土地估价理论与方法题库考点三

土地估价理论与方法题库考点三
1、判断题基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。

()
正确答案：错
参考解析：基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成（江南博哥）交地价及土地收益情况评估得到的评估地价。

其中，基准地价属于区域平均地价形式，标定地价、交易底价是对于具体宗地而言，属于宗地地价。

2、单选?有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。

经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。

在该土地上建一建筑物。

据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%，土地还原率为6%。

在成本逼近法计算中，土地投资利息为（）元。

A.18000
B.8934
C.22500
D.22634
正确答案：D
3、多选下列指标中，（）属于质量指标。

A.房地产投资额
B.人均国民生产总值
C.土地出让面积
D.土地出让宗数
正确答案：B, C, D
4、多选市场经济运行中调节经济活动的主要手段是（）。

A．价格
B．工资
C．利润
D．汇率
正确答案：A, B, C, D
5、单选A人10年前以75万元的价格购买了一套新建住宅，目前重置价为80万元。

已知该类建筑经济耐用年限为60年，为更新老化的线路需要花费3000元。

则该建筑物的实体贬值为()万元。

A.13.3
B.13.6
C.10.8
D.11.1
正确答案：B
6、多选基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面()符合基准地价的条件设定技术要求。

A.未来某一时点
B.完整权利状况下
C.平均容积率下
D.平均开发程度下
E.最佳利用方式下
正确答案：C, D
7、多选按期限划分，金融工具可分为()。

A.直接金融工具
B.间接金融工具
C.短期信用工具
D.长期信用工具
E.不定期信用工具
正确答案：C, D, E
8、判断题建筑物估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

()
正确答案：对
参考解析：影响建筑物价格的因素是不断变化的，在不同的时间上，建筑物往往会有不同的价格。

实际上建筑物本身价值也会随着时间发生变化。

因此估价通常是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，而且这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员随意假定的，而是必须根据估价目的来确定。

9、单选?甲家具有限责任公司于2002年6月设立，注册资本为2000万元。

甲公司2002年经营收入850万元，该年度正常利润为100万元。

2003、2004年分别实现税后利润300万和500万元。

2003年6月，甲公司股东会做出两项决定，一是采取分期付款方式购买公司办公用房;二是利用贷款，扩大生产规模。

2004年8月，甲公司与乙房地产公司达成协议，购买其2000平方米写字楼用于办公，分3年3期全部付清房款。

2004年9月，甲公司与丙商业银行达成贷款协议，贷款期限5年，贷款2000万元，用于扩大生产规模。

甲公司的股东入股后()将股份赎回。

A.1年
B.5年
C.10年
D.不可
正确答案：D
10、判断题如果甲、乙两商业路段样点地价的平均差异程度分别为150元每平方米和300元每平方米，标准样点地价的平均值分别为860元每平方米和1650元每平方米。

则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。

（）
11、单选以现金为基础编制的财务状况变动表一般称为（）。

A.资产负债表
B.利润分配表
C.现金流量表
D.损益
正确答案：C
12、单选在年利率10%的情况下，按复利计算，某房地产企业存入银行200万元，存期三年，三年后应该得利息()万元
A.220
B.260
C.242
D.266
正确答案：D
13、判断题根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

()
正确答案：对
14、多选计算建筑物重置价格的方法有（）。

A.净计法
B.平方法
C.叠加法
D.开方法
E.立方法
正确答案：A, B, E
15、单选在下列影响宗地价格的因素中，()是个别因素。

A.宗地形状
B.宗地所处地区的基础设施
C.宗地附近学校分布情况
D.当地商品房价格变动情况
正确答案：A
16、单选建设项目的“三算”不包括()。

A.设计概算
B.施工图预算
C.施工图结算
D.竣工决算
正确答案：C
17、判断题在正常的市场环境中，区域因素对土地价格水平有决定性的影响。

()
18、多选关于地租与地价的关系，()表述是正确的。

A.类似利息和资本的关系
B.70年的地租相当于地价
C.地租的高低取决于地价的高低
D.地价是地租的资本化
E.地价与地租的变动成正相关
正确答案：A, D, E
19、单选《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按()估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

