酒店式公寓深度调研报告

北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘
成品房装修形式 世界级家装顾问提供个性方案，6个月装修周期
北京华荣公寓
该项目拒绝商住客户，拒绝打折。 宣称京城首家特聘世界风水顾问团（英国、加拿
北京贡院6号
建筑
外檐 材料 大堂地面材料 公寓数量 户型 面积 朝向 层高
大理石 大理石 3栋150套，其中100套只租不卖，一栋50套对外出售 一室——四室 最小的133平方米，约530万元；最大的470平方米，约1880万元 南北朝向 大于3米
酒店式公寓初步思考（市场定位、产品结构、产品档次、 ） 设施、服务配套
上海项目简介（莫奈印象、天赐酒店公寓、碧云钻石酒店公寓、 ） 万源晶典
相关概念
酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于欧洲，意 为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅 游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的 管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质， 又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了 酒店式公寓的雏形。国内的酒店式公寓最早出现 在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。
大、香港）与清华设计院论证规划的U型龙椅布 局，东南侧中国工商银行总行，西南侧中国人民 银行总行，左青龙右白虎，招财敛宝，惜富纳贵。 8个单元独立冠名权，客户购房全程保密制，并 且金融街核心地区可售型居住产权项目没有批地 的可能。 定位于真正五星级酒店式公寓，配置高档、服务 专业。
北京华荣公寓
LOFT或studio：Studio的原意是艺术工作室，英文直译就是 “个性商务空间”，严格上说它在中国还是个新兴的产物，它 是针对“发展中公司”而定位的，它追求生活品质，强调投资 性，可以说是知识经济时代强调个性定制和体验服务的特定产 物！LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙 隔 断 的 开 敞 式 平 面 布 置 住 宅 也 称 为 STUDIO 或 STUDIOAPARTMENT。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建 筑，80年代迅速兴起，随着个性化浪潮的卷土重来，这个被西 方艺术家称之为loft的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的 居住与生活方式。它的定义要素主要包括：高大而开敞的空间， 上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动 性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间 全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
项目一居小户型设计较为时尚。

北京富顿中心
北京富顿中心
北京富顿中心
北京富顿中心
北京棕榈泉国际公寓
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格
北京棕榈泉国际公寓 朝阳公园南路8号 7万平方米 32万平方米 11栋13-30层板式塔楼 北京市世纪朝阳房地产开发有限公司 新加坡DP建筑师事务所、北京市维拓时代建筑设计院 竣工 2003-12-31 销售同时代理租赁 均价15000元/平方米
物业管理公司 香港地铁物业管理有限公司，塔楼5.6元/平方米.月、板楼7.2元/平方米.月
客户置业目的 投资、自住
北京棕榈泉国际公寓
豪华酒店架空大堂，栽有棕榈树及热带植 物，并设意式雕像、水幕小品。
2、6号楼特设三菱观景电梯，可看见朝阳 公园。
10000平米豪华会所是其亮点，全部会员 制，不对外开放。
产权式酒店：产权式酒店顾名思义，就是开发商 将酒店客房的独立产权售与投资者，投资者再将 其委托酒店统一经营管理，同时在委托期间，每 年可获得一定回报，同时享有约定天数的免费入 住权。此种模式开发可以用最小的投入取得酒店 经营权，对品牌连锁经营的酒店集团，更可迅速 达到市场的规模效应；而对于投资者，除了委托 期间，获得远比银行存款利率高许多的回报外， 委托期满后的物业，将因酒店的口碑，产生极为 可观的赢利空间，产生共赢。
北京富顿中心
智能化系统 安防 通讯 装修风格
装修标准 橱柜、洁具 成品家具及品牌 地面、墙面、门窗
运营管理 物业管理公司 客户置业目的
非可视对讲，保安监控系统 预留卫星电视接口 欧式、现代式、中式、日式四种装修风格 科宝石台面整体橱柜，西班牙ROCA系列洁具 租赁房屋业主自配家具、电器 实木复合木地板、多乐士或立邦漆、 第一太平戴维斯物业管理公司做顾问，国内公司管理（3元/月.平方米） 绝大部分为投资
北京华荣公寓
建筑
外檐 材料 大堂面积、层高
干挂天然石材加铝合金玻璃幕墙、外保温 · A座大堂面积为69.12平方米，层高为3.2米； · B座大堂面积为58.56平方米，层高为3.2米； · C、D 座大堂面积为49.42 平方米，层高为4.8米； · E座大堂面积为46.06平方米，层高为4.8米； · F、G 座大堂面积为 49.42 平方米，层高为4.8米； · H座大堂面积为36.60平方米，层高为4.8米；
