市场监管法1

土地使用者缴纳补偿、安置等费用后， 将该幅土地交付其使用，或者将土地使 用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 （除法律、行政法规另有规定外，没有 使用期限的限制。）
Hale Waihona Puke 2.土地使用权划拨的范围（1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项 目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。
“五证”
“二书” “一表”
•五证：《国有土地使用权证》
《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 •二书：《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 •一表：《竣工验收备案表》
3.出让土地使用权的内容和最高期限
（1）内容。使用权人在出让使用期限 内依法对土地享有占有权、使用权、受 益权和部分处分权。
（四）房地产管理体制
• 全国的房地产工作，由国务院建设行政主管部门 （住房和城乡建设部）和 土地管理部门（国土资 源部）分别管理。 • 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门 的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市的人 民政府确定。
• 目前全国大多数地方人民政府实行房、地分管体 制，只有少数城市已经建立起一个部门统一管理 房、地产的体制。【内蒙古自治区住房和城乡建 设厅、呼市房地产管理局、国土资源局】

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转 让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使 用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于 房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十 五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者 其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房 屋所有权证书。
3.取得方式
•不采用拍卖、招标金额协议出让方式，而是 适用国家建设用地的审批方式。
三、房地产交易管理
（一）概述
房地产交易是指房地产作为商品而进行的 买卖、租赁、抵押和交换活动的总称。 •《房地产法》第2条第4款规定：“本法 所称的房地产交易，包括房地产转让、房 地产抵押和房屋租赁。”
（二）房地产转让

3.签订书面合同，权利义务转移（40、41条）
第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房 地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政 府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受 让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定 缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批 时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不 办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院 规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或 者作其他处理。 第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同， 合同中应当载明土地使用权取得的方式。
（三）城市房地产管理法的概念和立法概况
1.概念
是指调整在城市房地产管理过程中发生的经济 关系的法律规范的总称。
2.立法现状
•《土地管理法》【1986年 、1998年（第一次修正） 2004年（第二次修正）】
•《土地管理法实施条例》【1999年】 •《城市房地产管理法》【1994年 、2007年修正】 •《城市房地产开发经营管理条例》（1998年） •《国有土地上房屋征收与补偿条例》【2011年1月21 日公布并实施】（2001年6月13日国务院公布的《城市 房屋拆迁管理条例》同时废止。) •《物权法》（2007年）
• 变更登记---房地产转让或变更时，应当向县级 以上地方人民政府土地管理部门申请房产变更登 记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级 人民政府更换或者更改土地使用权证书。 房地产变更，是指在房地产因扩建、改建、增 建、翻建以及拆除、自然灾害等原因发生的房地 产增减的情况，以及房地产权利人的名称或者姓 名改变，原来设定的负担或者终止或者消灭等情 况。 •抵押登记（62条） 抵押房地产范围内，新增的房屋是否属于抵 押范围？

“城市房地产”指在“直辖市、市、镇”规 划区内的房地产。

这里说的镇，是指“建制镇”。 何为建制镇？
建制镇即设镇，是指经省、自治区直辖市人民政 府批准设立的镇。

1.凡县级地方国家机关所在地，均应设置镇的建制。 2.总人口在2万人以下的乡，乡政府驻地非农业人 口超过2000人的，可以建镇；总人口在2万人以上 的乡，乡政府驻地非农业人口占全乡人口10%以 上的，也可以建镇。 3.少数民族地区、人口稀少的边远地区、山区和小 型工矿区、小港口、风景旅游、边境口岸等地， 非农业人口虽不足2000人，如确有必要，也可设 置镇的建制。

