精品文案-2019年张家港金厦阳光绿城项目提案报告

路北侧向西，经塘桥片区、杨舍城区、金港城区与江阴规划
中的轻轨相连，在杨舍城区、金港城区和塘桥片区分别设1个
核
心
卖
轻轨站。
点
规划
1、金港首个22万方大规模欧式建筑
核 心 卖 点
建筑
1、特征——欧式建筑 2、简洁大方的立面
核 心 卖 点
建筑
1、特征——欧式建筑 2、简洁大方的立面 3、庄重典雅的接待会所
老城区
本案
引子——8000年文化的出土
一直在寻找 寻找良渚文化的起源 寻找长江下游地区新石器时代的根 随着东山村遗址的发现
终于找到了 东山村遗址——崧泽文化
良渚文化的源头
看看崧泽文化发源地的表象
港口型城市 较为落后的楼盘形象 镇政府的搬迁选址
香山风景区 一直在号召、刚刚才启动的新城区
…………
张家港城市背景分析
小高层 小高层 小高层、多层、别墅
与本案竞争产品
小高层、商业 小高层、多层
小高层
小高层
预计开盘时 间
10年6、7月 10年8、9月
10年底
11年下半年
板块内已知共有五块待开发地块，已知可售面积约44.5万方； 其他四个项目总体量约23.7万方，本项目可售体量就有20.8万方，占未开发项目总体量
7.58% 12.19% 13.35% 7.05%
09年上半年和08年上半年度增幅在13.35%左右。 考虑到09年下半年，金港市场整体出现供不应求状态，市场上可售房源有限，基本都
在尾盘阶段，整体市场成交量下跌，故造成09年下半年相对于08年下半年的非正常价 格涨幅，该价格涨幅可以剔除。 金港整体小高层价格涨幅应该在10%—12%左右。
区间，金港区域房地产处于平稳发 展期。
杨舍城区 金港（片区）
锦丰 塘市 乐余
张家港城区人均GDP
16 14 12 10
8 6 4 2 0
金港人均GDP与房地产发展的关系
金港镇背景分析
金港镇人口年龄分布 11%
20%
24%
45%
17岁及以下 18- 34岁 35- 59岁 60岁及以上
城市人口背景
1.6 1.55 1.5 1.45 1.4 1.35 1.3 1.25 1.2 1.15
的46.7%。因此从金港来看，本项目是无争议的规模型大盘。 区域内待开发项目物业形式放眼望去，“满城皆是小高层”。未来金港的主战场将会是
小高层战场。
小高层成交情况
小高层
成交套数（套） 成交面积（㎡） 成交金额（万元）
2019年上半年
72
9216
2786
2019年下半年
126
15750
4937.6
如何建立市场形象？
金厦房产立志走阳光系列产品，建阳光下的好房子， 那么我们就更要树立口碑、建立形象。我们的目的 “利益最大化”——经济利益与口碑效应同行。
如何卖的漂亮、声誉响亮？
全线突围
ACROSS THE BOARD BREAKOUT
感性打动+理性认同
PART1 感性打动点挖掘
客户真正内心需求的对接
那就是空前绝后
规划
1、金港首个22万方大规模欧式建筑 2、各组团独立交通体系、互不干扰的高档社区
核 心 卖 点
规划
1、金港首个22万方大规模欧式建筑 2、各组团独立交通体系、互不干扰的高档社区 3、以支级庭院为核心的景观空间体系 4、与水景资源相呼应 5、别墅区相互不对视的人本主义规划 6、高层无敌视野的规划设计
求约为15.4万方。
金港镇未来的刚性需求就是由这两类客源支撑，改善型换房和结婚置业
城市背景分析总结
张家港已具备良好的宏观经济基础，房地产行业发展拥有良好的经济平台； 人口周期提供大量改善需求（ 35-60岁人口比例45%）、婚房刚性需求较强，
为房产提供稳定的市场需求； 金港属外来人口较多的镇区，恩格尔系数的下降，带来房产需求的增加；
GDP增长率与房地产发展的关系
张家港GDP增长及产业结构变化
3000
2000
1000
0 1978年 1988年 1998年 2006年 2007年 2008年
第三产业 第二产业 第一产业 生产总值 (亿元)
0.6 1.16 1.48 3.24
3.57 84.69 286.6 367.56 452.59 14.52 139.92 542.54 669.13 782.95 4.53 10.4 12.48 13.33 14.77 22.62 235.01 841.62 1050.021250.31
