土地储备行业经营风险分析报告

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第一章土地储备业市场供需分析及预测 ......................................
第一节土地储备业在国民经济中地位变化................................
一、行业产业链分析................................................
二、行业主要特征..................................................
第二节土地储备业供给分析及预测......................................
一、供给总量及速率分析............................................
二、供给方式和结构变化............................................
三、2008～2010年土地供给预测.....................................
第三节土地储备业需求分析及预测......................................
一、需求总量及速率分析............................................
二、需求结构变化分析..............................................
三、2008～2010年土地需求预测.....................................
第四节供需平衡及价格分析............................................ 第二章房地产业分析 ......................................................
第一节房地产业供求情况分析...........................................
一、行业供给状况分析..............................................
二、商品房需求及销售情况..........................................
第二节房地产业状况..................................................
一、房地产景气状况................................................
二、房地产价格状况................................................
第三节房地产业资金来源.............................................. 第三章各地土地储备分析 ..................................................
第一节全国土地购置区域情况..........................................
第二节北京土地储备业发展分析及预测..................................
一、北京土地储备的规模及变化......................................
二、2007年北京土地成交情况.......................................
三、北京土地市场展望..............................................
第三节上海土地储备业发展分析及预测..................................
一、上海土地储备的规模及变化......................................
二、2007年上海土地成交情况.......................................
第四节广州土地储备业发展分析及预测..................................
一、广州土地储备的规模及变化......................................
二、2007年广州土地成交情况.......................................
三、广州土地市场展望.............................................. 第五节大连土地储备业发展分析及预测..................................
一、大连土地储备的规模及变化......................................
二、2007年大连土地市场运行情况...................................
三、大连土地市场展望.............................................. 第六节成都土地储备业发展分析及预测..................................
一、成都土地储备的规模及变化......................................
二、2007年成都土地市场运行情况...................................
三、成都土地市场展望.............................................. 第七节西安土地储备业发展分析及预测..................................
一、西安土地储备规模及变化........................................
二、2007年西安土地市场运行情况...................................
第四章土地储备机构分析 ..................................................
第一节行业企业特征分析..............................................
一、资金需求及使用特征............................................
二、土地储备机构风险特征..........................................
第二节杭州土地储备机构特征分析......................................
一、杭州土地储备机构的特征........................................
二、杭州土地储备运作模式的问题....................................
第三节上海土地储备机构特征分析......................................
第四节武汉土地储备机构特征分析......................................
一、土地储备机构的特征............................................
二、武汉土地储备模式运行存在的问题................................ 第五章行业授信风险分析及提示 ............................................
第一节环境风险分析及提示............................................
一、宏观经济对土地储备影响分析及风险提示..........................
二、金融政策对土地储备影响分析及风险提示..........................
第二节房地产业风险分析及提示........................................
一、宏观调控对房地产市场影响......................................
二、房地产业所面临的风险..........................................
第三节土地储备业风险分析及提示......................................
一、市场供需风险提示..............................................
二、土地储备机构风险提示.......................................... 第六章土地储备业信贷建议 ................................................
附表
表1 2007年房地产企业（单位）购置土地面积表 ......................... 表2 2001~2007年土地交易价格指数 .................................... 表3 1997~2007年全国房地产开发企业 (单位)土地开发及购置 ............. 表4 2007年房屋销售价格指数 ......................................... 表5 2007年房屋销售价格指数 ......................................... 表6 1997~2007年全国房地产开发企业 (单位)土地开发及购置 ............. 表7 2006年与2007年北京土地成交对比表 .............................. 表8 2006年与2007年北京居住用地土地成交对比表 ...................... 表9 北京2007年已完成出让地块区域分布表............................. 表10 2006~2007年琶洲、珠江新城商务用地成交表 ........................ 表11 2007年大连土地成交表 ........................................... 表12 2007年西安土地成交表 ...........................................
附图
图1 1998~2007全国土地购置面积趋势图 ................................ 图2 2007年全国土地资源结构图 ....................................... 图3 2004~2007全国土地出让面积及增速 ................................ 图4 2004~2007全国招拍挂成交土地面积及增速 .......................... 图5 2004~2007全国招牌挂土地占出让土地比例 .......................... 图6 1998~2007全国购置土地面积总量及增速图 .......................... 图7 2004~2007年完成开发土地及所占土地购置比例图 .................... 图8 2001~2007年重要价格指数对比图（上年价格=100） .................. 图9 2001~2007年各类土地价格指数对比图（上年价格=100） .............. 图10 2001~2007年不同住宅用地价格指数对比图（上年价格=100） .......... 图11 2003~2007年房地产业施工面积趋势图 .............................. 图12 2003~2007年房地产业新开工面积趋势图 ............................ 图13 2007年房地产业综合景气指数 ..................................... 图14 2004~2007年上海市经营性用地供应量走势 .......................... 图15 2007年上海市各区经营性土地成交比例 .............................
图16 2007年上海市各区经营性土地成交比较图 ........................... 图17 2007年广州市出让土地性质分布 ................................... 图18 2007年广州市出让土地区域分布 ................................... 图19 2007年大连市土地供应计划区域分布 ...............................
第一章土地储备业市场供需分析及预测
第一节土地储备业在国民经济中地位变化
一、行业产业链分析
土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应的全过程。