《城市房地产管理法》涉及的房地产仅指可 以作为房地产业开发经营的房产和地产。具体 包括：

（1）在已经取得国有土地使用权的土地上开发 经营的房地产；
（2）经过公有住房改革依法取得产权的房地产。

不包括：
（1）农村集体经济所有的土地；
（2）农村中农村村民的住房、宅基地。
（二）城市房地产的范围
1989年颁布的城市规划法规定：“本法所 说的城市是指，是指国家按照行政建制设立 的直辖市、市、镇。”
•《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）
•《外商投资开发经营成片土地管理暂行办法》（1990年）
•《住房公积金管理条例》（1999年）
•《物业管理条例》（2003年制定，2007年修改）
•《城市商品房预售管理办法》（2001年，2004年修改）
•《城市房屋权属登记管理办法》（2001年） •《经济适用住房管理办法》（2004年）
一、概述
（一）房地产的概念
房地产是房产和地产的合称。房产和地产是 指它们的财产状态由于房屋的物质形态与土地 的物质形态的一体性以及房产与地产内在价值 的整体性，所以可以把二者合称为房地产。 （房依地存，地为房载。）

土地
房屋
房地产业是商品经济和城市发展的产 物。在许多国家，房地产业日益成为国 民经济的支柱行业，成为基础性、先导 性产业。
• 部分处分权指使用权的转让、出租、 抵押、用于合资、合作经营等。
（2）最高年限

按下列用途确定：
[1]居住用地70年； [2]工业用地50年； [3]教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； [4]商业、旅游、娱乐用地40年； [5]综合或其他用地50年。
（二）土地使用权划拨 1.概念。
——是指经县级以上政府依法批准，在
•（2）招标出让。是指在指定的期限 内，由符合条件的单位或者个人以书 面投标方式，竞投出让地块使用权， 由招标人根据一定的要求，择优确定 土地使用权受让人的一种出让方式。
•（3）双方协议出让。是指市、县人民 政府土地管理部门与申请受让人直接就 土地使用权出让有关事宜进行协商，达 成协议的一种出让方式。
分析：不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房 地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押 财产一同拍卖，但对新增房屋拍卖所得，抵押 权人无权优先受偿。
房地产开发流程：
1.发改委：审批建议书； 2.环保局：环境影响报告书(表)； 3.规划局：办理项目选址意见书； 4.国土资源局：建设项目用地预审； 5.地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的 意见； 6.发改委：审批项目可行性研究报告； 7.规划局：建设用地规划许可证； 8.国土资源局：征用土地确定土地供应方案； 9.拆迁部门：拆迁方案； 10.报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；
二、房地产开发用地管理
（一）土地使用权出让
1.概念。
• 是指国家将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。
2.土地使用权出让的方式。
（1）拍卖出让。是指在指
定的时间、地点，组织符合 条件的土地使用权竞投者到 场，在市、县人民政府土地 使用权拍卖主持人的主持下， 公平竞投某一地块使用权， 按“价高者得”的原则确定 土地使用权受让人的一种出 让方式。
（三）房地产抵押
1.含义：合法、不转移占有
第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法 的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务 履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人 有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

2.签订书面合同 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当 签订书面抵押合同。

4.商品房预售的条件（45条）

第四十五条
商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用 权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资 金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定 施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登 记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县 级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

（四）房屋租赁 1.含义
第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出 租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人 支付租金的行为。

2.签订书面合同
第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订 书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、 修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向 房产管理部门登记备案。
11.建设局：办理开发项目建设条件意见书； 12.国土资源局：办理土地出让或划拨土地决定书，用地 批准书，签定出让合同；
13.拆迁部门：办理拆迁许可证； 14.国土资源局：办理土地证； 15.地震局：抗震设防要求意见书或安评证明； 16.建设局：开发商与建设局签定开发项目合同； 17.规划局：建设工程规划许可证； 18.消防支队：消防设计审核意见书(一般工程)； 19.地震局：抗震设防要求意见书或安评结论； 20.建设局：工程施工图设计文件委托审查； 21.建设局：工程施工招标申请备案； 22.建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建 设局监督； 23.建设局：工程开工条件审查，核发施工许可证； 24.房产局：高品房预售许可证； 25.房产局：办理房屋所有权证。