房 地 产 估 价 报 告

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超市、菜场，生活便利，是老徐汇区的核心位置，生活配套完善。交通便利， 步行至地 铁七 号线嘉 善路 站 5 分钟， 地 铁 4 号线 大木桥 路 站 1 0 分 钟，地 铁 1 2 号 线 也 即 将 修 通 ， 在 嘉 善 路 、 斜 土 路 上 有 众 多 公 交 车 ， 有 89 、 932 、 7 3 3 、 7 2 、 1 04 、 12 8 、 4 5 、 301 、 8 14 、 57 2 路 等，轻松 直达 徐家汇 、淮海中 路等 。 土地使用 为本 市基准 地价住宅 四级 地段 ［ 上海 市 20 13 年基 准 地价更新 成果］ ， 土地用途为住宅用地，地块形状规则，地块红线外基础设施完备，红线内、 外 基 础 设 施 已 达 到 “七 通 一 平 ” （ 即 路 通 、 供 电 通 、 供 水 通 、下 水 通 、 污 水 通 、 煤气通、 电讯 通、内 部场地平 整） 状态。 ㈡ 权益 状况 委估对象 位于 上海市 徐汇区大 木桥 路 10 3 弄 2 0 支弄 15 号 602 室， 《房 屋所有权 证》 证号为 沪房地权 证徐 字第 0 1748 1 号 ，登记 日期 为 20 12 年 1 2 月 2 0 日， 房地坐 落 ：大木桥 路 103 弄 2 0 支弄 15 号 ，权属 性质：国 有建 设 用地使用权，使用权取得方式：出让，用途：住宅，宗地号：徐汇区斜土街 道 9 3 街坊 45 丘。 幢号： 1 5 号， 室号 或部位： 60 2 ，建 筑 面积： 3 8. 49 ㎡， 建 筑 类 型 ： 公 寓 ， 用 途 ： 居 住 ， 总 层 数 ： 6 ， 竣 工 日 期 ： 1982 年 。 权 利 人 ： 朱晟。 四、估价目的 为了解该 房产 现时市 场价格提 供参 考依据 。 五、估价时点 2 015 年 9 月 7 日 。 六、价值定义 本报告提 供的 价格是 估价对象 在估 价时 点 2015 年 9 月 7 日、在本 报告 的全部限制条件下、土地开发程度为宗地红线外基础设施均已达到“七通一 平”程度、上海市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场，土地 性质为国有，用途为住宅，完全产权状态下的房地产价值。不包括房地产转 让（或处置）过程中所发生的交易税费、中介费用及其他相关税费。所谓公 开市场价 值是 在公开 市场最可 能形 成的价 格。
房 地 产 估 价 报 告
（文字说明式）
项 目 名 称：上海市徐汇区大木桥路 103 弄 20 支弄 15 号 602 室住宅 委 估 托 价 方：姚志奎 方：上海仲衡信银房地产估价有限公司 员：
估 价 人
估价作业日期：2015 年 9 月 7 日 估价报告编号：沪仲信估字 2015
目
录
致 委 托 方 函 .................................................. 2 估 价 师 声 明 .................................................. 3 估价的假 设和 限制条 件 ........................................... 4 房 地 产 估 价 结 果 报 告 ........................................... 5 一、委托 方 .................................................... 5 二、估价 方 .................................................... 三、估价 对象 .................................................. 四、估价目的 .................................................. 五、估价 时点 .................................................. 六、价值定义 .................................................. 七、估价依据 .................................................. 八、估价 原则 .................................................. 九、估价 方法 .................................................. 十、估价 结果 .................................................. 十一、估 价作 业日期 ............................................ 5 5 6 6 6 7 7 8 9 9
十二、估 价报 告应用 的有效期 .................................... 9 十三、估 价人 员 ................................................ 9 房 地 产 估 价 技 术 报 告 ........................... 错误！未定义书签。 一、个别 因素 分析 ............................................. 二、区域 因素 分析 ............................................. 三、市场 背景 分析 ............................................. 四、最高 最佳 使用分 析 ......................................... 五、估价 方法 选用 ............................................. 11 11 11 13 14
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估价的假设和限制条件
