九洲远景上海国金中心案例分析页

项目重点租户情况
名称与logo 行业 所在楼层
主力作用
概述
Apple苹果专卖
超·生活 Starbucks 百丽宫影城 食尚港丽
购物
LG2-27
•
这是上海首家、大陆第二家苹果专卖店, 店舖面积
•
其标志性12米高的 圆柱形玻璃幕墙及
达1500平方米；新潮的设计加上独此一家的地位 旋转玻璃楼梯，全
足以吸引众多眼球
资料来源：市场调研，九洲远景分析
汇丰银行大厦标准层平面图 汇丰银行大厦大堂平面图
21 1 写字楼
国金中心二期基本参数
电梯系统 客用电梯
品牌及品种 载重量 运行区域
货梯/消防电 梯
品牌及品种 载重量
运行区域
通力电梯 （平均等候时间30s）
1600kg,21人
国金中心二期： 载客穿梭升降机1，6部,首层,23层 ,1600kg/20人 载客穿梭升降机2，6部,首层,41层 ,1600kg/20人 1区，4部，首层，6-15层 2区，4部，首层，16-22层 3区，4部，23层，25-32层 4区，4部，23层，33-40层 5区，4部，41层，42-49层 6区，4部，41层，50-56层
主力作用
概述
购物 餐饮 餐饮 餐饮 购物
L1-5
• Gucci以其卓越品质和意大利工艺享
誉世界，设计、生产和销售高品质 • 店面位置清晰，商场外部也可直 和极富吸引力的产品提升了商场品 观的看到，与商场本身定位相符 味
LG1-17
• 整个商场最为廉价的快餐之一，还 是有很多人去
• 国际性的连锁快餐品牌
资源来源: 九洲内部数据库
5
项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其 构成了陆家嘴商业商务中心
正大 广场
地铁站及 中银大厦
陆家嘴 绿地
金茂 大厦
资源来源: 实地调研及九洲分析
6
项目由香港新鸿基地产发展有限公司开发，多家知名国际性房地 产服务公司参与合作
项目相关企业背景
发展商：香港 新鸿基地产开 发有限公司
九洲远景上海国金中心案例 分析页
2
内容
A. 案例基础资料 B. 交通情况分析 C. 项目各物业介绍 D. 配套设施及服务介绍 E. 项目关键成功因素
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A. 案例基础资料
4
上海国际金融中心（IFC）于2010年底开业，位于上海浦东陆家嘴， 是包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场的综合大楼
项目名称 地理位置 开发商 完工时间
•定位人群：高档商务人群
•面积：350m²
27 西式正餐
透明的钢化玻璃未 来感十足
餐饮
LG2-26
• 提供各式各样的时尚生活精品及一流食材，让顾 • 新引入国内的顶级
客轻松写意地体验优质的品味生活
餐饮店
餐饮 娱乐
LG2-29 LG1-1
• 依然是午间白领休息，平时顾客愿意休闲放松的 不二选择。常常看到满座
• 老品牌休闲咖啡店
• 有六间共能容纳800座位的影院，设有华丽的座椅 • 首家在国内开业的
汇丰银行大厦
项目高度
250米
办公楼楼层数目
30层
总面积
80,190平方米
资料来源：市场调研，九洲远景分析
国金中心二期
项目高度
260米
办公楼楼层数目
45层
总面积
122,284平方米
16 1 写字楼
国金中心以其高端的项目定位及品牌效应，吸引了大量国际知名企 业入驻，其中汇丰银行总行租用其南座写字楼53,000平方米的20层 办公楼面，并获得冠名权。其它入驻租户包括以下公司：
资料来源：市场调研，九洲远景分析
17 1 写字楼
汇丰银行大楼于2010年开始对外出租，仅半年时间出租率达到100% ，同时国金中心二期启动对外租赁，目前出租率已达70%，整体租 金水平也达到了近100%的增长。
写字楼分期 汇丰银行大楼
国金中心二期
租金（元/天/平方米) 6-7(2010年）
高区：12-13 低区：10-11
• 于1969年由冯景禧先生创立，近年更采纳新鸿基金融 集团这个名称以覆盖多元化的金融业务；总干事处设 于香港，于大中华地区各地也设有办事处，以全面拓 展亚洲区业务，为本集团的业务及策略推行提供支援
设计公司：纽 约佩里•克拉 克•佩里建筑 事务所
运营/物业管 理公司：仲量 联行
• 佩里•克拉克•佩里建筑事务所成立于1977年，在建筑设 计表达业主的核心价值方面赢得了荣誉；多年来，事务 所有幸设计了许多世界级易识别的建筑物，其中包括纽 约世界金融中心、马来西亚油塔以及香港国际金融中心
L4-6&7
