大成都范围内商业住宅(商墅)研究

99
3-2-2
1.1期
119
4-2-2
138
4-2-2
套数 120 120 128 120 120 60
占比 18% 18% 19% 18% 18% 9%
合计
668
100%
76
2-2-1
118
25%
公寓
5、6栋
93
3-2-1
118
25%
102
3-2-2
240
50%
住宅 90㎡
99㎡
108㎡
119㎡
138㎡
择址锦江黄金3公里， 人南CBD轴心 揽城央东湖185亩水域
｢销售中心｣——闹中取静，沉浸式体验（朴悦设计）
天悦的售楼部占地1050㎡，采用新中式园林风格。设计以腔调、个性、品质，闹中取静，在目标客户群体参观过程中 介入沉浸式体验，让空间表达最终回归到他们的心理感受。特别设置了VR室，模拟瞰湖观景。
➢ 动静区分隔明显，绝 对的互不干扰；
➢ 多功能间，可根据个 人喜好独立设计；
➢ 9.2m开间，5.5m进 深，大尺度社交空间 ；
➢ 玻璃幕墙，采光极致 ；
➢ 270°面江，绝佳景观 享受；
➢ 主客空间分隔，既保 证主人私密性，又减 轻客人束缚感
➢ 43㎡超大卧室空间， 居住舒适感；
➢ 右方可做衣帽间，绝 佳居住体验；
3月27日，保利天悦邀请嘉宾观赏、试乘、试驾玛莎拉蒂， 共启一场艺术之旅。
4月14日，何多苓携1984年创作首度公开展出的人物肖像、 11件精彩的杂花系列创作亮相保利天悦。当代艺术名家罗发 辉、王承云、邓乐、朱成、德国驻成都总领馆文化参赞_ 亚 美利亚艺术家 (Armen）纷纷到场支持。
｢推广方向｣——定位世界成都，面向世界客群
物业高端
物业管理处于较高的水平
高品质
产品设计比较精致高端，高标准的精装修
配套完善
娱乐、生活设施齐全
私密性好
有较为宁静、安逸的生活空间
｢商墅价值分析｣
➢ 商墅的价值点主要体现在：功能丰富性、市场稀缺性、空间创意性、市场抗跌性
功能丰富性
集商业、办公、休闲多种功能于一体
市场稀缺性
商业地产主要表现为商铺、写字楼、购物中心等，集和商业和 别墅的性质产品是现有产品的升级版，市场稀缺
93 93
102
102693#93
90 90
10
1# 10
8 99
989
90
90
10
10 2# 8
1.1期 8
99
售罄99
99 99 11
11 3# 9
9 13 8
99 99
11
4#
11 9
9 13
8
物业类型 住宅
楼栋 1、2栋
3、4栋
1.1期户型配比
面积
套型
90
3-2-1
99
3-2-2
108
3-2-2
｢类住宅价值分析｣
➢ 类住宅的价值点主要体现在：置业门槛较低，有较高的投资回报率和灵活多变的空间
置业门槛低
投资回报率 较高
无限购措施，小面积产品投资门槛较低 兼居住投资两大功能，有较高的投资回报率
空间创意性
内部空间灵动变换
市场抗跌性
一般地理位置较好，位于商务圈中心
｢高端服务式公寓价值分析｣
➢ 高端服务式公寓的价值点主要体现在：能体验高质量的服务和居住环境
户型劣势：
进深较长，采光不太好 户型较小，动静区会互相产生干扰
｢商墅产品形态｣
➢ 商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层做居家别墅性质使用。
商业与别墅的组合
五层 四层
二层 一层
多功能使 用，是商 业也是别 墅
分层规划 ，达到动 静分离效 果
一层
二层
三层
四层
棠湖柏林城【联排】199㎡实得400㎡四室两厅四卫
大成都范围内商业住宅研究
｢商业住宅分类及定义｣
➢ 目前市场商业类项目按用途分主要分为四大类，分别为类住宅、高端服务公寓、商墅
类住宅
指除了住宅、办公楼之外的有居住功能的边缘类产品
定 ，包括公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等。类住宅产
义 品的产权大多数分为40年、50年两种期限。典型项目
：花样年·家天下、保利天悦
空间创意性
建筑形状各异，内部空间灵动变换
市场抗跌性
在住宅市场限购，限贷的政策下，商业地产不受限制，有效抵 御通货膨胀
类住宅案例研究
——保利天悦、花样年家天下
保利天悦
｢基本信息｣——配套绝对成熟，人南CBD核心，极佳自然景观
