评标原则和评标方法

精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几二、评标原则和评标方法
(一)评标基本原则：评标工作应依据《中华人民共和国招标投标法》以及国家和地方政府有关政府采购和物业管理招标投标的规定，评标委员会只对确定为实质响应招标文件要求的投标进行评价和比较。

(二)评标方法：本次招标的评标方法采用综合评分法。

评标办法是：按照评标程序的规定，依据评分标准以及各项权重，各位评委就每个合格投标人的投标方案、商务状况、现场答辩及其对招标文件要求的响应情况进行评议和比较，评出其技术评分、商务评分和现场答辩。

对各评委的评分去掉一个最高分和一个最低分，余下的评分的算术平均值即为该投标人的技术评分、商务评分和现场答辩评分。

评标委员会按招标文件规定核定各投标人的投标价格，再计算各投标人的价格得分。

将技术评分、商务评分和价格评分、现场答辩评分分别乘以权重并相加得出综合得分，综合得分前两位的投标人(得分相同时价格低者优先)为中标候选人。

三、初步评审及详细评审
(一)初步评审
评标委员会根据招标文件检查投标文件提供的资格证明文件是否齐全、是否满足招标文件的要求、投标文件是否编排有序。

在详细评标之前，评标委员会要审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。

实质上响应的投标应该是与招标文件要求的全部事项、条款和质量要求相符合，没有重大偏离或保留的投标。

所谓重大偏离或保留是指实质上影响合同的委托管理事项、物业管理服务质量；或者实质上与招标文件不一致，而且限制了合同中委托方的权利或投标的义务。

纠正这些偏离或保留将会对其他实质上响应要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。

评标委员会决定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容，而不寻找外部的证据。

评标委员会将允许修正投标文件中不构成实质性偏离的、微小的、不正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修正不能影响任何投标人相应的名次排序。

(二)详细评审
1．技术评审细则
评标委员会对每个投标人按下列因素每项进行打分：
(1)对物业管理服务需求书的响应程度(15％)。

(2)物业管理服务总体模式与配套措施(10％)：
1)总体模式(5％)；
2)配套措施(5％)。

(3)物业管理机构设立方案、运作流程(10％)：
1)机构设立方案(5％)；
2)运作流程(5％)。

(4)管理服务人员的配备方案(15％)：
1)人员配备(8％)；
2)人员资质、培训(4％)；
3)人员考核(3％)。

(5)管理服务用房及其他物资装备配套方案(10％)。

(6)各项管理规章制度(15％)。

(7)各项物业管理服务、物业维护计划和实施方案(10％)。

(8)物业管理服务各项质量指标的承诺、目标(15％)。

2．商务评审细则
评审委员会对每个投标人按下列因素每项进行打分：
(1)商务响应程度(40％)：
1)对物业管理委托合同的响应(15％)；
2)经营收支预算方案、利润率(25％)。

(2)信誉(10％)：
1)有无不良诉讼史(5％)；
2)信誉等级(5％)。

(3)业绩(20％)：
1)投标人近3年的物业管理服务业绩(附部分合同复印件，业主或委托书评价意见并注明联系部门及电话)(8％)；
2)投标人近3年的同类物业管理业绩(附部分合同复印件，业主或委托人评价意见并注明联系部门及电话)(7％)；
3)投标人2000年至今的物业管理业绩(附部分合同复印件，业主或委托人评价意见并注明联系部门及电话)(5％)。

(4)履约能力(20％)：
1)投标人企业人员规模、营业额、利润(8％)；
2)总资产(6％)；
3)资产负债率(6％)。

(5)资质(10％)：
1)物业管理企业资质级别(5％)；
2)是否有ISO质量认证或其他质量认证证明(5％)；
3)价格的核准和评分。

(6)评标委员会详细分析、核准价格表，看其是否有计算上或累加上的算术错误，修正错误的原则如下：
1)若用数字表示的金额和用文字表示的金额不一致，以文字表示的金额为准；
2)当单价与数量的乘积与总价不一致时，以单价为准，并修正总价；
3)投标人的报价有漏项的，将以所有入围投标人的最高报价计入投标报价总价；
4)评标委员会依据招标文件认为应该调整的价格。

