基于GIS的零售商业网点选址模型研究_陈姚

（%）赖利零售引力模型3!@A4。赖利以牛顿的万有 引力定律为核心， 提出： 一个城市从其周围某个城镇 吸引到的零售顾客数量与该城市的人口规模成正 ： 比， 与两地间的距离平方成反比。有如公式 （% ） （!" # !$ ）B C%" # %$ D E C&$ # &"D
!
（% ）
式中， !" 和 !$ 分别为从一个中间城市被吸引到 " 城和 $ 城的贸易额； %" 和 %$ 分别为 " 城和 $ 城的 人 口 ； &" 和 &$ 分 别 为 " 城 和 $ 城 到 中 间 城 市 的 距离。该模型证实：城市人口越多，规模越大，它 从周围的城镇吸引到的顾客数量就越多；就距离而 言，一个城市从附近城镇吸引到的顾客数量比从较 远的城镇吸引到的顾客数量多。 （! ） 康弗斯断裂点模型。 康弗斯发展了赖利的理 论， 确定了城市交易区域， 即在 ’ 、 ( 城市间顾客可能 到达任何一个城市购物的分界点。公式如下：
*!,
’))") 2 ’).". 2 ，…，2 ’)!"! 1 %) （3 ） ’.)") 2 ’..". 2 ，…，2 ’.!"! 1 %. ! ! ! ! ’$)") 2 ’$.". 2 ，…，2 ’$!"! 1 %$ 当此方程组中 $(! 时，即街道个数多于居住类
’(.() 城市居住人口的三维遥感估算模型*)’/)0,
在城市建设与规划中，建筑容积率是城市发展 和规划的控制指标之一，建筑容积率包含了居住区 内不同住宅类型的三维结构特征总量，因此，由人 口、用地与建筑 ’ 者数量关系衍生的数学模型，反 映了人口的三维分布情况。 设某城市区域有 ! 种居住用地类型，每一住宅 ；又设该区 类型的人口密度为 "# （#1) ， . ，…， ! ） 域被分为 $ 个行政街道，且已知每一街道的统计人 口总数为 %& （& 1) ， .，…， $） ；通过遥感结合调查 获得的每个街道内的各种住宅用地面积为 ’#& （#1) ， ，则可建立下列线性方 .，…， !； & 1)， .，…， $） 程组*)’,：
第 &F 卷
陈 姚等：基于 =>? 的零售商业网点选址模型研究
<7
相互影响模型，该模型更接近于实际，将过去以城 市为单位分析城市的客流量吸引力的市场区理论具 体到以商业街、百货店、超市等构成的商业集合 体，通过人口、营业面积大小等多种因素的考虑， 以此为单位来分析顾客到达某设施的距离。其主要 内容是：当数个商业聚集区（或商店）集中于一地 时，居民（或顾客）利用哪一个商业聚集区 （或商 店）的概率，是由商业聚集区（或商店）的规模和 居民（或顾客）到商业聚集区（或商店）的距离决 定的，即一个商店对顾客的吸引力取决于两个因 素：商店的规模和距离。其引力的大小可用公式 （! ）表示： （!） !"#" #$" % &"# $ % #!$" % &"# $ 式中， !"# 为居住在 " 地区消费者到 # 商店购物的概 率，而整个地区共有 ’ 个零售店铺； $# 为 # 商店的 规模 （由营业面积、商店种类多少等决定） ； &"# 为 居住在 " 地区消费者到 # 商店购物所需要的时间； !