核 心 卖 点
景观
1、特征——自然生态的景观手法
2、均好的景观设计
核
3、营造出静谧、悠闲、生态的居住空间
心
卖
点
项目整体形象定位
项目前期推广
一座新城的光荣与梦想
阳
新
新
光 绿
城
城 市
城
区
生 活
生
身
活
份
模
有
式
效
的
标
尊
榜
崇
圈
梦

的
地
启
航
项目整体形象定位
定位诠释
“一座新城”，有太多让人向往的地方
生产总值 (亿元) 第一产业 第二产业 第三产业
金港镇背景分析
城市经济背景—GDP及人均GDP
宏观经济指标：金港人均GDP超过6万元人民币，房地产业处于平稳发 展阶段。
2019年张家港市人均GDP超过8万 元，折合美元约1万元。金港片区人 均GDP达到6.8万元，折合美元约 0.85万元。 根据世界银行报告研究，GDP增长 率大于8%，人均GDP大于4000美元
金厦 “阳光绿城” 项目提案报告
2019年3月
Zhang jia gang Upper reaches life
Summary
概述
城市发展必然带来全新的住宅需求、 产生新的客群、演绎出全新的生活方式。
我们将在本报告中阐述的几个重要内容是： 1.金港镇房地产发展趋势 2.立足趋势看项目 3.金港绿城全线突围
5万多平米高绿化景观，纯氧净 土，自然为本，人行为尊
所以…… 我们拥有一个 【承载“梦想”的自然作品】
区位
黄金分割点(东山村遗址、新老城区转换) 紧邻金港新城区核心
生活、教育、卫生等配套齐全（详见报告区位篇） 金港规模最大的高档小区
中港路、张扬公路、沿江高速等，出入极为便利
城际轻轨沿苏虞张公路东侧北上，跨张杨公路后，沿张杨公
预测金港镇未来几年经济将过渡到平稳发展，为房产市场发展提供良好的经济平台
无知才会产生无解, 停留在
表象上的文章永远不会出采!
金港镇房地产的未来展望
我们仅仅看到了整个港城的经济、产业结构情况， 看到了金港的经济、房产消费主力群体……
我们应该更深入的结合我们的区域文化 东山村遗址——崧泽文化的发源地 这条引线 ……
张家港城市背景分析
城市经济背景—GDP及人均GDP
宏观经济指标：张家港市GDP增长率连续五年超过10%，房地产处于高 速发展阶段，预计未来2年持续增长。
2019年城市GDP连续增长至 1250.31亿元，连续五年GDP增长 率超过10%。 根据世界银行报告研究，GDP增 长率大于8%，人均GDP处于 4000-8000美元区间，张家港区域 房地产处于平稳发展期。
城市经济背景—恩格尔系数
60. 00% 50. 00% 40. 00% 30. 00% 20. 00% 10. 00% 0. 00%
49. 60% 2002
46. 30% 2003
食品占消费支出比重
43. 10%
38. 20%
37. 80%
2004
2005
2006
36. 20% 2007
35. 60% 2008
成交均价（元）
2583 2650 2813 2925 3253 3562
2614.5 2860.5 3387.15
同比年增幅 / /
8.9% 10.38% 15.64% 21.78%
09年上半年和08年上半年度增幅在8.9%左右。 后续退出地块容积率均在1.8-2左右，随着容积率的提升，小高层产品成为市场的主流，
通过上述统计我们可以发现，金港每年成交量在 600套左右，如此的成交数据是无法支撑金港镇 后续整体项目量体去化的。
如何顺利销售？
金厦拿下本项目地块已有5年之久，并且近年除“阳光 水岸”外无独立开发中大项目的市场影响力，因此项 目运营的成功与否将是奠定区域价值、公司形象、项 目形象、后续项目顺利操作的基础要素。 在本司延展部市场调研时有多人提到“哦，那个项目 啊，不是说地块要收回的吗？怎么现在又要建了？是 不是当时有什么问题啊？”
未旅来的游金地港产镇、的房文地化产地产
更可能向什么方向发展？
结合金港趋势看本项目
JIN GANG TREND WITH THIS ITEM
三大需要解决的问题
待售楼盘分布
一品江南 金港湾二期 张地2009—
B23/B地
大润发
目前待售楼盘主要集中在本项目所处的新城区区域；
本项目
张地2009— B20
