物业管理实务讲义物业管理重点资料汇总

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物业治理实务精讲班第1讲课本
备考发起
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1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业治理师资格考试实施步伐》，另一个是《考试大纲》。

2、温习考试要牢记：物业治理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，温习历程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，温习的范畴就是围绕考试用书。

3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的是非。

这些信息决定了考试的深度和广度，
4、把温习的内容分为三个档次：A B
C，以此来区分考试的重点和要点。

在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个条理，分别对应A B
C三个档次，另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中，就需要在该部分画一个星号（*），如果这项内容在每一章背面的温习题中又出现，还需要增画一个星号（*），凭据这些暗号可以很容易的找到学习的重点。

5、考试题型分为单选题、多选题和综合阐发题。

差别的考题所考核知识的要求是差别的，例如，选择题考核的是对问题的阐发、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合阐发题则考核阐发、判断、总结、归纳的能力。

单选题：单选题要求在备选的4个答案中，能够辨别出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的影象，要求答题者通过对差别备选答案确认正确答案的筛选历程，判断考试者对所考核知识的阐发、判断、运用的能力。

多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对5个备选答案通过阐发判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的历程，需要通过筛选、比力后选择正确的答案。

一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识出现排比性、罗列性报告时，会形成单选题、多选题的考核点。

综合阐发题是全面查验考试者阐发判断能力的题型，单纯表明性试题越来越少。

这就要求考生必须在全面理解、准确掌握课本内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，阐发解答考题。

6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确影象、准确运用；考试大纲里面要求“熟悉”的内容，必须能够理解其寄义，能够运用知识进行阐发和判断；考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其根本寄义、能够进行判断和应用。

不然，考试的内容许多，不加以区分，完全去影象是很难做到的。

7、要制定学习筹划，凭据通读、精读、重点影象的顺序去学习，整个历程应当在考试前一个月完成，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。

8、温习备考发起2-3人配合进行，这样有利于提醒、讨论、交换和相助。

内容提要及考试要求
一、内容提要
1．物业治理企业的类型及特征
2．物业治理企业的常见模式
3．物业治理企业的设立步伐
(1)工商注册登记
(2)资质治理
4．物业治理企业的组织形式与机构设置
(1)物业治理企业的组织形式
(2)物业治理企业组织机构设置的影响因素
(3)物业治理企业组织机构设置的要求
(4)物业治理企业职能机构及其职责
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是测试应考人员对物业治理企业类型、特征、设立步伐、内部组织机构设置以及物业治理相关法例等知识的掌握水平和综合运用能力。

考试根本要求
掌握：物业治理企业的设立步伐，物业治理企业的组织机构及其职能。

熟悉：物业治理企业主要特性、组织结构形式，物业治理企业资质治理制度。

了解：物业治理企业主要类型，物业治理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。

考题类型要求
本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合阐发题(注：要凭据考试大纲领求来定)。

概述
一、物业治理企业的观点和特征（熟悉）
物业治理企业是依法创建、具备专门资质并具有独立企业法人职位，依据物业办事条约从事物业治理相关运动的经济实体。

其特征可以归纳为以下三点：
第一，是独立的企业法人。

物业治理企业严格遵循法定步伐创建，拥有一定的资金、设备、人员和经营场合；拥有明确的经营宗旨和切正当例的治理章程，具备相应的物业治理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，负担民事责任；所提供的办事是有偿的和盈利性的。

第二，属于办事性企业。

物业治理企业的主要职能是通过对物业的治理和提供的多种办事，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、宁静的事情和居住情况。

物业治理企业自己并不制造实物产物，它主要是通过通例性的大众办事、．延伸性的专项办事、随机性的特约办事、委托性的代庖办事和创收性的经营办事等项目，尽可能实现物业的保值和增值。

因此，物业治理企业的“产物”就是办事，与产业企业等其他经济组织是有区别的。

第三，具有一定的大众治理性质的职能。

物业治理企业在向业主和物业使用人提供办事的同时，还负担着物业区域内大众秩序的维护、市政设施的配合治理、物业的装修治理等，其内容带有大众治理的性质。

二、物业治理企业的分类（了解）
物业治理企业的分类要领有许多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类要领。

(一)凭据投资主体的经济身分来分别
1．全民所有制物业治理企业
全民所有制物业治理企业的资产属于国度所有。

这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单元中分散出来，以原有企业或行政事业单元的衡宇治理和维修部分为底子，由原有企业或行政事业单元卖力组建。

