044.老旧社区空间更新改造模式的评估与思考——以北京双榆树为例

老旧社区空间更新改造模式的评估与思考——以北京双榆树为例何凌华摘要：城市进入存量发展阶段，中心城区大量的老旧住宅区则是这些存量用地中的主角。

近年来，在国家相关政策的支持下，各地实施抗震加固和建筑节能等改造，已完成住宅改造约10亿平方米。

目前的更新提升多以物质层面的问题出发，针对旧、破、乱等要素进行质量、安全、美观方面的提升。

这种单纯以问题出发的改造角度，忽视了老旧小区自身优势的挖掘，忽视了当地居民的真实诉求。

文章以北京双榆树地区的更新改造模式，追踪近年来双榆树地区所进行的改造项目，并对其实施效果进行评估。

研究发现，这种基于“城市美化运动”的更新改造模式，忽视了老旧小区既有的空间特征及社会特征，许多工程项目并没有起到改善当地居住环境的意图，反而破坏了原有的尺度、空间以及场所。

同时，告知式的公众参与无法将居民诉求反映在具体的改造内容上。

文章从实际使用的视角出发，评估双榆树的更新改造成果，反思老旧社区更新提升的改造原则，探讨建立社区公众参与有效机制的必要性。

关键词：老旧社区空间,更新改造模式,评估,双榆树1 老旧社区更新改造的时代背景在土地资源节约利用、建设用地资源紧缺、城市生态环境恶化等态势的倒逼之下，城市发展要从传统的增量扩张向存量提升转型。

城市发展进入了以城市更新为主线的阶段，即推动城市更新，转向存量规划：以提高城市活力和品质为目标，积极探索渐进式、可持续的有机更新模式。

中心城区大量的老旧住宅区则是这些存量用地中的主角，以往大规模拆除式的旧城改造已不再符合城市发展的要求。

根据国家统计局和住房和城乡建设部的数据，1980-2000年我国新增住宅面积约80亿平方米，其中需要改造的约40亿平方米。

建于20 世纪70-80年代左右的老旧住宅小区普遍存在着基础设施老化、建筑年久失修、生命通道堵塞、交通组织不畅、停车矛盾突出、小区环境差、物业管理欠缺等诸多问题。

虽然现状问题很多，但传统的老旧小区路网较密、公共服务设施布局完善、邻里关系和睦等因素也是老旧小区的既有优势所在。

在城市更新中如何进一步发挥老旧小区的既有优势，以人民的利益诉求出发提高生活品质成为老旧小区更新提升的重点。

北京双榆树地区自2008年奥运会起，开始了一系列的城市更新提升工作，但是实际实施的更新提升总是与本地居民的真实诉求背道而驰，那么政府的提升改造、居民的真实诉求、规划的指导作用这三者是如何在其中协调，成为本次研究的起源。

居住社区不仅是城市空间结构体系中的基本单元，更是社会治理体系中的基层载体，老旧小区的日常管理工作依托社区居委会、街道办展开，可以很好地域基层社会治理相结合。

老旧小区更新整治规划有条件成为推动社区治理的有效方式和途径之一。

2 北京老旧小区更新提升基本内容与工作流程2000年北京市政府颁布了《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》，真正掀起了危旧房进行大规模改造的高潮。

2012年北京市将老旧住宅区的改造再次提上工作日程。

政府要求在“十二五”的时期内，完成近6000万平方米老旧小区的综合整治。

政府圈定的改造范围为：建于1990年及以前的，未建立长期有效管理机制的老旧小区或单栋住宅楼。

表1 政府对老旧小区改造的责任分工（来源：作者根据资料自绘）具体的更新改造内容包括两大部分：（1）房屋建筑本体改造：对建于1980 年及以前的老旧住宅进行抗震鉴定，对不符合结构抗震标准的老旧房屋进行抗震加固。

