铜陵市高层住宅消防管理中存在的问题及对策分析

高层 住 宅消 防安全 的现状 分析 根据 ２ １ 元 月份 铜 陵 市公 安 消 防部 门对 全 市 高 ０ １年
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导致 物 业服 务合 同中没有 消 防安 全管 理责 任和 相关 费用 分担 方面 的约定 。 物业服 务企 业经 常 以“ 有收取 相关费 没 用， 也不在 管理 范 围内” 拒绝 履行 消 防安全 管理 职责 。 为 三是 物 业服 务 企业在 高层 住 宅消 防管理 方 面 必须具 备 的若 干条 件未 被 主 管部 门依 法纳 入 行政 许 可 范 畴 ， 部
女［ 收稿 日 ］ ０ １ ０ — ２ 期 ２ １ － ３ ２ ［ 作者简介 ］ 李 炜 （９ １ ）男 ， １８ 一 ， 助理工程师 ， 研究方 向： 消防管理。
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申请之 日前一年 内有聘用未取得物业管理职业资格证书 的人 员从事 物业管理 活动 的， 质审 批部 门不予 审批。同 资
［ 关键 词 ］高层 住 宅 ； 防管理 ； 消 问题 ； 对策 ［ 图分 类号 ］ ９ ３ １ 中 Ｃ １． ３ ［ 文献 标识码 ］ Ｂ
铜陵地 处 安徽 省 中南部 、 长江 中下游 南岸 ， 于上 海 位 与武汉 、 南京 与九江 的正 中心 ， 安徽 省 皖江城 市 带 的中 是 心城 市 之一 ， 济发达 ， 经 交通 便 利 。００ 人均 Ｇ Ｐ达 到 ２１ 年 Ｄ ９０ ３ ０美元 ， 列全省 第 一。近年 来 ， 位 随着社 会经 济高 速发 展 ， 陵市 的高层 建 筑如 雨后 春笋 般矗 立起来 ， 中许 多 铜 其 是高 层住宅 楼和 商住楼 （ 以下统 称为 高层住 宅 ）２ １ ， 。００年 铜 陵市高层 住 宅总数达 到 ９ 栋 ， 有在建 的 ２ １ 另 Ｏ多栋 。相 对 于城 乡总 面积 仅 １ １ 方 公 里 ，其 相对 数 量 已属 可 １ ３平 观 。高层 住宅 的大 量 出现 ， 缓解城 市用地 紧张 、 在 改善人 民群 众居 住 生活条 件 、提升城 市形象 方面发 挥 了积 极 的 作用 。 也给 消 防安全 管理工 作带来 了巨大的挑 战。 但 笔者
门 由于找不 到责任 主体 ， 此往往 束手 无策 。 对 二 是高层 住宅 消防安全 管理 职 责不 明。物 业服 务企 业作 为市 场经济 活 动主体 ， 依据 市场 规律 运作 ， 只对 物 其
业服 务合 同 中约定 的 内容 负 责。 由于 大部分 业 主平 时只 关心 电梯 、 洁 等 常规 内容 ， 消 防 安全 并不 十 分 关心 ， 保 对
供合格 的消 防安全 防 范服 务。
（）物 业服 务企 业作 为 为 业主提 供 物业 服务 的民事 ２
主体 ，往 往是 消 防设 施 设备 的直接 管理 者 和 消 防安 全服
法人 员存 在畏 难 情绪 。 层住宅 消 防管理 ， 高 牵涉 到 多方利 益。 要在 物 业 公 司 、 业主 委 员会 、 委 会 、 区 、 出所 之 居 社 派
后， 消防设备 更新 期 一到 ， 情况 实不容 乐观 。
书 ； 十 一条 指 出 ： 业服 务 企 业 申请 核定 资质 等 级 ， 第 物 在
对 于绝大 多数 高层 住宅来 说 ，物业服 务企 业是 其 消 防安全 服务 的 主要提 供 者 ， 存在 如此 众 多火灾 隐 患 ， 明 说
高 层住 宅 类建筑 物 业企 业的准入 条件 之 一。但遗 憾 的是 ， 到 目前 为 止 ，物 业管理 审批 部 门并 没 有将 此 纳入 物业 服
务企 业的设定 条 件。