这类企业在刚创建时，往往依附于原来企业或行政事业单元，治理的物业一般是由原有企业或行政事业单元自建的，具有自建自管的特点。

随着物业治理市场的不停发育和全民所有制企业革新的不停深入，这类企业已逐步走上市场化生长的轨道。

2．团体所有制物业治理企业
团体所有制物业治理企业的资产属于团体所有。

这类企业一般是以街道原有的房产治理机构为底子，由街道或其他机构卖力组建，治理街道区域内的物业或其他物业。

别的，这类企业还可以由团体所有制的房地产开发公司卖力组建，主要治理企业自己开发的种种房产。

3．民营物业治理企业
民营物业治理企业是指民营性质的物业治理企业。

4．外资物业治理企业
外资物业治理企业是以外商独资经营、中外合资经营或相助经营等形式进行运作的物业治理企业。

5．其他物业治理企业
其他物业治理企业是指企业资产属于多种所有制经济身分的投资主体所有的物业治理企业。

(二)按股东出资形式来分别
1．物业治理有限责任公司
物业治理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司负担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务负担责任。

2．物业治理股份有限公司
物业治理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司负担责任，公司以其全部资产对公司的债务负担责任。

3．股份相助型物业治理企业
股份相助型物业治理企业的股东通过订立相助经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务负担责任。

三、物业治理企业的常见模式
(一)房地产建立单元的隶属子公司或部分
房地产建立单元的隶属子公司是指由房地产开发建立单元投资创建的法人或非法人物业治理企业。

另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部分(不属于企业)，负担售后物业的治理事情。

这种企业的特点是：房地产建立单元与物业治理单元之间属上下级干系。

这类物业治理企业已往的主要治理东西为上级建立单元开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不停推进，除了治理上级建立单元开发的项目以外，也通过市场获取物业治理项目。

(二)独立的物业治理企业
独立的物业治理企业是指不依附于房地产开发建立单元和其他单元，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业治理企业。

(三)物业治理团体公司
物业治理团体公司主要由团体总公司和下属子公司或分公司组成。

团体总公司是宏观控制机构，团体生长的战略决策由总公司卖力，总公司构造中设若干业务处室和行政办公部分；子公司或分公司既可按地区设置，也可按专业办事内容分别，如楼宇设备的维修公司、清洁办事公司、保安办事公司以及物业治理公司等。

物业治理实务精讲班第2讲课本
物业治理企业的工商注册登记
凭据《公司法》和《物业治理企业资质治理步伐》的划定，物业治理企业的设立步伐分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

一、物业治理企业的工商注册登记（分为六个步调）
凭据《公司法》划定，企业设立须向工商行政治理部分进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。

因此，物业治理公司在营业前必须到工商行政治理部分注册登记，其治理手续与一般企业相同。

(一)企业名称的预先审核
物业治理企业可结合行业特点，凭据所治理物业的名称、地区、公司提倡人等取名，但在起名时，必须切合《公司法》的有关划定。

凭据公司登记治理的有关划定，物业治理企业应当由全体股东或提倡人指定的代表或委托的署理人申请企业名称的预先批准，经工商行政治理部分批准后，得到《企业名称预先批准通知书》。

(二)公司地点
物业治理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地点。

(三)注册资本
《公司法》划定，科技开发、咨询、办事性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元，物业治理企业作为办事性企业应切合此划定。

同时，考虑到企业注册后即应治理物业治理企业资质证书，因此，注册资本还应切合各资质品级注册资本的划定要求。

(四)股东人数和法定代表人
在设立物业治理企业时，股东人数必须切正当定条件。

(五)公司人员
物业治理企业的人数和从业资格应该切合相关法例要求。

(六)公司章程
物业治理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营范围、组织机构以及利益分派、债权债务、内部治理等内容的书面文件，是设立企业的最重要底子条件之一。

企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况差别而有所差别。

一般工商行政治理部分备有章程文本，主要内容包罗：
(1)总则，包罗公司名称和地点等；
(2)企业的经营范畴；
(3)公司注册资本；
(4)股东的姓名或名称；
(5)股东的权利和义务；
(6)股东的出资方法和出资额，股东转让出资的条件；
(7)公司的机构及产生步伐、职权、议事规矩；
(8)公司的法定代表；
(9)公司解散事由和清算步伐；
(10)职工录用方法、报酬、治理要领；
(11)企业的种种规章制度。

物业治理企业在治理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及须要的审批文件。

物业治理企业如果切合划定的条件，在工商行政构造发给营业执照后，公司即告创建。

物业治理企业的资质审批及治理
二、物业治理企业的资质审批及治理
(一)物业治理企业的资质条件（注意：谁审批、谁发表、谁治理）
物业治理企业资质品级分为一、二、三级。

国务院建立主管部分卖力一级物业治理企业资质证书的发表和治理；省、自治区人民政府建立主管部分卖力二级物业治理企业资质证书的发表和治理，直辖市人民政府房地产主管部分卖力二级和三级物业治理企业资质发表和治理，并担当国务院建立主管部分的指导和监视。

