房地产开发项目的全过程造价管理

房地产开发项目的全过程造价管理
摘要：本文着重对房地产开发项目的全过程造价管理方面中，即在投资决策阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设项目实施阶段、建设项目完工阶段等各阶段如何分别做好造价管理进行简要的分析和探讨,以供读者参考。

关键词：房地产开发投资，决策造价管理，全过程控制
Abstract: this paper focuses on the whole process of real estate development project cost management, namely in the investment decision-making stage, feasibility study stage, the design phase, project implementation phase, project completed stage the various stages respectively how do cost management of the brief analysis and discussion, in order to provide reference for readers.
Keywords: investment in real estate development, decision making, cost management, the entire process control
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：
房地产项目的全过程工程造价控制与管理，是企业为实现房地产成本管理目标而进行的成本控制、计价，定价的系统活动，全过程控制由决策阶段的设计，招标，实施，结算阶段的动态管理组成。

房地产公司要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须加强对开发项目的工程造价管理和控制，减少商品住宅建设成本，力求取得最大的经济效益.
1在投资决策阶段、可行性研究阶段的造价管理
要做好这一阶段的造价管理，首先需组建一支优秀的造价管理团队，这一阶段的造价管理团队，通常由决策者、市场营销人员、项目工程师、会计师、造价师等人员组成。

利用团队的智慧，在投资决策阶段、可行性研究阶段，充分运用价值管理的思想和方法，精心编制项目可行性研究报告，力求做到拟建工程项目价值最大化。

在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，可以围绕以下侧重点展开分析：
重点一：市场营销人员进行市场预测分析，包括市场现状调查、市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。

重点运用价值管理的方法，根据市场现状调查、市场供求与需求预测，选择户型结构、
房型比等指标；
重点二：项目工程师进行工程方案分析，重点运用价值管理的方法，选择研究建造方案，例如：确定建筑结构型式、基础工程方案等；
重点三：在项目建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量：
重点四：会计师重点运用价值管理的方法，在投资估算的基础上，从拟建房地产开放项目的资金渠道、融资方式、融资结构、融资成本、融资风险等方面进行价值分析，比选确定价值最大化的融资方案：
重点五：进行房地产项目财务评价，分析预测项目财务效益
与费用，计算财务评价指标，判别拟建项目的财务可行性；在前述各重点论述基础上，最后拟定房地产开发项目可行性研究报告，进行全面归纳与总结，择优提出推荐方案，提出项目可行与否的明确结论，供决策者决策。

2 设计阶段是铺垫全过程工程造价控制的前提
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以
上。

在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果
2.1实行限额设计。

对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。

设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。

要用数据说话，改变先设计、后算账的习惯作法。

根据工程的实际情况对设计方案提出合理的限额设计要求。

2.2设计单位专业化管理。

设计单位的管理工作具有较强的专业性，开发商要增强事前控制的力度。

与设计单位签订的合同，应
明确规定因设计质量不足所造成变更的制
约措施。

3在招投标阶段的造价控制
首先，招标阶段的工作应该做深做细。

编制招标文件，项目各参与人员要经过反复讨论，要针对项目的特殊性编制，不能千篇一律，撰写招标文件以及附件合同时要注意严密性，建议采用工程量清单招标投标，加强招标管理。

遵循客观、
公正、科学、合理的原则编制工程量清单，工程量清单中的工程项目应具有概括性，条目要简明，同时不能出现漏项、错项，应保证计价项目的正确性。

在投标编制工程量清单过程中，不能仅仅局限于图纸，还要有一定的预计能力，要预计到哪些项目是目前图纸上没有的，而在项目进展过程中将会发生的，对于这一部分目前图纸上没有的项目可以采用综合单价包干的方法在招投标阶段加以明确和限定，有效的做法是在招标过程中，就能够将应核准的费用尽量核准，做到工程进行中不留活口。

其次，询标要深入、全面，建设单位应要求招标代理单位仔细研究并分析回收的标书，进行详细的技术及数据审查，并提供投标分析报告，投标分析报告中应该对技术标及商务标等进行综合评审，技术标应侧重施工方案、技术工艺等的评审，商务标应侧重于总价、综合单价、人、材、机单价以及措施项目等方面的分析评审，必要时可以编制标底，将投标价与标底进行综合分析及比对，最终择优选择中标单位。

