广州北京路商圈大型商业设施详细调查报告(34页)

广州北京路商圈大型商业设施详细调查报告(34页)
广州市北京路商圈商业规划及大型商业设施调查报告
一、商圈规划情况：
北京路国际商贸旅游区（也就是商圈的雏形）：北接省财政厅、南达沿江路天字码头、西接起义路、东至文德路，整个区域面积1.2万平方米。

根据《北京路国际商贸旅游区发展规划》（2006-2011）内介绍：北京路商圈遵循“强化核心、突出主险、拓展空间、优化功能、分片设计、循序渐进”的发展思路，将打造成现代休闲产业和商贸业发达、岭南特色鲜明、现代交通便捷、服务设施完备、融岭南传统文化与都市时尚体验于一体、具有一定国际知名度的商贸旅游区。

而通过有关部门主要了解到商圈部分在建重点商业物业情况：
1.大佛寺周边改造（未建）
大佛寺位于惠福东路惠新中街21号（北京路西侧、广百新翼正南方）。

越秀区将全面规划大佛寺，将寺庙广场与光明广场、西湖路广百广场、名盛广场连成一个整体，以增加北京路的公共空间，拓展
步行街的功能和发展空间。

根据《大佛寺周边地区城市设计》，大佛寺的规划范围北临西湖路，南至惠福路，东侧为北京路，西侧为惠新西街，占地约2.5公顷。

南北两侧以城市广场打开界面。

北广场面积2051平方米，功能调整为休闲广场，为北京路步行街向西拓展提供停驻点；南广场面积约1479平方米，规划为城市绿化，同时加强交通功能，为到大佛寺和北京路步行街的人们服务。

由于紧邻步行街，复建将为周边交通组织带来变化。

惠新西街规划建设为10米从南向北的单行路。

该路与光明广场东侧7米规划路形成交通环。

在惠新西街与惠福东路交界处设置旅游车停靠站，惠福东路西行道路一侧设置出租车停靠站。

考虑到周边地段停车难的问题，将在目前大佛寺大雄宝殿前至南广场地下建设一个5000平方米的地下停车场。

复建计划总投资约为2亿元，由市建委出资建设。

据了解，大佛寺北广场的建设需要进行征地拆迁，拆迁预算资金估计约1.03亿元，由于造价太高等原因，市建委至今仍未安排实施该项目。

市财政局表示，大佛寺的扩建征地拆迁项目预算，须送市财政投资评审中心评审。

根据评审结果，政府将按征地拆迁总经费的60%补偿大佛寺。

大佛寺负责人表示，如果政府的60%拆迁补偿能够及时到位，大佛寺争取2010年亚运会前完成扩建。

分析：大佛寺北部建
设绿化广场，与西湖路广百
新翼广场、名盛广场共同组
成北京路步行街重要的开敞
空间和节点，将对广百的地理位置优势和人流聚集具有重要的提升作用。

2. 大小马站书院群复建（未建）
大马站、小马站、流水井位于中山五路附近，是明清时期的南北走向的旧街巷。

大小马站古书院群，分布于北京路西边的大小马站、流水井街巷两侧约20000平方米的范围内，现存书院12间。

上世纪90年代初，由于旧城危房改造和地铁上盖物业开发，该地区已划出4块用地（其中包括现广百临时停车场、中山五路和教育路交界地块），共28000多平方米，大小马站书院群中11间书院分布在4个开发地块中，被列入旧城改造规划，书院群面临灭顶之灾。

