深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划

深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划
方案汇报
发展环境
广深科技创新走廊引领湾区创新发展，福海成为战略核心区一廊十核多节点
福海街道
印象福海
Contents 目录
基地现状
规划解读
发展定位
规划方案
图则对比
行动计划
用地概况 产业基础 交通网络 配套支撑 风貌特色 生态人文
基地现状 01
福海街道社区一览表
社区名称总人口
数
户籍人
口数
非户籍人口
数
面积（平方
公里）
桥头87460137075667 5.16和平10151011631003479.80新和770371370756677.80塘尾1225031719120784 4.10新田3414223233910 1.63大洋17967425175420.79稔田11098144109540.38 7个441717651344520429.66流动人口大，倒挂现象明显
权属清晰用地比例51.32%
权属类型用地面积
（公顷）比例（%）
合法用地
两规处理用地181.95 5.72
51.32
非农建设用地87.10 2.74
国有划拨用地156.59 4.92
国有已出让用地312.43 9.83
国有未出让用地906.55 28.51
其他用地1535.38 48.28
合计3180.00 100.00
现状权属图
填海区未建设区
现状建成区
东侧高度建成，西侧空港新城填海区
建成区空间示意图
现状片区高度建成，工业主导
土地利用现状图
机场限高图
48.72米以下限高区
48.72米以下限高区
48.72米至100米限高区
100米至148.8米限高区
生态控制线范围 河道蓝线控制范围
水域
生态控制区
48.72米限高区
限高区间（米）
占地面积 占比 0-48.72 18.01 56.64% 48.72-100 8.36 26.29% ≥100 4.57 14.37% 非限高区域
0.86
2.70%
大部分用地位于机场限高区，纵向发展潜力受限。

产业基础雄厚，工业主导地位突出研发创新能力强，创新载体平台数量多、级别高
形成三大支柱产业
新兴产业处于培育发展阶段
2016年福海街道规模以上工业企业生产总值及数量分行业统计图
工业企业向园区集聚趋势明显
仍有较多产业空间有待转型升级
福海街道现状产业园区分布图
空运：宝安国际机场
陆运：宝安大道、广深沿江高速、广深高速、G107国道（广深公路） 水运：福永码头，规划区南侧
交通网络
区域交通现状图
T4航站楼
区域交通
序号道路名称道路长度
(Km)道路密度深标1高速公路 4.4 0.26 0.3-0.4 2主干路23.6 1.41 1.2-1.8 3次干路24.1 1.44 2.1-3.2 4支路31.88 1.91 6.5-10
合计83.98 5.02 10.1-15.4珠江口
道路系统
公共交通
在建地铁20号线
地铁1号线
地铁11号线
微巴线路
微巴线路
微巴线路
慢行交通/静态交通
自行车专用道
人行道混合自行车道
立新湖绿道
人行天桥
社区级设施为主，服务水平偏低
图例
教育设施
文体设施
医疗卫生设施
管理服务设施
联诚购物广场
万家和超市
塘尾农贸批发市场
新和市场
惠贸百货
永丰海鲜市场
和平酒店 东方山水酒店
汉永酒店
威尔斯酒店
汉都酒店 塘尾影剧院 福永义乌
同泰时代广场
商场
福购商场
永佳福购物广场
中源购物广场
商场、影院 酒店 市场
图例
社区级设施为主，服务水平偏低
市政配套——给水工程
市政配套——雨水防洪
市政配套——污水工程
市政配套——电力工程
市政配套——通信工程
福永机楼
市政配套——燃气工程
燃气现状图
风貌分区
立新湖
福州大道
稔田社区公园 塘尾社区公园
桥头社区公园
凤凰山
森林公园
航港高尔夫球场
望牛亭公园凤凰古村
生态资源：背山面海，基础良好
立新湖
山—湖—城—海，廊道不畅
×
×
×
山
湖 城 海
现状绿地景观与公共空间分布图
凤凰山
森林公园
航港高尔夫球场
杨候宫
可隐林公祠 植利楼 林氏公祠
灶下陈氏公祠
大榕树
邓氏公祠
望牛亭公园
老屋村
老屋村
古井 桥头广场
凤凰 古村
人文资源：岭南传统建筑丰富
现状总结
区位优势用地空间
产业基础交通条件景观风貌粤港澳大湾区枢纽，前海战略拓展区
东侧高度建成，西侧空港新城填海区，机场航空限高
产业基础雄厚，创新能力强，仍有较多产业空间有待转型升级
海陆空轨齐备，微循环不足，停车设施缺乏
生态、人文景观资源丰富，建设风貌平淡，通廊不畅、网络性不足
用地配套合法用地占比高；工业用地主导，配套设施缺乏
02
规划解读
深圳市城市总体规划（2010-2020）
西部发展轴是珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的重要组成部分，主要发展现代服务业和高端制造业等功能。

对福海街道的发展指引：
深圳市滨海片区的重要组成部分，位于深圳西部发展轴上，属于西部工业组团。

深圳市重要的制造业基地，定位为世界先进水平的高端制造业园区。

项目位置
深圳市总规工业与物流布局规划图
《深圳市城市城市总体规划》空间结构(2010-2020）
项目位置
项目位置
工业与物流业布局规划图
城市更新规划图
深圳市城市总体规划（2010-
2020）
本项目在深圳市城市总体规划中用地主要为工
业用地和居住用地。

