长沙房地产成就与问题

“十一五”期间长沙房地产业成就
“十一五”期间，长沙市住房保障与房地产业在发展中，坚持科学发展观，坚持以人为本、以人与自然的和谐为主线、以推动国民经济发展为核心、以提高人民群众生活质量为根本出发点，积极采取稳定房地产市场的措施，扩大全市住房消费市场，规范市场秩序，逐步建立完善住房供应体系和住房保障制度，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协调发展的完整的产业链，全面推进了住房保障与房地产业和长沙经济、社会、资源、生态环境的持续协调发展，为长沙市“十二五”住房保障与房地产业创造了良好的发展局面，提供了坚实的发展平台。

一、开发投资稳步增长
“十五”末，长沙市房地产开发完成投资总额为232.57亿元，“十一五”期间，全市房地产投资额稳步增长。

受房屋价格上涨的刺激，前2年保持了快速增长，2007年增幅最大达到59.40%。

2008年由于受全球金融危机和国家金融政策收紧的影响，房地产开发投资增幅回落。

2009年，增速延续了2008年的增幅减少的走势，房地产开发完成投资总额为489.65亿元，同比增长为-22.22%。

预计2010年，全省房地产开发完成投资额将达到600亿元左右。

二、商品房市场供应充足
“十五”末，长沙市商品房批准预售面积为805.61万平方米，“十一五”期间，全市商品房市场供应充足，商品房批准预售面积由2006年的1025.87万平方米增长到2009年的1455.71万平方米，年均增长率为12.37%，平均每年的供应量为1431.12万平方米，是“十五”末的近两
倍。

2007年房地产市场的升温使得市场供应量也出现了大幅攀升，商品房批准预售面积较2006年增长了37.84%。

2008年房地产市场开始步入调整期，商品房批准预售面积增速放缓，但仍维持一个比较充裕的状态。

三、商品房销售增幅扩大
“十五”末，长沙市商品房销售面积为834.66万平方米，“十一五”期间，全市商品房销售面积持续增长但波幅较大，2007年达到55.20%，而由于受到国内一线城市交易冷清的影响，2008年销售则出现了明显的缩量。

2009年以来，由于受国家经济刺激和首付二成七折贷款利率优惠等政策的影响，商品房销售出现了前所未有的活跃，销售面积达到了1715.84万平方米，同比增幅为80.64%，是“十五”末的2倍多。

预计2010年，全市商品房销售面积将达到2000万平方米。

四、商品房价格保持平稳
“十五”末，长沙市商品房均价为2411，“十一五”期间，全市商品房平均售价一直处于上升阶段。

2006年为2671元/平方米，2008年相对2006年上涨33.28%，达到3560元/平方米，期间主要是由于2007年房价上涨太快，在国家出台了一系列抑制房价上涨的政策以后，2008年涨幅开始放缓。

2009年，全市商品房平均售价为3750元/平方米，基本与2008年持平，是“十五”末的近1.6倍。

平稳的市场价格表明长沙市目前房地产市场泡沫成分较小，另外一方面也是
“十一五”期间政府调控效应的展现，价格的平稳上升避免了市场的大起大落，使得整个房地产市场处于健康发展当中。

五、二手房市场平稳发展
“十五”末，长沙市二手房成交面积为267.80万平方米，“十一五”期间，全市二手房市场平稳发展，成交面积由2006年的343.75平方米增长到2009年的450.06平方米，平均增幅为9.40%，2009年二手房成交面积是“十五”末的1。

7倍。

2008年下半年以来，二手房交易营业税的征收年限从5年缩短为2年，停止征收二手房交易的土地增值税、印花税、减半征收所得税，并且为二手房购买者同样提供正常利率7折的优惠贷款，不仅直接推动了空置商品房的消化，而且还将有助于新建商品房消费的增长，形成房地产增量市场和存量市场的有效联动，从而促进我市房地产市场的持续繁荣。

2010年，为保持房地产市场平稳发展，抑制投机行为，二手房交易营业税调整为：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