为此，市政府在市人大代表强烈呼吁下，制定了保护规划。

保护范围是：东至大马站，西至教育路，南至西湖路，北至中山五路。

区域将进一步降低建筑密度、容积率和高度，使绿化面积由零提高到25％。

分别在中山五路、教育路和西湖路打开三个出口，在药洲遗址北侧开辟一个城市小公园，还将开辟两个休闲广场、增加绿地。

同时，通过地下连通，形成北通地铁、南连北京路的地下空间，并在地下建大型停车场，解决这
一地区的人流、人防和停车难题。

按照方案，原规划红线继续由原开发商负责拆迁，拆迁后的土地地上部分交政府用于书院建设，地下由开发商进行开发。

计划分三期用8年的时间保护、复建、改造大小马站书院群。

目前，前期的拆迁、规划的完善、书院修复的设计等已基本完成，并已搬迁近3000平方米的
住宅，腾出近1000平方米
书院用地。

但由于资金困
难，已划出的4块地都已停
止开发多年。

政府有意通过
政策引导社会力量投资，多
元化解决资金不足问题。

分析：大小马站书院群复建规划将增加北京路商圈的旅游观光元素，而且紧邻广百广场西侧，有利于广百客流的进一步集聚。

另一方面，该规划所包括的“中信地块”（广百临时停车场）、中山五路和教育路交界地块将作为该项目的商业配套。

广百临时停车场地块由中信和景兴房地产开发有限公司（凯旋会发展商，已在大马站口开发了大马站商业中心一期项目）合作开发；中山五路和教育路交界地块为地铁公园前站上盖物业，由捷荣房地产开发有限公司开发，目前已拆迁，建围墙围敝，但尚未动工。

3.地下商业街建设（完成首段）
北京路地下商业街项目规划已取得国家人防办的立项批复。

地下商业街的起点是人民公园地下“动漫星城”与公园前地铁站，并将在地下空间沿着中山五路向前延伸，接着转入大小马站路，然后进入西湖路，最后再由西湖路到达名盛广场。

该地下商业街有意在地下把广百广场、光明广场、名盛广场、新大新商场以及五月花广场等大型商城联接起来，并与北京路地面商业带在商业流线上形成一套完整的商业立体回环体系。

商业带经过其他商业广场时会设有通往各个方向的出口，使进入商业带的人不仅可以在其中购物，而且可以通过商业带到达最方便乘坐公交车的公交车站。

地下商业街的起点—“动漫星城”是广州市地铁总公司和广州天源投资有限公
司共同开发的地铁公园前站地下商场项目，总投资6亿元，总建筑面积约3.2万平方米，共包括三层地下商场，使用面积约2万平方米，停车场面积约8000平方米，设有200多个车位。

动漫星城的经营面积达4个足球场之大，其规模是目前广州同类地下商场中最大的。

除了动漫星城，地下商业街首段人民公园和公园前地铁站至五月花广场段已经完工，并作为地铁出口通道投入使用。

据在地铁站现场看到，通往五月花商业广场的通道位于地铁站的F出口旁边，通道全长约140米，通道的另一端与五月花商业广场B2（负二层）连通，目前该商场B2层商铺正在招商，计划6月25日开业。

另据了解，地铁公司也正在对通道首段五间新商铺进行招租。

分析：地下商业街建设将使北京路商圈进一步扩容，增加商铺资源，加剧竞争，同时实现商圈的商业立体回环体系，有利于地铁和公交人流的流动，有助于商圈购物环境的改善，对广百的经营影响是把“双刃剑”。

4.北京南大型商业项目（未建）
项目位于北京路以东、万福路以北、文明路丽都酒店以南，是地铁六号线北京路站上盖商业项目，由广州金东源房地产开发公司（联系地址：广州市中山五路219号中旅商业城1316室，是香港正顺集团控股的大型房地产开发企业）开发建设。

项目为现代化商厦，采用美国商业设计意念，回旋停车场，可驾车直达目的楼层，占地4.5万平方米，总建筑面积20万平方米，其中商业部分八层，总投资数十亿港元，规划建设兼具商务和商业功能的楼宇。

项目有助于改善北京路南段的居住环境，吸引以地铁为主要出行方式的人群在此地集散。

目前，项目与地铁北京路站工程同步施工，正在打桩。

地铁北京路站将于2008年12月31日竣工。

分析：该商业项目地理位置较优越，如果步行街向南扩延，项目则处在步行街的中部，而且是步行街的唯一地铁上盖物业；项目影响力较大，建设单位为香港房地产公司，投资巨、规模大，设计新颖，而且已经开工，项目的建成将可以容纳多种商业元素，补充现在北京路元素不够多元化的缺欠。