”
A.市场租金及租期
B.合同租金及租期
C.合同租金与市场租金的差值及租期
D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率
正确答案：C
20、单选在资产评估中，对一企业的某栋厂房进行评估，属于()。

A.单项资产评估
B.部分资产评估
C.长期投资评估
D.整体资产评估
正确答案：A
21、判断题土地使用权转让价格明显低于市场价格的，省、市人民政府有优先购买权。

()
正确答案：错
22、判断题土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。

()
正确答案：对
23、单选?潍坊
在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为（）万元。

A.2000
B.2500
C.2667
D.3333
正确答案：A
24、判断题园地指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于70%或每亩株数大于合理株数50%的土地。

() 正确答案：错
参考解析：园地指种植以采集果、叶、根、茎、汁等为主的集约经营的多年生
木本和草本作物，覆盖度大于50%或每亩株数大于合理株数70%的土地
25、判断题建筑物与构筑物价格有交换代价的价格，没有使用代价的租金。

()
正确答案：错
参考解析：建筑物与构筑物的价格同时有两个价格，一个是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即交换代价的价格，另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即使用代价的租金。

这两者的关系，就如同本金与利息的关系。

26、判断题省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在一百万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

()
正确答案：对
27、多选?地方
接受了该宗地地价评估任务后，首先应决定估价的基本项目，主要包括（）。

A.确认估价条件
B.确认评估对象
C.确认估价目的
D.确定估价收费
正确答案：A, B, C
28、单选下列关于会计主体，说法不正确的是()。

A.会计主体是指会计信息所反映的特定单位
B.会计主体也称为会计实体、会计个体
C.会计主体不同于法律主体
D.会计主体一定是法律主体
正确答案：D
29、多选地貌条件对城市规划和建设的影响主要表现在以下那些方面()。

A、地形
B、地势
C、地带
D、各类地貌
正确答案：A, B, D
30、单选据报载：截止到2001年底，某市有高科技园区3个，已征土地632.5公顷，占该市各类开发区已征土地总面积的18%，文中所用的三项统计指标分别为()。

A.总体单位总量指标;总体标志总量指标;结构相对指标
B.总体单位总量指标;总体标志总量指标;比较相对指标
C.总体标志总量指标;总体单位总量指标;比较相对指标
D.总体标志总量指标;总体单位总量指标;结构相对指标
正确答案：B
31、判断题我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不记入产品成本，应直接列入当期损益（）
正确答案：错
32、判断题无形资产的寿命是指无形资产的法定有效期限或有效经济寿命。

()
正确答案：对
33、单选对于商业用地来讲，()是决定其使用价值的因素。

A.用途
B.区位
C.地价
D.可及性
正确答案：D
34、判断题在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大。

()
正确答案：对
35、多选土地的自然供给受（）因素的制约。

A.具有适宜人类生产生活的气候条件
B.具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件
C.具有可资利用的淡水资源
D.具有可供人类利用的其他资源
E.具有最基本的土地制度
正确答案：A, B, C, D
36、多选按标志是否可以用数量表现进行划分，分为()。

A.品质标志
B.数量标志
C.直接标志
D.间接标志
E.实践标志
正确答案：A, B
37、单选一般来说，里地的单价按路线价的()成计算。

A.两
B.三
C.四
D.五
正确答案：C
38、多选?山东
不动产开发建设周期包括（）。

A.土地取得期
B.租售期
C.工程建设期
D.规划设计和工程预算期
正确答案：B, C, D
39、单选?现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。

