商业银行个人住房贷款业务风险管理体系研究

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2.确保贷款发放的法律有效性 信 贷 中 心 审 批 通 过 后 ,进 人 到 贷 款 发 放 阶 段 。贷款发放 前 ，需 保证借款合同及附加合同的签订完成，依法进行抵押物 的抵押登记或预抵押登记，严 禁 未 办 抵 押 或 预 抵 押 就 放 贷 ，让 银行无法追偿债务。 ( 三 ）贷 后 风 险 管 理 体 系 优 化 1. 加强贷后管理 贷 后 管 理 不 再 局 限 于 信 贷 档 案 的 管 理 ，更涵盖贷后偿还 风 险 的 预 测 。贷 后 五 级 分 类 ，对 于 正 常 级 别 以 下 提 高 贷 后 检 查 频 率 ，建 立 动 态 跟 踪 预 警 ，通 过 跟 踪 调 查 借 款 人 银 行 流 水 、 工作变动情况等信 息 发 现 还 款 风 险 ，通 过 楼 盘 开 发 进 度 、开发 商 资 金 使 用 情 况 、高 层 变 动 等 ，了解可能项目风险引发借款人 还 款 意 愿 降 低 。定 期 贷 后 跟 踪 ，建立个 人 和 开 发 商 及 项 目 信 息 系 统 ，及 时 发 现 风 险 隐 患 ，一旦出现借款人资金异常或开发 项 目 施 工 异 常 ，及时冻结相关抵押物。 同 时 ，保管好信贷档案 及 抵 押 物 权 证 ，避免档案遗失。 2. 建立贷款风险转移和分散机制 我国住 房 贷 款 需 求 快 速 增 长 ,信 贷 资 金 占 用 周 期 长 、流动 性 差 ，银 行 需 不 断 进 行 资 产 优 化 重 组 ，通 过 金 融 创新,进行按 揭 贷 款 证 券 化 ，将风险 向 二 级 市 场 分 散 和 转 移 ，证券化后的贷 款 不 再 体 现 在 银 行 资 产 负 债 表 上 ，虽此举不能降低客户逾期 违 约 风 险 ，但 可 将 集 中 在 银 行 的 风 险 分 散 、转移到更多投资人 身 上 ，投 资 人 可 在 不 同 时 段 承 担 风 险 并 获 取 投 资 收 益 。2005 年 我 国 出 台 了 《信 贷 资 产 证 券 化 试 点 管 理 办 法 》，加快了住房 抵押贷款证券化的发展。 借 款 人 原 因 产 生 的 风 险 ，银 行 可 发 展 住 房 按 揭 保 险 业 务 ， 为 按 揭 客 户 配 上 住 房 按 揭 保 险 ，一 定 程 度 上 分散住房贷款的 风 险 ，可 以 很 大 程 度 上 弥 补 市 场 失 灵 的 缺 陷 和 减 轻 借 款 人 因 疾 病 、伤害等外力因素，造成无法按时偿还贷款的负担。
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商业银行个人住房贷款业务风险管理体系研究
吴羽丹 (广 西 职 业 技 术 学 院 广 西 南 宁 530000)
摘 要 ：目前，我 国 房 地 产 市 场 不 断 发 展 ，规 模 不 断 扩 大 ，以此带动了个人住房贷款业务的跨越式发展，由此引发了个人住 房 贷 款 的 逾 期 率 、违约率 的 逐 年 递 增 。本文分析了个人住房贷款风险成因及风险控制现状，针 对 贷 前 、贷 中 、贷 后 环 节 ，提出几 点风险管理及防范措施。
个人住房贷款在商业银行的业务分类中属于零售类业 务 ，其 贷款期限长、有 抵 押 、贷 款 金 额 大 、创利高且风险相对较 低 ，在 个 人 贷 款 业 务 中 占 据 着 半 壁 江 山 ，发 展 潜 力 巨 大 ，成为 各家银行积极拓展的业务领域。随着大规模个人住房贷款的 投 放 ，贷 款 的 违 约 率 逐 渐 上 升 ，不 良 贷 款 规 模 不 断 扩 大 ，逐渐 暴露出银行在住房信贷业务受理与审核过程中存在的风险隐 患 ，如何在发展业务的同时进行风险识别和防控，有效防范违 约 风 险 ，很值得我们进行研究。
(二 ）贷 中 审 批 风 险 管 理 体 系 改 进 1.严格执行审贷分离 贷 中 风 险 控 制 是 贷 款 中 最 关 键 一 环 ，贷款审批决策的科
学 性 ，影响该笔 贷 款 质 量 的 好 坏 ，因此该环节要严格执行审贷 分 离 。客户经理只负责前期受理调查，进 行 风 险 评 分 、贷款风 险 指 标 等 级 评 定 ，形 成 调 查 意 见 提 交 个 贷 中 心 审 查 人 进 行 调 查 复 核 ，提 高 面 谈 可 信 度 。审 查 通 过的贷款移交信贷审批中 心 ，审批中心在上一环节贷款风险等级评定的基础上，复查借 款 人 基 础 信 息 、贷 款 用 途 和 信 用 情 况 ，对 贷 款 楼 盘 的 在 建 情 况 、开 发 商 资 质 、经 营 情 况 进 行 详 细 调 查 或 必 要 的 现 场 调 研 ， 遵循贷款审慎性原则进行审批发放。