(7)评标委员会将按上述修正错误的方法调整入围投标文件中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。

如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝。

(8)价格评分：将评标委员会修正后的人围投标人的投标价格，取算术平均值的95％作为基准价格，等于基准价格的投标报价定为100分，高于基准价格的投标报价则按其比例，每高于2％减1分，低于基准价格的不加分，如此类推，算出入围投标人的价格评分。

现场答辩评分的主要标准与权重：
1)答辩人物业管理知识和对法规的熟悉程度(25％)；
2)答辩人的准备充分程度(20％)；
3)答辩人对本项目的了解程度(30％)；
4)答辩人的思路、条理性、针对性和回答问题的准确性(25％)。

(三)得分统计及评标结果
(1)将每份人围投标统计得出技术、商务、答辩和价格评分分别乘以权重得出其技术得分、商务得分、现场答辩和价格得分，各得分相加即为综合得分。

(2)评标委员会以书面形式写出评标结果，按综合得分由高到低的排名顺序推荐前两位的投标人(得分相同时以低价者优先)为中标候选人。

(四)技术、商务、答辩及价格权重分配
技术、商务、答辩及价格权重分配如表所示：
评分项目权重
技术评分 40％
商务评分 20％
价格评分 30％
现场答辩 10％
附录4：投标函格式
投标函
致：A省政府(招标人)
我方确认收到贵方提供的A省政府大楼物业管理服务招标投标所需的招标文件及图纸等的全部内容，我方：(投标人名称)正式授权为授权代表(全名，职务)
代表我方进行有关投标的一切事宜。

在此提交的投标文件，正本一份，副本四份，唱标信封一份。

包括如下内容：
(一)投标函；
(二)投标报价表；
(三)全套资格证明文件；
(四)技术、商务响应文件；
(五)物业管理投标方案文件；
(六)应招标文件要求的其他文件。

我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申以下几点：
1．我方已收到上述投标项目所提供的一切有关招标文件、图纸等相关说明资料，根据招标文件、图纸、答疑纪要和其他相关文件的要求和物业现场查验结果，考虑本企业自身的实力及特点，我单位愿以人民币(大写)——元(小写)——元的投
标报价(详见投标报价表)投标承包上述服务项目。

2．本投标文件的有效期为投标截止日后60天有效，如中标，有效期将延至合同终止日为止。

3．我方已详细研究了招标文件的所有内容，包括修正文(如果有)和所有已提供的参考资料以及有关附件，并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权利。

4．我方承诺投标文件夹中的一切资料、数据是真实的，并承担由此引起的一切责任。

5．我方明白并同意我方如在投标有效期之内撤回投标，则投标保证金将被贵方没收。

6．我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其他数据或信息。

7．我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标。

8．我方如果中标，将保证履行招标文件以及招标文件修改书(如果有的话)中的全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签订《物业管理委托合同》。

9．如我方被授予合同，我方承诺向招标代理机构的支付本次招标的中标服务费。

投标人(盖法人公章)：
法人授权代表(盖章或签名)：
日期：x年x月x日
附录5：投标报价总表格式
物业管理服务费投标报价总表
项目名称：A省政府大楼物业管理服务招标[价格单位：(人民币)元]
第1年第2、3年平均值
序号分项内容人工
服务费材料
购置费人工
服务费材料
购置费备注
1安全保卫服务费(每年)
2清洁卫生服务费(每年)
3物业设施、设备维护费(每年)
税金(每年)
利润(每年)
第1年物业管理服务费投标总报价
其中人工服务费投标报价
材料购置费投标报价大写：(￥)
大写：(￥)
大写：(￥)
第2、3年物业管理服务费投标总报价平均值
其中人工服务费投标报价
材料购置费投标报价大写：(￥)
大写：(￥)
大写：(￥)
3年物业管理服务费投标总报价合计
其中人工服务费投标报价
材料购置费投标报价大写：(￥)
大写：(￥)
大写：(￥)
注：1．表的总计是根据招标文件要求包含所有需委托方支付给受托方的费用。

