房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类

1、经维修后仍达不到要求
2、钢铁构件5年及以上全面翻新，竹木构件3年及以上全面翻新
新建、扩建、改建
喷灌设施
1、管道破裂
2、机电设备出现故障
1、经维修后仍达不到要求
2、维修费用达到重置费用50%及以上
新增、设备升级换代
其
应符合表14的规定。
表14其它共用设施设备维修项目
项目
维修
更新
改造
围栏、栏杆、扶手等
出现破损、断裂、脱落、连接件松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
2、钢铁部件5年及以上全面翻新，竹木部件3年及以上全面翻新
新建、改建、扩建
标识牌、信息栏等
出现变形、锈蚀、腐烂等，影响使用功能和观感效果
新增、改建
灯具（如路灯、草坪灯杆等）
出现锈蚀、脱落、零部件损坏等，影响使用功能和观感效果
2、按规定鉴定为危险点
屋面
应符合表2的规定。
表2屋面维修项目
项 目
维 修
改 造
屋面（如瓦屋面、型材屋面等，含构造层、屋脊、檐口等）
屋面出现不平整、破裂等，构造层出现空鼓等，交接处出现不密实等，屋脊、檐口出现不平直等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
2、损坏面积达到20%及以上
保温层
出现开裂、空鼓等
其它共用部位
应符合表6的规定。
表6其它共用部位维修项目
项 目
维 修
改 造
门、窗
出现构件变形、玻璃和配件损坏、油漆变色、斑驳等，影响使用功能和观感效果
经维修后仍达不到要求
5
总平环境
道路、停车场
应符合表7的规定。
表7道路、停车场维修项目
项目
维修
更新
改造
道路基础
1、基层沉降，出现裂缝等，影响使用功能和观感效果
景观亭、廊
出现翘裂、锈蚀、腐烂、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果
运动场所
应符合表11的规定。
表11运动场所维修项目
项目
维修
更新
改造
基础
1、基层沉降、出现裂缝等，影响使用功能和观感效果
2、其它原因（如管道爆裂等）造成基础损坏
经维修后仍达不到要求
新建、扩建、改建
面层
出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果
井道（如雨水、污水、水表、给排水井等）
出现管井堵塞、基础沉降等
经维修后仍达不到要求
新建、改建
给水系统、中水系统及排水系统的机电设备及其控制部分等
1、柜（箱）体锈蚀、变形等
2、电气元器件烧毁、线路短路等
3、电机窜轴、温升超限等
4、水泵渗漏、叶轮摩擦等
5、其它设备（如刮泥机、行走机构、格栅机、消毒机、变频器及其联动装置等）出现故障
内墙面出现起层、开裂、空鼔、渗漏等，块材出现脱落、变形、支撑结构失效、位移、损坏等，影响使用功能和观感效果
天棚（含吊顶、吊挂结构件等）
天棚出现开裂、变形、脱落、渗漏等，吊顶出现变形、翘曲、下坠等，吊挂结构件出现松脱、失效、锈蚀等，影响使用功能和观感效果
扶手、栏板等
出现破损、断裂、脱落、连接件（墙）松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等，影响使用功能和观感效果
本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、项八一、严科宇、肖剑峰、倪军、谭薇、唐春黎、郭彬、赖孝刚、伍三明、张利俊、高志伟、吴晓辉、弯杨、陈旭、周勇、王瑞雪、邱琳、周航、刘涵。
房
1
本标准规定了房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类的术语和定义、分类原则和项目分类。
本标准适用于成都市行政区域内的房屋共用部位、共用设施设备在保修期满后至灭失前，为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造活动。
新增、扩建
车棚（非机动车、机动车车棚）
出现油漆脱落、渗漏、锈蚀、变形、腐烂等
经维修后仍达不到要求
新建、扩建、改建
配电房、门卫室、垃圾房等
参照共用部位的维修、改造的相关规定执行
厕所
参照共用部位及给排水系统的维修、更新、改造的相关规定执行
给排水
应符合表15的规定。
表15给排水系统维修项目
项目
维修
更新
改造
面层出现污损、开裂、油漆变色、斑驳、空鼓、粉化、渗漏等，其中块料面层出现破裂、脱落等，密封胶（条）出现开裂、脱落等，支撑构件、空调架等损坏，影响使用功能和市容观感
1、经维修后仍达不到要求
2、损坏面积达到20%及以上
3、外墙翻新
外保温层
出现开裂、空鼓等
出现开裂、空鼓、脱落、粉化等，影响使用功能及外保温功能，且损坏面积达到20%及以上
GB 50343建筑物电子信息系统防雷技术规范
GA 95-2007 灭火器维修与报废规程
3
下列术语和定义适用于本标准。
3