&’)
&’( %* !%( # %’
（! ）
式中， &’ 为从分界点到 ’ 城的距离； &’( 为 ’ 和 ( 两个城市间的距离； %( 为较小城市 ( 城的人口； %’ 为较大城市 ’ 城的人口。断裂点公式在实际运用中 有下才能成立，同时，城市 人口的规模并不能完全反映城市的实际吸引力。 （A ）赫夫（F&G&HIJJ）商业零售引力模型 3#4。赫 夫模型是在城市区域内对商圈规模进行预测的空间
基于的零售商业网点选址模型零售商业网点辐射范围和选址布局影响因素零售商业网点的辐射范围即商圈是指以零售商业网点所在地为中心沿着一定的方向和距离扩展吸引顾客的范围也就是来店顾客所居住的地理范围一般和零售市场的空间范围经济学观点中心地的腹地或势力圈地理学观点或涉及商业势力的商势圈概念同时使用
第 %. 卷第 2 期
零售商业网点是指那些把商品和劳务出售给最 终消费者的具体经营单位3%4， 零售商业网点的选址是 商业网点及其活动过程在空间上的排列组合形式和 地域上的表现。商业网点选址的核心是对商业网点 的科学布局，通过多方案的比较分析，应用科学 的、综合的研究方法，对网点布局所涉及区域的土 地资源、交通资源、人力资源进行全面研究，优化 配置各类资源，使之有利于商业业态的发展及商业 环境的协调。零售业被称为 “选址的产业” ，其成 功的关键是 “选址、选址、选址” 。商业选址直接 关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费 者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个 决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策 略的重要依据。因此，国内外不同领域的学者对这 一问题进行了广泛的研究，构建了许多商业网点选 址模型。本文将以 )*+ 技术为核心，在分析传统商 业网点选址模型的基础上，结合相关数学模型，运 用 )*+ 空间分析的有关知识，探讨基于 )*+ 技术的 城市零售商业网点选址模型的构建，以希望有助于 商业网点选址问题的解决。
=>? 技术及其相关技术（如遥感、全球定位系统等）
的发展和广泛应用，为现代商业的发展及零售商业 网点的选址提供了新的思路和方法。
(
=>? 在零售商业网点规划中的应用
地理信息系统 （=*4@-.A3:1 >+B4-C.,:4+ ?5;,*C，
简称 =>? ）是 (D 世纪 ED 年代产生的一种在计算机 软硬件支持下，对空间相关地理数据进行采集、管 理、操作、分析、模拟和显示，为地理空间规划和 决策服务的计算机信息技术系统。地理信息系统是 现代信息社会的产物。由于计算机技术与网络技术 的迅速发展，数字地球、数字城市等概念的相继提 出，空间信息技术的应用范围得到了极大地拓展， 开始由资源环境领域向社会经济领域和商业领域转 变。在这种情况下，传统的 =>? 技术与相关前沿的
&’&’! 饱和指数理论
零售饱和指数理论主要揭示某市场区域某类商 品或服务的潜在需求程度。饱和指标越大，则对投 资者有较大的吸引力，公式如下： （<） ()$ " （*+),） % )式中， ()$ 为某地区某类商品的零售 饱 和 指 数 ； * 为该地区购买某类商品的潜在顾客人数； ), 为该 地区每个家庭对某类产品或劳务的年支出金额； )为经营某类商品或劳务的现有（包括计划建设）营
云 南 地 理 环 境 研 究
!"##$# %&’%($)*+, &#-+(’#.&#/ (&0&$(,*
!""1 年 %% 月
K?:&12 L?&3 L?<& ， 4556
基于 !"# 的零售商业网点选址模型研究
陈 姚， 朱 韬， 李石华
（云南师范大学 旅游与地理科学学院，云南 昆明
21""’! ）
$%& 的空间分析功能，商业数据的挖掘将更加方便，
并且以空间数据生成的报告和商业信息的地图，将 给商业信息的管理和决策带来巨大的变化，它将使 商业信息的管理和决策可视化和直观化。
’ 基于 $%& 的零售商业网点选址模型
’() 零售商业网点辐射范围和选址布局影响因素
零售商业网点的辐射范围，即商圈是指以零售 商业网点所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩 展， 吸引顾客的范围， 也就是来店顾客所居住的地理 范围*+,， 一般和零售市场的空间范围（经济学观点） 、 中心地的腹地或势力圈（地理学观点）或涉及商业 势力的商势圈概念同时使用 。 不同的商业业态由于
为距离衰减系数（根据经验确定或由回归分析推算 出的消费者对距离敏感性的参数） 。
&’&’( 中心地理论 #)*+,-./ 0/.1* 23*4-5$ 中 心 地 理 论 由 德 国 地 理 学 家 9・克 里 斯 泰 勒 （9’)3-:;,.//*-）所创立，主要是把城市作为零售中