2．报价均应包含所有需受托方缴纳的税费。

3．物业管理服务费投标总报价由人工服务费和材料购置费两部分构成，其中材料购置费指在本物业设施设备日常运行、维护和保养过程中属于中标人责任范围，由中标人支付并可纳入物业管理服务费的设备及各种物料的购置费用。

该项费用应设专门账户由招标人和中标人共同管理，材料购置费支付须报招标人审批同意，如所列项目未发生或有结余，应将余额退回招标人，具体管理方法在物业服务合同中约定。

附录6：资格证明文件种类
[说明]投标人应按照招标文件的要求提交以下格式(包括但不限于以下各项)的内容：
《营业执照》和《税务登记证》复印件；
《物业管理资格证书》复印件；
投标人简介(投标人自行编写)。

其中，投标人简介的内容包括但不限于以下各项：
投标人简历、规模、设施、现状；
投标人的组织机构、投标人的管理模式、管理制度；
投标人的人员素质表；
投标人近3年的总资产、资产负债率、年营业额、净利润、开户银行出具的资信证明书；
投标人近3年经审计的资产负债表、现金流量表、损益表复印件；
提供投标人近3年业绩表(包括同类物业管理业绩表)；
投标人的质量认证证书复印件。

第三节物业管理方案的制订（掌握）
本节的内容是重点，作为一个物业管理师，编制物业管理方案是最基本的执业要求，因此，对这部分内容要给与足够的重视。

一、制订物业管理方案的一般程序
物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方
案。

制订物业管理方案的一般程序为：
(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。

(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。

(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

(4)确定组织架构和人员配置。

(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。

(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。

(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。

(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。

(9)排版、印制、装帧。

二、制订物业管理方案的要求
(1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。

(2)方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

(3)方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。

(4)制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。

如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案；实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。

三、制订物业管理方案的要点及方法
(一)物业管理方案的基本内容（记忆）
物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。

1．关键性内容
(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定)；
(2)组织架构与人员的配置；
(3)费用测算与成本控制；
(4)管理方式、运作程序及管理措施。

以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招
标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。

2．实质性内容
(1)管理制度的制订；
(2)档案的建立与管理；
(3)人员培训及管理；
(4)早期介入及前期物业管理服务内容；
(5)常规物业管理服务综述；
(6)管理指标；
(7)物资装备；
(8)工作计划。

以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。

在制订方案时要结合物业的实际情况，在满足招标文件的规定和招标人需求的基础上，综合反映企业的管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包括细节或单个项目的阐述。

(二)制订物业管理方案的要点及方法
1．招标物业项目的整体设想与构思
对招标物业项目的整体设想与构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施，只有对招标物业项目的基本情况和业主的需求进行详尽深入的调查、分析，才能制订出科学、合理、可行的方案，因此，项目分析是编制物业管理方案的前提条件。

物业管理企业除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，主要是要对物业所在区域进行详细、深入的市场调查，并借助公共媒介、网络等手段获取相关信息。

在当地设置分支机构的物业管理企业，可以形成周期性的物业管理市场调查报告，为物业管理方案的制订提供便利条件。

(1)项目简介
项目简介即指运用简明扼要的语言介绍招标物业的基本概况，如物业占地面积、建筑面积，物业的性质、类型与使用功能等，篇幅不宜过长。

(2)客户服务需求分析
客户服务需求分析即指简明介绍包括客户群体的定位及服务需求特征等内容。

(3)项目的可行性研究与定位
项目的可行性研究与定位也力求用简练的语言概括招标物业的市场定位，投标企业承担该项目的管理服务优势。

如在B市某国际大厦(建筑面积79000m2)的物业管理方案中，中标企业根据该项目是以高档写字楼为主，集商业零售、金融服务、酒店、会议中心于一体的项目特征，
确定了该项目“现代、高效、环保、繁荣”的整体形象定位，完整地诠释了项目展示现代化、国际化的商务办公形象，塑造进取、创新和富有效率的商务氛围，树立绿色环保的社会形象的总体服务要求。