一 、 本 项 估 价的 假 设条 件 1.本报告在评估过程中， 假设委估房地产 为居住用途，在未来剩余使用年 限内不改 变房 地产用 途。 2 . 假设 委估 房地产 产 权合法， 没有 产权纠 纷。 3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另 有说明的 除外 。 4. 本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设： ⑴不考虑特殊买家的额外出价； ⑵交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益； ⑶交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易 ⑷交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性； ⑸该房地产能在公开市场上自由转让。 二 、 本 项 估 价的 限 制条 件 1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料 不 实 而导 致估 价失实 、失误和 错误 ，责任 不在估价 方 和 估价人 员 。 2 . 本报 告仅 供委托 方 购买该房 地产 提供参 考 依据 用 ，不 对其他 用途负责 。 3 . 本报 告未 考虑抵 押 、担保等 他项 权利对 委估对象 实际 价格的 影响。 4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能 确定其内 部缺 损 。 5. 本报 告中 的建 筑 面积 按《 上海 市 房地 产权 证》 （ 沪 房 地 徐 字 （ 201 2 ） 第 0174 81 号 ）所载 数 据计。 6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他 与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发 表。 7.报告有效期内，估价对象发生重大变化，并对估价对象市场价值产生重 大 影 响 ， 不 能 使 用 本 评 估 结 论 。
六、估价 测算 过程 ............................................. 14 七、估价 结果 确定 ............................................. 18
附件
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上海仲衡信银房地产估价有限公司
致 委 托 方 函
姚志奎先 生： 受您的委 托， 为确定 房地产现 时市 场价格 ，我公司于 20 15 年 9 月 7 日 至 9 月 10 日，对 位 于上海市 徐汇 区大木 桥路 103 弄 20 支弄 15 号 602 室 ， 建 筑 面 积 为 38. 49 m 2 住 宅 进 行 市 场 价 格 评 估 ， 其 中 进 行 了 市 场 调 查 ， 对 委 估 对象的实 地勘 察，收 集了本公 司认 为需要 和所能收 集得 到的资 料等。 估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价 原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价 格因素的基础上，对该房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评 定 估 算， 估价 结果如 下：上海 市徐 汇区大 木桥路 10 3 弄 2 0 支 弄 15 号 6 02 室 住宅，位于上海市内环以内，土地权属性质：国有建设用地使用权，使用权 取得方式：出让，用途：住宅，房屋建筑类型：公寓，结构：砖混，建筑面 积 ： 3 8.49 ㎡ 。 最 终 确 定 估 价 对 象 在 满 足 全 部 假 设 和 在 估 价 时 点 的 客 观 合 理 价 值 ( 总 价值 ) 为人 民 币 元 ，大写 : 整
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房地产估价结果报告
一、委托方 委托方名 称： 姚志奎 身份证号 码： 330 12 4197 60 711 371 X 联系电话 ： 1 862 177 2627 二、估价方 机构名称 ：上 海仲衡 信银房地 产评 估有限 公司 法定代表 人： 李翠华 单位住址 ：上 海市建 国西路 287 号 10 楼 C 座 联系电话 ： 0 21 - 646 6575 1 营业执照 注册 号： 3 1 0228 00 041 879 1 资质等级 ：房 地产评 估一级 证书编号 ：建 房估证 字【 20 13 】 105 号 有效期限 ： 2 013 年 9 月 22 日至 20 16 年 9 月 21 日 三、估价对象 ㈠ 物质 实体 状况 1. 建筑 物状 况 ⑴委估建 筑在 15 号 楼，总高 6 层，该 建筑每层 层高约 2. 8 米，一九 八 二年竣工 ，砖 混结构 ，耐用年 限 5 0 年， 残值率 2 % ， 维护保 养情况一 般， 成 新 率 为 6 5% 。该建 筑 外墙刷涂 料， 铝合金 门窗，估 价对 象位 于 6 楼 ，南北 朝 向 ， 建 筑 面 积 为 38 .49 m 2 。 查 勘 建 筑 物 结 构 及 主 要 部 件 等 维 护 良 好 、 未 见 缺 损 现 象。 ⑵。 2. 委估 对象 利用现 状 徐汇区 大木 桥路 1 0 3 弄即 大木 小区 ，是 学区房 小区 ，周边 有 卢湾高 级中 学、南洋中学、实验小学、日晖小学、位育中学等重点中小学，周边有医院、
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上海仲衡信银房地产评估有限公司 （章） 法定代表人： 二 ○ 一 五 年 一 二 月 二 二 日
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上海仲衡信银房地产估价有限公司
估 价 师 声 明
我们郑重 声明 ： 一、我们 在本 估价报 告中陈述 的事 实是真 实的和准 确的 。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意 见和结论 ，但 受到本 估价报告 中已 说明的 假设和限 制条 件的限 制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没 有个人利 害关 系或偏 见。 四 、 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 GB/T50291-1999 《 房 地 产 估 价 规 范》进行 分析 ，形成 意见和结 论， 撰写本 估价报告 。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但估价人员对 估价对象的查勘，限于估价对象的外观和使用状况，不承担对估价对象建筑 结构等内 在质 量进行 调查的责 任。 六、我公 司估 价人员 201 5 年 9 月 7 日 至 9 月 1 0 日 对该项 目 进行了实 地 的调查和研究，并对该区域的其他同类房地产进行了比较，采集数据都是真 实 可 靠。 七、没有 人对 本估价 报告提供 重要 的专业 帮助。 八、本估价报告中所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真 实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相 应责任 九、本估 价报 告应关 注： 1.估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产价值可能产生的 影响； 2 . 合理 使用 评估价 值 ； 3 . 定期 或者 在房地 产 变化较快 时对 房地产 现时价值 进行 再评估 。 八、参加 本次 估价的 估价师 姓名 证号 签名