2010长沙金隅阳光青竹湖项目定位报告82P

长沙人均GDP逐年增加，2009年长沙人均GDP为35348元，同期城市人均可支配收入 和人均消费支出为18515元和13663元，居民的消费水平逐步提高。 长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同 样超过武汉、郑州等城市； 长沙经济增长促使2001-2009年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近8.7%。
未来长沙将形成“一主两次四组团” 的城市空间格局，城区面积与城市人 口快速扩充。
资料来源：《长沙市城市总体规划（2000———2020）》
地理位置 经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
两型社会
长沙市 湘潭市 株洲市
2007年12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源 节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套 改革试验区”。 根据规划到2010年，三市经济总量在全省将占比达42％以 上，城镇化水平达到57％以上。2020年，三市的市域人口有 望突破1365万。 近期规划（2002～2010年）：重点建设三市各自环线、三 市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三 核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。 远期规划（2011～2020年）：长沙主要向东发展，并加快 向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西 发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。 远景规划（2021～2050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成 三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间 镶嵌若干高品质的新型城市功能区。
2、与类别墅项目的资源对比
项目 权重 本案 和记黄埔 东方大院 格兰小镇 堤亚纳湾 橘郡 龙湾国际
傍水 5 4 2 4 3 5 3 5
依山 5 5 3 4 4 2 5 4
公园 5 5 3 3 5 3 5 5
地段 5 4 4 4 4 5 5 4
植被 5 5 4 5 4 4 3 4
高尔夫 5 5 2 2 4 3 4 4
2002年 48.60% 41.50% 9.90%
2003年 49.90% 40.40% 9.70%
2004年 46.30% 44.40% 9.30%
2005年 49.50% 43.10% 7.40%
2006年 49.80% 43.30% 6.90%
2007年 48.70%
45% 6.30%
2008年 42.03% 52.23% 5.74%
人均GDP的逐年增加，提升了居民消费水平。与内陆其他城市相比，长沙作为 一个以娱乐、消费为主的市场，市场消费力强，消费型城市特征明显。
居住性消费支出
地理位置 经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
1 2
4 3
地块核心景观资源
山体资源； 原生植被； 2万多平米天然湖面
1 2
二、区位价值剖析
1、区域规划
根据长沙城市规划，北城将成为一个集商贸物流港口、城市文化中心 等为一体的区域；但区域当前发展较为缓慢。
◆金霞经济开发区、青竹湖外商城远期总规划面积 45.5平方公里，总人口55万人，
◆ 金霞经济开发区、青竹湖外商城规划，区域物流 规划有助于将吸引大型的工业企业进驻捞霞片区， 加拿大恩瑞国际集团、长沙重型机械、南山乳业等 50家著名企业的进驻将带来大量人口的聚集，并促 进区域房地产的发展。
人均消费性支出
7745
7854
8330
9030
9660
10680
12288
12960 13663
人均居住消费支出 852.54 1035.84 792.42 924.75 851.70 1089.32 1075.16 1388.03
--
长沙 人均居住消费支出 增长率
--
21.50%
-
23 .5
16.70%
居住建设用地面积： 285408.18平米
规模大
住宅容积率： ≤1.2
容积率低
商业建设用地面积： 29112.04
商业体量适中
地块基本情况
地块呈不规则分布，地块北部高压 走廊对项目规划存在较大影响； 项目地块内部拥有多个小山头，山 势起伏； 地块南面与青竹湖大道有大约6米高 差，为开阔农田区；与最高山顶高 差约60米。
谨呈:湖南金隅阳光投资有限公司
金隅阳光青竹湖项目定位报告
(易居中国)长沙易居投资顾问有限公司 2010年3月
思维架构
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5
项目地块理解 宏观市场分析 别墅市场分析 项目定位建议 物业发展建议
PART 1 项目地块理解
一、地块概况
项目经济技术指标——
如何在认知价值较低的区域成 功建立区域核心驱动价值？