由于该项目的商业面积和商业策划未明朗，难以客观评价对广百的经营影响，但可以预计的是进入该物业的租金成本将不低，如果该物业引入知名百货公司作为主力店，将是广百的强劲竞争对手。

5.锦源国际（又名丰业大厦，内部装修）
锦源国际位于北京南路与泰康路交会处，是地铁北京路工地的正西面。

总楼高36层，其中，负四层至负二层为地下停车场，车位226个，负一层至裙楼八层为商场，面积2.5万平方米，10-36层为公寓。

目前，项目已经封顶，并出售公寓部分，共642套，均价在1.2万元/平方米左右。

分析：该项目正在进行内部装修，加上地铁北京路站今年底建成，因此商业部分可争取今年招商开业，但单层经营面积约2000多平方米，不宜做百货店。

6.高第街许地地区（部分拆迁）
“锦源国际”北则的高第街及周边有密集的沿街商铺和旧民居，有“广州第一家族”—许氏家族永久居住地“许地”，为延续高第街的建筑风格和文化内涵，政府规划对高第街及“许地”进行保护性改造，置换出临铺及破旧房屋，建设总用地面积3.69万平方米，集许广平故居、祠堂、酒店、地下博物馆、停车配套于一体的特色文化展示、体验、消费中心，作为整个功能区的辐射源。

沿街店铺更新改造为2-3层建筑，引入科技、康体、创意产业等的品牌专业店。

分析：依托地铁6号
线的出入口设置，这一地
块的改造项目将成为北
京路步行街中段的重要
节点。

目前，从高第街至
锦源国际段有一个全新
的大型综合性商业大厦
项目“名珠广场”正在北京南路加紧展开前期拆迁工作，其建成投入使用后，将聚集起北京南路目前零散的商业气氛，对北京路步行街由北往南拓展至北京南路、沿江路具有推动作用。

7. 大马站商业中心（内部装修）
大马站商业中心位于中山
五路和大马站交汇处，由广州市
景兴房地产开发有限公司开发，
是商场和写字楼的综合商业项
目，工程一期已于2006年竣工，
目前已完成外立面装修，拆除棚
架，正在内部装修。

一期项目规
划包括地上20层，建筑面积
16821平方米，地下3层，建筑
面积3044平方米，其中商业裙楼五层，计划2007年6月开业。

商业裙楼的经营规划是：首至五层为零售商铺和餐饮店铺，其中首层采用全街铺的设计，二层部分是商铺，部分经营餐饮，三至五层全部经营餐饮（六至二十层是商务写字楼）。

商业部分单层面积500平方米，租金为首层租金1400－1500元/平方米·月，二层约300元/平方米·月；物业管理费：35元/平方米·月；商铺实用率76％。

分析：该项目以写字楼为主，可带来更多的商务客源；而商业面积较少，以经营散铺和饮食为主，对广百的经营影响不大，而且可以有助于把人流从中山五路引入大马站、广百。

8.北京路地块
北京路东边、青宫至太白商场之间约9000多平方米地块已被顺
德市顺基房地产公司取得，目前尚未进行规划设计。

分析：该地块处在广百的对面，地理位置优越，它的开发规划值得重点关注。

二、商圈重点商业设施情况
五月花潮楼华联购物中心广州捷丽房地产开发有
限公司
海印集团香港中旅集团
中山五路68号北京路182号丽都
大酒店裙楼中山五路219号中旅商业城
3.5万平方米1万平方米 5.6万平方米
12层7层13层
2005-6 2005-7-17 2003-12-15
集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式的综合式购物商厦流行时尚的购物娱
乐基地
满足顾客“一站
式”购物需求的
购物中心
品牌专卖店、餐饮、电
影院潮流服饰专卖店、
餐饮、KTV
百货主力店、
饮、娱乐
136个无400
首层：1000-1500 300-1000 300-500
13
北京路商圈六大商业项目概况一览表
14
中华广场
一、项目位置
广州市中山三路33号，即中山三路与较场西路交界处，地铁一号线烈士陵园站上盖。