2019年全市实现生产总值1250.31亿元，其中，第一产业实现增加值1.44亿元，增 长10.8％；第二产业实现增加值113.82亿元，增长17.01％；第三产业实现增加值 85.03亿元，增长23.13％。 从近年来数据看出，张家港市产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大； 第三产业增长最快，占比持续增加，第二产业相比有所萎缩； 城市第三产业决定了城市白领阶层的数量。
未来竞争市场分析
供应分析—供应体量
未开发用地
一品江南 张地2009—B20
金港湾二期 张地2009—
B23/B地 本案 小计
占地 (万M2)
1.8 4.14 2.87
4.3
13.3
容积率 （R）
1.9 1.7 2.0
2.0
1.38
可售面积 (万M2)
3.7 6.5 5.4
8.1
20.8 44.5
预计产品类型 小高层、商业 小高层、多层
18.60% 35.86%
45.54% 1978年
15.78%
36.04%
34.05%
35.01%
64.20%
59.54%
64.46%
63.73%
20.01% 1988年
4.43% 1998年
1.48% 2006年
1.27% 2007年
第一产业 第二产业 第三产业
36.20% 62.62% 1.18% 2008年
2019年上半年
153
19584
6368.72
2019年下半年
109
13516
4753.58
2009年上半年
296
37592
13856.4
2009年下半年
183
22875
8612.44
成交均价（元）
3023 3135
3093.66
3252 3517
3360.21
3686 3765
3715.89
同比年增幅 / /
梦想（买点) VS 光荣（卖点） 的博弈战
梦想
一个让人羡慕的家：外观气派，空 间阔达，气质十足
守望宁静，不远繁华，消费精彩风 尘，做纯粹的自我
窗外风景如画，室内空气若芷如兰， 悦目，怡情，养心
光荣
源于欧洲，22万平米现代公馆， 尊贵奢华足以让人仰望
立体交通网络，新城区核心走廊， 10分钟切换静谧与繁华
多层产品已成了市场的稀缺，本案的推出将会弥补市场多层产品的量体不足 考虑到09年下半年，金港市场整体出现供不应求状态，市场上可售房源有限，并都在
尾盘阶段，整体市场成交量下跌，故造成09年下半年相对于08年下半年的非正常价格 涨幅，该价格涨幅可以剔除。 金港整体多层价格涨幅应该在11%-16%左右。
＞59% 贫困
恩格尔系数与富裕程度关系
50%~59%
温饱
小康
40%~50% 富裕
<30%-40%
从恩格尔系数来看，05年张家港已从小康进入富裕阶段，居民对房地产的需求进入结构性改变，改 善型需求将成为市场购买主力。
张家港城市背景分析
城市一、二、三产业情况
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
新城区的繁华
新城区的“阳光绿城”
……
为什么要选择这座新城？？？ 我们禁不住问自己 因为它是“梦想” 是“光荣” ……
——一座新城的光荣与梦想！
注：梦想——客户的买点，客户需要解决的问题 光荣——项目卖点，能体现客户尊崇的点
PART2 理性打动点挖掘
潜在购买者的选择理由
通过感性打动 形象提升
项目从产品面需要一个真正的落点
2003
2008年金港镇准予结婚数量1.54万（对）
2004
2005
2006
2007
2008
随着适婚年龄青年人大幅度增长，初次婚房
金港镇年龄结构以35-39岁中年人为最多，
置业需求将进一步增加，假设每户需求100
对于目前改善型住房需求有很大的支撑。
平米，08年婚房需求即为154万方，扣除已
有房和区域外购房（按90%）计算，婚房需
多层成交情况
金港多层走势
多层
成交套数（套） 成交面积（㎡） 成交金额（万元）
2019年上半年
68
2019年下半年
60
2019年上半年
83
2019年下半年
62
2009年上半年
109
2009年下半年
83
8843 7846 10872 7995 13951 10703
2284.15 2079.19 3058.29 2338.54 4538.26 3812.41