房地产公司财务报表分析相关问题探讨

房地产公司财务报表分析相关问题讨论
专业：会计学〔国际会计方向〕
班级：2021级2班
姓名：毛媛媛
目录
引言3
1房地产公司财务报表分析现状4
1.1房地产行业开展的现状4
1.2房地产公司财务报表分析存在的问题4
大量预收账款致短期负债剧增，影响对企业偿倩才能的判断5
房地产企业的利润数据对其盈利才能的反映具有片面性6
1.3房地产企业财务报表分析的改良措施7
充分利用表外信息7
对财务报表的工程进展详细分析并做出调整7
重视对现金流量表的分析8
1.4房地产企业财务报表分析方法8
根据收款方式分析预收账款，确认收入8
分析开发本钱的构成，确认本钱9
2基于保利房地产公司的财务报表常规分析10
2.1保利地产简介10
2.2保利房地产公司财务报表常规分析11
资产状况分析11
偿债才能分析12
营运才能分析17
盈利才能指标分析18
22
2.3 对保利地产财务报表分析的小结22
3房地产公司财务报表分析将来开展趋势24
3.1 对财务报表本身的改良24
3.2 对财务报表分析指标的改良25
3.3 对财务报表分析方法的改良26
结论27
致谢28
参考文献29
附录1 保利2021-2021年资产负债表30
附录2 保利2021-2021年利润表32
附录3 保利2021-2021年现金流量表333
摘要
财务报表分析是一项重要而细致的工作，目的是通过分析，认清公司的本质，找出企业在消费经营中存在的问题，以评判当前企业的财务状况，预测将来的开展趋势。

报表解读,要综合财务管理、财务会计、审计等相关的知识,需要结合财务知识和上市公司公开的披露的消息等非财务知识,分析该家公司的现状。

房地产作为第三产业的一个细分产物，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位，房地产业开展有强烈的“涉及效应〞，它的安康稳定开展会给整个国民经济的稳定开展提供重要根底。

本文第一局部是关于房地产公司财务报表分析的现状概述，主要阐述了房地产行业开展的现状和房地产公司财务报表分析存在的问题及改良措施；本文第二局部主要是运用财务报表分析方法并结合房地产行业特性对保利地产的财务报表进展了全面分析，并针对保利地产财务报表分析中表达的问题给出相应的建议。

第三局部主要阐述了房地产公司财务报表分析将来的开展趋势，包括各方面的改良措施。

第四局部得出结论。

关键词：
房地产公司；财务报表分析；开展趋势
Financial statement analysis is an important and meticulous work, the purpose of financial analysis is to identify the nature of the company, find out the problems existing in the production and operation of the enterprise, in order to judge the financial position of an enterprise, and forecasts the trend of development. Interpretation of report, comprehensive financial management, financial accounting, auditing and related knowledge, combined with financial knowledge and public disclosure of the listed company financial knowledge, analyzes the present situation of the company. Real estate as a niche product, the third industry in the tertiary industry and even the entire national economy has a pivotal position in the real estate industry development has a strong "ripple effect", its healthy and stable development to provide important basis for the steady development of the whole national economy. The first part of this article is about the overview of the status quo of real estate company financial statement analysis, mainly elaborated the real estate industry development present situation and the problems existing in the real estate company financial statement analysis and improvement measures; In this paper, the second part mainly is to use financial statement analysis method and combining the characteristics of real estate industry making a comprehensive analysis on the financial statements of the poly real estate, and poly real estate problems reflected in the financial statement analysis gives corresponding Suggestions. The third part mainly expounds the development trend of the real estate company financial statement analysis in the future, including all aspects of the improvement measures. The fourth part concludes.
Keywords:
The real estate company; Financial statement analysis; Development tendency
;
随着经济全球化的不断开展，会计作为世界公认的“商业语言〞，逐渐显示出它日益强大的功能，而作为“商业语言〞载体的财务报表，系统而全面的反响了公司的根本状况，进而成为了利益相关者理解公司最重要的一种方式。

对一个生疏公司的分析,利益相关者入手的途径就是报表，但是单纯从财务报表的简单数字和文字上得不出本质性的结果，而要利用一定的分析方法和分析技巧，同时结合实际情况，正确认识财务报表本身的局限性和非正常影响因素，对资产负债表、利润表和现金流量表进展全面综合分析，以便作出科学决策，这个系统的动态过程就是财务报表分析。