678
心和服务中心来探讨它们在职能、规模和分布上的 规律性。所谓中心地，是指向周围地区居民提供货 物和服务的地方。一般来说，中心地的等级越高， 它所能提供的货物和服务的种类也越多，即担负的 中心地职能越多。由于空间距离衰减法则的作用， 周围地区对中心地所提供的货物和服务的需求量随 着距离增大而减小。决定各级中心地商品和服务供 给范围大小的重要因子是经济距离，由费用、时 间、劳动力 ! 个要素决定，但消费者的行为也影响 到经济距离的大小。中心地理论揭示的只是区域商 业中心空间结构理论模式中基本的和起主导作用的 因素的一般规律性，因此，在具体的实际区域中心 地研究中，实际的服务范围只是理想范围的变形。
摘要：零售商业网点的选址与 布 局 是 零 售 企 业 经 营 管 理 战 略 决 策 中 的 重 要 内 容 之 一 。 地 址 一 旦 选 定 将 会 在 很 大 程度上影响零售企业未来的规 划 与 发 展 。 由 于 传 统 分 析 与 研 究 方 法 的 局 限 性 ， 促 使 现 代 商 业 的 发 展 迫 切 地 需 要 新技术的支持以适应现代商业经营方式的根本性转变。 )*+ 技术的应用为零售商业网点选址提供了新的思路和方 法，弥补了传统研究方法的不 足 ， 为 商 业 企 业 的 科 学 决 策 提 供 了 科 学 、 形 象 和 直 观 的 数 据 和 信 息 。 因 此 ， 在 对 传统商业网点选 址 模 型 分 析 的 基 础 上 ， 通 过 )*+ 技 术 与 数 学 模 型 的 结 合 ， 运 用 )*+ 空 间 分 析 的 有 关 知 识 ， 探 讨 基于 )*+ 的城市零售商业网点规划选址模型的构建，并对模型的应用前景进行了评价和展望。 关键词：地理信息系统；零售商业网点选址；空间分析；模型 中图分类号： ,-.’ ； /.!’&’ 文献标识码： 0 文章编号： %""%$.(1! （!""1 ） "2$""##$"1
% 传统零售商业网点选址模型概述及 评价
%&% 传统零售商业网点选址模型 %&%&% 零售引力理论（56789: );8<97= ,>6?;= ）
收稿日期： !""#$%"$%" ；修订日期： !""#$%!$%"&
作者简介：陈姚 （%’("$ ） ，男，云南省昆明市人，硕士研究生，研究方向为遥感与地理信息系统应用 &
! !
业总面积。 ()$ 值反映了特定商圈内零售商店单位 时间内单位营业面积的潜在需求，决定了该地区商 店的盈利空间的大小。 ()$ 值越大，意味着市场饱 和程度越低，零售潜力大； ()$ 值越小，意味着市 场饱和程度越高，零售潜力小。
&’( 传统零售商业网点选址模型评价
随着商业经济发展要求的不断提高，如何及 时、准确、动态地获取商业网点现状和布局因素的 信息，并对影响商业网点发展的因素做出科学的分 析与评价，对于现代商业的发展具有重要的意义。 各种不同商业网点选址因素的合理分析是进行商业 网点选址研究的基础，相关影响因素综合分析的效 果在很大程度上影响了选址布局的准确性。但是传 统零售商业网点选址模型大都是基于统计的静态模 型，主要从经济学和地理学的角度，将影响零售商 业网点选址的相关因素定性与定量化，建立相关数 学分析模型，以达到网点选址的目的。抽象的数学 模型往往容易脱离实际，并且难以全面考虑复杂、 抽象的选址要素，选址过程缺乏计算机和决策者的 动态直观交互过程，不能有效进行多相关因素的综 合分析，因此，相关影响因素综合分析的现时性、 准确性、可靠性和空间性都受到了极大的限制。由 此可见，传统零售商业网点选址研究方法已经难以 满足不断深入的现代商业发展的需要。而近年来
>2 技术相融合，在强调和拓展空间信息服务的基础
上，逐步演变为基于位置的服务，并成为近两年国 内外空间信息技术和应用研究的热点和前沿6E8。
=>? 技术在商业网点的选址中发挥着重要的作
用。目前，各种商业网点数量逐年增多，相关商业
07
云南地理环境研究
第 )+ 卷
信息繁多，数据量大，网点区域分布范围广。并且 在信息经济时代，原始的商业信息模式，如表格、 文档、文件等已不能有效地表达商业事件的过程， 如果仅以表格或文字的形式表现商业信息，不仅不 够直观且可能将一些重要的信息，比如商业网点分 布状况、发展趋势等隐藏在文字背后而无法及时发 现。而在计算机软硬件支持下，地理信息系统可以 对商业网点的空间数据按地理坐标或空间位置进行 处理、对数据进行有效的管理、研究各种空间实体 及相互关系，并且通过对多因素的综合分析，可以 迅速地获取满足应用需要的信息，并能以地图、图 形或数据的形式表示处理的结果。据统计， !"# 的 商业数据具有某种形式的区位空间属性，如果借助