2009年11月1日进行的市场调查情况如下。

（1）在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。

（2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。

（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。

该建筑物的年纯收益为（）万元。

A.68
B.84
C.72
D.80
正确答案：C
40、单选?的网
该计算房屋年纯收益为（）元。

A.40500
B.38020.4
C.36000
D.35720.5
正确答案：B
41、单选()是指根据土地征用、划拨、出让、农用地转用、土地利用规划及土地开发整理复垦等工作的需要，实地界定项目用地范围、测定界址位置、调绘土地利用现状、计算用地面积的技术服务性工作。

A.土地勘测定界
B.地籍测量
C.土地测量
D.房屋测量
正确答案：A
42、单选人地关系是人类在利用土地的过程中形成的()之间的相互关系。

A.人与人
B.人与自然
C.地与地
D.土地使用者与土地所有者
正确答案：B
参考解析：《土地基本术语》(GB/T19231—2003)规定，人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。

土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。

43、多选?方便
有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。

经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。

在该土地上建一建筑物。

据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%，土地还原率为6%。

根据上述材料，回答以下几小题的问题。

土地开发费一般包括（）。

A.拆迁安置补助费
B.小区开发配套费
C.基础设施配套费
D.公共事业建设配套费
正确答案：B, C, D
44、判断题通达程度就是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行时间减少到最低程度。

()
正确答案：对
45、单选根据工业区位理论，可以通过对()等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。

A.区域和个别
B.成本和收益
C.运输、劳动力和集聚
D.供给和需求
正确答案：C
46、判断题建筑工程定额是在正常的施工条件下，为完成一定计时单位的合格产品所必须的劳动力、资金我、材料和管理费用的数量标准。

（）
正确答案：错
47、多选保险费与()等多种因素有关。

A.保险价值大小
B.保险费缴纳方式
C.期限长短
D.银行利率水平
E.保险销售员
正确答案：A, B, C, D
48、多选影响土地区位的社会经济因素包括（）。

A.繁华程度
B.交通状况或通达程度
C.基础设施和公用设施的完备程度
D.人口密度
E.土地承载力
正确答案：A, B, C, D
49、单选当房地产开发商投入的开发建设资金达到或者超过项目总投资额的（）时，经行政主管部门批准后即可预售。

A.20%
B.25%
C.30%
D.35%
正确答案：B
50、单选商业中心二级功能的功能分fm²为()
A.15
B.20
C.25
D.10
正确答案：A
51、单选路线价估价法基本公式的表示形式是（）。

A.宗地总价＝路线价×宗地面积
B.宗地总价＝深度百分率×宗地面积
C.宗地总价＝路线价×深度百分率
D.宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积
正确答案：D
52、单选?当然
确定还原率宜采用（）加上风险调整值的办法。

A.安全利率
B.利润率
C.贷款利率
D.存款利率
正确答案：A
53、判断题级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。

()
正确答案：对
54、多选大卫·李嘉图认为级差地租产生的条件是（）。

A.土地的需求量不断增加
B.土地的肥沃程度差别
C.土地位置的差别
D.土地数量有限
E.土地的耕作制度
正确答案：B, C, D
55、单选测量过程中不包括()测量要素
A.测量对象
B.测量误差
C.计量单位
D.测量精度
正确答案：B
56、单选下列关于确认和计量的一般原则，说法不正确的是()。

A.权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认
B.配比原则是指将收入与对应的费用、成本进行对比，以算出损益
C.历史成本原则的依据是：成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠;历史成本数据比较容易取得
D.按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或已经当期支付，就应作为当期的收入或费用
正确答案：D
57、单选采用成本法进行长期股权投资核算时，股票投资的账面价值一般（）。

A.将会增加
B.将会减少
C.保持不变
D.既可能增加也可能减少
正确答案：C
58、单选用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。