对建于1990 年及以前的老旧住宅楼，经过排查质量检测之后酌情进行热计量改造、节能改造以及“平改坡”改造。

组织清洗粉刷楼体，规整管线；改造水电等老化设备管线。

可根据小区的具体需要选择性进行增设电梯、规整空调及线缆、应用太阳能设施、绿化屋顶及整治地下室等相关改造。

（2）小区公共部分改造：改造小区无障碍设施、消防设施以保证居民的生命安全；改造补建信报箱、水电等管网线路及相关设备；对小区外部道路、景观、绿化及照明设施进行改造整治以美化老旧小区外部公共居住空间环境；根据各小区实际情况可酌情进行应用雨水收集系统、补建停车位、完善安防设施、补修围墙、建设娱乐设施等改造。

在改造操作流程层面，政府也提出了在“全面排查”阶段积极组织公众参与，但在方案设计阶段，缺乏公众参与的组织，社区居民难以参与。

表2 老旧小区改造操作流程（来源：作者根据资料自绘）3 双榆树老旧小区更新改造评估不考虑奥运会期间临街界面的整治，双榆树社区的更新改造正式开始于2011年，住宅建筑及环境的改造内容主要以“北京老旧小区改造”要求为主。

同时，在2011-2017年期间进行了多次“拆违拆临”的街道治理，街道于2017年进行了“开墙破洞专项治理”。

在多次的更新提升中，双榆树地区的居住环境到底得到了怎样的提升？这些提升是否满足了本地居民的生活诉求是本次评估所关注的核心问题。

3.1 双榆树社区特点3.1.1 区位概况双榆树社区位于北京西北三环外，是一片建设于20世纪70年代末80年代初的开放式的居住社区。

本文所涉及的双榆树社区位于中关村街道，由双榆树北里、双榆树西里、双榆树东里社区组成，不包括三环内的双榆树南里社区。

双榆树社区西侧为科技创新功能，由北至南分布有北理工大学、人民大学以及中国智库——中关村。

东侧包围着众多大院、科学院大院、航天大院以及农科院大院。

几乎完全开放的双榆树社区则成为众多封闭大院区域中的一小块开放式街区。

图1 双榆树社区的地理位置（来源：作者自绘）3.1.2 空间形态（1）道路结构历史形成的小街区密路网是双榆树社区重要的空间形态特征。

双榆树的路网结构由主干、次干、支路、社区支路以及步行路组成，密集开放的路网让社区四通八达。

这里需要强调的是社区支路在其中的重要角色，社区支路同时兼顾车行交通、人行交通、停车问题，服务人群以本社区为主，可以称之为名副其实的共享道路。

经实际测量，道路宽度一般为3-4米，较窄的路网降低了车速，提供了相对安全的出行环境。

图2 双榆树社区的道路结构（来源：作者自绘）（2）服务设施双榆树地区的服务设施可分为两类：一类为社区规划建设时确定的公益设施，这类设施虽然在如今面临着一些数量不足的问题，但在空间分布上仍然较好地满足了社区使用的需要；另一类为商业服务设施，这其中一部分为规划建设明确的商业服务设施建筑，但还有很大一部分设施是在长期社会发展中自发形成的。

由于双榆树地区开放性社区以及密路网的特点，沿街商业发展的较为发达，这些自发形成的设施一般选择租用办公或住宅建筑的底层空间，或利用一些夹角空间等自发建设。

图3 双榆树社区的服务设施布局（来源：作者自绘）（3）公共空间作为老旧小区，双榆树地区自身所拥有的公共空间较小，且周边3公里内没有大型城市公园。

全区仅有一个社区公园，虽然面积不超过1公顷，由于毗邻社区医院和社区服务中心，本身的空间组织较好，公园的利用率较高。

但一个社区小公园还是难以满足人们的活动需求，社区居民大多数的日常活动一般以宅前绿地及街道空间为主，可以说，这些空间成为双榆树居民日常活动的主要空间。

图4 双榆树社区的公共空间（来源：作者拍摄）3.1.3 社区人群双榆树社区大多数是海淀区各事业单位原来的分配住房，因此到如今老年人口占有较大的比例。

但随着老人年龄增大，一些老人将位于高层的住房进行买卖置换，青年人随之而来，双榆树地区的人口结构也在面临着变化。

因此，在考虑社区更新改造问题时，更需要关注社区人群的组成特点，提供符合人群需求的空间改造内容。

3.2 双榆树建筑环境改造评估3.2.1 建筑质量的提升——重工程完成不重实际使用在近年依次开展的老旧小区整治项目中，双榆树社区的所有居住建筑都得到了建筑配套设施改善、建筑质量提升、建筑节能等改造措施。