二、项目发展商
广州兴盛房地产发展有限公司
三、项目规模
中华广场占地35,000平方米，总建筑面积近300,000平方米，由A、B两座塔楼与四层地库、十层裙楼组成。

中华广场商业面积为17万平方米，写字楼面积约12万平方米。

广场正门口是近千平方米的户外大广场；东面更设有全国最长的户外观光电梯。

四、开业时间：2000年4月28日
五、楼层布局
皮鞋皮具、彩妆美容东方眼镜、汇美社、百丽
中华百货化妆品、金饰玉器、女
士服饰欧莱雅、玉兰油、艾格、卡佛莲、古川琦、播、中华金饰
吉之岛未来街市、男女服饰、
家庭用品、化妆品欧泊莱、欧莱雅、玉兰油bossini、歌莉娅、G2000
吉之岛儿童服饰、玩具、家电
用品、体育用品耐克、阿迪达斯、日高、美的、安奈儿
潮流天地、潮流前线服饰、珠宝精品、皮具皑·如、欧马、心意轩、晶宝
岛、米奇、摩斯雷、藏经阁
数码城手机、数码产品诺基亚、摩托罗拉、索尼爱立
信、三星
中华现代家家私穗港欧陆家私、左右沙发、简
美、红苹果
凤凰文化城书屋、古董家私、陶瓷
工艺、美容美体三地书屋、在线音乐、聚茗轩陶瓷、名流纤体美容
爱尚折扣店男女服饰、皮鞋皮件、
内衣、儿童服饰、运动
休闲服饰胜龙、自由鸟、苹果、皮匠世家、特乐路、芬狄诗、嘉莉诗、安奈儿、ELLE
中华美食城中西餐厅麦当劳、菲越新马泰印西餐厅、
友和寿司、即食乐比萨餐厅、
笑味轩韩国料理、华融宫酒家、
真功夫、新泰洋美食广场
电影城、力
六、经营定位
中华广场是融大型综合购物中心和甲级写字楼为一体的建筑。

七、经营现状
中华广场购物中心自开业以来，不断进行优化调整，加之地铁的开通和流行前线的人流带动，使广场人气不断提升，日平均客流量达30万，每逢黄金周更高达70-100万人次。

1、吉之岛：位于中华广场二、三层的吉之岛，占地14000平方米。

经营商品以中档为主，适合大众化消费。

其明亮清洁的购物环境，自助开放的购物方式，为顾客提供了“一次购足”的服务。

在吉之岛的“未来街市”大型超级市场内提供了卫生方便新鲜食品，包括蔬菜、鲜鱼及鲜肉，还有富有东瀛特色的寿司、熟食及加工品。

服装部则以提供休闲服为主，兼有联营商户或专门店提供较高档次的时尚服饰。

家居文体部就提供家庭用品、家居用品及室用品、体育用品、文具、精品等。

2、富一城位于中华广场负一层（地铁出入口层），面积1.6万余平方米，于2005年10月1日开业富一城秉持大通道、大休闲空间及分区经营的平面规划和品牌旗舰店的经营理念，坚持走中高档路线，TOMMY、CK、ESPRITE三家世界知名休闲服品牌店并排铺开，给人眼前一亮的感觉。

除此之外，还有LEVI’S、Teentity、欧时力、Cne、Theme、G2000等品牌也强势进驻。

3、中华百货
广州市盛世中华百货有限公司，于2001年8月28日开业，经营面积约5000平方米，是新世纪广州首家大型民营百货公司。

经过几年的稳健发展，“盛世中华”已逐步形成自身的经营特色，旗下主力经营“中华百货”及“爱尚名牌折扣店”两大品牌，
爱尚名牌折扣店位于中华广场六层东南区，经营面积约8000平方米，聚集
了500多家知名品牌，其中九成以上是国内知名品牌。