区域发展缓慢
项目的客户在哪？
项目发展
大规模项目，采取什么样的发 展策略，才能打赢市场？
核心问题界定：如何在既有低密度住宅条件 下开发畅销产品，确定物业发展档次？
四、地块资源对比分析
1、与独栋项目的资源对比
项目 权重 本案 岳麓山公馆 阆峰云墅 湘江一号 麓山别墅 北纬28° 青竹园
市
长沙现辖芙蓉区、天心区、
发
岳麓区、开福区、雨花区五区 及长沙县、望城县、宁乡县、
展
浏阳市。
研 究
东西长约230公里，南北宽约 87公里，土地总面积11819.5
平方公里，其中市区面积
556.33平方公里。
长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、 科技、金融的中心。
地理位置 经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
四川： 资源/人
力
云南： 路通/资
源
贵州： 能源贮
备
广西： 交通/资
源 海南： 农业/旅 游易
湖南： 位置/农
业
江西： 地缘/矿
产Байду номын сангаас
广东： 工业领先
福建： 港口/制
衣
香港： 澳门： 金融/贸 博彩/旅 易
游
长沙的经济稳定、快速增长，经济结构不断优化，利于长沙房地产的高速 发展。
地理位置 经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
人均收入与消费支出
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
2001-2009年全年人均GDP增长图
12436
13747
15506
17638
23968
27853
33711
34520
35348
2001
2002
2003
2004
2005 2006 人均GDP
2007
2008
2009
2001-2009年人均可支配收入与消费性支出统计图
20000 18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
1519.9
8%
728.08
812.9
1108.85 928.22
6% 4%
2%
0
0%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
长沙历年GDP结构
100%
80%
60%
40%
20%
0% 2001年
第三产业 第二产业 第一产业
48.40% 40.80% 10.80%
GDP
长沙GDP走势图
4000
18%
单位：亿元
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
14% 12.10% 12.70%
16.00%
3370 16%
14.80% 14.90% 14.80%
3000.9185.10% 14.70%14%
12%
2190.25
1790.66
10%
长株潭“两型”社会的构建，为长沙经济发展带来更多政策、规划的利好，大规 模的城市配套建设、优质产业的引入、大规模资金的注入在加快城市发展的同时 亦将导入更多的有置业需求的产业人群。
武广新城
地理位置 经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
武广新城将成为 中南地区区域性 的铁路客运中心 和具有商务功能 的交通枢纽型城 市副中心。
到2020年，规划区面积将扩大到2893平方公里， 城市人口将增加到350万人。 基本形成符合区域性现代化中心城市特点的城 乡一体、协调发展的市域城镇体系，强化浏阳、 宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、湘潭 共同构筑经济发达、布局合理的现代化城市群。 基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能 结构，按照“一主(城市主体)、两次(河西、星马 新城)、四组团(暮云、捞霞、高星、含浦组团)”， 构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空 间格局。 基本形成以历史文化名城为依托的城市形象骨 架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。
2009年 45.29% 49.86% 4.85%
全球经济危机的导致世界 经济滑坡，中国经济增长 速度放缓，但长沙仍处于 高速发展阶段
GDP大于8%，城市房地产一 般处于高速发展阶段
长沙GDP一直稳定增长，2003 年以来，GDP增长幅度稳定在14% 以上的水平 从GDP走势来看，长沙经济发 展势头良好 从产业结构上看，第一产业持 续降低，第三产业所占比例一直 保持在40%以上，第二产业呈现 上升趋势
◆区域内畅通的道路交通网络为区域的发展奠定了 良好基础，同时丰富的山水资源为区域建设高品质 生态宜居社区创造了条件，将吸引人群置业生态福 城。
◆中央商务区、新河三角洲及区政府片区的发展必 将带动人口的向北聚集，而本项目的环境、配套、 规模、价格等优势能有效吸引置业人群向本项目区 域的漂移。
金霞物流园
本案
在分析项目地块后,再一起了解长沙房地产市场整体发展格 局与别墅物业发展状况——
易居观点—— 先发现市场，再决定产品！