深圳市总体规划用地布局规划图
土地利用总体规划（2006-2020年）
经核查土地利用总体规划布局，街道大部分为城乡建设用地，其次为交通水利用地。

经核查建设用地管制分区，街道大部分处于允许建设区，少量位于有条件建设区及限制建设区。

深圳市土地利用规划图-土地利用布局
深圳市土地利用规划图-土地管制分区
福海街道 深圳市城市更新十三五规划 街道东部位于优先拆除重建区域、拆除重建及综合整治并举区域，更新潜力较大。

优先拆除重建区：引导申报的更新单元向该区域集中。

限制拆除重建区/基本生态控制线：严格落实各类控制线管制要求，对拆除重建行为实施管控，条件允许的情况下考虑实施建设用地清退。

深圳市城市更新分区指引图图
城市更新分区指引图—本项目片区示意图 福海街道
深圳市工业区块线
福海街道大部分工业用地位于工业区块红线内。

一级线内的规划工业用地和以工业为主导方向的发展备用地应
予以严格保护，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿
地、广场、人才住房和保障性住房等公共利益需要外，原则上
不得作为其他非工业用途。

二级线内的现状工业用地在规划期限内应予以保护，除因公共
服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才住房和保
福海街道
障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。

线内如确需开展以居住、商业为主导功能的城市更新或土地整
备，需按局部调整程序调出工业区块线，并按照已批准的城市
规划予以实施。

一级工业区块线
二级工业区块线《深圳市工业区块线》分区图
宝安区综合规划（2013-2020）
战略定位：国际化滨海城区、现代化产业强区。

空间结构：以山水生态格局为基底，延续原特
区轴带空间结构，以西、中、东三条发展带为
基本骨架，集聚城区内部功能，形成“三带两
心一谷”的城区空间结构。

福海街道
福海街道位于西部活力海岸带及黄金发展带之
间腹地，且包含空港新城。

应强化现代服务业，建设国际化物流枢纽中心，
大力培育海洋经济，强化岸线的休闲游憩功能
和公共开放性，打造国际化科技创新基地以及
宜居、宜业、宜游的产城融合创新区。

《宝安综合规划》(2013-2020）规划结构图
宝安区综合规划（2013-2020） 福海街道内有四个产业园区：
立新湖战略性新兴产业集聚区：发展软件、互联网、电子商务、现代物流产业；
宝安创业园：发展新一代信息技术、互联网； 宝安海洋产业园：发展海洋生物、海洋医药、海洋电子；
福永新一代信息技术总部园：发展新一代信息技术产业。

《宝安综合规划》(2013-2020）产业布局规划图福海街道
《宝安综合规划》(2013-2020）产业分区发展指引图
宝安区综合规划（2013-2020）
福海街道内有福永河和立新湖等生态廊道，是
宝安区一轴三楔生态空间中重要组成部分。

福海街道
《宝安综合规划》(2013-2020）绿地系统与岸线利用规划图
宝安区城市更新“十三五”规划（2016-2020）
福海街道包含空港新城和沙井—福永北片区，其中有部分区域位于福永北更新单元和福永南更新单元。

福永南更新单元为工改工、村改居，“四旧”现状以旧工业区和旧村为主，地块更新方式为拆除重建和综合整治并重；
福永北更新单元为工改工、村改居、工改居，含立新湖战略性新兴产业集聚区，以旧工业区和旧村为主，地块更新方式为拆除重建和综合整治并重。

重点更新单元规划图
福海 街道
福海街道
宝安区工业发展“十三五”规划
（2016-2020）
发展目标：现代湾区产业体系基本确立，战略
性新兴产业成为支柱产业，由制造业大区向制
造业强区跨越。

发展重点：立足制造业优势，以智能制造为战
略重点，巩固提升主导支柱产业，壮大发展战
福海街道
略性新兴产业，积极布局未来产业，转型升级
优势传统产业，打造产业发展“四路纵队”。

福海街道包含先进制造产业城，加快产业升级，
完善配套，助力广东省智能制造引领区、深圳
先进制造核心区的建设。

宝安区十三五规划工业布局图
宝安西部活力海岸带概念城市设计
重塑宝安城市格局，建构生态亲海、海陆联动
的开放空间格局，形成一岸多湾、三城四廊的
空间结构。

福海街道位于北城片区，北城将以湾区公共服
务和现代产业为主导，发展战略性新兴产业、
福海街道
海洋经济、区域服务枢纽、会展经济等功能。

福永河生态廊道也位于福海街道，应结合湿地
桑田等海岸生态景观本底，塑造田园湿地观光
休闲、城市水岸观光休闲为特征活动的生态城
市体验区。

三城四湾空间结构图
宝安西部活力海岸带概念城市设计
福海街道海岸线包括自然岸线、生活岸线和港
福海街道
口岸线三种类型。

岸线功能图
深圳市大空港地区综合规划
（2015-2030）
福海街道
发展重点：重点围绕机场北交通枢纽、深圳国
际会展中心、国际会议中心、客运码头等核心
项目建设，促进国际会展贸易、国际会议、电
子商务、创意设计以及相关展会物流、展会旅
游、展会设计等产业发展，带动周边工业区转
型升级。

产业方向：依托现代制造业，重点发展智能装
福海街道
备产业、机器人产业、航天航空等产业。

大空港综合规划产业分区图。