随着房价的不断攀升,政府开场使用宏观调控的工具进展调控,
如人民银行进步准备金率、局部城市开场出台限购令,从而抑制房价上涨过快。

房价的下跌,一方面是因为房地产商资金紧张,假设不降价,很可能就面临着资金链断裂的危机,另一方面是投资者对房价的预期是下行,所以他们采取观望的态度。

房地产面临困境的背后是我国财政紧张,货币正常的紧缩,实体经济不佳。

基于这样的背景,本文希望通过财务报表，分析房地产行业的状况及其开展趋势，并针对房地产行业的特殊性，对报表分析中产生的相关问题进展讨论。

1房地产公司财务报表分析现状
1.1房地产行业开展的现状
随着我国不断加大的城市化进程和住房商品化等重大措施的施行，近年来我国房地产行业进入了高速开展阶段。

目前，由于房价过高带来很多社会负面的影响。

国家发布了限购令等措施抑制房价，2021年中国15个最大城市的房产交易量同比下降39%就全国而言10月房产交易量同比下降11.6%，降幅超过了9月份的7%。

交易量下降己经影响到开发商的现金流，在某些情况下，还影响到他们归还银行贷款的才能。

目前的一切政策，都说明政府方面对楼市的调控力度不会放松，直到房价回归合理程度为止。

2021年一2021年，央行12次提升准备金率，这一目的在打击通胀的努力却“意外〞影响到了房地产，因为房地产属于典型的资金密集型行业，陷入资金链困境的开发商近期开场被迫降价销售。

而另一方面，我国自2021年开场，房产税暂行条例不再暂行，征高额收房产税，对本来就惨淡的房地产行业，无疑是雪上加霜。

1.2房地产公司财务报表分析存在的问题
财务信息的需求者理解企业财务状况和经营状况最有效途径就是财务报表分析，对财报表进展全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。

财务报表分析的内容包括对企业偿债才能、营运才能、
盈利才能及开展才能等方面。

传统的财务分析理论基于普通的企业制定出了一系列指标来衡量企业的上述才能，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述才能进展评价，以便获取自己所需要的信息。

但房地产企业与一般的企业相比，其经营存在着两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性。

这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。

由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进展财务分析存在一定的问题和局限性。

大量预收账款致短期负债剧增，影响对企业偿倩才能的判断按照会计准那么要求，房地产收入确认标准应具备以下条件：①工程已经开工并验收合格；②具有经购置方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经获得或确信可以获得；④本钱可以可靠地计量。

然而，房地产从开场预售到确认收入，需经过多个环节，少那么数月，多那么三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。

收入确实认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认收人，同时按照权责发生制的原那么将产品本钱确认为当期的本钱。

这样就使得房地产企业的经营收益只有等到工程建成并完成销售以后才可以得以确认，收益确实认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使
得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。

特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法表达，严重地影响了企业财务报表分析的结果
房地产企业的利润数据对其盈利才能的反映具有片面性
企业的盈利才能应该反映了其利用资产不断创造价值的才能，而这种才能是通过利润表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的获得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，利用利润指标根本可以反映出企业的价值创造才能。

但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，而企业的价值创造在在整个经营周期内不断地进展，其收入与本钱确实认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。

除了收入与本钱确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售本钱一般以单位面积本钱平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成本钱、费用与收入的不配比，房地产企业为了持续开展往往会储藏大量的土地，由此形成的土地本钱按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值局部。

特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式获得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面本钱的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，影响消费者进展企业财务报表分析。

另外，房地产企业在开发过程中有相当局部工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支局部不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个
会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进展本钱核算，造成账面本钱低于实际数。

这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利才能的判断。

1.3房地产企业财务报表分析的改良措施
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进展财务分析时应该充分考虑房地产行业的特殊性，应先根据真实性和配比原那么将财务报表作适当调整，对传统财务分析方法加以改良，以正确判断企业的财务状况和经营状况，而后才能进展常规的企业财务报表分析。

充分利用表外信息
传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项才能，但对房地产企业来讲，由于其报表数据存在着局限，其对企业状况的反映并不一定客观真实。

而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。

在对房地产开发企业进展财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。

对财务报表的工程进展详细分析并做出调整
鉴于会计报表中的数据受到会计准那么约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进展财务分析时应对其相应数据进展调整。

分析
企业盈利才能时应对预收账款进展详细分析，结合工程完工进度调整相应年度收入及本钱，并按照配比原那么调整相应期间费用和税费工程，对企业的盈利才能做出合理的判断。

在分析企业偿债才能时，对属于已实现收入局部的预收账款进展调整，合理估计企业的负债程度，并结合资产公允价值调整资产工程，正确判断企业的偿债才能。

重视对现金流量表的分析
与资产负债表和利润表工程的编制根底不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。

而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和开展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。

1.4房地产企业财务报表分析方法
根据收款方式分析预收账款，确认收入
房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，分为一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。

