探讨商业地产投资风险

的 追 捧 ， 但 结 果 往 往 只 有 少 数 能 够 获 得
内涵 出发，结合我 国 目前的房地产市场
现 状 ，对 商 业 地 产 投 资 风 险 进 行 了分
析 ，为 企业投 资 商 业地 产 ，规避 风 险提 出 了一 些 建 议 。
【 关键 词 】 商 业地 产 ；投 资 ；风 险
很 大 的 困 难和 挑 投 资风 险分 析
ｆ 何 投 资都仔在 一 定风 险 ，老生 常 ＿ 【 谈 的话就 是风 险与 机会 并存 。商 业地 产 作 为一个 高投 入 、高产 出 、高风 险 、高 利 润 的 行 业 ， 近 年 来 在 全 国各 地 得 到 迅 猛 发 展 。 一 个 成 功 的 商 业 地 产 项 目不 仪 可 以 使 开 发 商 获 得 高 额 的 回报 ，提 升 行 业 地 位 ， 更 能 增 加 企 业 的 知 名 度 和 竞 争 力 。 正 因 如 此 ，商 业 地 产 受 到 越 来 越 多
探讨 商业地 产投 资风 险
曾行 丰 厦 门 国 贸 集 团 股 份 有 限 公 司 ３ ０ ４ ６ ０ １
回 增 长 轨 道 ，就 业 环 境 也 在 好 转 ，商 业 地 产 向 上 增 长 的 外 部 环 境 Ｌ 经 具 备 。 商 二 业地 产将 迎 来 ｒ 发展 的好机 遇 。 一 个 提 高 。 然 而 任 何 市 场 的供 给 与 需 求 都 是 动 态 的 和 不 确 定 的 。 这 种 动 态 不 确 定 性 决 定 了 『 场 中 的 经 营 者 收 入 的 小 确 定 『 『 性 ， 凶 为 经 营 者 的 收 入 主 要 是 由 市 场 的 供 给 和 需 求 决 定 的 。 房 地 产 市 场 中 的 经 营 者 所 承 担 的 这 种 风 险 比 在 一 般 市 场 情 况 下 要 大 些 ， 冈 为 房 地 产 商 品 的 价 值 受 供求 影响 的 幅度很 大 。 商 业 地 产 市 场 风 险 产 生 的 原 因 分 析： １ 、开 发 规 模 过 量 ：所 谓 “ 量 ”是 过 指 在 房 地 产 领 域 内 ， 商 业 地 产 的 开 发 超 过 了对 商 业 地 产 的 需 求 量 。 同 时 ，在 具 体开 发地 块上 ，商业 地产 的开 发量超 过 该地 块或 商圈 的合理 需 求量 。 前 一 种 整 体 过 量 引 发 资 金 分 流 ， 通 常 使 新 增 商 业 地 产 项 目处 于 销 售 或 出 租 不畅 ， 格 走低 的状态 。 价 后 一 过量 ， 种 使 地 块 或 商 圈 内商 业 地 产 项 目 同 样 面 临 租 售 Ｉ 难 ， 并 进 而 形 成 市 场 冷 清 的 难 。 主 】 这 两 种 冈 素 是 互 相 影 响 的 ， 特 别 是 总 量 过 剩 的不 良影响更大 。 ２ 、建设结 构不 合乎商业 经营需要 ： 不 同业态 的商 业建筑 具有 对一 般性 经营 的要 求 ， 如 经 营 场 地 宽 敞 、透 视 性 良好 等 ， 也 存 在 着 一 些 特 殊 性 的 要 求 ， 仓 但 如 储 式 超 市 和 普 通 超 市 对 建 筑 层 高 的 要 求 差 距 甚 大 。百 货 店 和 专 卖 店 在 经 营 设 施 和 场地 面 积 上 的需 求 也足 极 小相 同的 。 由于 大 多 数 开 发 商和 建 筑 设 计 单 位 很 少 具 备 这 方 面 的 专 业 经 验 ， 致 使 商 业 地 产 的 建 筑 结 构 和 最 终 使 用 者 的要 求 不 吻 合 ， 从 而 在 租 、 售 方 而 造 成 了 诸 多 问题 。 ３ 、营 销 计 划 缺 乏 创 意 ，流 于 俗 套 ： 由 ｒ开 发 商 缺 乏 对 商 业 经 营 的 深 划 了 解 ，即使 所提供 的商 业地 产项 ［切 合实 Ｉ １ 际 ，也难 以认识 和挖 掘商业 地 产的特殊 价值 所在 。这 无疑使 其营 销缺乏 诉求 点 和 打 动 人 心 的 创 意 ， 从 而 也 就 难 以激 活 商业地 产投 资人 的购 买欲望 。这 种 延滞 直 接 影 响 商 业 地 产 的 投 入 与 产 出 的 最 优 安ｔ。 ｌ ｝ ４ 、周 边 小 区 人 口人 住 率 偏 低 ，商 业 投 资 过 程 缓 慢 ： 多 数 商 、 产 都 是 伴 随 地 大 盘 居 住 区 开 发 而 产 生 的 ， 及 时 在 规 划 与 设 计 上 ， 商 业 地 产 与 住 宅 地 产 相 适 应 ，但 由 于 提 高 入 住 率 非 地 产 开 发 商 所 能 左右 ， 因而在很 长时期 内往 往造 成商 业 地 产 在 投 入 经 营 后 的 困 难 。 这 种 现 象 的 增多会 使投 资者 延迟 出手 ， 以致 丁商 业 地 产 的 销 售 滞 后 于 商 品 房 的 销 售 。 这
一
、
商业地 产 的 内涵
从 概 念 上 理 解 ， 商 业 地 产 是 一 个 广 泛 的商 业 概 念 ，功 能 上 区 别 于 住 宅 地 产 ，指 的是 用 于 商 业 用 途 或 者 具 备 商 业 、 经 营 办 公 功 能 的 地 产 ，主 要 包 括 商 铺 、 写 字 楼 和 厂 房 等 。 广 义 上 的 商 业 地 产 是 指 集 购 物 、 旅 游 、餐 饮 、 休 闲 、 游 乐 、 娱 乐 、 商 务 、 文 化 等 功 能 于 一 体 的 地 产 项 目 。 商 业 地 产 与 住 宅 地 产 最 重 要 区 别 在 于 住 宅 地 产 开 发 商 是 将 其 产 品 直 接 销 售 给 终 端 客 户 ， 而 商 业 地 产 开 发 商 的 产 品 ， 是 以 租 售 的 方 式 ，直 接 或 问 接 提供 商铺 ，其价值 是 通过 长期运 营状 态
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【 章摘 要 】 文 改革 开 放 三 十 年 来 ，随 着市 场 经 济 体 制 的不 断 深化 ，消 费 结构 的快 速 升 级 和 城 市 化进 程 的加 快 推 进 ，我 国商 业 地 产发展较快，并 已逐 步成 为市场的投 资 热 点 。但 仍 处 于起 步 阶段 的我 国商 业地 产开 发 在这 股开 发热 潮 背后 ，却 出现 了 许 多 困惑和 问题 ，较 高 的投 资 失 误 率和 持 续 下 降 的投 资 收 益率 使 开 发 商 面临 着