某商业项目前期策划方案ppt(60张)

一线城市对英德城市影响
小结： 1. 英德城市毗邻广州深圳一线城市，在
珠三角产业战略下，受珠三角城市辐 射力度大，城市未来发展形式看好。 2. 英德地区对京珠高速、广清高速及国 道、省道公路的驳接，形成了良好的 交通动线的通达性，为城市未来发展 提供了一个好的发展契机。 3. 另在京珠铁路、武广客运专线对英德 地区的影响，也是城市未来影响力扩 大的重要支撑。
某商业项目前期策划方案(PPT60页)
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小结：
1. 非珠三ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ都市群范畴，属泛珠三角城市，为三线城市定位。
2. 交通便利，有京珠高速、京广铁路、106国道等国家级交通要道贯穿，是泛珠三角2个小时经 济生活圈内城市，城市受辐射力度高，目前是承接是珠三角地区域产业转移的重点地区，目 前建有8大工业区用以承接产业转移。
英德—广州 130公里车程
✓ 良好的交通通达性：京珠高速公路纵跨境内30多公里，设有两个互通口“大镇站”和“鱼湾 站”，规划建设的汕昆高速公路也于境内交汇；省道S347线，S252线，县道361线及境内村 道纵横交错。
✓ 距省会广州市120公里，北往韶关市90公里，距英德市区近40公里，是英德市东部地区出入 市区的咽喉，英东的交通枢纽。
3. 东华镇区当前城市辐射力度不足，房地产发展属于内源型为主略偏外缘型市场，客户以镇区 内客户为主，外加工业园外来务工客户。
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东华镇房地产市场分析
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项目总体环境分析
整体经济环境
近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期， 2004年四镇合并以来东华的经济一 直都呈现稳步发展的趋势，开始进入一个高速发展期 。从 2004年起东华镇经济处于新 一轮经济上升期，总值已经连续四年实现加速同比增长，呈现一年比一年更好的发展 态势，经济的迅速发展带动了东华各项基础设施的建设及完善，也为东华镇的房地产 市场提供了巨大的发展机会。
小结： 东华镇未来发展将以巩固第二产业的发展为主，同时挖掘第三产业发展，从而推动
城市化发展。
城市发展小结
✓ 英德市为泛珠三角范畴城市，于地利优势，使其在珠三角产业转移过程中成为重要的产业转 接地，当前已有部分企业落地生产，受二产发展影响，城市未来潜力巨大。
✓ 泛珠三角2个小时经济生活圈，良好的交通通达性，为英德的城市发展提供良好的基础。 ✓ 东华镇区，非英德市中心，由原大镇、鱼湾、黄陂、英华合并而成(2004年行政合拼)，为广
英东镇区城市资源分析
小结：英东地区旅游资源缺乏，三产带动城市发展动力不足，一产产能低下，唯有二产带动城市 发展，因此目前建有10平方公里的华侨工业园，是目前珠三角产业转移的重要基地。
东华镇近两年产业发展状况
概况： 华侨工业园落户东华镇区，东华
镇逐渐发展为以第二产业为主， 农业、旅游业为辅的产业结构。 在推动工业化、城市化的同时， 东华镇将规划建设旅游景区，做 好英华茶场的“侨”字文章，利 用6000多归难侨侨眷，近4万亩 国有土地，做好规划建设，同时 利用东南亚民俗习惯挖掘侨文化 民族资源，做大做强民俗风情旅 游项目，带旺镇域经济发展。
相比英德东区内的其他主要镇，东华镇经济总量稳居英东之首，作为英东之中心对区 内其它地区有着极强的吸纳力及影响力。东华镇的经济总量与其它较大总量地方差距 悬殊，对于英德市第一大乡镇未来发展空间仍非常大。
在“十五”期间中四镇合并，东华镇的经济发展再次得到质的变化。经济总量更高， 增速更快，运行环境更健康。虽第三产业仍未发展，但随着整体总量稳定发展，加之 工业高速发展，必定为东华消费性市场的发展奠定良好根基，为东华镇房地产市场提 供了坚实稳定的发展前景！
东省168个重点发展的中心城镇之一。 ✓ 总面积为538.4平方公里，人口达10万多人，未来规划中10年内东华镇人口达20万人，其中，
镇区人口达12万人，届时将成为英德市真正的第一大乡镇。 ✓ 英东地区的商贸、农贸、金融中心之一；英德市东部地区的行政、经济、文化中心。
✓ 东华镇以工业化带动城市化，推动城市发展，是中国典型的二产带动三产城市发展模式，目 前引进劳动密集型产业，吸引外来人入住东华，现已有多家企业入住东华区域。
东华镇商业项目
——前期开发策划方案
撰写：邓成球 时间：2009年05月25日
项目难点与策略
镇区发展不成熟 项目开发策动 如何实现快速开发 镇区宅基建设情况
捆绑政府，一起运营城市，将项目与政府动 态打包捆绑，降低项目风险，提升项目价值 预期。
站在镇区城市发展和工业园未来发展的高度， 打造配套性商住中心。
利用镇区的城市发展战略和产业发展机遇， “内吃外拓”。
装换开发策划模式，化解东华镇区的二元房 地产现象，跨越常规，速战速结。
报告结构
东华镇城市状况分析 东华镇房地产市场分析 项目定位 项目开发模式 高价值预期策划：噱头塑造 项目首期启动开发
东华镇城市状况分析
英德方向
清远市
珠三角城市对英德城市 的辐射力度
结论：
1. 英德市属三线城市，受珠三角城市都市群发展效应影响，在珠三角优二进三的产业战略下， 承接了产业转移，但目前总体经济落后，人均收入很低。
2. 东华镇，非英德区域中心城市，在政府推动下，为英德区域重点扶持发展重镇，借助优越的 地理位置，城市未来发展预期高，是三线城市中的重镇，是英东地区新的居住中心、行政中 心和经济中心。
英德—广州 150公里车程
英德市的区域城市地位
小结： 1. 英德市为清远市行政管辖下，具备自身的独立性和在清远市框架内被统筹的优势，地位介于
及县级市和地级市之间。
东华镇镇区城市概要
英东地区西去英城的必经之路 东华镇为英德市英东区域城镇，东与横石水、桥头、白沙等镇相连；南部毗邻佛冈县；西与望埠、 沙口接壤；北与翁源县、曲江县相接，总面积为538.4平方公里，人口达10万多人，是英德市第 一大乡镇，下辖24个村民委员会、4个社区居民委员会和2个华侨茶场，634个村（居）民小组。 是广东省168个重点发展的中心城镇之一。