项目地处南二环外侧，临近万达广场、东湖公园，紧邻锦江，地块区域质素较高。周边二手房1.6-2.4W，该项目预期价 格3-3.5W，总价600W起。首开均价24000-30000元/㎡。
户型优势：
主卧（46.7㎡）：带独立衣帽间、阳台，私密性、舒适性俱佳； 次卧：次卧分布集中，与客房分区明确，保障主人私密性； 餐厅：入户口、餐厅、厨房动线较短，生活舒适方便，不易产生二次垃圾污染； 楼梯：楼梯开间2.6m，舒适宽敞； 露台：每层每房带露台，舒适性佳。
户型劣势：
不赠送地下室，停车位在一层，使得客厅餐厅不够宽敞，略压抑，舒适性不佳； 双向十/十一联排，私密性差。 商住别墅，产权仅剩32年。
售楼部：项目售楼部后期将交给政府打造为艺术中心。
｢产品配比｣90-138平米三居四居，定位刚改客群
项目1.1期共规划有668套住宅及476套公寓；其中住宅以99㎡套三双卫为主，占比达36%；公寓产品以102㎡
套三双卫为主，占比达50%。
102 76 76102
5# 76
102
76 102 102 102
➢ 4月28日-5月1日保利春拍活动：2018年保利春拍，继香港、北京、上海展出 后，携国际奢侈珠宝、中国古代名家孤本及近现代大师齐白石、张大千、吴 昌硕等书画真迹三大系列，价值十亿级拍品，首登成都保利天悦。
➢ 4月28日，保利天悦通过本土麻将代表的休闲娱乐与世界级轿跑艺术王者工艺 结合，定制了一副玛莎拉蒂麻将，送至北京、上海媒体圈，对话世界级城市 。引爆朋友圈。
｢室内设计｣——对标世界级奢华酒店的智能化设计
酒店设计巨擘CCD郑忠担纲室内设计，新中式风格为主，对标阿玛尼公寓室内设计。室内带智能中控（远程遥控系统 ），新风除霾、地暖、净水等。窗户采用系统窗，有隔热降噪功能。关窗室内室外自然温差6-7度，噪音降低5分贝。
｢物业服务｣——三大顶级物业打造360°周全服务
140330平方米 948757平方米
住宅、公寓 高层 5.35 30% 6963 2.9
现代典雅 精装（3000元/㎡、2500元/㎡）
｢成都表现｣——深耕成都，积累一定客户资源
花样年深耕成都17年，开发项目除城北外均有布局，业态丰富 。该项目是继香年广场、美年广场及福年广场三大作品之 后，阔别6年重回城南之作。
独栋商业
公寓 住宅
售楼部 （在建）
住宅：项目将约三分之二住宅产品放置在沿江安河一侧； 1.1期为90-138㎡三房、四房产品，梯户比为2T5和2T6。
公寓：项目公寓主要分布在昆华路一侧，均打造为类住宅 产品，商业水电，不通气；1.1期为76-102两房、三房产 品，梯户比为3T8户。
后期开发
商业：项目商业体量仅1.7万方，包含两栋独立商业及公 寓底商，可解决项目入住后基本商业需求。
合计 1.1期合计
476 1620
100% ——
公寓
76㎡
93㎡
102㎡
｢产品分析｣
120㎡户型（1-2-2：实得135㎡ ）：该产品为公寓主力户型，户型设计较常规。
户型优势
1、户型方正，动静分区
2、客宽间达6m，采光较好
3、卧室宽敞、舒适度较高
昆
户型劣势
华
9
路
99 9
1、不通气、厨房空间较小
9
｢立面设计｣——化繁为简，软性商务风
大楼外侧采用全镀膜玻璃幕墙+石材干挂，软性商务风地标化建筑。未来社区大门用全大理石砌成。
｢园林设计｣——恰到好处的精致
李宝章先生让功能性、自然性和审美同时到达，门、堂、厅、景、室，还原五重居住情境。国际大师梁景华定制会所 ，泰合院子的园林标准打造天悦。规划酒店式三重入户大堂，健身、泳池（顶上透明水景）、SPA等服务。
用途分类
高端服务式 公寓
定 义
酒店式的服务，公寓式的管理；既吸收了星级酒店的 服务功能和管理模式，又吸收了写字楼的特点。 典型项目：望江名门、阿玛尼艺术公寓
商墅
定 义
商务别墅是集居住与办公于一体的多元化空间，既产 权是商业的，商业别墅产权年限一般在40-50年之间 。典型项目：保利湖心岛、棠湖·泊林城、保利堂悦
｢高端服务式公寓产品形态｣
➢ 高端服务式公寓产品主要规划为四个功能区，主要分为商业、娱乐设施、生活配套、居住这四个功能
功能区4
功能区4 功能区3 功能区2 功能区1
➢ 功能区规 划清晰， 互不干扰
➢ 配套齐全 ，生活便 捷
阿玛尼公寓82㎡一室两厅一卫
