房地产开发贷款专题调研报告

房地产开发贷款专题调研报告

2011年3月12日

目录

1. 房地产开发贷款调研背景概述 (3)

2. 2010年房地产市场概况 (4)

2010年房地产市场开发和销售情况 (4)

房地产行业融资渠道分析 (5)

我国房地产市场宏观调控政策 (5)

3. 中国农业银行房地产开发贷款风险排查情况 (8)

房地产类企业结构分析 (8)

借款人经营规模 (8)

借款人百强集中度 (9)

借款人的县域分布 (10)

项目自有资金率 (10)

工程及销售进度 (10)

4. 房地产分析调研结论及管理建议 (12)

房地产开发类贷款问题统计表格 (12)

房地产开发类信贷资产具体案例分析 (14)

5. 农业银行数据库信息分析 (19)

涉房类信贷资产比重波动分析 (19)

涉房类信贷资产贷款发放年份集中度分析 (20)

房地产开发类信贷资产贷款期限分析 (22)

房地产开发类信贷资产单户规模分析 (22)

房地产开发类贷款到期集中度分析 (23)

6. 管理建议 (25)

1. 房地产开发贷款调研背景概述

从上世纪80年代起，福利分房旧体制被打破，房改一经启动房价即呈加速状态，房地产行业取得了空前发展，作为一项综合支柱性行业，房地产业在我国近期的发展中确实起到了带动多项下游行业的龙头产业作用。随着“地王”的频繁出现，房价屡创新高却为全国形成房价“只涨不跌”的预期提供了依据。国内近些年来房地产行业已经成为涉及国计民生的重大行业，一方面房地产下游企业关系密切，一旦房地产行业出现调整，对于下游的钢铁、水泥、玻璃、建筑等形成明显的影响，为其提供造血资源的银行和信托更会受到无法想象的损失；另一方面房地产行业泡沫累积较为严重，国内举全家几代人之力合买一套房的案例比比皆是，该情况不光消耗掉了年轻一代对于消费品的购买能力，更是影响到了社会基础单元——家庭的关系和稳定。此外，由房地产开发而引起的暴力拆迁事件屡见不鲜，更是增加了社会的动荡，激化了各阶层之间的矛盾；房地产问题和房地产行业都已经成为国内无法回避的重大问题。

当前，中国高层领导人已经开始认真审视房地产的问题；而房地产行业也在度春节期间人民银行的新年首次加息的通告中，迎来关键的2011年和对于房地产行业的第三次政策调控。该调研报告就是在上述背景下完成的，以期望可以从更多的视角透视银行房地产开发类贷款的整体情况。

2. 2010年房地产市场概况

2010年房地产市场开发和销售情况

根据中华人民共和国统计局公布的2010年全国房地产市场运行数据显示，全国房地产开发投资额万亿元，增长%；新开工面积亿平方米，增长%，其中保障性住房新开工约3 亿平方米，增长176%；在建面积亿平方米，增长%（详见图1）。土地购置面积亿平方米，增长%，购置费1 万亿元，增长%（详见图2）。相比之下，竣工面积亿平方米，仅增长%，为十年来最低。指标显示市场再库存特征明显，而在建面积与竣工面积之比达到的历史高位，预示着明后两年供给将大幅增加。

依旧保持快速增长的走势，无论全国房地产销售金额，还是龙头房地产企业的销售业绩，

都创下历史新高。国家统计局日前公布的数据显示，今年前11月，全国房屋销售金额达到42,亿，较去年同比增长%，该数据与去年全年的43,994亿元也仅差一步之遥。虽然12月的数据尚未有结果，但仅从前11月的情况看，2010年的房地产销售金额已经逼近去年全年水平，超越2009年已成定局。

房地产行业融资渠道分析

房地产行业发展之初，主要依靠银行提供的信贷资金进行发展，时至今日房地产行业的融资渠道已经有了长足的发展，根据国家统计局的数据显示，前11月房地产开发资金来源共计63,220亿元，同比增长%，其中国内贷款11,245亿元，占比%，已经缩至年内最低。利用外资656亿元，占比%，延续年初以来占比逐渐扩大趋势。自筹资金23806亿元，占比%，其他资金27,513亿元，占比%，其中定金及预收款15,935亿元、个人按揭贷款7937亿元，分别同比增长%和%，特别是个贷受到国家信贷政策的调整导致个人按揭贷款准入门槛提高，导致增速持续下降。

上述资金结构的变化说明，在受到国家调控政策的影响之后，信贷资金对于房地产行业持续收紧，无论是房地产开发性贷款还是个人按揭贷款，均出现了显著的下降；而自筹资金的异军突起看似是弥补信贷资金缺口的重要来源。下图列示了我国房地产行业自1998年开始至2010年期间各项融资渠道的波动情况，如果将其他资金中涉及银行的个人按揭贷款统计为信贷资产，则信贷资产将成为自筹资金之后的另外一项重要的融资渠道。

我国房地产市场宏观调控政策

对于中国的房地产行业，中国政府一直怀有既爱且恨的复杂心情；房地产市场拉动了数十个下游的产业，为国内的经济发展和劳动就业做出了巨大的贡献，而地方政府更是热衷于由此形成的以土地出让金补充财政资金不足的模型，开展地方建设。然而，持续高涨的房价终于突破了老百姓的底线，房地产开发过程中衍生出来的灰色收入也激化了社会矛盾，最终中央政府开始下定决心抑制房价的过快上涨，第一轮房地产业调控由于正值金融危机，最终无疾而终；相反为了应对危机房地产政策的180度转弯，使得攻守易形，房地产行业和房价均受到了极大的刺激。2010年度金融危机的影响已经渐行渐远，中国政府又开始了第二轮以抑制房价过快上涨为目标的政策调控，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，"国十条"），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8月显著降温，其5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降%和 %。9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为"9·29 新政"。中国人民银行在12月份最后几日的加息动作，也间接对于房价产生了较大的影响。

2011年新年伊始，政府即对房地产市场进行第三轮调控。1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，简称“新国八条”。要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的