大堂地面材料 公寓数量 户型、面积 朝向 层高
大理石墙面、地面，艺术吊顶 166户 131——263，一室——三室，（私家电梯玄关，多阳台，多窗大玻璃幕墙） 大部分南北向，东西向一半为综合楼 3米
北京华荣公寓
会所 物业 设备
会所配置
电梯配置、位置 车位数量 日常服务 冷热源形式 选用设备品牌
男女分区，男宾专享的雪茄室、女宾专享的熏香室、健身中心、台球室、麻将 室、棋牌室、乒乓球室、阅览室、健康舞中心、多媒体视听室及多功能厅、儿 童游戏厅 1梯1户，13部电梯，芬兰通力无机房环保电梯 三层地下车库，1/1.3，40平米私家产权车位 英式馆家24小时全封闭五星级酒店式管理服务 水源热泵 意大利克莱门特环保型水源热泵、中央空调，美国开利末端式风机盘管
北京棕榈泉国际公寓
建筑 会所
外檐 材料 大堂面积 大堂层高 大堂地面材料 公寓数量 户型面积 朝向 层高
会所配置
会所面积
1-3层干挂石材，其余面砖 豪华大堂，架空，设每户专用信箱 4.5-9米绿化挑空大堂 大理石，艺术吊顶 1400套 3居170-180平方米 、4居364平方米、跃层418平方米 各朝向都有 2.9米 健身室、桌球室、影音厅、壁球室、长55米的游泳池、水疗温泉、按摩室、 雪茄红酒储藏室 10000平方米
北京富顿中心
建筑
外檐 材料 大堂面积 大堂地面材料 门窗品牌 公共活动空间 公寓数量 每层户数 户型 面积 朝向 层高
玻璃幕墙、高档面砖及铝塑板，部分为石材 比较小，约30-40平方米 石材 断桥隔热铝合金窗、中空双层玻璃、户门以色列摩迪乐 两套会客沙发坐椅 500 12户 全部为一居，开放式厨房，落地观景窗，预留隐性晾衣区 38-86平方米 以南北向为主 3米
北京华荣公寓
安防
全程电子安防系统，24小时无人化管理，卫锐通可视对讲
智能化系统 消防管理 一卡通
海湾烟感 捷顺IC卡读写装置
德国西曼帝克西橱柜，西班牙乐家分体式节水卫生环保洁具，阿波罗整体浴房
橱柜、洁具
淋浴房、法国白朗抽油烟机、灶台、烤箱、冰箱、洗衣机、MOEN® 洗涤盆、
QUAMATE® 水龙头、上海防雾镜
北京棕榈泉国际公寓
物业
电梯配置、位置 车位数量
日常服务
设备 冷热源形式
安防 智能化系统
消防管理 停车场
日本原厂三菱观景电梯，配物业电梯（上海三菱），3梯4户，板楼3梯2户 地下车位1/1，阳光地下车库 以酒店式"礼宾部"取代传統的"管理部"，业主只需通过电话直线，服务人员 随时提供幫助。家居设计及装修、家居清洁、洗衣服务、报刊杂志送递、邮 寄、安排速递、订购/确认机票、鮮花/果籃订购、餐厅预约、餐饮服务、安排 轿车服務、24小时保安 户式中央空调 停车场、电梯、大堂入口闭路电视监控，可视对讲，防盗密码大门，智能 卡，红外线周界防范系统 喷淋系统、消防报警 车库自动管理系统、保安监察系统
北京富顿中心
项目包括写字楼、商业、酒店公寓。酒店公寓全 部售完，代理租赁，出租率达80%。
小业主的公寓不享受酒店服务，不接受日租，混 于传统意义上的出租房屋；物业公寓享受酒店服 务，接受日租，基本属于酒店式公寓。
酒店公寓产权形式混乱，家具电器没有统一标准， 水电费缴纳情况不同，价格浮动比较大，存在部 分私下代理交易。
该项目的园林景观、会所、大堂、物业服 务给人以五星级酒店公寓的真正感觉。
北京棕榈泉国际公寓
北京棕榈泉国际公寓
北京贡院6号
项目概况
项目名称 物业地址 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京贡院6号 东长安街 33万平方米 18层 北京绿都源房地产开发有限公司 法国 2002年竣工 2002年 1栋售，2栋租 租：10元/月/平方米，售：40000元/平方米，最贵的60000元/平方米 个人投資者，也有机构投資者，各行业的精英，除演艺界的明星
SOHO：关于Soho（Small office Home office）曾有 这样的描述：“它是指在网络时代，越来越多的个人化 工作可以在家里完成，工作者主要通过网络与外界联系， 从而省去办公空间，避免写字楼的生硬氛围”。在国外， Soho指艺术家用的仓库，可以按照自己的生活品位来设 计。而如今，Soho泛指在家办公或小型创业者。特色是 自己掌握、调配工作时间，又特指善于利用通讯器材、 电脑、互联网，由三五个共同爱好者共同组成的自由工 作室。作为楼宇概念，Soho将任意开间、智能化网络系 统等写字楼概念引入了居住领域，利用位置优势及居家 办公室的潮流塑造出了兼具两种功能的楼宇。
北京富顿中心
会所 物业 设备
会所配置 会所面积 电梯配置、位置 商务设施 车位数量 日常服务 冷热源形式 自动控制系统
视听室、开放式的健身区、舞蹈室、乒乓球室、台球室、淋浴间、休息区 700平方米 上海三菱 无 地下479个，地上86个 每周两次打扫卫生，一次换洗床单，24小时警卫 水源热泵，24小时热水 分体式集中空调，分户计量，自控调节
北京项目概况
华荣公寓 富顿中心 棕榈泉国际公寓 贡院6号
雅诗阁酒店 东方瑞景 丽舍服务公寓 通用时代
建外SOHU
北京华荣公寓
项目概况
项目名称 物业地址 用地性质 总占地面积 总建筑面积 总层数 物业管理 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京华荣公寓 金融街南区（距长安街100米） 住宅--70年、综合--50年、地下车库--50年 8936.74平方米 45992.5平方米 10层 北京华汇物业管理有限公司 8元/平方米 北京华荣建业房地产开发有限公司 清华大学建筑设计研究院 准现房 2004年底 只售不租 均价21020元/平方米 投资、自住