华贸中心分析

华贸中心分析
华贸中心是按建筑百年不落后的标准规划设计和建造的特大型建筑综合体，目标客户群为最高端国际化商务客户。

华贸中心建成后将成为北京最具魅力的国际化商圈。

整体占地16.6万平方米，建筑面积100万平方米，其中三栋写字楼建筑面积为20万平方米。

一期两栋1、2号楼建筑面积为120245.19平方米，二期3号楼建筑面
积为7.2万平米。

华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。

作为21世纪的产品，华贸中心的出现使北京CBD繁华地段东移，从而形成CBD新的商务区域。

从机场路国宾道进入长安街，华贸中心将成为
首先映入眼帘的第一道景观。

华贸中心的整体设计由世界著名的美国KPF建筑设计事务所担纲，建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉，极富纪念性和时代感。

基于“建筑与城市人文结合、建筑与环
境共生的理念”，KPF的设计宗旨是创造一系列的由建筑综合体组成的城市空间，并使这些城市空间的产生和存在与周围环境形成一个必然的联系，进而勾画出东长安街
沿线充满魅力的城市轮廓线。

“专业的事情一定要给最好的专家来做”，华贸中心除了聘请KPF做规划及建筑设计外，还选择了一系列的国际一流同伴携手：规划景观设计--美国EDAW，商业建筑设计--英国BENOY，项目内外部交通组织设计--MVA WSP，酒店建筑设计
--WATG……
华贸中心写字楼为著名跨国公司量身定做，配以按国际标准设计的公寓、CBD 最大的商业中心、丽思卡尔顿和JW 万豪酒店及中央公园，构成了北京最具影响和竞争力的项目，建成后的它必将成为跨国公司云集的商务平台。

华贸中心写字楼毗邻东长安街，由三座高逾百米、建筑总面积约30万平方米的超5A 智能型大厦组成，自西向东逐渐走高，一号楼28层，二号楼32层，三号楼36层。

写字楼向北向西可见CBD 街景、中央公园的绿色，向东南可见位于长安街南侧的通惠河及公园。

写字楼与通惠河及公园之间由一座景观桥--华贸桥联通。

北京华贸中心在北京房地产界已是盛名在外，但它的开发商北京国华置业有限公司却少有人知。

事实上，国华置业大有来头，它的控股母公司是北京国华电力有限责任公司，注册资本44亿元，可控资产320亿元。

指出这一点并非无关紧要，因为建筑面积近百万平方米的华贸中心，静态投资就达65亿－70亿元，除去对外销售的公寓部分外，直接投资额仍需50多亿元，没有实力恐怕难以支撑。

“钱对华贸中心不是问题，但资本运营却是个新课题。

”北京国华置业有限公司董事长、总经理房超说。

同一项目建两家超豪华酒店
北京华贸中心的主体由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、两座超豪华酒店、一座超大国际商城（商场）、20万平方米的国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园构成。

其中，两家酒店分别是里兹·卡尔顿酒店和J·W·万豪酒店，前者被认为居于酒店业金字塔的顶点，后者是万豪酒店系列最具影响力的一个品牌。

两家国际超豪华酒店同时建于同一个项目，是不是过于奢侈？
房超认为，这取决于华贸中心的定位。

大都市的建筑综合体在西方发达国家已是一种成熟的主流产品，北京目前也已具备打造这种建筑综合体的条件。

CBD地区未来出现几座世界有500强企业入驻的建筑综合体是完全可能的，华贸中心是其中之一。

同样，如果里兹酒店要进入北京，CBD地区是最佳选择之一（如果不是唯一选择的话），而华贸中心的区位优势使之成为里兹酒店的当然之选。

里兹酒店是政界、商界、娱乐界名流的首选酒店，而J·W·万豪酒店是一座超五星商务酒店，两者在华贸中心完全可以并立。

房超对本报记者说，两座国际超豪华酒店并列于华贸中心，并非偶然。

因为国华置业开发该项目的意图就是要实现土地价值的最大化，而且是同时实现经济效益和社会效益的最大化，“就是要对得起华贸中心所处的这块土地，不能把它给糟踏了”。

酒店要最好的，写字楼、公寓、商场也要追求是最好的。

这也就是为什么华贸中心要花巨资请美国KPF公司做主要建筑设计，不仅写字楼是它设计，公寓也是它设计。

而且，“华贸中心的设计团队组合可能是北京所有项目阵容最强的，写字楼、公寓、商场、酒店以及照明、景观、机电等的设计公司，都是该领域水平最高的”，房超说。

然而，国华置业不惜靡费巨资打造的这个庞然大物，除了公寓外，大部分是不卖的，“我们要控制并且自己经营这些物业”，房超说。

资本运营就是资源整合
“产品定位、规划设计只是华贸中心项目运作的第一阶段，第二阶段是产品的打造，第三阶段是资本运营，”房超告诉本报记者，“2002－2003年是第一阶段，2004－2006年是第二阶段，然后才是资本运营，但资本运营也有可能在第二阶段就提前介入。

”2004年是华贸中心的关键一年。

即使国华置业的股东背景雄厚，但几十亿元的投资对任何企业也不是小数，而且这些资金可能要在物业中沉淀相当一段时间，华贸中心不可能没有压力。

“从一开始我们就决定了，华贸中心追求的是较为长期的投资回报，”房超回答说，“但这并不意味着我们不会想办法来盘活这些物业。

”譬如，华贸中心内的某个物业有可能吸收新的投资加入，“但前提是，国华置业必须拥有绝对的控制力，也就是说，要绝对控股”。

房超说，引入新的投资者就是整合一部分新资源，它必须有助于提升项目的品质和价值。

他透露说，里兹酒店决定进入华贸中心后，就有国际酒店投资基金表示有意投资，但即使只是参股，华贸中心也很“慎重”。

同样，写字楼和商场都有可能引入新的战略合作伙伴。

“我们不拒绝好的资源加入，但不管是什么形式的资金进来，都只可能是参股，华贸中心不会转让任何一个物业。

”房超强调。

他再次声明，华贸中心不缺钱，现在手里已有10多亿的现金流可供使用，还有20多亿元的银行授信额度。

华贸中心是否准备进入资本市场？房超说，像华贸中心这种拥有大量自营物业的项目，资本运营是盘活资产的一种良好途径。

近年来上市公司并购也较为普遍，“华贸中心不是不可以做，但这两年是纯投入期，资本市场总是要用业绩说话的，你拿什么回报投资者？”不过，房超透露，华贸中心明年起会加大对证券市场的研究，产品打造期间资本运营可能就会提前介入。

有证券分析师认为，拥有大量自营物业的房地产企业，上市后受房地产市场本身的波动影响较小，从而产生稳定的业绩回报。

如果有实力支撑到产品基本生产完毕，像华贸中心这类项目会是一种相当不错的上市资源。

也就是说，2006年基本竣工前后，是华贸中心直接进入资本市场的最佳时机。

房超还告诉本报记者，除了北京，国华置业也在长江三角洲、珠江三角洲寻找“新的资源”，“可能我们还是要做规模比较大的建筑综合体”。