土地整理是指在一定的地域空间内，按照土地利用总体规划和土地利用计划的要求，采用一定的措施和手段，调整土地利用关系，改善土地利用结构。

土地收购整治是指通过征用或收回闲置土地、拆迁平整、归并整理以及土地置换来调整不合理配置用地。

土地供应是根据社会经济发展、城市规划和供地计划通过土地招标拍卖出让方式供应给不同的需求者。

完整的土地储备产业链应当包括这四个环节，而各个环节又会涉及到不同的机构和组织。

目前，在我国大部分地区，土地储备制度形成了土地储备管理委员会和土地储备机构两级管理的运行机制。

土地储备委员会是城市土地储备制度的决策机构，成员由政府领导的计划、经济、财政、土地、规划、房管、城建等职能部门组成，它的主要职责是研究决定土地储备工作的方针、政策、计划、资金使用及其他有关重大问题，并审核土地储备机构的工作计划，指导和监督土地储备机构的工作。

土地储备机构根据城市国民经济及社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，结合当地土地利用的实际情况，通过对房地产市场进行分析和判断，对拟储备的宗地逐宗进行分析，在兼顾社会生活的各个方面的基础上，制定详实的土地储备年度计划并报批，以保证全年土地储备任务的完成。

土地储备年度计划应合理确定土地年度储备开发总量、结构和布局等事项。

土地储备委
员会在土地规划及管理方面发挥着重要作用，是整个土地储备产业链中的上游机构。

土地储备机构是土地储备制度的执行机构，其主要工作职责主要包括：（1）根据城市规划和政府政策，制定土地储备计划；（2）进行土地征用、收购、回收、置换、转制、置换等工作；（3）对进入土地储备库的土地进行前期开发，主要是完成地块拆迁安置工作及供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施、通讯设施等基础设施配套建设工作；（4）对土地库中的土地进行临时经营、使用和管理；（5）根据城市规划及市场需求，制定合理的土地供应计划，通过招标、拍卖及挂牌等方式出让土地使用权；（6）采取合理可行的融资方式筹集并运作土地储备资金；（7）为社会各界提供土地储备信息和土地供应计划等信息服务。

土地储备机构是土地储备业中实施土地整理、土地收购整治和土地供应的主体，其直接影响着对土地二级市场的供给。

处在土地储备产业链下游的是房地产商，房地产商通过二级市场交易方式获得土地，并进行开发。

从土地出让的用途来看，主要有住宅、商业、工业、其他用地四种类型。

二、行业主要特征
（一）土地储备与宏观调控
中国实行城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，这使得政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。