三 、个 人 住房 贷 款风 险 管 理 体 系 构 建
防 范 个 人 住 房 贷 款 中 存 在 的 各 种 风 险 ，从政府层面上要 加 强 对 房 地 产 的 宏 观 调 控 ，防 止 出 现 房 地 产 泡 沫 经 济 ，根本上 消 除 外 部 宏 观 因 素 带 来 的 风 险 。银 行 自 身 要 加 强 风 险 防 范 管 理 体 系 的 建 立 健 全 ，在 贷 前 、贷中 和 贷 后 环 节 细 化 风 险 防 控 点 ，引人量化评分指标体系，增强审批的准确性和可信度。
通 评 估 公 司 做 高 抵 押 物 评 估 价 值 ，远高于其真实价值,在银行 执 行 抵 押 权 时 不 足 以 实 现 债 权 。第 二 .押 品 难 以 处 置 。随着 扣 押 、冻 结 、査 封 财 产 相 关 规 定 解 释 的 出 台 ，银行无法随意处 置逾期或违约客户的房产。第 三 ，抵押物产权 不 明 确 ，造成银 行最终维权很难。
3. 风险处置方式 目 前 ，银 行 对 于 贷 款 出 现 逾 期 和 违 约 的 处 置 方 式 ：电话约 谈 、上 门 催收、法 律 诉 讼 清 收 、以物抵债等。从 时效性、成本的 角 度 ，电 话 约 谈 劝 导 、上 门 催 收 的 效 果 较 为 明 显 ,而法律诉讼清 收 、以物抵债的方式时效性长、流程烦琐,增加银行经济成本。
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全部进行后续法律诉讼。 2. 风险预警跟踪体系 住房贷款风险预警与跟踪主要包括:增加贷后检查频率、
上 报 风险预警、跟 踪 处 置 等 。贷 后 检 查 中 ，五级分类为非正常 类 贷 款 的 ，要提高贷后检查频率,检查形式不局限于个人信用 报 告 、核 查 银 行 流 水 等 ，需 结 合 上 门 调 查 了 解 借 款 人 逾 期 原 因 ,控 制 潜 在 风 险 ，及 时 进 行 化 解 。
3. 银行自身的风险 银 行 作 为 贷 款 方 ，很 多 方 面 稍有不慎都可能导致信贷风 险发生。第 一 ,贷款各环节操作产生的风险。贷 前 调查疏忽， 信 贷 调 查 人 员 因 业 务 不 熟 或 责 任 心 缺 失 ，在开发商楼盘准人 和 借 款 人 信 息 调 査 核 实 时 不 到 位 ，给 贷 款 资 金 带 来 风 险 ;贷 中 审 批 环 节 失 职 ，审批人迫于业务压力或个人利益，不严格执行 审 批 条 件 ，降低审核要求,给不符合准人门槛的开发商楼盘和 购 房 者 提 供 贷 款 支 持 ；贷 后 检 査 环 节 失 误 ，贷 款 发 放 后 ，贷后 人 员 没 做 到及时跟踪和调査，导致没有发现贷款隐患的出现。 同 时 ，因疏忽造成个别贷款未办理抵押权证，造成客户违约后 银 行难维权。第 二 ,信用管理方面制度不够完善，缺乏必要管 理防治方法避免重复保证。 4. 流动性风险 个 人 住 房 贷 款 属 于 长 期 贷 款 ，在资金流动性的匹配上存 在 问 题 ，在 缺 乏 完 善 的 风 险 转 换 机 制 下 ，容 易 产 生 流 动 性 风 险。 5. 抵押物产生的风险 抵 押 物 产 生 的 风 险 主 要 有 ：第 一 ，价 值 不真实。抵押人串
(二 ）个人住房贷款风险控制现状 1.风险管理组织体系基本建立 个 人 住 房 贷 款 业 务 已 在 风 险 防 控 方 面 ，所建立起的管理 组 织 体 系 有 ,个 人 贷 款 中 心 、授 信 审 批 部 、风 险 管 理 部 、贷后管 理 团 队 等 ，风险管理措施覆盖业务办理全过程。基 本 流 程 ：个 贷 中 心 客 户 经 理 或 支 行 信 贷 经 理 受 理 贷 款 ，业务调查核实后 形 成 贷 前 调 查 意 见 ，上 报 主 管 部 门 进 行 审 査 ，审查通过后的贷 款 由 风 险 管 理 部 门 进 行 审 批 ，审批通过后办理相关抵押担保 手 续 即 可 放 款 ，审批不通过则直接拒贷。贷 款 发 放 后 ，如出现 贷 款 逾 期 或 违 约 ，贷后管 理 团 队 进 行 催 收 ，催收无效后交由保
貸款期酿 9E款力式