高 层住 宅 类产 权 多样 ， 况 复 杂 ， 管 难 度很 大 ， 情 监 对 单 个监 管部 门来说 ， 是 一块难 啃 的“ 骨 头” 避之 惟 恐 都 硬 ， 不及。 面对 此种 情 况 ， 一定 要 明确 各部 门、 位 和 业主 主 单 体 的责任 。只有 责任 明确 了， 能杜 绝行 政不 作为或 推 诿 才 扯皮 的现 象 ， 正调 动各 个 方面 的积 极 因素 ， 同治理 。 真 共 （ ） 宅业 主是 完全 的民事 行 为主体 ， １住 是消 防设 施设 备 的所 有者 和直 接 受 益者 ，也是 消 防安 全工 作 开展 的主 体 。 拥 有最广 泛 的权 力和 利 益。业主 委 员会作 为 实行 居 其 民 自治 后 业主 的 代表 机构 ， 代表 业 主利 益 ， 据 业主 大会 依 的授 权从 事 民事 活动 。按 照权 利 义务 对等 的原则 ， 主应 业 承担 消 防工作 的 一切 后果 和 责任 。业 主 的责任 主要包 括 ： 经 业主 大会授 权 的业 主委 员会 应 为 业主提 供 或聘 请 物 业 服务 企 业提 供 消 防安全 防范 服务 ；承担 提 供 消 防安 全 防 范服 务所 产 生 的费 用 ； 括 按 时交 纳相 关费 用 ， 包 当建 筑 消 防设 施发 生 损坏 需 要 维修 时 筹措 和决定 使用建 筑 维 修基
目囝囫园
李 炜— 陵 高 住 消 管 中 在 问及 策析 — 铜 市层 宅 防理 存 的题 对 分
“ 自为政 ” “ 自为 战” 各 、各 的局 面。 ２要 明确 相关 各 方 的责 任 ．
第２ 期
时依 据《 中华人 民共和 国消防 法》 三十 四条和 劳 动 与社 第
会 保 障部 《 关于 同意成 立消 防行 业 职业 鉴定 指 导 中心 和
间反 复 多次 督 导 、 协调 ， 入 大量 的精 力 。 结果 却 常 常面 投 对 “ 罚没 有对 象 、 处 协调 无人理 睬 、 不处 理 又难 脱 责 任” 的 三难 选择 。 因此 ， 分 消 防监 督执 法人 员对 此 采 取 “ 而 部 视
务 的提 供 者 ， 承担 以下 责 任 ： 业服务 企 业在 签订 物 业 应 物 服 务 合 同 时， 当将 消 防工作 职 责 一并纳 入 ； 论 有 无合 应 无 同约定 ， 均应 按 照 国家 有 关 法律 法规 规定 ， 业主提 供 合 为 格 的消 防安全 服 务包 括 日常 的消 防巡查 检 查 ，消 防器 材 设 施 的 日常管 理 等 ；从事 设 有 自动消 防设 施建 筑 的 物业 服 务 ，必 须具 备 一定 数量 的经 国家培 训 认证 且 获得 职 业
金 ； 护公 用 消 防设施 器 材 ， 任 何单位 、 人损 坏 、 用 爱 对 个 挪 消 防设施 器 材应 及 时制 止 或举 报 ；监 督 物业服 务企 业提
四是 消 防设 施 的维 修经 费得 不 到有 效保 障。 消 防设 施 ， 别是 自动 消 防系 统 的维 修经 费 ， 辄 数 万 ， 陵 市 特 动 铜 目前 物业 服务 企 业物 业 费收取 标 准低 （ 层 住 宅一 般 为 高
０８ １ ．— ． ２元／ 方米 ） 一般 无 力承担 。只有 临 时业主 中募 集 平 ，
专项 经 费或提 取建 筑 维修 基金 。一 方面 ， 有规 定对 于建 现 筑 维 修 基 金 使 用 方 面 的严 格 规 定 和 极其 复 杂 的操 作 程 序 ， 得 大部 分 物业 服务 企 业望 而却 步 。另 一 方 面 ， 是 使 正 由于业 主和 物 业服 务企 业对 消防工 作 不重 视 ， 消 防设施 的 日常 维护保 养 不到 位 ， 才导致 设 施损坏 需要“ 大修 ” 。在 这种 情 况下 ，寄 希望 于 业主 募集 维 修资 金 来进 行 修 复 显 然不 太现 实。消 防设施 维 修经 费无 法保 障 ， 使 得高 层住 会 宅 陷入“ 洞没 钱补 ， 小 不补 变大洞 ” 的怪 圈。 五是 对高 层住 宅缺 乏有 效 的消 防监 管 ，消 防监 督执