因此，运用土
地政策对经济进行宏观调控具有可行性和有效性。

正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控凸显成效的关键因素所在。

把握好土地供应和适度放贷这两个方面，就会在宏观调控中起到很好的作用。

土地参与宏观调控的内容是很丰富的，政府可以主要通过控制土地的供给数量、供给结构、供给方式等多个方面影响经济运行。

而且，在调控时可以运用经济、法律和行政等多种手段，这可以使政府能有更多的选择、更有效地实现宏观调控的目标。

建设用地总量，特别是土地供给的数量是影响经济发展速度和实现经济总体供求平衡的重要因素。

在宏观调控中，政府可以根据经济运行状况来调控建设用地总量、控制土地供给的数量。

经济过热时减少供地量或提高地价以减少需求，迟滞投资实现，从而减缓经济增长速度；经济过冷时，与财政、货币政策配合使用，增大供地量或降低地价，加快经济发展。

此外，根据国家产业发展和住房政策的要求，政府可以确定不同类型用地的数量，促进产业结构的调整和产业优化升级。

土地可以有多种用途，其中，产业用地是最重要的表现形式。

当产业结构出现重大调整以及出现一些新兴产业时，如信息产业、物流业、会展业等，都需要对土地供给结构进行调整。

就房地产业而言，为缓解城市住房紧张的局面，也需在控制总量的情况下优化供地结构，如增加对普通住房和经济适用房的用地供给。

因此，针对许多城市出现的供地结构不合理的现象，政府可以通过调整土地结构的手段解决。

如目前中央停止了不符合国家产业政策的项目用地供应，停止了别墅类土地供应，限制高档公寓等高档商品房
用地的供应，以及继续停止高尔夫球场用地的供应等。

根据经济发展需要，动态调整和更新限制性、禁止性建设项目供地目录可以说是政府采取的控制土地供给结构行之有效的措施。

（二）土地供应的垄断性和出让方式的不完全竞争性
20世纪90年代以来，我国逐步确立了国有土地有偿使用制度，并逐步形成了国有土地一级和二级市场，而一级市场和二级市场的市场性质存在着显着的差异，这同土地本身作为一种特殊资源的性质密不可分。

按照我国宪法和土地管理法的相关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都只能由政府进行。

土地储备制度下，土地储备机构具体执行土地所有者职能，通过将许多闲置的、分散的土地集中起来，直接进行储备或者经过开发后进入储备，同新征用地一起纳入土地储备体系，然后由城市政府按计划出让和出租土地的方式，实现了政府对土地一级市场的垄断。

土地一级市场是土地进入市场的源头，土地使用权在二级市场的流转与再配置，取决于一级市场的土地使用权的流向与流量。

因此，土地储备机构垄断土地一级市场供应，为政府调控土地市场，合理配置资源提供了有利的前提条件。

此外，我国的土地出让存在着不完全竞争。

我国土地出让存在协议、招标、拍卖等方式。

虽然在土地储备制度框架下，土地储备出让市场具有较高的竞争性，土地产权流转市场化程度较高，市场化程度较高的招标、拍卖出让方式将逐渐取代协议出让方式而占据主导地位。

但是，由于土地是重要的生产和生活资源，公共事业用地由于具有特殊性而不可能采用市场方式供应，而采用政策优惠价供应；而且根据我国《土地法》的规定，符合相关条件的土地可以采用划拨的行政手段
供应。

土地出让和土地划拨双轨制的同时存在，使得储备土地的出让方式呈现出不完全竞争性。

（三）土地储备的区位性
土地价值来自其区域位置，即坐落的位置、周边条件和环境。

不同的区位，形成不同的土地价值。

影响土地区位的因素是多方面的，其中主要有交通条件、就业机会和条件、教育设施、医疗设施、商业设施、文体娱乐设施、景观等。

城市居民的生活离不开这些设施，因此，这些设施、条件越便利，越优越，其区位价值就越高，即土地价值越高。

由于城市发展的历史原因，交通、就业、教育、商业、文体娱乐等设施往往集中在城市的中心地区。

随着城市的发展，城市面积不断扩大，而以上城市配套设施并不能跟上城市规模发展的速度，往往是滞后的或长时间滞后的。

因此，城市中心地区的便利条件就更加可贵，随着经济的发展和个人收入的增加，城市化的发展和城市规模、人口的扩大，区位好的土地价值必然增高。

由此，土地的区位性也直接决定了土地的供求关系和交易中的价格。

（四）土地储备机构的特殊性
城市土地储备机构主要通过政府信用担保或土地抵押等形式获得银行信贷资金，以政府制定的统一补偿价格或者协商价格从原土地使用者手中进行土地收购，支付土地回收补偿费，收购储备地块；在处理房屋拆迁、土地整理、储备土地的管理等环节上向土地开发施工单位支付土地开发成本，然后向政府申请出让地块；土地出让后，财政部门对土地储备成本进行审核，土地储备机构收回审核后成本同时获得少量土地基金，巨额的级差收益上交财政。