八、交通配套
1、公交
较场西路站：日间线路2条，夜间线路1条
烈士陵园站：日间线路15条，夜间线路7条
2、地铁：负一层通过流行前线与地铁一号线A出口相接
九、商铺租售价
1、首层商铺（内铺）2006年售价达到121653元/平方米
2、中华广场出租商铺面积约12万平方米，其中1.1万平方米的商铺是售后返租，位于首层及二、三楼塔楼。

目前中华广场商铺出租率近100％，商户1000多个，中原地产商铺部的成交数据显示，中华广场首层位置较好的铺位，其租金可达1250元/平方米·月。

目前，中华广场的年租金收入已超过2亿元。

中华广场各层商铺租金水平
十、写字楼租售情况
中华国际中心——中华广场Ⅱ期写字楼，总高度268米，共62层，广州第二高写字楼，为广州摩天新地标，提供国际甲级写字楼面积达118,890平方米，租售的对象主要是大型的外资及中资企业，已签定进驻的包括世界500强企业----三星公司、国内知名品牌----双良空调公司等。

目前租售情况喜人，租金均价为130元/平方米·月，售价均价为18000元/平方米。

十一、总体评价
中华广场经过不断的经营调整、优化品牌组合，现已成功提升为功能更齐全、更具时尚感的大型购物中心。

五月花商业广场
一、项目位置
中山五路68号
二、项目发展商
广州捷丽房地产开发有限公司
广州捷丽房地产开发有限公司嫡属丽丰控股，是实力雄厚的香港丽新集团成员。

集团拥有丽新制衣国际、丽丰控股、鳄鱼恤、丽新发展、丰德丽控股五大上市公司，十多年前进军内地房地产市场，在广州等地运营多间大型商厦，如东风广场，拥有多年专业商场运营经验。

三、项目规模
五月花商业广场占地5000多平方米，商业面积3.5万平方米。

地上13层，地下4层，9－13层是写字楼，-2至8层是商场和餐饮，-3和-4层是停车场，共有136个停车位。

地铁公园前站E出口接驳五月花商业广场负二层的通道，已于2005年5月1日正式开通。

四、开业时间： 2005年6月
五、楼层布局
为更有效地吸引消费人流，五月花商业广场将负一、二层与地铁站连通，设计为年轻人的流行营地；一到三楼专营国际名牌男女服饰；四楼高级运动用品专区；五楼是俊田会美食；六、七两层电影院。

楼层主题品牌数
-2层潮流青年15
-1层食＋ 4
首层五月花明星大道22
2层时尚佳丽30
3层国际精英23
4层全能运动19
5层俊田会－
6、7层五月花电影城－
8层厨房制造－
楼层布局平面图
负二层平面图
●负一层平面图
●首层平面图
●二层平面图
●三层平面图
四层平面图
六、经营定位
五月花广场是集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦。

融合主力店、品牌专卖店、精品商家、电影院、概念店、高尚悠闲等都会时尚规划，以全新理念打造全方位休闲购物商场
七、经营现状
明星大道是五月花商业广场一大特色。

为配合“星”的主题，发展商特别邀请了四十多位香港台湾及内地的“星星”，专门为五月花打上手印。

五月花的各个楼层都会摆放上“星星”们的掌印，形成一条“明星大道”。

五月花广场另一显著特色是：项目6层设有四个电影院，可以容纳1000人。

为了对五月花商业广场进行更统一有效的管理，发展商特别聘请第一太平戴维斯担任物业管理顾问。

八、交通配套
数十路公交线路也在五月花门前汇聚，市内各区瞬间直达。

地铁一、二号线交汇点就在脚下，地铁公园前站E出口接驳五月花商业广场负二层的通道，已于2005年5月1日正式开通了。

九、商铺租金
全部商业面积都是只租不售，首层商铺租金为1000-1500元/平方米·月。

十、写字楼租金
写字楼租金约为60－100元/平方米·月
十一、整体评价
五月花商业广场承袭了北京路的千年繁华，更拥揽地铁上盖物业的优势，汇聚大量人流，加之经营定位独特，与北京路优势互补，商业发展潜力巨大。