PART 2 宏观市场分析
地理位置 经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
长沙“东屏罗霄毗江西，西
障雪峰连云贵，南峙衡岳达广
州，北托洞庭通武汉。”素称
城
“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。
郑州 4568 15732 9700
南昌 4806 15112 11551
长沙房价最低，但人均可支配收入与 消费性支出却最高
长沙居住消费支出比仅为10%左右，只要能对其有效引导，将可产生强大的购买 力，长沙房价在中部省会城市中处于最低水平，房价有极大的上升空间。
发展总体规划
地理位置
经济发展 发展规划 城市化进程 常住人口
0
18282 18515
16153
13924
12430
87074745
9021 7854
9933 8330
11021 9030
9660 10680
12288
12960
13663
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
城市人均可支配收入 城市人均消费性支出
傍水 5 4 4 3 5 3 5 5
依山 5 4 5 4 4 5 4 4
公园 5 4 5 5 4 5 3 4
地段 5 3 4 4 4 4 4 3
植被 5 4 4 4 4 4 4 4
高尔夫 5 4 2 2 2 2 3 5
得分 30 23 24 22 23 23 23 25
由以上分析可看出，从资源条件分析，项目与独栋项目相比不 具备景观资源优势。
生态科技 产业园
产业中心
捞霞组团
商务 政务中心
开福区政府
新河三 角洲 中央商务区
金鹰城 四方坪
2、交通路网
便捷、快速 的交通价值
本案 青竹湖大道 北三环 北二环
太阳山路
星月路
青竹湖大道
中青路
东二环
芙蓉路
3、教育配套 名校资源
青竹湖外国语实验中学(湘一中)
周南中学
4、外部景观资源 稀缺的生态景观与顶级高尔 夫外部资源价值
-7.90%
27.90%
-1.30%
29.10%
--
0%
人均居住消费支出 占比
11.01% 13.19%
9.51% 10.24% 8.82%
10.20%
8.75%
10.71%
--
08年长沙与中部部分城市相关数据对比
房价 人均可支配收入 人均消费性支出
长沙 3906 18282 12960
武汉 5597 16712 11433
太阳山公园
青竹湖高尔夫
5、区域物业代表项目——绿城青竹园 长沙顶级别墅翘首之作，高端物业金字塔尖。
初识本案——
景观资源型低密度生态住宅区
（地块属性定位）
三、项目必须应对的核心问题
条件 （Conditions） （推动项目发展的主要因素）
疑问 （ Question ） (分析存在的问题)
项目规模较大
得分 30 28 18 22 24 22 25 26
由以上分析可看出，与类别墅项目相比，项目资源优势明显。
我们认为—— 首先，从资源角度来看，项目具备打造类别墅产品（双拼、 联排、叠拼等）的先天条件； 其次，项目所处区域为长沙顶级低密度别墅区，项目具备打 造高档次类别墅产品、树立长沙类别墅产品标杆的条件。
长沙gdp走势图72808812992822110885151991790662190253000983370121012701414801490148016001510147050010001500200025003000350040002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年024681012141618长沙历年gdp结构020406080100第三产业484048604990463049504980487042034529第二产业4080415040404440431043304552234986第一产业10809909709307406906305744852001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年长沙gdp一直稳定增长2003年以来gdp增长幅度稳定在14以上的水平从gdp走势来看长沙经济发展势头良好从产业结构上看第一产业持续降低第三产业所占比例一直保持在40以上第二产业呈现上升趋势全球经济危机的导致世界经济滑坡中国经济增长速度放缓但长沙仍处于高速发展阶段地理位臵发展规划经济发展城市化进程常住人口gdp大于8城市房地产一般处于高速发展阶段gdp20012009年人均可支配收入与消费性支出统计图870490219933110211243013924161531828218515774578548330903096601068012288129601366320004000600080001000012000140001600018000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年城市人均可支配收入城市人均消费性支出20012009年全年人均gdp增长图124361374715506176382396827853337113452035348500010000150002000025000300003500040000200120022003200420052006200720082009人均gdp人均gdp的逐年增加提升了居民消费水平