4在工程实施阶段的造价控制
建设项目的复杂性决定了其计价的多次性，与建设过程相对应的各阶段造价是动态地反映了项目的总造价。

特别是在工程实施阶段，例如由于外部条件的变化，设计阶段未考虑周全的因素暴露出来，导致设计变更；因工程现场实际条件的限制、不可预计事件的发生等等导致工程签证的发生，造价也随之变化。

控制手段主要包括以下几项：
(1)编制成本计划，在优化的施工组织方案的指导下，编制明细而具体的成本计划，并进行分解落实，为后续成本计划的控制做好准备。

(2)严格做好工程签证的控制及管理。

(3)严格做好设计修改通知单及技术核定单的控制及管理。

造价师应对设计单位提出的设计修改单等进行经济技术分析，并及时提供因设计变更而产生的工程总造价动态分析。

(4)严格加强工程量的计量管理。

(5)工程实施阶段的造价管理最重要的是做好造价的动态控制，而做好动态控制的关键是及时采取各种纠偏行动，即根据项目实施过程中出现的各种偏差，分析原因，发挥项目管理团队合作的力量，及时采取有效的纠正项目偏差的行动，从而使项目实施保持有序和可控的状态。

5在工程结算阶段的造价控制
充分发挥在工程竣工结算阶段的投资事后控制的作用，是抓好施工阶段进行投资控制的重要环节。

建设单位对施工单位送审结算书需进行全面、系统的检查和复核，做到及时纠正所存在的错误和问题，从而更加合理地确定工程造价，保
证项目管理效。

在结算阶段，控制的重点包括：
(1)对工程结算资料的完整性、合理性、合法性进行审核。

首先应核对合同条款、招投标文件，凡违背合同条款、招投标文件约定的费用、或合同条款约定属于风险费包含的费用等一律核减。

其次检验结算资料，明确只有手续齐全的签证单、设计变更单等才能计入结算总价。

(2)工程量的审核：对施工图工程量的审核最重要的是依据国家统一的工程量的计算规则对工程量进行全面而细致的审核。

另外要仔细划分专业分包与总包的界面，不能重复计算。

对现场签证及设计变更应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。

(3)套用单价的审核：单价应根据合同约定或招投标文件规定的计价定额和计价原则执行。

(4)费用的审核：取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标文件等来确定费率。

审核时应注意取费文件的时效性；执行的取费表是否与工程性质相符；费率计算是否正确；价差调整的材料是否符合文件规定。

要注意计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础等。

(5)防止：各种计算误差。

6在工程完工阶段的造价管理
全过程控制的最后环节主要包括：做好竣工决算和项目后分析评价工作：在房地产开发项目的完工阶段，房地产开发企业应回顾该项目的全过程，在做好竣工决算的基础上，对项目进行一个整体的分析与评价，重点应对工程造价全过程各方面进行比对与分析，找出节约和超支的具体内容和原因。

它对于分析总结房地产项目的经验教训，提高工程造价管理水平，积累技术经济资料，为类似项目的投资决策提供资料和经验，都具有十分重要的意义。

同时，要做好房地产项目的保修期管理工作，加强保修期间的投资控制。

7.坚持“以人为本”是控制工程造价的基础
“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要。

每个环节都需要以人为出发点和中心，围绕着激发和调动人的主动性、积极性、创造性展开的，以实现人与企业共同发展的管理活动。

要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视以人为本，要强化激励和惩罚约束机制。

以人的全面发展为核心，人的发展是企业发展和社会发展的前提，人才的竞争，真正是企业生死存亡的竞争。

自觉实践以人为本的理念，我们的事业才能蓬勃发展。

结语
房地产开发工程造价管理与控制应贯穿于项目开发的全过程，目的不仅是审减工程费用，更重要的是通过审查和控制来发现项目投资管理上存在的问题和薄弱环节，促使投资管理的不断完善，提高投资效果。

参考文献
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[3]蒋历飞．浅论建设工程造价管理的常见问题及应对措施【J】.魅力中国2010(9)：。