• 极具中国特色的菜式常能吸引外国 人士光顾，价格偏贵，定位与商场 相符
• 是中国最具发展潜力、值得信赖 的国际餐饮服务管理集团
LG236&37
• 手工精细的花边、色彩夺目的水晶 和叫人一试倾心的美味佳肴，全是
极品中之极品，对于喜欢甜品的人 士有致命吸引力
• 已有83年历史的甜品品牌
L1-1
通力电梯（平均等候时间30s）
汇丰银行大楼： 服务电梯，B2-M7层， 4000kg 消防/服务电梯：B2-M5层，1350kg ，18人 服务电梯，B2-M1层，15-M5层， 1500kg，21人
运行区 域
汇丰银行大楼： 服务电梯，B2-M7层， 4000kg 消防/服务电梯：B2-M5层，1350kg ，18人 服务电梯，B2-M1层，15-M5层， 1500kg，21人
23 2 商场
商场部分，从业态配比来看，购物占主导地位，达到了80%，其次 为餐饮，占到15%，娱乐服务占比较低。
租户功能配比图
上海国金中心商场功能面积占比
上海国金中心商场功能数量占比
餐饮15%
餐饮25家
购物80%
购物135家
资料来源：市场调研，九洲远景分析
24 2 商场
项目商场重点租户（1/2）
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人流方向主要从陆家嘴环路、世纪大道、地铁出口进入项目
项目周边人行分析
项目人行图
黄浦江
黑色箭头：路面人行 红色箭头：地下人行
资料来源：市场调研，九洲远景分析
• 人流可以陆家嘴站地下进入 • 从陆家嘴地铁站内出至地面由天
桥至正大广场方向进入 • 从银城中路上入口进入 • 由南面进入的人流相对较少，多
通力电梯（平均等候时间30s）
国金中心二期： 消防/服务电梯，B2-56层， 1350kg，18 人 消防/客用电梯：B2-56层，1350kg，18人 服务电梯，B2-55层，1600kg，21人 服务电梯，B2-55层，4000kg
国金中心二期： 消防/服务电梯，B2-56层， 1350kg，18 人 消防/客用电梯：B2-56层，1350kg，18人 服务电梯，B2-55层，1600kg，21人 服务电梯，B2-55层，4000kg
150毫米架空地板（标准层） 350毫米架空地板（交易层）
资料来源：市场调研，九洲远景分析
19 1 写字楼
国金中心写字楼：双子塔楼基本参数
供电系统
供电量(不包括空调及照明) 两路供电系统，电压为380伏/三相/50赫兹；220伏/单相/50赫兹 供租户：78伏安/平方米
备用发电机供大楼使用 备用发电机供客户使用
建筑面积 用地面积 规 模 建筑高度
开发构成
上海国金中心
上海浦东世纪大道8号
新鸿基地产
2010年底
400,000 m2
N/A
南塔高249.9m，地上53层； 北座高259.9m，地上56层； 酒店公寓楼85m；
写字楼2栋，共20万平方米 丽思卡尔顿酒店4.5万平方米 酒店式公寓4.3万平方米 商业B2-F4，11万平方米
资料来源：市场调研，九洲远景分析
上海国金中心二期标准层平面图 上海国金中心二期大堂平面图
22 2 商场
项目商场，总面积达到11万平方米，由众多国际奢侈品牌及一线 品牌构成，同时引进了一部分尚未进入中国的国际顶级品牌，结 合高端餐饮、电影院及相关服务，成为上海高端消费的新地标。
资料来源：市场调研，九洲远景分析
为白领至此进餐为主
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项目周边车辆公交系统发达，与三个公交站点距5分钟路程以内
项目公交线路图
项目周边公交线路： NO.992 NO.985 NO.870 NO.996 NO.971 NO.799 NO.795 NO.774 NO.82 NO.583 NO.798
资料来源：市场调研，九洲远景分析
12 项目轨道交通图
车位，便于驾车直达
资料来源：市场调研，九洲远景分析
高峰期交通拥堵 • 陆家嘴站是作为陆家嘴区域通往浦西的重
点交通枢纽，上下班高峰期易拥堵 • 道路交通、公共交通路线多在世纪大道上
行驶，容易造成世纪大道这条主干道拥堵
9 项目车行图
资料来源：市场调研，九洲远景分析
围绕项目四周都设 有停车场出入口， 车辆可以从任一出 入口到达四周路面
汇丰银行大楼 丽思卡尔顿酒店
国金中心二期
国金中心商场 国金汇服务式公寓
资源来源: 实地调研及九洲分析
编号 一 二 三 四
物业类型 写字楼 商场 酒店 公寓
体量（平方米） 200,000 110,000 45,000 43,000
15 1 写字楼