潮楼
一、项目位置
北京路182号丽都大酒店裙楼，北向永汉电影院，东靠文明路。

二、项目发展商
海印集团
三、项目规模
楼高7层，每层面积约为1300平方米，总面积近1万平方米，铺面将近200个，是北京路南端目前商业面积最大的综合商场。

四、开业时间： 2005年7月17日
五、楼层布局
商场一、夹、二楼为麦当劳、雀巢、日本cocolulu等服装品牌店，三楼是运动服饰专卖店，四、五楼是Neway量贩KTV,六楼为骏豪海鲜酒家。

六、经营定位
潮楼定位为流行时尚的购物娱乐基地，目标顾客群是15－30岁的年轻一族，经营中、港、日、韩最潮的精品、化妆品、食品，加上港式餐饮和娱乐项目作为配套，为消费者营造一个最新潮的消费领域。

七、经营现状
潮楼是将原来在此经营不善的丽的百货改造而成，是海印集团继成功打造流行前线、海印东川名店之后，在北京路的又一力作。

潮楼在整合流行前线部分时尚品牌的基础上，经营中、港、日、韩最潮的精品、化妆品、食品等（如日本东京的潮流圣地“109”的先锋品牌，及原产地香港的零关税食品等），并引进港式餐饮和娱乐项目（如大家乐和newway）作为配套的时尚商场。

潮楼的进驻，已迅速带动北京南的商业氛围。

八、交通配套
附近的北京路口站和大南路站有数十条公交线路到达市内各区。

.
九、商铺租金：
底层商铺月租金已达到1000元／平方米·月，其他场内商铺的租金价格为300元／平方米·月左右。

如承接二手商铺，还要支付数万元的顶手费。

十、整体评价
为了与北京路的商家错位经营，潮楼在招商方面只让真正经营最新、最时尚产品的商家进场，而且非常注重在休闲娱乐氛围的营造，其运用混合经营的方式，避免同层经营同一类商品的单调局面，弥补休闲娱乐功能不足、主题欠缺的遗憾。

因此开业至今，越来越多注重潮流时尚的顾客被吸引到此消费。

华联购物中心
一、项目位置
中山五路219号，中旅商业城1-4层。

二、项目发展商
香港中旅集团
三、项目规模
占地面积10383平方米，总建筑面积12万平方米，是以商业功能为主导的“三位一体”的组合。

地下2层到地面7层为5.6万平方米的大型综合商业、饮食、娱乐中心，10层到17层为3.7万平方米的现代化高级写字楼，18到25层是围合式的，为都市成功人士量身订做的顶级豪宅，总层高80米。

也就是建筑物分三部分，下部为购物中心、中间为写字楼、上部为豪宅。

负三、负四为停车场，共400多个停车位。

四、开业时间： 2003年12月15日
五、楼层布局
六、经营定位
华联购物中心定位为满足顾客“一站式”购物需求的购物场所。

七、经营现状
华联购物中心以1-4层的“家庭百货”为主力店，配以专卖店、餐饮、娱乐、金融、商务等配套设施，全力打造一个9层的购物中心。

华联购物中心开业至今一直以打折促销吸引顾客，但经营状况不甚理想。

八、交通配套
1、地铁
所在的中旅商业城是公园前地铁站上盖物业，与A出口直接连通。

2、公交
附近的中山六路站和迎宾馆站有数十条公交线路直达市内各地。

九、商铺租售价格
临街铺租金500元左右/平方米/月，场内商铺（包括负层商铺）约300元/平方米/月。

商场负一层售价约2万多元/平方米。

十、写字楼租金：均价为70元/平方米·月
十一、整体评价
华联购物中心的经营欠佳一方面由于管理层的多变，导致华联购物中心一直没有精准的市场定位，从而失去与品牌商谈判的优势。

另一方面是面积和物业结构的不理想，面积对于百货公司来说大了点，对于购物中心来说又太小；对于购物中心来说必不可少的中庭在2002年初华联进驻时因为要把它做成百货公司将其封堵了。