随着社会经济的快速发展，土地储备机构掌控的土地资产规模日益庞大。

在我国，由于土地资产在城市各类资产中数额最为巨大，而城市土地储备制度实施对象正是土地资产，因此，在土地收储、土地整理、土地储备阶段均需要巨额资金运转，金融支持对于土地储备而言至关重要。

在获取土地和开发土地阶段，土地储备机构要注入大量资金，土地经过存储后再投放到市场回收资金，这一般需要较长的时间，有的甚至在几年甚至是十几年。

因此，土地储备机构的资金运作在时间上存在着资金投入与资金回收的严重不匹配问题，资金流转效率不高，资金需求量庞大。

土地储备机构的自有资金主要包括地方财政拨付的启动资金和部分出让土地的收益，自有资金力量极为薄弱，很多储备机构的资产负债率在 95％上，资金来源渠道单一。

城市土地储备资金是土地储备机构开展土地储备工作的基础，土地储备过程既是土地流转过程，也是资金流通过程。

土地储备机构在建立之初，一般是地方财政预拨有限的启动资金，比如，武汉市为2000万元，厦门市为1200万元，杭州市为4000万元，温州市为3000万元；在土地出让后，政府会划拨部分土地收益给土地储备机构，但这仍旧满足不了土地储备工作的资金需求。

在这种情况下，土地储备机构的资金措施主要依赖于商业银行，全国各地的土地储备资金总额中商业银行贷款的比重很高，银行贷款一般占到土地储备机构营运资金的70％-90%，个别地区接近100％。

当前，我国资本市场正在蓬勃发展，各种融资方式迅速展现，但是土地储备机构仍然主要依靠传统的银行贷款来筹措资金，渠道单一，当国家紧缩银根时，将会面临着资金短缺风险；而且由于资金额度很高，土地储备机构负担的利息费用也相当惊人。

（五）土地储备受国家政策影响强
与其它行业不同，土地储备对市场变化的敏感性较低，而受国家政策影响较大。

以下通过对2004年以来国家土地政策的梳理，来观察国家政策对土地市场的影响。

2004年，央行宣布加息，国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71 号令”），该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。

同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。

补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。

这就是业内所所说的“8.31”大限。

此后，土地的市场化进程开始提速，而且继续从信贷和土地上加强对房地产市场进行调控的政策更加明确。

同时国务院下发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），针对当时市场上存在的圈占土地、乱占滥用耕地等突出问题，明确提出了符合我国国情的严格土地管理制度。

两份文件的目的都在于强化我国土地管理制度，解决我国土地市场中运作不规范的现象。

2005年，土地政策主要是围绕防止房地产投资过热和稳定住房价格来参与宏观调控。

通过严格控制供地规模和结构，防止了包括房地产投资在内的固定资产投资过热；通过供地政策的引导和调控，保证了房地产开发用地供需基本平衡。

2006年，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》（“国发〔2006〕31号文”）。

文件涉及农地转用审批权下放、工业用地出让招拍挂、土地出让金预算管理、耕地保护“省长负责制”等诸多内容。

该文件是2004年“国发28号文”后，中国政府为实施新的宏观调控而出台的最为严厉的土地政策文件，成为新一
轮土地政策参与宏观调控的纲领性文件。

这份文件对土地市场中的各个利益相关机构以及具体的工作方式都做出了明确的规定。

2007年，国家陆续颁布了一系列土地市场法规政策。

10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称39号令）、《关于打击开发商囤地的四条办法》。

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

此举提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法；其规范了土地出让金的缴纳，提高了开发商的前期拿地成本，有力打击了开发商的囤地行为。