是个别 高层住 宅 没有统 一 的物业服 务。 近年 来 ， 物
业服务企业与业主对簿公堂甚至遭到驱赶的事例屡见不 鲜 。 的地方甚 至连 业主 委员会 都没 有 ， 筑 消防设施 管 有 建 理完 全处 于“ 漠地 带 ” 荒 。此种 情况 往往 导致 整栋 建 筑 的
消 防设施 由于 无人 管理 而 陷入 瘫 痪半 瘫痪 状 态。消 防部
门规 章和各 部 门履 行职 责 的衔 接 出现 了问题 。２０ ０ ７年新 修订 的《 业服务 企 业 资 质管 理 办 法》 物 第五 条 明确 要求 ： 物业 管理 专业人 员应 按 照 国家有 关规 定取 得 职业 资格证
层建 筑 的 普查 数 据 ， 高层 住 宅 ９ 栋 中 ， 筑消 防设 施 完 ｌ 建 好 的有 ２ ６栋 ， 在 轻微 消防 安 全隐患 的有 ４ 存 ２栋 ， 在 消 存 防设施 设备 故 障、部 分 报警 灭 火功 能 丧失 等较 为严 重 火 灾 隐 患 的有 ２ ｌ栋 ，无人 管理 消 防设 施彻 底 瘫 痪 的有 ２ 栋 。 防设施 的完好 率仅 为 ２． 消 ７ ％。 ５ 由于多数 高层 住宅都 是 近 两年新建 ， 备 较新 ， 设 目前消 防安全 条件 尚可。 — ３ ５年
监管部门“ 知难而退” 等原因， 造成了铜陵市高层住宅 中消防设施完好率较低 ， 难以起到应有的预警和扑救火灾的作用．
带 来 了不容 忽视 的 消防安全 隐 患。 文从“ 本 完善 制度 、 明确责任 、 强协 作 、 加 强化 管理” 四个 方 面 ， 阐述 了解决 这一 问 分析
题 的对策 。
结合 近年 来工 作实 践 ，就加 强高 层住 宅消 防安 全管 理 工 作提 出一些粗 浅的看 法 ， 以供 商榷 。
一
高层 住宅 中物业服务 方 面存 在 相 当的 问题 。 没有 物业 、 物 业服 务企 业不作 为 、政 府 职 能部 门监 管缺位 的现 象 比较
突 出。
一
２ １ 年第 ２ ０ １ 期 安徽 电子 信 息 职业 技 术 学 院学 报 Ｎ ． ２ １ ｏ ０ ２ １ 第 ｌ 卷（ Ｏ 总第 ５ 期）ＪＫ Ｌ Ｈ Ａ Ｎ ＬＥ ＣＯ ＳＩ Ｒ Ｔ Ｈ ＬＹ ｅ ｅ ｌ ｏ ３Ｖ １ ０ ３ Ｏ ＮＯ Ｎ ＩＣ Ｉ Ｌ ＬＧＯ ＬＴ Ｎ ＆ ＦＭＩ Ｔ ＮＯ ｎｒ ． ｏ １ Ｕ ＡＦ Ｕ ＯＴ ＡＣ Ｅ Ｅ ＲＩ Ｎ Ａ Ｎ Ｃ ＯＧ Ｇ Ａ Ｖ Ｏ Ｏ ＦＥ Ｃ Ｏ Ｏ Ｅ ａＮ ５ ．
部 门， 要建 立联 合 执 法 、 息通 报 等各 项 制 度 ， 免 出现 信 避
印发 消 防行 业特 有工 种 职业 技 能鉴 定指 导 办法 》 劳社 函 （ ２０ ０ ５第【３ 】 等相关法律法规， ２５ 号） 消防控制室值班人 员 和 消 防设 施操 作 、 维护 人 员属 于特 殊工 种 ， 须 经过 职 业 必 技 能培 训 并经 鉴 定合 格 。那 么这 一要 求 显然 应 作为 从 事
资格证 书 的专 业 消 防技 术人 员；物 业服 务企 业可 以将 自 动消 防设 施 的维保 委托 为专 业服 务 性企 业 ，但 依规 定 物 业服务 企 业仍 应承 担 由此产 生 的 法律后 果 ； 当发 生物 业 服 务企 业 变更 时 ，原 物 业服 务企 业应将 消 防工 作相 关 的
ｆ 文章编 号】 ６ １ ８ ２ （０ ｏ — １６ ０ １７— ０Ｘ２ １ ２ ００ —３ Ｕ
铜陵市高层住宅消防管理中存在的问题 及对策分析
李 炜
（ 安徽 省铜 陵市公 安 消防 支队 ， 安徽 铜陵 ２４０ ） ４ ０ ０
［ 摘 要 ］ 府职 能部 门、 业服务 企 业及 业主之 间责任 不 清困难 ，