经调查某一比较实例G的单位地价为2500：元/㎡，容积率为3.5。

据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。

则比较实例G经容积率修正后的地价为()元/㎡。

A.2000
B.2100
C.2625
D.2976
正确答案：C
59、单选在统计中，人均国民生产总值属于（）。

A.算术平均数
B.几何平均数
C.比较相对数
D.强度相对数
正确答案：D
60、单选在下列区位关系中，()地理区位是采矿企业地价评估时需要分析的重点。

A.交通
B.经济
C.自然
D.商业
正确答案：A
61、多选生产要素市场包括（）
A.劳动力市场
B.金融市场
C.技术、信息市场
D.房地产市场
E.生产资料市场
正确答案：A, B, C, D
62、单选某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为()万元。

A.50.5
B.67.5
C.70.5
D.72.5
正确答案：D
63、单选()不属于流动资产。

A.短期投资
B.应收款项
C.货币资金
D.应付款项
正确答案：B
64、判断题样点地价图一般分土地用途表示，直接表示法适合地价资料多，图件比例尺小的城镇，分级表示法适合地价资料少，图件比例尺大的城镇。

() 正确答案：错
65、单选下列各项费用中，不属于建筑安装工程直接费的项目是()。

A.人工费
B.材料费
C.施工机械使用费
D.施工机构迁移费
正确答案：C
66、单选下列地籍测量说法错误的是()
A.地籍测量具有三个基本功能：法律功能、社会经济功能及系统功能
B.地籍测量是在工作范围内测量某一时点的地物和地貌
C.地籍测量除测量地籍调查范围内的地物外，还主要测量反映土地权属的地籍要素
D.地籍测量应随着每宗地的土地登记的变更而不断地更新
正确答案：B
67、单选?frw
该宗土地的投资利润为（）元／米2。

A.68
B.55
C.45
D.60
正确答案：B
68、判断题标定地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式。

()
正确答案：错
参考解析：基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。

69、多选从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，可得出的结论是（）。

A.低收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高
B.高收入的家庭使用新建房屋的比率较高
C.高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低
D.家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比
E.家庭人均住宅建筑面积与其人均消费水平成反比
正确答案：B, C, D
70、单选根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象的为()。

A.工业用地
B.自用住宅用地
C.经济适用房用地
D.农民宅基地
正确答案：D
71、单选已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为
6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为()万元。

A.300
B.400
C.500
D.600
正确答案：C
72、判断题对房地产估价来说，所采用的耐用年限应综合考虑建筑物的自然耐用年限和经济耐用年限。

()
正确答案：错
73、单选如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度为210元/平方米和300元/平方米，标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。

则说明两商业路段平均样点地价的代表性（）。

A.甲小于乙
B.甲大于乙
C.甲等于乙
D.难以判断
正确答案：A
74、判断题指标是说明总体单位特征的概念。

正确答案：错
75、单选分幅图的比例尺选用，建筑物密集区一般采用()比例尺。

A.1:100
B.1:500
C.1:1000
D.1:5000
正确答案：B
76、单选某交易不动产的土地使用面积为200㎡，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为()元。

A.3750
B.4000
C.5000
D.5333
正确答案：A
77、判断题某市2001年商品房价格平均每月递增0.5%，则全年总计上涨6%。

（）
正确答案：错
78、判断题在市辖区土地等划分时，区政府驻地现状建成区可直接套用所在市的土地等别。

()
正确答案：对
79、判断题影响工业用地价格的环境质量优劣度因素包括自然环境因素和人文环境因素。

()
正确答案：错
80、判断题土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。

()
正确答案：对
81、单选第一个提出谷物地租决定其他耕地地租思想的人是()
A.威廉·配第
B.弗朗斯瓦·魁奈
C.亚当·斯密
D.大卫·李嘉图
正确答案：C
82、单选房地产的评估价格对于房地产交易双方来说是（）。