设区的市级人民政府房地产主管部分卖力三级物业治理企业资质的发表和治理，并担当省、自治区人民政府建立主管部分的指导和监视。

各资质品级物业治理企业的条件如下：
1．一级资质
(1)注册资本为人民币500万元以上。

(2)物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技能人员不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财政等业务卖力人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业治理专业人员应凭据国度有关划定取得职业资格证书。

(4)治理两种类型以上物业，并且治理种种物业的衡宇修建面积分别占下列相应盘算基数的百分比之和不低于100％：
1)多层住宅200万m2；
2)高层住宅100万m2；
3)独立式住宅(别墅)15万m2；
4)办公楼、产业厂房及其他物业50万m2。

(5)创建并严格执行办事质量、办事收费等企业治理制度和尺度，创建企业信用档案系统，有优良的经营治理业绩。

2．二级资质
(1)注册资本为人民币300万元以上。

(2)物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技能人员不少于20人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财政等业务卖力人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业治理专业人员应凭据国度有关划定取得职业资格证书。

(4)治理两种类型以上物业，并且治理种种物业的衡宇修建面积分别占下列相应盘算基数的百分比之和不低于100％：
1)多层住宅100万m2；
2)高层住宅50万m2；
3)独立式住宅(别墅)8万m2；
4)办公楼、产业厂房及其他物业20万m2。

(5)创建并严格执行办事质量、办事收费等企业治理制度和尺度，创建企业信用档案系统，有良好的经营治理业绩。

注：盘算基数如何算
盘算时，将资质划定中的分类面积数放在分母，将企业的该类物业实际治理面积数量作为分子，然后加和。

例：有一家企业想申报一级资质，治理多层住宅60万m2；治理高层住宅80万m2；治理产业厂房80万m2。

盘算：（60/200+80/100+80/50）×100%=（0.3+0.8+1.6）×100%=270%
因此，该企业在这一项上，切合一级企业资质申报要求。

3．三级资质
(1)注册资本为人民币50万元以上。

(2)物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技能人员不少于10人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财政等业务卖力人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业治理专业人员应凭据国度有关划定取得职业资格证书。

(4)有委托的物业治理项目。

(5)创建并严格执行办事质量、办事收费等企业治理制度和尺度，创建企业信用档案系统。

表1-1 物业治理企业资质品级比力
资质品级注册资本(万元)从事物业管类型（种类）物业治理面积要求(万平方米)企业治理制度和尺度；企业信用档案系统企业经营业绩要求专业治理人员(人数)
其中
中级以上职称治理人员对财政、工程人员持有中级职称要求
一级资质≥500≥2本档盘算基数之和的100% 有要求优良业绩≥30 ≥20 有
二级资质≥300≥2本档盘算基数之和的100% 有要求良好业绩≥20 ≥10 有
三级资质≥50≥1无要求有要求无要求≥10≥5有
(二)在申请资质时需提供的资料
新设立的物业治理企业，其资质品级按最低品级审定，并设一年的暂定期。

物业治理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向本地的房地产主管部分申请资质：
(1)营业执照；
(2)企业章程；
(3)验资证明；
(4)企业法定代表人的身份证明；
(5)物业治理专业人员的职业资格证书和劳动条约，治理和技能人员的职称证书和劳动条约。

(三)物业治理企业的资质治理（内容）
资质治理是房地产行政主管部分依法对物业治理企业和行业进行治理的主要内容之一。

除资质审批外，资质治理还包罗对已设立的物业治理企业是否遵守法例、规章，是否履行条约，以及经营治理、信用等情况进行监视查抄。

资质治理有利于范例物业治理行为，增强对物业治理运动的监视，维护物业治理市场秩序，提高物业治理企业的治理和办事水平。

物业治理企业在申请审定资质品级时，若出现违反《物业治理条例》划定的相关行为，将不会得到资质审批部分的批准。

物业治理企业的组织形式与机构设置
一、物业治理企业的组织形式（熟悉）
物业治理企业应凭据自身实际情况，选择适宜的组织形式。

物业治理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。

(一)直线制
直线制是最简朴的企业治理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部治理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构(如图1—1所示)。

这种组织形式适用于业务量较小的小型物业治理企业的初期治理，不能适应较大范围和较庞大的物业治理。

(1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权明白，指挥实时。

(2)主要缺点：要求领导者通晓种种专业知识，具备多方面的知识和技能。

(二)直线职能制
直线职能制以直线制为底子，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部分，实行主管人员统一指挥和职能部分专业指导相结合的组织形式(如图1—2所示)。