六、住房保障成效显著
长沙市廉租房住房保障筹集到位资金从2008年的2.54亿元/年增加到了2009
年的4.96亿元/年，廉租住房保障总筹集面积从2008年的15.85万平方米/年增加到了2009年的27.71万平方米/年，廉租住房总保障户数从2008年的19002户/年增加到了2009年的26859户/年。

总体上来说，从08年开始，廉租房开始得到飞速发展，作为住房保障的重要组成部分，政府投入了相当大的资金并出台了一系列政策对廉租房进行扶持。

廉租住房通过实物分配、租赁补贴、租金核减等方式，廉租住房保障对象由城镇最低收入住房困难家庭扩大到了城镇低收入住房困难家庭，并在“十一五”期间取得了重要的突破和成效，2008-2009年全市廉租住房筹集到位资金累计7.5亿元，总筹集面积累计43.56万平方米。

总保障户数累计45861户。

长沙市经济适用住房完成投资从2006年的4.88亿元，增加到了2009年的10.64亿元，增长118.03%。

“十一五”期间，由于经济适用住房保障对象从中低收入住房困难家庭调整为低收入家庭，2006年经济适用住房投资出现下滑，建设量开始下降。

长沙市从2008年起，对经济适用住房保障制度进行了创新尝试，实施了经济适用住房货币补贴的保障方式，目前已经取得了显著的成效。

2006-2009年长沙市经济适用住房解决户数总数为34176户，竣工面积达263.29万平方米。

“十一五”期间，长沙市住房公积金得到了快速的发展，归集额由2006年的9.93亿元增长到2009年26.09亿元，每年都保持了二位数的增长，其中除了2009年外，其它各年增长都在30%以上。

而公积金贷款2009年增幅最大，达到121.49%。

由于公积金交纳人数和归集额都稳步上升，公积金贷款购房业务也得到了快速发展，公积金为房地产市场提供了充裕的现金流。

2009年7月1日，《长沙市住房公积金管理条例》正式实施，标志着长沙市住房公积金管理进入了一个新的里程。

七、房屋拆迁规范推进
“十一五”期间，全市城镇房屋拆迁除了2008年之外，一直保持增长的态势，全市加大了旧城改造和棚户区改造力度，导致了住房拆迁面积扩大，2009年全市城镇房屋拆迁131.34万平方米，拆迁户数为13733户，是2008年的近3倍。

期间注重健全拆迁法规政策，规范拆迁实施行为，制定颁布了一系列配套政策措施文件，力求从源头上、机制上预防拆迁纠纷的产生。

《物权法》出台以后，被拆迁群众的合法权益得到进一步维护，随着新《信访条例》的实施，信访人的权利也得到保障和落实，与城镇房屋拆迁有关的信访案件数量明显下降。

八、物业服务长足发展
“十一五”期间，长沙市物业服务行业迅速发展，服务水平明显提高，百姓开始逐步接受物业服务。

全市物业覆盖面不断扩大，物业服务企业也由2006年的526家发展到2009年的815家。

目前我市已有近2000个物业项目实施专业化物业管理，总建筑面积达6838万㎡；全市716家企业已依法取得物业管理企业资质，其中一级资质4家，二级资质48家，三级资质（含暂定）664家。

全市物业管理从业人员近56700人。

同时，行业规模的扩大促进了就业和实施再就业工程，为“转制、转岗、转业”和农村转移劳动力提供14000余个就业岗位。

新建商品住宅全面归集了物业专项维修资金，总数达到30.35亿元。

九、中介行业发展迅速
长沙市房地产中介企业作为房地产业的一个重要组成部分，从无到有，逐渐壮大，业务涉及房地产评估、咨询和经纪三大主流领域。

其中，房地产经纪更是随着我国住房制度改革的进一步深化和房地产市场的长足发展而得到空前繁荣，其经营范畴已由简单二手房租赁、买卖居间经纪发展成一二手房租赁、买卖居间、代理、甚至经纪，另外相应房地产的评估、咨询，各类手续、证件代办、新房销售代理服务等也成为了老百姓首肯的住房消费服务模式。

