2017年上半年辽宁省房地产估价师《制度与政策》：建设工程投标的管理模拟试题

2017年上半年辽宁省房地产估价师《制度与政策》：建设工程投标的
管理模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。

A．16%
B．42%
C．58%
D．84%
2、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。

A：平均发展速度法
B：平均增减量法
C：数学曲线拟合法
D：中位数法
E：工业用地的监测点评估价格
3、当供给增加量小于需求减少量时，则__。

A．均衡价格下降，均衡交易量增加
B．均衡价格下降，均衡交易量减少
C．均衡价格上升，均衡交易量增加
D．均衡价格上升，均衡交易量减少
4、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。

则该项目的速动比率是。

A：80％
B：120％
C：171％
D：200％
E：借款合同
5、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】
A：估价原则
B：估价目的
C：估价方法
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
6、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。

A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
7、普通股票持有者之间的平等原则是指__。

A．股票持有者的身份是平等的
B．每一股份的平等
C．在权利方面是平等和无差异的
D．在义务方面是平等和无差异的
8、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A．横道图法
B．网络图法
C．进行图法
D．工序图法
9、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。

A：合同价
B：市场价
C：评估价
D：估算价
E：执行层的组织协调
10、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

A．半个月至一个月
B．一个月至三个月
C．一个月至六个月
D．三个月至六个月
11、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事估价业务。

A：城市房屋拆迁
B：课税
C：企业清算
D：司法鉴定
E：执行层的组织协调
12、住房公积金的结息日是__。

A．5月31日
B．6月1日
C．6月30日
D．7月1日
13、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。

A：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务
B：外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务，但其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务
C：外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计
D：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动
E：房地产估价机构必须加盖公章
14、某人以复利存储1000元，一年半后本利和为1120元，则年利率为__。

A．12%
B．8%
C．7.85%
D．11.2%
15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。

若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为__。

A．甲＞乙
B．甲＜乙
C．甲＝乙
D．无法判断
16、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。

A：市场价值
B：原始价值
C：评估价值
D：折余价值
E：工业用地的监测点评估价格
17、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。

甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。

A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高
B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低
C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
E：工业用地的监测点评估价格
18、在证券市场上市交易的证券，基本上都是__。

A．商品证券
B．货币证券
C．资本证券
D．投资证券
19、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为
75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。

A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
20、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
21、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
22、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
23、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。

A：5
B：7
C：10
D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为__。

A．10.0%
B．11.1%
C．11.9%
D．12.5%
25、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。

A．服务市场
B．合格有效市场
C．有效市场
D．潜在市场
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。

B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
2、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。

A：较高的收益性
B：较强的流动性
C：直接融资的功能
D：抵御通货膨胀影响的功能
E：借款合同
3、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。

A．平均利润率
B．资本供求状况
C．通货膨胀率水平
D．资金成本
4、取得建设用地使用权的途径包括。

A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得
B：通过国家出让方式取得
C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得
D：通过土地或房地产租赁方式取得
E：通过土地抵押方式取得
5、房地产置业投资的经济效果主要表现为等。

A：企业实力提升
B：租金收入
C：对社会贡献增加
D：物业增值
E：物业权益份额增加
6、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。

A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
7、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。

购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。

A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
8、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。

A．成本法
B．收益法
D．其他
9、下列属于竣工房屋价值的有。

A：竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值
B：作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用
C：厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装
D：工艺设备基础的建造
E：办公和生活用家具的购置等费用
10、商品房的建筑面积由组成。

A：套內建筑面积
B：套外建筑面积
C：套内使用面积
D：套外使用面积
E：分摊的共有建筑面积
11、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地__如实申报成交价格。

A．县级或县级以上人民政府
B．县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门
C．县级以上人民政府
D．县级以上人民政府房地产行政主管部门
12、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

这些法定优先受偿款通常包括。

A：拖欠建设工程价款
B：已抵押担保的债权数额
C：房地产变卖处置费用
D：诉讼费用
E：其他法定优先受偿款
13、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．收益和风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
14、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。

A：实物构成范围
B：权益范围
C：空间范围
D：时间范围
E：影响范围
15、工业用地不得以方式出让。

A：招标
B：拍卖
D：协议
E：执行层的组织协调
16、个人住房贷款的风险，主要表现为。

A：政策风险
B：操作风险
C：信用风险
D：市场风险
E：管理风险和法律风险
17、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。

A．最低投资报酬宰
B．平均投资报酬率
C．最低投资利润率
D．平均投资利润率
18、套内建筑面积由组成。

A：套内房屋的使用面积
B：套內墙体面积
C：套内阳台建筑面积
D：共有建筑面积
E：套内共有建筑面积
19、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为等四个层次。

A：经营利润
B：利润总额
C：税后利润
D：可分配利润
E：未分配利润
20、以下不属于销售费用的是__。

A．广告费
B．售楼处建设费
C．销售人员费用
D．交易手续费
21、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。

A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
22、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（）。

A．消费者调查
B．促销策略调查
C．分销渠道调查
D．技术发展调查
E．竞争情况调查
23、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

B．60%
C．90%
D．70%
24、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括__。

A．书面租赁合同
B．《房屋所有权证书》
C．当事人的合法身份证复印件
D．市、县人民政府规定的其他文件
E．当事人的合法身份证件
25、路线价法估价的第四个步骤是__。

A．设定标准临街深度
B．选取标准临街宗地
C．调查评估路线价
D．制作价格修正率表。