其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的照料。

职能机构对下面直线部分一般不能下达指挥命令和事情指示，只是起业务指导和监视作用。

这种组织形式是目前物业治理机构设置中普遍接纳的一种形式。

(1)主要优点：增强了专业治理的职能，适应涉及面广、技能庞大、办事多样化、治理综合性强的物业治理企业。

(2)主要缺点：机构人员较多，本钱较高；横向协调困难，容易造成扯皮，低落事情效率。

(三)事业部制
事业部制是较为现代的一种组织形式，是治理产物种类庞大、产物差别很大的大型团体公司所接纳的一种组织形式(如图l—3所示)。

这类团体公司按产物、地区或市场将公司分成几个相对独立的单元，即事业部。

这种组织形式的主要特点有：一是实行分权治理，将政策制订和行政治理离开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。

这种形式一般多由那些范围大、物业种类繁多、经营业务庞大多样的大型综合型物业治理公司借鉴接纳。

(1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导挣脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能变更各事业部分的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。

(2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

(四)矩阵制
矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的底子上，凭据业务内容、任务或项目分别而创建横向领导系统，纵横交织，组成矩阵的形式(如图1—4所示)。

其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部分，又创建横向的治理系统；到场项目的成员受双重领导，既受所属职能部分的领导，又受项目组的领导。

(1)主要优点：一是增强了各职能部分之间的横向联系，充实利用了人力资源；二是有利于变更各方事情积极性，解决处置惩罚各自责任范畴内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。

(2)主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部分之间干系庞大，协调事情量比力大，处置惩罚不妥容易产生矛盾。

二、物业治理企业组织机构设置的影响因素（了解）
(一)企业战略因素
战略是为实现组织目标而制订的财产定位和生长偏向。

组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略产生了重大变革时，组织机构应作相应的调解，以支持组织战略的变革。

(二)外部情况因素
外部情况主要包罗物业治理的行业特点、人力资源条件、产物特点、客户、市场特点、物业治理的政策法例和宏观经济形势等因素。

在设计组织机构时要考虑外部情况及其稳定性。

外部情况越庞大、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便接纳多种对策来消除外部情况对企业的倒霉影响。

(三)技能因素
技能因素主要指包罗设备、技能、治理知识在内的广义技能观点。

一方面，组织运动需要利用技能来进行；另一方面，技能及设备水平影响组织运动，亦影响职责分别、岗亭设置及素质要求。

(四)组织范围及所处阶段
组织范围直接影响到组织机构的治理条理、集权水平、范例化及制度化；组织范围比力大的企业，事情专门化、部分化的水平较高。

企业所处的生长阶段差别，面临的主要任务和目标也有所差别，组织机构也应有所差别。

三、物业治理企业组织机构设置的要求（了解）
(一)凭据范围、任务设置
物业治理企业在设置组织机构时，一方面应考虑治理的范围，一般而言，治理面积越大，员工越多，分别的治理条理就越多，部分和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在包管要害职能的底子上，又应适当淘汰部分分别，大概将几个相关的部分归并成一个综合部分，接纳一专多能、一职多责的组织机构设置方法。

物业治理企业的组织机构设置要听从企业的任务和目标，凭据物业治理模式的任务和目标的差别，组织机构设置的重点也应该有所区别。

(二)统一领导、分层治理
物业治理企业各部分和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层剖析，落实到每个职能部分和项目，有效控制治理行为，实现集权与分权相结合。

物业治理企业无论进行怎样的组织机构设置，都要听从统一指挥的原则，即企业的各个机构在公司的总体生长战略和目标的指导下，听从上级的命令和指挥。

这样才气制止多头领导和多头指挥，包管政令流通，提高治理事情的效率和效果。

(三)分工协作
在物业治理企业中，应增强上下级之间纵向协作，改进各职能部分、各项目、各岗亭之间的横向协作干系。

物业治理企业组织结构的分别包罗治理条理的分别、部分的分别和职权的分别。

各层级、部分和职位之间要有专业的部分或人员来治理和卖力，各部分和人员之间又应该保持相互协作干系。

(四)精干、高效、灵活
物业治理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应凭据企业外部情况的变革和企业内部业务生长的需要，实时作出须要的调解。

四、物业治理企业的机构设置（掌握）
物业治理企业范围较大、治理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目治理机构(也有称治理处、办事中心或办事处的)。

在企业总部可以设置若干职能部分，分管各项目治理机构的差别业务；项目治理机构卖力具体治理办事操纵。

一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包罗以下内容：
(一)总经理室
总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总管帐师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们配合组成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。

(二)人力资源部
人力资源部的主要职责包罗：制订企业各项人力资源治理制度，体例人力资源生长和培训筹划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬治理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、赏罚、培训、解聘、辞退等事情。

(三)行政治理部
行政治理部的主要职责包罗：体例实施行政治理、企业文化建立、品牌治理和信息化建立的筹划和预算，创建相关规章制度、治理尺度和事情尺度，完成企业日常行政治理、企业文化和社区文化建立、品牌筹谋、后勤保障、内部信息治理、信息化建立、对外事务的联络等事情。

(四)财政部。