拿地的中国式“谋略”

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“ 无为而无不为 ” 的思想 ， 将古今 中外 的谋略思想、方法、 工具皆适 当融入。 拿地 时应 充分 考虑到项 目投 资的
地竞争 中立于不败 之地？－ ＠有效谋 略 － 就是 “ 竞和 ” 竞争 中谋求联合， ， 既争又
合， 优势互补， 以和 制胜 ， 共谋 发展 。 政 府关于拿地房 企交纳 地价款 的 严格 规定 ， 于囤地 的严格 监管， 对 对房 企 实 力形成 严 峻 的挑战 。通常地 块 面
值 。当这个 系统运作 起 来并致 力于实
现远景 目标 时， 在合理 目标 的激励下， 系统 能够 创造竞 争优 势。 策 略层面 从 看， 同实现 目标而采取 的步骤 、 措施、
变通 等相关 ， 意在实 施或保 障战 略实 现。 从计谋 层面看， 是针对具体情境 ，
运用具体技术 ， 将战略、 策略考虑融合
“ 地两 空 ” 财 。
面对拿地新局， 房企 如何 由 “ 围”
转 “ ？有效谋略是转化 的重要 条件 生” 和途径。虽不存在唯一 的、 正确 的、 最 好的谋 略模式 ， 却存 在正确 的思路 但 和逻辑 。 只要充分发挥主观能动性， 走 出惯性思维 ， 制定和执行有效谋 略， 就
一
义 。中西方谋 略都 是人 类 文明的共 同 财 富， 前注重西方的东西已经成 为时 目
尚， 中国式谋略却受￣ ｔ对 的冷落与忽 ｌＲ ｊ
无为 而无 不 为 ： 定和 执行 制 谋 略的原 则
老子云：“ 道常无为而无不为” 实 ， 质上 “ 无为” 并非无所 作为， 而是 “ 如何
为 ” 为 ” 目的 ，“ ；“ 是 无为 ” 手 段 ；“ 是 无
时必 然选择 外扩。 扩， 地则为第一 外 拿 “ 战役 ” 。房企在 拿地 中， 将这种 思想 拓 展 为 “ 土化 ”和 “ 本 因粮于友 ”， 设 计 借助 与合 作 ， 充分 利用外 部资 金、 资源， 可更合 理 地 配 置 资源 ， 快 发 加
展步伐 。
各种因素， 审时度势 ， 顺势而为， 有效的
体的执行方案。 过有效谋略 ， 通 就有
视。 如何发挥 中国式 “ 略” 谋 在拿地 中 的作用， 值得认真思考。
可能 由危机 感和责任感激 发出有效应 对危机的意识与行动。 ２ ０ 年ｌ 月２ 日， ０ ９ １ ０ 北京大 龙房地
不为” 则是 顺势而为， 适则样样 皆可 合
围地则谋 ： 困境时更需要谋 略
各 房企 具体 情况不 相 同 ， 地 时 拿 如何 选 择合 作伙伴 和合 作 方式 ， 是与 本埠还 是与外埠房 企联合 ， 应根据 自身
的实际情 况而定 。外 扩时 如实行本 土 化 ， 找合作伙伴 、 寻 联合 拿地、 立项 设
中国式谋 略 却受到不应 有的冷落 与忽
视 。“ 橘生淮南则 为橘 ， 生于淮北 则为 枳 。 中西社会 制度、 ” 传统文化、 心理素 质、 价值观念 皆差异很 大， 西方谋 略离
特别 关 注
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拿地的中国式 谋略
■ 文／ 贾忠 文
有可能寻找到新 的出路。
用权 出让合 同及 开发建设 补偿协议 ，
房企的有效谋略， 从战略层面看，
房 地产 市场 复杂 多变 ， 目前 又增 应 是资源、 业务、 结构 、 体制与过程组
孙子 云 ：“ 围地则谋 ” 意指不 幸 ， 陷于狭隘的危险境地 ， 只有运用计谋 ，
产 通 过 拍 卖方 式 以５ ． 亿 元 竞得 顺 ０５ 义 区 后 沙 峪镇 天 竺 开发 区２ 号住 宅 ２
用地 。因逾 期未签订该 宗地 的土 地使
“ 。 为” 无论 什么样 的谋略 ， 其手段和 方法都 必须根 置于具体 的情境。所 以 在有效谋略制定和执行时， 房企应贯彻
方可摆 脱 困境。无 论 “ 与 “ 都 危” 安” 需要谋 略， 陷入 困境 时谋 略则显得更
重要。目前宏观调控政 策已经落地 ， 房 企 正陷入 “ 围地”： 可能被收地 ，“ 有价
无市 ” 地产股投 资者出逃 。已凸显和 ，
潜在的危机与压 力， 使制定和执行有效 谋略 变得十分重要 ， 少谋略， 缺 就可能
方法都 可 以使 用。中西方谋 略都 是 人 类 文明的共同财 富， 目前注重西方的东 西已经成为 “ 热点” 和时尚， 相对来说 ，
积 越ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ ， 越有利于降低成本 ， 越有利于 规模经营。 拿到面积较 大的地块 ， 想 必
预 备相 应 的经 济实 力。中小 型房 企 由 于资源有限、实力有 限， 若独 自拿地 ， 虽 “ 地若 渴”， 多时候也 只能 “ 求 很 望
２ １ 年２ 日北 京市 国土 资源局 一纸 ０ ０ 月１ 公告依法取 消了该 公司的竞得资格， 同
时没收 已交纳 的２Ｌ ＇ 元竞买保证金 ， ｆ 该
添了新 的变化因素。多起 “ 收地 ” 事件 出现 ， 明政 策取 向已从 “ 表 说”落实到 “ ” 做 的层面。对拿地房企交纳地价款 的规定的执行， 对囤地监 管的 日益严格 化等 ， 使房企遭遇了严峻的挑战。 如 应
何 通过 制定和 执行有效谋 略来应对 ， 对房 企来说就 显得 具有特别重要 的意
合 而成 的协调一 致的 整合系统 ， 这个
系统可创造房企 优势， 并产生了经济价
公司就 落 了个 “ 地两空 ” 财 。假如该公 司拿地 前 “ 上兵伐谋 ”， 或拿 地后 “ 围
地则谋 ” 到位 ， 而不是独立支撑 ， 则可 能是另外的结局。
开 了中国国情 、民情 ， 难 以在中国开 是
花 结果的。 必须 克服 “ 重洋轻 中”的倾
地兴 叹” 通过 “ ， 竞和 ” 略， 谋 以联合方
式， 则大大增加拿 地可能性 ， 有可能分
目公司、筹措 资金、 募员工、 招 营销楼
盘都立足于当地 。同时将管理体制、 运 作机制、 管理骨干、 技术骨干落地 ， 通过 “ 帮、 传、 带”， 磨合 到位 ， 本土化就成