基于SD的城镇住房保障规模对商品房价格抑制效应仿真研究

力度， 对房地产市场特别是价格走势会产生较大影响 。 许多学者对住房保障问题及其对房地产市场价格的 影响表示出浓厚的兴趣， 莫雪娟 [ 1 ] 从协调住房保障的供 给和需求角度分析， 认为住房保障规模要与经济发展水 平及政府财政支出能力相适应 。 褚超孚 [ 2 ] 从供与需两方 面综合了影响住房保障的因素涉及到政府财政承受能 商品房价格和固定资产投资等12种因素， 并提出了城 力、 镇住房保障倒 U 型曲线总趋势发展的观点 。 王志强 [ 3 ] 分 城市化进程、 土地价格上涨和从众 析认为居民收入增长、 心理是影响房地产价格的主导因素 。 孙爱荣 [ 4 ] 等用计量 灰色理论建立模型， 对房地产价格指数进行了预 经济学、 测， 但是， 上述研究未能从保障性住房规模的变化来研究 对房地产价格的影响。 为了弥补目前研究的不足， 本文以
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基于 SD 的城镇住房保障规模对 商品房价格抑制效应仿真研究
□陈
[摘
涛
何宜庆
要 ] 为从定量上了解城镇住房保障规模对商品房价格影响的变化规律，本文应用 Granger 因果分析理论确定了影响住房 保障规模和商品房价格的主要因素及其关系，构建了住房保障规模的系统动力学模型，并进行了模拟仿真 。 结果显 示， 住房保障规模增加 10% 可抑制商品房价格 4． 67% 的上涨幅度， 表明了保障性住房的投入对商品房价格的抑制效 应， 并就如何加快保障性住房建设提出了建议 。
一、 引言 在 2011 年全国“两会 ” 上， 住房保障问题成为与会 代表和委员热议的话题， 国务院总理温家宝在政府工作 报告中强调，要坚定不移地搞好房地产市场调控，进一 步落实和完善房地产市场调控政策， 坚决遏制部分城市 过快上涨势头 。 近 10 年来， 我国一些城镇的商品房价格 上涨过快，过高的房价使城镇中低收入者无力购买住 房， 为了社会稳定发展， 政府出台了许多文件， 对房地产 市场进行调控 。 但是， 由于各部门配合得不协调， 房地产 的价格在过去的几年时间快速上涨， 房价成了各种社会 矛盾的焦点 。 与此同时， 保障房建设正在加速推进， 今年 开工建设 1000 万套的任务，有利于增加房地产的供给
二 阶 差 分 △ 2 ERA ， 与 序 列 NPR 、 HCP 、 HCA 、 CAP 、 CAS 、 UR 、 EGC 的 一 阶 差 分 △ NPR 、 △ HCP 、 △ HCA 、 △ CAP 、 序列 ACD、 △ CAS、 △ UR、 △ EGC， ACI、 PHE、 PIC 的二阶 差 分 △ 2ACD、 △ 2 ACI、 △ 2 PHE、 △ 2 PIC 序 列 以 及 序 列 CFR、 FIC、 AFR 的三阶差分 △ 3 CFR、 △ 3 FIC、 △ 3 AFR 为内 生变量构成内生系统； 将住房保障规模变化率序列 ER与 序 列 CFRQ、 AQ 的一 阶 差 分 △ ERAQ， NPRQ、 ACDQ、 FICQ、 PICQ、 HCPQ、 AFRQ、 ACIQ、 HCAQ、 PHEQ、 CAPQ、 并 CASQ、 URQ、 EGCQ 为系统内生变量构成变化率系统， 对这两个系统分别进行 Granger 因果关系检验， 部分检 验结果见因果关系图 ( 见图 2 ) 。
Enterprise Economy 2011 年第 8 期 ( 总第 372 期 )
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基于 SD 的城镇住房保障规模对商品房价格抑制效应仿真研究
系统的观点， 用系统动力学理论和方法， 结合计量经济学 方法构建系统动力学 SD 模型， 针对城镇住房保障规模 对商品房价格抑制效应进行仿真研究。 二、 我国住房保障规模模型的建立 ( 一 ) 指标数据选取。 根据指标体系遵循全面性、 科学 性、 可操作原则以及影响住房保障规模的因素涉及到政 固定资产投资 、 城市发展水平和居民住 府财政承受能力 、 房消费支付能力， 因此， 选取了1989 － 2009年国家财政收 入 ( 元 ) （ CFR ) 、 城镇人口 ( 人 ) （ NPR） 、 城镇人均消费性支 出 （ 元 ）（ ACD ) 、 固定投资总额 （ 亿元 ）（ FIC ) 、 房地产开发 投 资 额 ( 亿 元 ) （ PIC） 、 城镇房屋竣工面积 ( 万平方米 ) （ HCP） 、 城镇人均年财政收入 ( 元 ) （ AFR ) 、 城镇居民家庭 人均可支配收入 ( 元 ） ( ACI ) 、 城镇竣工房屋造价 （ HCA） 、 经济适用房销售面积 ( 万平方米 ) （ ERA） 、 商品房市场价 格 （ 元 ）（ CAP） 、 城镇居民人均住房消费支出 （ 元 ）（ PHE ) 、 城镇人均住宅面积 （ 平方米 ）（ CAS） 、 城市化率 ( % ) （ UR ) 和城镇居民家庭恩格尔系数 ( % ) （ EGC ) ， 作为仿真系统 其中， 经济适用房销售面积作为住房保障规模指 指标 。 标 ，数据来自国家统计局网 ( http: / / www． stats． gov． cn / ) 和国泰安数据库 ( www． gtaedu． com ) ， 经整理而成时间序 列数据 ( 图 1 ) 。 ( 二 ) 指标序列单位根检验 。 首先， 对以上时间序列 这样， 便得到 按公式： XQt = ( Xt － Xt － 1 ) / Xt － 1 做变化率， 变化率序列， 分别用变量名 CFRQ、 ACDQ、 ACIQ、 EGCQ、 PHEQ、 CAPQ、 CASQ、 CFRSQ、 GDPQ、 URQ、 PICQ 和 ERAQ 表示，运用 eviews6． 0 软件，对所涉及的变量进行单 位根检验， 在 5% 的显著性水平下， 通过 ADF 检验， 序列 CFRQ、 NPRQ、 ACDQ、 FICQ、 PICQ、 HCPQ、 AFRQ、 ACIQ、 HCAQ、 PHEQ、 CAPQ、 CASQ、 URQ、 EGCQ 是零阶单整 I ( 0 ) 序列， NPR、 HCP、 HCA、 CAP、 CAS、 UR、 EGC、 ERAQ 是 一阶单整 I ( 1 ) 序列， ACD、 PIC、 ACI、 ERA、 PHE 是二阶单 整 I ( 2 ) 序列， CFR、 FIC、 AFR 是三阶单整 I ( 3 ) 序列 。 ( 三 ) 因果关系检验 。 将住房保障规模序列 ERA 的
[ 关键词 ] 系统动力学 ( SD ) ； 商品房价格； 住房保障规模 [ 中图分类号 ] F127 [ 文献标识码 ] A [ 文章编号 ] 1006 － 5024 ( 2011 ) 08 － 0142 － 04 “鄱阳湖地区生态资本 、 [ 基金项目 ] 国家自然科学基金项目 ( 批准号： 生态经济与金融生态空间耦合发展模式及优化策略研究 ” （ 批准号： GJJ09032 ） ； 71063015 ) ； 江西省教育厅科学技术项目“基于系统动力学的城市住房保障体系研究与设计 ” （ 批准 江西省哲学社会科学“十一五 ”规划项目“鄱阳湖地区生态资本与生态产业空间耦合发展的金融支持研究 ” 号： 10YJ61 ） [ 作者简介 ] 陈 涛， 南昌大学理学院副教授， 博士生， 研究方向为应用数学 、 管理科学与系统动力学； 何宜庆， 南昌大学经济与管理学院教授， 博士生导师， 研究方向为金融工程 。 （ 江西 南昌 330031 ） Abstract： To understand quantitatively the impact variation of urban housing security scale on real estate prices， this paper applies Granger causality analysis theory to determine the main factors and their relationship affecting the real estate prices and urban housing security scale ， build the system dynamics model of the scale of housing security， and carries out simulation． The results show that the scale of housing security increase by 10% inhibits the rate of increase of 4． 67% in real estate prices， which indicates that the inhibitory effect of investment in affordable housing on real estate prices． Finally， the paper put forward suggestions on how to speed up construction of affordable housing． Key words： system dynamics； real estate prices； the scale of housing security
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基于 SD 的城镇住房保障规模对商品房价格抑制效应仿真研究
( 四 ) 系统流位 、 流率变量的确定 。 根据上述因果关 系分析， 将国家财政收入 CFR（ t） ( 亿元 ) 、 城镇人口 NPR （ t）（ 个 ） 、 （ ）（ 城镇居民人均居住面积 CAS t 平方米 ） 、 住房 保障规模 ERA（ t） （ 万平方米 ） 和商品房价格 CAP（ t） （ 元 / 平方米 ） 作为我国住房保障规模系统的流位，其对 应的流率为财政收入变化量 CFRV（ t） ( 亿元 / 年 ) 、城镇 人口变化量 NPRV（ t） （ 个 / 年 ） 、城镇居民人均居住面积 变化量 CASV（ t） （ 平方米 / 年 ） 、 住房保障规模变化量 ERAV（ t） （ 万平方米 / 年 ） 、商品房价格变化量 CAPV（ t） （ 元 / 平方米 / 年 ） ， 同时， 将人均财政收入 AFR（ t） 等 15 个变量为辅助变量， 并引进财政收入中住房保障支出比 例 CFRSP（ t） 作为调控变量 。 （ 五 ） 住房保障规模 SD 模型的建立 1． 流图的建立 。 应用流率基本入树建模法