房地产开发企业所得税预缴率明显偏低

房地产开发企业所得税预缴率明显偏低
房地产开发企业所得税预缴率明显偏低?
今年初，国家税务总局下发《关于加强企业所得税预缴⼯作的通知》（国税函
〔2009〕34号），指出加强企业所得税预缴⼯作是税收征管中的⼀项重要任务，各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税⼊库税款（预缴数+汇算清缴数）原则上应不少于70%。

通过对2008年度江苏省各⾏业的企业所得税预缴率进⾏测算，结果发现房地产业的企业所得税预缴率（63.8%）明显低于江苏省平均⽔平（83%），相差近20个百分点。

政策频繁调整和制度不健全带来征管风险和税收漏洞
近⼏年来，国家税务总局专门针对房地产企业所得税的税收管理，出台了多个⽂件，不断地进⾏调整和完善。

根据当前相关⽂件精神，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收⼊，均确认为销售收⼊的实现，进⾏企业所得税预缴。

对销售未完⼯开发产品取得的收⼊，要求按预计计税⽑利率分⽉（或季度）计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额，进⾏企业所得税预缴
但是，现⾏制度仍旧不够完善，尚存在⼀些具体规定不明朗、定义不清晰、有关事项政策调整频繁带来新旧制度衔接不到位等问题，使得不同纳税⼈对同种经营⾏为却因政策理解的差异采取了不同的涉税处理⽅法。

这不仅削弱税法的公平性和严肃性，同时也带来征管风险和税收漏洞。

归结起来，⽬前争议性较⼤的问题主要有：⼀是房地产开发企业预缴⽅式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的⽅式，⼆是预缴期利润能否弥补以前年度亏损，三是房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时的允许扣除项⽬具体包括哪些，四是未完⼯开发产品取得的收⼊是否作为计提⼴告费、业务宣传费和业务招待费的基数，五是少预缴企业所得税是否具有法律责任。

上述⼏点属于预缴过程中不可回避的问题，还有⼀些涉税事项处理的细节规定也易⽣歧义，对问题的不同理解和处理⽅法，会严重影响企业⽉度（或季度）预缴⾏为和纳税⽔平。

纳税⼈通常在追求利益最⼤化的本能驱动下，钻政策、规定之漏洞，在预缴期间少计收⼊、多作扣除，降低预缴期间的应纳税所得额、减少预缴额，待汇算清缴时予以补⾜，这样既减轻了企业当期财务压⼒，⼜不明显违法。

企业这种避税筹划思路，是造成房地产开发企业所得税预缴率偏低现状的主要原因.。