辽宁省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价业务来源渠道考试试卷

辽宁省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价业务来源渠道考试
试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。

A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
2、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。

A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件
C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。

部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A：开发-销售模式
B：开发-持有-出租-出售模式
C：购买-持有-出租-出售模式
D：购买-更新改造-出租模式
E：借款合同
4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。

A：变动成本的设置
B：销售收入的不同
C：固定成本的设置
D：平衡点的设置
E：借款合同
5、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。

该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。

A：2 000
B：2 200
C：2 400
D：2 500
E：工业用地的监测点评估价格
6、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。

A：销售收入
B：出租收入
C：利息收入
D：转售收入
E：借款合同
7、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
8、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。

(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)
A：45
B：50
C：52
D：55
E：工业用地的监测点评估价格
9、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。

半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为__。

A．0.5年和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
10、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为__。

A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
11、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地
B．购买相邻房地产
C．卖方不了解行情
D．设立抵押的房地产
12、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)．【2003年考题】
A：30万元
B：40万元
C：50万元
D：60万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、住房公积金的结息日是__。

A．5月31日
B．6月1日
C．6月30日
D．7月1日
14、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

A．证券
B．股票
C．债券
D．投资基金
15、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。

A．12.45%
B．10.26%
C．11.98%
D．9.68%
16、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

A：零售商的财务能力
B：零售商需要的服务
C：零售商组合与位置分配
D：零售商的声誉
E：借款合同
17、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少__名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。

以估价机构的名义出具。

A．1
B．2
C．3
D．4
18、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上
不得少于工程合同价的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
19、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。

该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元／㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是。

(此题所给条件不全，有问题)
A：2.0
B：3.0
C：4.0
D：5.0
E：借款合同
20、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
21、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。

A：《商品房购销合同示范文本》
B：《商品房转让合同示范文本》
C：《商品房购买合同示范文本》
D：《商品房买卖合同示范文本》
E：执行层的组织协调
22、影响房地产价格的环境因素不包括（）。

A．大气环境
B．声觉环境
C．卫生环境
D．治安环境
23、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
24、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。

A．征收人
B．被征收人
C．房屋征收部门办公会议
D．政府常务会议
25、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报
率是__。

A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。

A．满足感
B．满意率
C．效用
D．满意度
2、以下关于成本法理解中，正确的有。

A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法
B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”
D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格
E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法
3、下列关于保险合同的组成部分內容，表述正确的是。

A：投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发
B：投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分
C：投保单又称保单
D：暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效
E：保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力4、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。

A．联合代理与独家代理
B．买方代理、卖方代理和双重代理
C．销售代理和租售代理
D．首席代理和分代理
E．双重代理
5、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为__元。

A．2363.64
B．2600.00
C．3818.18
D．4200.00
6、下列不属于房地产金融特点的是__。

A．集中性
B．资金周转期短
C．资金运动同定性
D．资金增值性
7、商品零售物价的变动直接影响到。

A：城乡居民的生活支出和国家的财政收入
B：居民购买力和市场供需的平衡
C：消费与积累的比例关系
D：企业的生产和效益状况
E：商业流通领域的整体状况
8、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
9、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的注册资本
B．有一定数量的周转住房
C．是非银行性金融机构
D．可要求借款人提供抵押反担保
10、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是__。

A．房地产供求结构
B．房地产投资结构
C．房地产数量结构
D．房地产总量结构
11、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。

A：估价对象
B：估价时点
C：价值类型
D：估价方法
E：估价所需材料
12、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。

A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》
D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》13、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
14、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。

A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差
B：控制混凝土质量
C：对工程中的配套设备进行检验
D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E：实行科学合理的施工进度控制安排
15、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A．35
B．45
C．48
D．50
16、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

它要求综合研究建设项目的。

A：社会的认同性
B：技术先进性和适用性
C：经济合理性
D：建设的可能性
E：政策的导向性
17、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。

A：社会养老保险
B：健康保险
C：劳动工伤保险
D：意外伤害保险
E：失业保险
18、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为__。

A．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
B．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
C．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量
D．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
19、房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构发展情况进行调整，每__重新评定资格等级。

A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
20、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括。

A：预售费用
B：经营费用
C：建造费用
D：还本付息
E：土地费用
21、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。

(2009年试题) A：购买一持有一出租一出售
B：购买一更新改造一出售
C：购买一更新改造一出租一出售
D：开发一销售
E：开发一持有一出租一出售
22、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由确定。

A：房地产估价机构
B：人民法院
C：抵押权人
D：人民法院和房地产估价机构共同
E：执行层的组织协调
23、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。

A．意愿
B．途径
C．能力
D．动机
24、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于。

A：疗养区
B：居住区
C：工业区
D：大学区
E：执行层的组织协调
25、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。

A：发现新的需要查证的事实
B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的。