共用部位
由多个所有权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用部位维修
为使共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求对其进行修复，但不改变原房屋规模和结构的活动。
2、损坏率达到50%及以上
新增
灯饰等附属设施
出现锈蚀、脱落、零部件损坏等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
2、钢铁部件5年及以上全面翻新，竹木部件3年及以上全面翻新
新增、扩建
广场
应符合表8的规定。
表8广场维修项目
项目
维修
更新
改造
基础
1、出现裂缝、基层沉降等，影响使用功能
2、其它原因（如管道爆裂等）造成基础损坏
3
紧急维修
物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。
4
按维修项目的对象不同，分为共用部位和共用设施设备。
按维修项目的状态不同，分为维修、更新和改造。
注：共用部位只分为维修和改造。
室内门厅、楼梯间、走廊通道等
应符合表4的规定。
表4室内门厅、楼梯间、走廊通道等维修项目
项 目
维修
改造
地面、踢脚线等
地面出现起层、开裂、空鼔、翻砂等，踢脚线出现破损、翘曲、脱落等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
2、损坏面积达到20%及以上
内墙面（如抹灰、涂料层等）、块材（如瓷砖、石材等）
共用部位改造
为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分或全部拆除、另行设计、重新建造的活动。
3
共用设施设备
由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋的设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2、维修费用达到重置费用50%及以上
新增、升级换代
绿化设施
应符合表13的规定。
表13绿化设施维修项目
项目
维修
更新
改造
植物（如乔木、灌木、棕榈类植物、竹类、绿篱、水生植物、花卉、草皮等）
—
干枯、死亡
1、物业管理区域内树径达到30cm及以上的植物移植
2、新增植物
花台、花坛等
出现裂缝、风化、垮塌、沉陷锈蚀、油漆脱落、腐烂等，影响使用功能和观感效果
经维修后仍达不到要求
地下室
应符合表5的规定。
表5地下室维修项目
项 目
维 修
改 造
地面、墙面
出现起层、开裂、空鼔、翻砂等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
2、损坏面积达到20%及以上
天棚
出现起层、开裂、脱落、渗漏、变色等，影响使用功能和观感效果
防水层
出现渗水，影响正常使用
经维修后仍达不到要求
经维修后仍达不到要求
新建、扩建、改建
大门（如木质、铁质大门等）
出现锈蚀、腐烂、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
2、钢铁部件5年及以上全面翻新，木部件3年及以上全面翻新
电动大门
1、机电设备及其控制部分等出现故障
2、门体出现锈蚀、型材变形、开焊等，影响使用功能
1、经维修后仍达不到要求
1、经维修后仍达不到要求
2、损坏面积达到50%及以上
文体设施
零部件损坏
经维修后仍达不到要求
新增、升级换代
围墙、大门
应符合表12的规定。
表12围墙、大门维修项目
项目
维修
更新
改造
围墙
1、基层出现裂缝、沉降等
2、面层出现空鼓、脱落、变色、翘角等，影响观感效果
3、砌体围墙局部倾斜超过10mm时或出现局部垮塌，不符合GB 50203-2002中5.2.5的规定
5
5
主体结构
应符合表1的规定。
表1主体结构维修项目
项目
维修
改造
地基、基础
出现不均匀沉降，经检测、鉴定，表明沉降不稳定
按规定鉴定为危险点
柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构
1、保护层出现开裂、空鼓、裂缝、表面风化、疏松及钢筋、钢材锈蚀等
2、经检测、鉴定，结构出现安全问题
1、柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构经加固后承载力仍不能满足安全要求
出现构件变形玻璃和配件损坏油漆变色斑驳等影响使用功能和观感效果经维修后仍达不到要求52共用设施设备521总平环境设施5211道路停车场db510100t0542010道路基础1基层沉降出现裂缝等影响使用功能和观感效果2其它原因如爆管等造成道路基础损坏经维修后仍达不到要求新建扩建改建路面及装饰层1出现裂缝空鼓积水等影响使用功能和观感效果2其它原因如爆管等造成路面及装饰层损坏1经维修后仍达不到要求2损坏面积达到50及以上交通标识画线出现脱落模糊无法辨识等影响使用功能和观感效果1经维修后仍达不到要求2损坏率达到50及以上新增灯饰等附属设施出现锈蚀脱落零部件损坏等影响使用功能和观感效果1经维修后仍达不到要求2钢铁部件5年及以上全面翻新竹木部件3年及以上全面翻新新增扩建5212广场应符合表8的规定