具体包括增加保温层、外墙粉刷、更换窗户、更换单元防盗门、增加统一的报箱、更换下水管道系统以及热计量模式改造。

我们从下表可以看出居民实际的使用情况，对于大部分的更新改造，居民的态度还是积极配合的。

但是我们也看出，大部分的功能效果并不理想，对于一些居民急需的功能，却没有得到妥善的解决。

表4 双榆树社区对居住建筑改造的意愿反馈（来源：作者根据调查问卷整理）3.3 双榆树景观环境改造评估无论是老旧小区环境改造还是“拆违拆临”的空间利用都涉及社区景观环境的改造，本文将从宅间绿地、社区公园、拆临用地三个方面评估双榆树景观环境的改造情况。

3.3.1宅间绿地——简单治理的绿化环境双榆树地区即不同于单位大院式的居住小区，也不同于拥有多级绿地系统的新建小区，居民活动的首要空间就是位于楼下的宅间绿地。

对比新建小区，老旧社区虽然在景观环境上有较大差距，但其在大龄乔木方面还有拥有相对优势的。

同时，双榆树社区还有许多果树类的植株，丰富了景观环境的趣味，如桑树、海棠、柿子、核桃等。

但在实际景观环境提升中，宅间绿地的改造并没有利用现有优势，改造方式较为简单：拆除私自占有园林绿地的私搭小院、增加草地和花池。

对于这种改造方式，社区居民的认可度较弱，尤其较为年轻的居民。

大多数的居民认为宅间绿地的改造应该以大型乔木为主，增加硬地活动面积，妥善处理活动空间与停车空间的关系，为本地居民创造首要活动场地。

对于年龄较长的老人，对自治的种植园有一定需求，原有的私搭小院的主要功能就是种植活动，在调研中，64%的老人认为社区提供小面积的种植空间为更好地丰富老年生活。

因此，在本阶段的更新提升中，宅间绿地的提升较为简单，没有满足居民对活动空间的实际需求。

3.3.2 社区公园——不被信任的人民双榆树社区公园是双榆树地区唯一的集中开敞空间，是一个90米×100米的方形区域。

虽然面积不大，在这个社区公园承载了社区居民大部分的场地活动，空间划分合理、无障碍设施完备使其成为社区最受欢迎的活动场地。

在更新改造工作中，并没有对其空间进行进一步的提升，而是在原有的软隔离的灌木外增加了防护栏杆。

究其原因是因为保护植物不被破坏，但这种改造无论对于景观效果还是居民使用都无法起到正向效果。

在调查中，89%的居民都认为增加栏杆并没有很大必要，反而对于社区小公园42%的居民认为需要增加儿童场地和设施，76%的居民认为需要增加座椅、灯光等配套设施。

可以说，社区公园在功能方面并没有得到实质的提升，目前的改造只能理解为方便园林管理。

图5 双榆树社区公园的硬质隔离（来源：作者拍摄）3.3.3 拆违拆临用地——统一透绿难成体系拆违拆临用地是近几年街道整治所产生的一类空间类型，在改造原则上是利用拆除空间增加绿化面积。

在这个原则下，双榆树地区大部分的这类空间都被恢复成了花池。

从实际情况来看，拆违拆临后的空间较为零碎，以花池填补原有空间可以在景观视觉上有一定的提升，但从空间使用的角度来看，造型简单的花池无法产生更多的功能效应，零散的布局也难以形成景观绿化体系。