表 中 每 个 变 量 设 有 固 定 分 值 ，受理客户经理根据调查情 况给予风险评分,每个指标类型根据所获分值区间进行等级 评 定 ,评 定 等 级 将 风 险 隐 患 暴 露 得 更 直 接 ，对 于评定等级低的 客 户 直 接 拒 贷 ，提 高 了 调 查 依 据 的 可 信 度 和 准 确 性 ，保障了审 批 环 节 的 流 畅 性 和 延 续 性 。贷 款 调 查 环 节 启 用 “双 人 调 查 ” 制 ，贷 前 调 查 报 告 由 两 人 分 别 撰 写 ，避 免 了个人的主观臆 断 。 贷 前 调 査 报 告 设 计 规 范 文 本 ，采 用 填 表 格 方 式 进 行 撰 写 ，答题 式 的 将 调查情况进行分析、选 择 、填 写 ，提高贷前调查的质量， 让程序更加专业化和规范化。
关 键 词 ：商 业 银 行 ;住 房 贷 款 ；风险管理 中图分类号：F830.33 文献识别码： A DOI ：10.19932/j .cnki.22-1256/F.2021.06.056
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随着我国经济的发展，三 胎 政 策 的 开 放 ，人们对住房的需 求 与 日 俱 增 ，房地产市 场 繁 荣 发 展 ，也实现了个人住房贷款业 务 的 跨 越 式 发 展 ，个 人 住 房 贷款也因此成为普通城镇 居 民 融 资购房的主要途径。
第 二 ，借 款 人 购 房 后 ，房 价 发 生 很 大 变 动 ，经过再三考虑决定 终 止 贷 款 购 房 的 行 为 ，导致贷款无法回收。第 三 ，借款人一开 始 存 在 故意欺诈，提供虚假个人信息恶意违约还贷。第 四 ，因 一些无法预知吋自然灾害或不可抗力导致借款人丧失偿还能 力 ，引发违约风险。第 五 ,借款人提前还贷特别大规模提前还 贷 ，造成银行利息收人减少，加大银行再投资和经营风险。
二 、个人住房贷款业务风险成因及控制现状
(一)个人住房贷款风险形成因素 个 人 住 房 信 贷 风 险 是 指 银 行 因 发 放 个 人 住 房 贷 款 ，可能 产 生 的 各 种 隐 性 损 失 。产 生 个 人 住 房 贷 款 风 险 的 因 素 很 多 ， 存 在 于 贷 款 的 各 个 环 节 ，如 贷 前 调 査 环 节 、贷 中 审 批 环 节 、贷 后管理环节等。 1. 开发商引发的项目风险 开 发 商 在 销 售 住 房 后 ，未 根 据 合 同 规 定 按 时 交 付 建 筑 物 ， 导 致 贷款银行被卷人债务纠纷中，最终失去本应获得的 利 益 ， 主要区分为恶意与非恶意。第 一 ，开 发 商 恶 意 违 约 ，一 些开发 商利用当前法律制度中不完善的条款和银行内部执行审核中 产 生 的 松 懈 ，联合相关企业或个 人 假 借 购 房 人 名 义 虚 假 签 订 购 房 合 同 ，通 过 假 按 揭 骗 取 银 行 房 贷 资 金 ，待 资 金 到 位 后 ，移 做 他 用 ，造 成 项 目 开 发 资 金 不 足 ，最 终 开 发 商 潜 逃 。第 二 ，开 发 商 非 恶 意 违 约 ，由 于 开 发 商 经 营 管 理 问 题 ，造成的楼盘烂 尾 ；或 因 外 部 经 济 变 化 ，如 建 筑 相 关 原 材 料 涨 价 、土地权属变 更 、融 资 成 本 等 原 因 ，造 成 项 目 无 法 按 时 交 付 ，引发购房者停 止还款;或因为建造项目存在一定质量问题不符合合同要求， 购 房 者 以 开 发 商 违 约 为 由 要 求 解 除 购 房 合 同 ，导致按揭款无 法 归 还 ；或 因 开 发 商 建 造 手 续 、证 照 不 全 ，导 致项目无法 销 售 ， 造成购房者不再继续履行归还房贷义务。 2. 借款人引发的风险 借款人引发的风险即借款人因不遵守贷款合同造成银行 利 润的损失。主 要 原 因 有 ：第 一 ，借款人因工作变动或家庭原 因 ，无 法 按 时 归 还 房 贷 ，产 生 逾 期 或 违 约 给 银 行 带 来 的 风 险 。
(一 ）贷 前 风 险 管 理 体 系 建 立 贷 前 调 查 环 节 ，首 先 ，需 进 行 开 发 商 及 其 楼 盘 的 准 人 调 查 ，评 估 合 作 风 险 ，再 到 合 作 楼 盘 的 个 人 贷 款 业 务 受 理 及 调 查 。该 过 程 可 建 立 风 险 预 警 评 价 指 标 体 系 ，该指标体系涵盖 楼 盘 特 征、区域特征、借 款 人 特 征 、房 产 特 征 、贷款特征等五个 方面指标的26个 变 量 ，如 表 1所 示 。 表 1 贷前风险预警评价指标体系