《关于打击开发商囤地的四条办法》规定：第一，对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。

第二，合理控制单宗土地出让规模。

控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成垄断。

第三，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。

第四，加大闲置土地的处置力度。

对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责
令有关企业限期动工、竣工。

土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。

满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。

对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

《关于打击开发商囤地的四条办法》加大了对闲置土地的清理力度，利于使增加的土地供应量直接形成房屋供应量，重点规范了开发商的囤地行为。

同年11月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合出台的《土地储备管理办法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》。

《土地储备管理办法》明确规定了储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

该办法一是从源头上调节土地供应总量。

土地储备机构需要结合当地市场需求，对年度土地供应量和年度末期应达到的储备总量编制计划，并进行相应土地储备，从而实现长、短期的总量调节。

二是加速土地形成有效供给的时间。

通过将土地产权明晰后纳入储备中心，实现清除土地开发的法律障碍，解决由于权属存在纠纷而无法开发的现象。

其次，通过对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之尽快达到具备开发条件的“净地”，从而缩短土地开发周期。

财政部和银监会发布的《土地储备资金财务管理暂行办法》明确了土地储备资金使用范围，土地储备机构向银行等金融机构申请贷款的方式及贷款规模等内容。

其规范了土地储备资金的来源及使用范围，使土地储备中心职能及权利明晰化，防范土地储备过程中可能发生的金融风险。

因为政府土地储备行为需要巨额资金支持，严格的金融监管会使土地储备制度的运行更为平稳健康，从而达到制度的初衷。

从以上我国土地管理政策的变化可以看出，2004年至2007年，政府对土地市场的规范程度不断加深，对土地宏观调控的力度不断加强。

土地的使用更加合理，土地资源的配置更加有效率。

数据来源：国家统计局
图1 1998~2007全国土地购置面积趋势图
国家的土地政策也在一定程度上影响到了我国土地市场的交易，上图为房地产企业从1998年至2007年每年购置土地面积图。

从图中可以看到，国家政策对土地市场的影响效度。

1998年至2004年，全国房地产企业购置土地面积每年都保持着高速增长，1998年，全国房地产企业购置土地面积还只是10109.3万平方米，到了2003年，这个数字达到了35696.5万平方米。

而2004年后，受到国家政策的影响，房地产企业购置土地的面积开始保持稳定，在2004年至2006年的三年间，购置土地的面积呈现出了负增长。

尽管在2007年，全国房地产企业购置土地的数量有所回升，但11%的增长率仍然低于1997年至2004年间任何年度的增长率。

第二节土地储备业供给分析及预测
一、供给总量及速率分析
土地供给一般是指在一定时间内，各种形式的土地所有者在各种可能价格下愿意并且能够提供的土地数量。

土地供给是受土地需求的刺激而发展起来的，土地开发与整理是土地供给的前提。

通常情况下，土地供给可以分为自然供给与经济供给两种类型。

土地的自然供给是指在一定的技术经济条件下，地球或地球上某一区域所能提供给人类利用的各种土地资源的数量，其数量不受任何人为因素和社会经济因素的影响，所以它的供给是没有弹性的。

土地的经济供给是指投入劳动进行开发后，成为直接用于人类生产、生活的土地供给，是一种有效供给。

土地经济供给是有一定弹性的，随生产技术条件和社会经济发展的变化而变化，影响土地经济供给的因素主要包括土地价格、未来预期价格、土地开发成本以及经济发展等因素。

我国国土面积居世界第三位，土地资源总量比较丰富，农业用地在土地中的比重较大，但是我国是一个多山的国家，丘陵、高原等山地占我国国土面积的2/3，耕地面积比重比较小。

根据土地利用变更调查结果，截至2007年底，全国共有耕地12173.52万公顷（18.26亿亩），园地1181.31万公顷（1.77亿亩），林地23611.74万公顷（35.42亿亩），牧草地 26186.46万公顷（39.28亿亩），其他农用地 2549.11万公顷（3.82亿亩）。

与2006年相比，耕地减少0.03%，园地减少0.04%，林地减少0.002%，牧草地减少0.03%，农业用地总量下降。

在我国人口众多、耕地面积比重小的国情下，政府一直对耕地有着严格的限制。

2007年，国务院常务会议再次强调了城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和。