对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项的足额到账作为收入确实认标准，而不管其是否办理了房产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移；对于分期付款的销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方假设在合同约定日期有欠付现象，应考虑买方的资信才能、欠付的金额及欠付频率等因素，假如买方的资信不佳，欠付的金额过高，或欠付次数过多，那么不能确认收入；对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按揭款已到账，方可确认收入。

根据上述原那么将预收账
款中应予确认的收入进展预结转，并计提销售税金及附加。

分析开发本钱的构成，确认本钱
购入尚未开发的土地应比照周边土地价格进展评估，剔除资金本钱后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积；对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发本钱尽可能接近实际；按照收入与本钱配比原那么预转本钱。

同时应该按照收入与费用配比原那么调整收入结转前发生的期间费用等。

2基于保利房地产公司的财务报表常规分析
根据以上问题的讨论，下面将结合房地产行业的特殊性，以保利地产为例，对保利地产的财务报表进展一系列的常规分析
2.1保利地产简介
保利房地产集团股份(简称保利)由保利集团控股,成立至今20余年,于2006年上市。

现拥有国家一级房地产开发资质。

公司多元化经营,业务涉及地产、酒店管理、贸易等,公司在保利集团的支持下,在剧烈的市场竞争中,利用优质的土地储藏优势艰辛奋斗,迅速树立起保利的良好声誉,形成了宏大的品牌价值,稳固了领先的行业地位。

房地产工程主要普及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等50多个城市及地区,在十几个国家设有子公司和办事处。

保利地产在全国的布局策略以北上广为基点,向全国福射。

公司整体的业务从商品房开场拓展到上下游的建筑施工、物业、相关经营等。

总的来说,保利地产基于住宅商品房的开发,进展有效的拓展,扩展到相关物业。

公司落实的开展战略是“三个中心,相对发散〞,公司以大型城市为中心,发散到二级甚至三级城市;以房地产为中心,发散到上下游产业;以商品住宅的开发为中心,发散到相关领域。

在20年的开展中,努力进步效益,适度控制开发规模,从而进步自己收益,同时企业高管亦重视公司的资金运作,在公司指导的带着下,树立了良好的行业形象,建立了卓越、务实的行业口碑。

2.2保利房地产公司财务报表常规分析
资产状况分析
保利公司2021年的固/流比例比2021年有大幅度的进步,主要是固定资产规模变大,保利公司的固定资产增加的比例比拟大,主要由于房屋等建筑物增加的比重比拟大。

由上表可以看出,保利的货币资金比例连年下降,保利应该加强销售,及时出台相关销售政策,加强资金回笼速度,也同时看到存货比例连年上升,这两项比例均低于行业平均程度,应加强销售管理。

保利的2021年12月31日的应收账款的账面价值为1,057,645,022.59, 2021年12月31日的应收账款587,179,871.06,上升了80.12%。

主要公司报告期内收入增加所致。

由账龄分析可以
得到,2021年的1年以内的应收账款为76.61%,而2021年的1年以内的应收账款为81.31%,说明保利公司应加强应收账款的管理,进步应收账款的周转率。

偿债才能分析
偿债才能决定企业的生存,关注企业财务状况就需要关注偿债才能,偿债才能分短期偿债才能和长期偿债才能。

偿债才能与公司的开展亲密相关,假如公司资不抵债或是没有足够的现金流来还款,那么公司就面临破产的危机,所以偿债才能是股东、债权人以及任何的利益相关者都非常关注的,影响一个企业是否可以可持续经营.对于流动比率的最正确界定,不同的人有着不同的标准,对于债权人来说,肯定是希望该指标越大越好,这是公司可使用资金充足的表现,但对于股东来说,他们要权衡公司的经营性和财务费用,他们就会有不同的标准。

通过上述表可以看出,保利地产的流动性比拟好，由于2021年政策趋紧,导致整个行业流动性大幅度下降，保利地产的流动性也变差，存货和在建工程在房地产行业中占用了大量的资金,且随着这两年国家对房地产调控日趋严厉,存货的变现有
着诸多的不确定性,因此,在这个特殊的行业中,我认为相比流动比率来说,速动比率有更高的参考价值。

速动比率就是速动资产/流动负债,速动资产也就是流动资产中扣除了存货的资产,像流动比率一样,这个指标的标准也因人而异,参考整个行业的平均值后,这个指标具有更多的参考性。