项目的两座办公楼——汇丰银行大楼（国金中心一期）及国金中 心二期，占地为64,406平方米，总建筑面积超过20万平方米。
• 仲量联行在亚太地区开展业务超过50年；主要客户包括 不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和 商业物业的业主
资料来源：市场调研，九洲远景分析
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B. 交通情况分析
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项目交通优势在于具有便捷的道路交通、轨道交通和公共交通， 停车位充足；劣势在于上下班高峰期交通拥堵
项目交通情况概述
交通类型多样 • 通过地铁二号线直达 • 公交系统线路较多 • 车辆直达方便 停车场规划合理 • 项目的停车场位于项目四边，有1900多个停
资料来源：市场调研，九洲远景分析
地铁二号线直达中山 公园站，静安寺站， 在陆家嘴左右坐两站 就可至人民广场换乘 一号线与八号线或世 纪大道换乘四号线、 六号线与九号线
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C. 项目各物业介绍
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项目由购物中心、写字楼、服务式公寓、酒店四部分物业构成，写 字楼是项目核心驱动物业，购物中心居次，具体比例如下图所示：
劣势在于上下班高峰期交通拥堵?交通类型多样?通过地铁二号线直达?公交系统线路较多?车辆直达方便?停车场规划合理?项目的停车场位于项目四边有1900多个停车位便于驾车直达?高峰期交通拥堵?陆家嘴站是作为陆家嘴区域通往浦西的重点交通枢纽上下班高峰期易拥堵?道路交通公共交通路线多在世纪大道上行驶容易造成世纪大道这条主干道拥堵8项目交通情况概述资料来源
• 大热的奢侈品牌，是时尚界的常青 • 路易·威登是皮箱与皮件领域数一
树，大众认可的品牌,与商场定位相 数二的品牌，并且成为上流社会
符
的一个象征物
资料来源：市场调研，九洲远景分析
26 西式正餐
F4平面图
莫尔顿 牛排坊
资料来源：市场调研，九洲远景分析
莫尔顿牛排坊简介
•品牌介绍：莫尔顿餐厅集团（Mortons Restau rant Group, Inc.）是世界最大的高级牛排餐 厅拥有者及经营者。集团旗下的牛排餐厅一贯 秉承创始人当初的远见，恪守严格标准，烹调 顶级美食，确保真材足量，提供优质服务，让 客人在舒适的环境中享用尽享美食
和先进的影音设备，为顾客带来无与伦比的视听 百丽宫电影院
效果
餐饮 LG1-20 • 好吃又实惠的餐饮店，可以使顾客的覆盖面更全 • 港丽菜式饮食
资料来源：市场调研，九洲远景分析
25 2 商场
项目商场重点租户（2/2）
项目重点租户情况
名称与logo
GUCCI 麦当劳 兰 俏江南 哥蒂梵 路易威登
行业 所在楼层
电量发送渠道
架空地板
资料来源：市场调研，九洲远景分析
20 1 写字楼
汇丰银行大楼基本参数
电梯系统 客用电梯
货梯/消 防电梯
品牌及 品种 载重量 运行区 域
品牌及 品种 载重量
通力电梯 （平均等候时间30s）
1600kg,21人
汇丰银行大楼： 载客穿梭升降机，6部，首层，22 层 1区，4部，首层，5-12层 2区，4部，首层，15-21层 3区，4部，首层，22-30层 4区，4部，首层，31-38层
入住率 100%
70%
资料来源：市场调研，九洲远景分析
18 1 写字楼
国金中心写字楼：双子塔楼基本参数
办公楼具体情况 标准层面积 (平方米建筑面积) 得房率
楼内净高
架空地板

汇丰银行大楼2,443- 2,510 国金中心二期2,243-2,506
整层 分割单元
74-78% 待定
3.0米 （标准层） 3.30米(交易层)
2台1800千伏安低压紧急发电机供消防系统后备用电
1.供电局提供四组35kV回路电源（电源A,B,C,D）供电给本建设项目； 2.办公楼将由其中一路电源（电源A）供电。于每层办公层均设有2间配电房 ，每间配电房内均有两组租房母线槽（B/B1及B/B2）。当电源A正常及此两 组母线槽均由电源A供电。 3.当电源A故障，租户母线槽B/B1将由电源B作为租户重要用电，而租户母线 槽B/B2由电源C作后备电源供电。 4.另外，每件配电房均设有一组重要母线槽作为租户重要用电。此重要母线 槽将由电源D提供电源。 5.于机电层预留了空间供租户自行安装发电机