DB
四川省（区域性）地方标准
DB510100/T054—2010
房屋共用部位、共用设施设备维修项House'sCommon PartandPublicFacilities
2010-11-29发布
2010-11-30实施
成都市质量技术监督局发布
2、其它原因（如爆管等）造成道路基础损坏
经维修后仍达不到要求
新建、扩建、改建
路面及装饰层
1、出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果
2、其它原因（如爆管等）造成路面及装饰层损坏
1、经维修后仍达不到要求
2、损坏面积达到50%及以上
交通标识、画线
出现脱落、模糊、无法辨识等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
经维修后仍达不到要求
新建、扩建、改建
面层（如石材、块料等）
1、出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果
2、其它原因（如管道爆裂等）造成面层损坏
1、经维修后仍达不到要求
2、损坏面积达到50%及以上
沟渠、水池、游泳池
应符合表9的规定。
表9沟渠、水池、游泳池维修项目
项目
维修
更新
改造
基础及侧壁
出现裂缝、基层沉降、侧壁垮塌等，影响使用功能和观感效果
2、面层出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果
经维修后仍达不到要求
新建、扩建、改建
堆砌假山、风景石、浮雕和石砌景观等
出现裂缝、风化、垮塌、沉陷等，影响观感效果
原木或竹构件、花架、木座椅、塑料座椅、金属座椅等
出现翘裂、锈蚀、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
2、钢铁构件5年及以上全面翻新，竹木构件3年及以上全面翻新
共用设施设备维修
在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。
共用设施设备
在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者，恢复其正常功能的活动。
共用设施设备
在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方案，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活动。
经维修后仍达不到要求
新建、扩建、改建
面层
出现裂缝、空鼓等，影响使用功能和观感效果
1、经维修后仍达不到要求
2、损坏面积达到50%及以上
防水层
出现渗漏
经维修后仍达不到要求
给排水设施设备
1、主管道破裂
2、消毒、过滤等设施设备渗漏
3、水泵、电机设备出现轴承、线圈故障等
1、水管、水泵、电机设备经维修后仍达不到要求
2、消毒、过滤等设施设备维修费用达到重置费用50%及以上
新增、升级换代
相关电气设施设备
柜体、开关、元器件、线路等损坏
1、经维修后仍达不到要求
2、相关电气柜体5年及以上全面翻新
3、维修费用达到重置费用50%及以上
环境小品景观
应符合表10的规定。
表10环境小品景观维修项目
项目
维修
更新
改造
石桥
1、基层、梁、柱等出现沉降、裂缝等
2
下列文件对于本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。
GB 5749 生活饮用水卫生标准
GB 7588 电梯制造与安装安全规范
GB 50057建筑物防雷设计规范
GB 50203-2002 砌体工程施工质量验收规范
出现开裂、空鼓、脱落、粉化等，影响使用安全及外保温功能，且损坏面积达到20%及以上
防水层（如卷材防水、涂膜防水、刚性防水等）
出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓等，引起房屋渗水，严重影响房屋使用功能
经维修后仍达不到要求
外墙面
应符合表3的规定。
表3外墙面维修项目
项目
维修
改造
面层（如水刷石面、勒脚饰面、外墙防水层、涂料层、石材面层、块料面层、装饰板面层、玻璃幕墙、油漆层等）、密封胶条、支持构件等
目
前
本标准按照GB/T 1.1—2009给出的规则起草。
本标准由成都市城乡房产管理局提出并归口。
本标准起草单位：成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会、成都市维修资金监督管理办公室、成都市标准化协会、成都市物业管理协会、成都蜀信物业服务有限公司、成都仁和春天物业管理有限公司、成都嘉宝管理顾问有限公司。