然而，保利的速动比率连续三年下降,结合公司的短期借款、应收账款来看,我认为公司的在扩大了经营规模的同时也增加了存货的储藏,导致了公司销售收入的下降。

这主要是房地产企业是在封顶后开场销售,但是此时收到的现金不能直接确认收入,而只能计入到“预收〞中,当然也无法结转本钱。

2021年保利的“预收账款〞相比2021年增长了 154%,公司由于预售商品房,实际的偿债才能有一定的进步,但由于会计规定,没有结转本钱导致公司的速动比率下降。

假如说流动比率受存货的影响,速动比率受其他资产变现的影响,那么现金比率那么相对可靠的多,它是公司现金类资产/流动负债,公司的这类资产几乎没有变现的风险,或是风险很小,从另一个角度上反响了公司的偿债才能,但是该指标不能太高,因为我们都知道公司占用现金是有本钱的,假如公司现金过多,就容易造成资源的浪费,本钱上升。

在惯例中,大家认为现金比率在20%左右较合理。

由于受政策趋紧影响,保利地产的现金流动比率有一定幅度的下降。

保利的现金比率较差,低于20%,其现金偿债才能较弱,三年来连续下降。

但是深化分析保利的流动负债,其中“预收账款〞占了很大一局部,说明其销售连年增长，故总的来看,保利的偿债才能不算弱。

从保利地产的短期偿债才能来看，保利的各项比率较低，其主要原因是这几年不断开发新的地产工程，但可以看出流动负债中预收账款增长较多,没有太大的偿债压力,但保利地产仍然应该重视现金流量，加强现金流量管理。

公司总资产的总额、构造、企业经营状况、资产流转的稳定性等都会影响到公司的长期偿债才能。

一方面公司的持续经营是公司利润的源泉,反映了公司稳定现金流的情况,另一方面公司的所有者权益总额反映了投资者对该公司的可承受风险和将来的预期,当然负债也从另一方面反映了另一类利益相关者对公司的评价。

所以,我们通过资产负债率、权益负债比率、利息保障倍数等指标来分析企业长期偿债才能。

由于杠杆效应的存在,公司的投资者更希望通用负债经营来获得更多的好处,但是负债一旦增加,债权人的风险就会越高,他们又不愿意,他们都希望借出去的钱归还能有所保证。

所有者权益比率是资产负债率的变式,都是对公司长期偿债才能的衡量,不过是从不同的角度出发。

保利地产的资产负债率、有形资产净值债务率都很高。

这两个比率,尤其是有形资产负债率,排除了不能立即变现的无形资产,递
延所得税等的影响。

更能说明企业长短期资产支撑企业资产的才能。

一般来说,企业资产负债率不应大于70%,否那么债权人会承当较大的风险,近年来,保利进展了大规模的融资行为(包括股权融资和债券融资),在2021年末,保利地产资产负债率虽然大于70%,但低于行业平均程度，保持着稳健的资产负债率,为公司进一步利用财务杠杆打下了根底。

利息保障倍数是衡量企业偿付到期利息的才能,常用于评价企业用效益支付利息费用的才能和债权人投资的平安性。

一般来说,利息保障倍数越大,说明债权人越平安,假设此比率小于1,说明企业有债务危机,不仅无法还本金,甚至支付利息都存在困难。

从表格上看,保利的利息保障倍数小于1，而且很低甚至出现负数，存在一定的债务危机。

资本构造的合理性是保证公司长期负债能按时归还的一个重要条件。

下面将从资本资产构造的角度来分析保利地产。

下列图均以万为单位。

200920102011
图2-1 资本构造
200920102011
图2-2 资产构造
从上图来看,保利的资产中流动资产比重大,高于行业平均比重;筹资方式主要由短期筹资方式构成, 但保利地产的流动资金大局部由长期借款组成,相对稳定,风险也不大,属于稳健型资本资产构造。

营运才能分析
营运才能反映了公司对资产利用的效率,即用多少的资产来获得多少的收益,以下将从短期资产营运才能和长期资产营运才能两方面来分析保利地产的营运才能。

存货是企业核心的价值,是企业竞争的筹码,是企业经营活动的根底,对于房地产企业,存货何时变现,如何变现受国家政策的影响宏大,所以存货的管理尤为重要。

加快存货的周转,也是房地产企业的经营成败的关键.
从2021年——2021年,保利的存货周转率有下降的趋势,这主要是由于一方面公司不断拿地盖房子导致存货的增加,另一方面从2021年以来,房地产行业的销售并不乐观,销售的增长没有跟上。

从上述表格可以看出,在2021年保利地产的存货周转率有所降低, 保利地产的前三季的销售收入比上年同期增加了26%,而存货周转率的降低幅度较大,也显示了公司销售状况出现一定的困难,积压在手里的工程较多,容易有发生跌价损失的风险较大。

随着公司业务的增加,存货也相应的增加,当然公司的存货量是公司赖以生存和开展的基石。

存货的构造也表达了公司在资源配置上的策略。

所以,一方面在建产品应该保持合理的数量,另一方面存货周转率只要在一定的范围内都是正。