户型优势：
该户型面积虽小，但功能区完善 各空间利用合理
仲量联行&华邑酒店&保利物业联合定制，以国际酒店星级服务为标准，提供世界管家健康、资产托管、商务安排等定制 服务，主要涵盖送餐、帮接送客户、预定服务（机票／酒店／医疗通道），提供私人医生等，每年清洗一次外立面，物 业费10元／平米·月。
｢户型设计｣
➢ 入户设计，绝对的私 密性保证；
➢ 双主卧设计，两代人 的生活主场景；
龙年中心 综合体
香门第 住宅
香年广场
龙年中心
花样城 住宅
新津君山 住宅，纯别
墅
蒲江大溪谷 旅游地产
花好园 住宅
喜年广场 商务综合体
艺墅花香 住宅
锦上花 住宅
花郡 住宅
福年广场 商务综合体
花漾锦江 高端公寓
别样城 住宅
香年广场 商务综合体
美年广场 商务综合体
蒲江大溪谷
｢项目四至及现状｣位置昭示性差，自然客户难导入
户型优势：
户型方正，动静分区合理 户型宽松，大气 客厅宽间达6m 卧室宽敞，舒适度高
户型劣势：
不通气 厨房空间小，不实用 采光不佳
户型优势：
户型方正，动静分区 合理 横厅设计，采光良好 卧室面积宽敞大气
户型劣势：
不通气 采光不佳 公用卫生间面积过小
花样年·家天下120㎡一室两厅一卫
花样年·家天下200㎡三室两厅两卫
项目位于江安河、昆华路、双华路之间、周边以待开发土地、农田及安置房为主，环境较差，且目前仅双华路段一条
无名路可直达项目，项目较隐蔽，昭示性差，客户实地到访后存在一定抗性。
项目门口
项目内部
通往项目唯一道路
｢项目规划｣地块狭长，围合式布局，横向楼间距过窄
项目占地约210亩，分2期开发，由15栋高层住宅、17栋公寓、2栋独栋商业组成的纯刚需项目；在售1.1期共 规划4栋高层住宅和2栋公寓产品。
99
9
9 9
9 9
江
安
9 9 9
河
9
2、单面，整体采光不好
｢产品分析｣
102㎡户型（公寓，3-2-2）：公寓产品主力户型。
户型优势
1、户型方正，水线集中、动静分区
2、入户玄关设计
3、两个卧室开间均超3.5m，空间开阔
昆 华 路
102
102 102
102 102
｢商业类住宅产品形态｣
➢ 类住宅主要包括除办公以外并具有居住功能的产品，比如常见的公寓产品LOFT和SOHO ➢ 一般类住宅层高多在3.3-6m
SOHO
LOFT
｢商业类住宅产品形态｣
➢ 类住宅还主要包括户型与住宅户型一样，是商业产权的类住宅公寓 ➢ 这种公寓一般居住属性高，适宜居住兼投资 ➢ 单边采光，采光不佳
➢ 5月6日，成都保利天悦联合四川省国际合作投资促进会、法国对外贸易促进 协会成都代表处，邀请法国、意大利、澳大利亚、泰国、尼泊尔等十余国领 事及四川省、成都市相关外事机构负责人，赴中西文化交流之夜，共谈世界 文化艺术。
｢客户标签｣
30-50岁 东湖、川大、桐梓林、金融城地缘性
企业主/个体户
｢核心卖点｣
项目地址 所属板块
开发商 物管公司 代理公司 占地面积 建筑面积 物业类型 建筑类别
容积率 绿化率 总户数 层高（米） 建筑、园林风格 停车位 交房标准
航空路与高攀路交汇处 东湖板块 保利
保利物业发展股份有限公司成都分公司 保代 62亩
423155㎡ 住宅+公寓+底商
超高层、高层 6.73 15%
1706户 待定 现代 待定 精装
保利品牌 南二环CBD核心地段
景观资源
花 样 年 ·家 天 下
｢基本信息｣——定位精装高层住宅、公寓
项目地址 所属板块 开发商 物管公司 代理公司 占地面积 建筑面积 物业类型 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 层高（米） 建筑风格 交房标准
双流区天府五街与江安河交汇处 大源板块
四川瀚锋置业有限公司 大连万象美物业管理有限公司 正合、高策、家慈、开发商
➢ 玻璃幕墙，采光极致 ；
➢ 直面锦江和东湖，绝 佳景观享受；
｢推广方向｣——不做售楼部，只做艺术馆
3月10日，保利·天悦隽咏当代艺术馆全球盛启，一如成都的 兼收并蓄，集结8位艺术家构筑创意盛宴，以广域的艺术满 足挑剔的艺术品位。
3月24日，成都当代最有代表性的两位雕塑艺术家许燎源和 谭云先生，汇聚保利天悦分享自己的艺术经历、创作理念、 解读艺术与城市文化、生活的认知。