(4)物业管理服务的重点及难点
招标物业项目物业管理服务的重点及难点，也是业主最关心的焦点，若分析准确，对策得当，就能成为彰显投标人能力与水平的投标方案。

投标人要根据物业性质、类型以及业主的构成、服务需求确定物业管理服务的重点及难点，其目的是有针对性地提出相应的措施。

一般而言，商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面；工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理有特殊的服务需求；—政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；居住类型的物业的重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面；公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理(包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等)。

(5)物业管理服务模式
确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项目基本情况进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。

如在S市某国有商业银行项目的物业管理方案中，中标企业根据物业的定
位、服务需求、客户情况的分析以及项目全方位经营、整体形象的包装和维护、楼宇设施设备管理的工作重点等因素，确定“经营型物业管理模式”作为该项目的管理服务模式，较好地适应了业主的服务需求，取得了业主的认同。

再如S
市某住宅区(由美式别墅群、高级公寓组成)的物业管理方案中，中标企业根据物业项目的客户定位、地理位置、居住环境条件、市场影响力、业主的需求层次等因素确定“五星级酒店物业管理”为该项目的物业管理模式，通过吸收和借鉴五星级酒店的高标准的服务理念和科学、严格、规范的管理手段和操作，借以全面提升物业管理服务质量，满足业主不断变化的服务需求。

2．管理方式与运作程序
管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。

(1)组织架构的设置
组织架构的设置需要综合考虑物业的规模和服务内容，在确保最大限度满足业主服务需求的前提下，设计高效运作的组织架构。

如在北京某国际大厦项目中，中标企业设置了以客户服务中心为中枢(负责承担客户服务、信息管理、协调调度、
物业经营等职能)，综合部(负责承担行政事务、人力资源、财务管理、后勤采购等职能)、机电工程部(负责承担设备运行、工程维护、节能降耗、消防管理等职能)、管理部(负责质量控制、安防管理、停车场管理、精神文明建设、环境工程维护等职能)等相关部门密切协同运作的组织架构。

(2)运作程序与支持系统的设计
运作程序包括项目整体运作流程、内部运作流程与客户服务及需求信息反馈流程，一般采用流程图的方法进行展示，流程设计要遵循全面、高效、合理的原则，准确、真实地反映组织架构的功能和运作方式。

支持系统一般也设计为表格或流程图的形式，综合反映物业管理企业集中资源优势构建对项目的支持体系。

(3)管理机制的确定
管理机制是反映物业管理企业实现项目物业管理服务目标的基础，一般由目标管理责任制，激励机制、监督机制组成。

其中目标管理机制就是将项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化的形式作为重要职责交给项目的管理团队，并赋予相应的权利，同时将目标的实现与管理团队的切身利益挂钩；激励机制是在目标管理机制的基础上设计相应的激励办法；监督机制是通过政府、业主、社会舆论和企业内部管理等渠道来实现对项目运作的监督。

3．人员的配备、培训与管理
(1)人员配备
人员配备包括拟为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求等。

人员配备一般依据物业类型、规模、服务内容及需求标准、工作重点来确定，并可参照物业所在地区政府制订的物业管理服务收费指导标准和同类物业的管理经验。

(2)人员培训
人员培训方案要对各类管理人员的培训内容、培训计划、方式、目标进行详尽的描述，可以采取综合性阐述与相关表格、流程图相结合的方式。

(3)人员管理
人员管理包括录用与考核、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等，一般根据招标文件的要求进行描述。