A.交易价格
B.合同价格
C.参考价格
D.指令价格
正确答案：C
83、多选成本逼近法可作为以下估价的首选方法()。

A.学校用地估价
B.经济适用房估价
C.政府用地估价
D.住宅用地估价
正确答案：A, B, C
84、判断题已知某地区的土地取得费为每亩6万元，开发费用为每亩5万元，平均开发期为2年，贷款年利率为8%，投资回报率为10%，土地收益增值率为6%，则采用成本逼近法估价，可得出地价为14.77万元/亩。

()
正确答案：错
85、判断题土地的永续利用性是相对的。

只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。

正确答案：对
86、单选下列()不属于保险形成的条件
A.可保危险的存在(危险的存在是保险产生的必要条件)
B.多个经济单位的结合
C.保险公司的支付能力
D.随机事件的科学化
正确答案：C
87、判断题城市主要道路用地的地形坡度一般不宜大于6%。

（）
正确答案：错
88、单选()指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。

A.标定地价
B.基准地价
C.毛地价格
D.生地价格
正确答案：D
89、判断题社会主义条件下仍然存在着绝对地租、级差地租等多种地租形式，不存在垄断地租形式。

()
正确答案：错
90、判断题耕地指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理地，休闲地(含轮歇地、轮作地)等。

()
正确答案：对
91、多选计算土地总收益时需要考虑的因素包括（）。

A.所得税前收益
B.衍生收益
C.有效收益
D.无效收益
E.潜在收益
正确答案：A, B, C, E
92、单选（）是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为0时的深度。

A.标准深度
B.标准宗地
C.路线价区段
D.地价指数
正确答案：A
93、多选评估时不需要考虑资产无形损耗的有（）。

A．房地产
B．存货
C．短期投资
D．固定资产
正确答案：B, C
94、单选下列固定资产中，应计提折旧的是（）。

A.修理停用的设备
B.当月交付使用的设备
C.未提足折旧提前报废的设备
D.已经提足折旧继续使用的设备
正确答案：A
95、单选房地产开发企业违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自预售商品房的，依法应责令停止违法行为，没收非法所得，并可处所收预付款1%以下的罚款。

行使该处罚权的是县级以上人民政府（）。

A.土地管理部门
B.工商行政管理部门
C.规划管理部门
D.房地产开发主管部门
正确答案：D
96、判断题外汇间接标价法，是以一定单位的外国货币为标准，来计算应付若干单位的本国货币。

()
正确答案：错
97、多选采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据()考虑是否进行个别因素修正。

A.估价对象情况
B.估价目的
C.估价原则
D.估价步骤
E.土地增值
正确答案：A, B
98、单选空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益=租金-（）-管理费-维护费。

A.保险费
B.税金
C.折旧费
D.利息
正确答案：B
99、单选()是指具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生声能力或使用效益的工程。

A.工程项目
B.单位工程
C.分项工程
D.建设项目
正确答案：A
100、单选下列关于现金流量表，说法不正确的是()。

A.现金流量表是反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产
生的现金流人与流出情况的报表
B.现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收人、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表
C.现金流量表分为基本部分和补充资料两个部分
D.现金流量表基本部分的现金分为3类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量
正确答案：B
101、判断题城市三类用地即基本上可以修建的用地。

这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。

()
正确答案：错
102、判断题以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。

()
正确答案：对
103、判断题林地包括迹地、居民点内部的绿化林木用地，但不包括铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。

()
正确答案：错
参考解析：林地。

林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，及沿海生长红树林的土地。

包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。

林地包括有林地、灌木林地、其它林地。

104、单选《雅典宪章》中规定的城市四大活动，包括居住、()、游憩和交通。

A.绿化
B.生活
C.工作
D.建筑
正确答案：C
105、单选我国的土地价格不包含（）。

A.土地所有权价格
B.土地使用权价格
C.土地租赁权价格
D.土地抵押权价格
正确答案：A
参考解析：我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

106、单选下列估价方法中，()更适合于土地附着物的估价。

A.残余法。