这种繁荣局面的形成与老百姓对市场的需求，政府对市场的鼓励和扶植是分不开的。

但是由于经济水平，人口状况等环境制约，长沙市中介企业目前仍然处于起步发展的阶段，无论从市场规模以及市场发展规范度来看，都不是很大，目前在房屋买卖中，通过中介进行交易的还不到一半，同时一些不规范的市场行为也制约了行业的长远发展。

但是从潜在市场以及和发达城市的对比来看，长沙中介行业的发展潜力还是巨大的，特别是从2009年开始，二手房交易实行了网上签约和资金监管，整个行业越来越规范，为中介市场的发展提供了很好的平台。

长沙市房地产业发展中存在的主要问题（一）房地产市场供应结构矛盾突出
“十一五”期间，房地产供应结构矛盾比较突出，一是土地市场供应失控，缺乏执行用地计划和城市规划的严肃性，盲目大面积设立开发区，批租土地，造成房地产开发规模过大。

土地供应缺乏竞争活力，市场机制不健全。

二是房地产开发结构不尽合理。

房地产投资方向缺乏宏观引导，商品住宅中，中小户型、中低价位普通商品住房供应不足。

三是产品品质和档次不高。

目前全市绝大部分的新建商品房还停留在毛坯房，全装修房上市量所占比重很少，低碳节能型建筑就更少了，还有不少楼盘的绿化、公用设施和基础设施满足不了居民基本的需求。

（二）住房保障力度还不够
一是住房保障法规体系不健全。

住房保障没有专门的法律法规作为工作依据，大多都以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式存在，住房保障工作缺乏规范性和稳定性。

二是保障范围不够大。

住房保障目前仅仅只是保障由最低收入家庭到低收入家庭，其占比还不到20%，除此之外，为数众多的“夹心层”群体仍没有纳入保障体系之中。

三是资源配置不优。

集中建设的保障性住房土地利用效率低，且建筑质量等方面与周边相对较好的商品房形成鲜明的对比，保障性住房一般在城市郊区，保障对象生活成本较高。

四是保障资金不够。

我市主要依靠住房公积金的增值收益和各级财政支出作为住房保障资金来源的主渠道，后续资金没有保证。

以廉租住房为例，2006年只有0.4亿元，2007年才1.5亿元，2008年14.4亿元，2009年40多亿元，远远不能满足住房保障的需求。

（三）政策性住房金融模式单一
随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策性住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。

目前，公积金的目的与实际实施存在矛盾。

目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。

这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠。

目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。

住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。

（四）房地产市场秩序不够规范
近年来，我市加强了对房地产市场秩序的整顿和治理，取得了一定的成效，但在房地产市场进一步深化的同时，又出现了许多新情况和新问题。

目前，在我市房地产市场中，还存在偷工减料和不按时作业的情况，虚假广告、面积缩水、物业管理和中介服务等方面问题仍然存在，购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目和标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范操作，经常在新闻媒体上曝光，既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成一定的心理压力，担心自己的合法利益得不到保障，不敢大胆投资，进而影响到房地产业的整体发展。

（五）城市房屋拆迁机制不完善
一是在城市拆迁工作过程中，非住宅拆迁难、困难企业拆迁难、中央及省属单位拆迁难、社会关系复杂的被拆迁人拆迁难、开发项目拆迁难的“五大难”现象比较突出。

二是安置房源缺口较大。

我市现有房源以高档、大面积套型为主，大多数拆迁户需求的“中小面积、中低价位”商品房（二手房）严重不足，致使安置问题相当突出。

三是拆迁公开、公平、公正有待加强。

部分项目特别是开发项目拆迁操作透明度不高，损害了支持拆迁工作、积极搬迁的被拆迁群众利益，
拆迁行为的公信力受损，部分被拆迁群众因而形成了“以闹取利、后走得利”的心理预期，严重影响了拆迁工作的顺利实施。