华坤道威2006年万科杭州整体房地产市场研究报告

2
经济运行
宏观经济
人均GDP
人均GDP 人均GDP
50000 40000
2005年杭州市人均 GDP为44487元，增幅 达12.5%，而近年来 的增幅均保持在10% 以上，房地产还处于 快速发展阶段。
30000 20000 10000 0 2005年 数值 增幅 44487 11% 2004年 38858 13.70% 2003年 32700 13.90% 2002年 28000 12.40% 2001年 25000 11.10%
Worken & D-Well Integrated Marketing Group
华 坤 道 威 整 合 营 销 机 构
一
样
的
全
程
不
一
样
的
整
合
~1~
Worken & D-Well Integrated Marketing Group
华 坤 道 威 整 合 营 销 机 构
2
宏观经济 房地产运行 收入消费
~17~
2
经济运行
宏观经济
GDP
地区生产总值(GDP) 地区生产总值
4000.0 3000.0 2000.0 1000.0 0.0 2005年 数值 增幅 2918.6 12.5% 2004年 2515.0 15.0% 2003年 2092.0 15.0% 2002年 1780 13.20% 2001年 1568.01 12.20%
联合国规定，60岁以上人口比例达10%或65岁以上人口比例达7%就 属于老龄化国家/地区 ~9~

1
城市概况
人口概况
60 40 20
西湖、江干、滨江三区对比
西湖区人口发展后劲不足 人口发展后劲不足，年增长量逐年 人口发展后劲不足 递减。 江干区年增长2.5—3万左右，增幅最大。 滨江区人口发展后劲十足
万科杭州整体房地产市ห้องสมุดไป่ตู้ 研究报告
杭州华坤市场研究有限公司 二00六年六月
~2~
1
杭州城市概况
2
杭州经济运行
3 5 6 7
杭州房产竞争态势
杭州房产市场发展演进
4
杭州消费需求特征 杭州消费需求特征 需求
杭州房产政策
杭州房产供应
结 构 框 架 图
~3~
76.34% 74.46% 80.00%
人口老龄化趋势加强。 人口老龄化趋势加强。
2005年1%抽样 60.00%
65岁以上人口占10.23%，较“五普”上 升1.4个百分点。
五普 40.00% 16.45% 20.00% 13.44% 0.00% 0-14岁 15-64岁 65岁以上 10.23% 9.09%
铁路 城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、 宣杭线、萧甬线。每天有116趟旅客列车进 出 。 公路 杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路 和104、320国道，以及省道和绕城公路 “七环一射”高等级公路网架路。 航空 萧山国际机场，距市中心27公里。 水运 京杭大运河贯通北京和杭州 ~5~
上城区 余杭区
人口区域分布
20.1%
7.8%
下城区 8.6% 江干区
10.2%
西湖区和江干区是杭州主 城区中人口数量最大的两 区域，占市区比重均超过
拱墅区
10%。滨江区作为新兴区块， 目前人口数量仅为市区的 3.2%。（萧山区、余杭区除 外）
萧山区
7.5%
西湖区
29.1%
1
城市概况
行政区划
2001年，萧山、余杭撤市变区，正式并入杭州市区。目前杭州全市总面积16596平方公里， 其中市区面积3068平方公里。 杭州市区下辖 区 市 县。 8 区：上城区、下城区、拱墅区、江干区、
西湖区、滨江区、萧山区和余杭区；
8 3 2
3 市：富阳市、临安市、建德市 2 县：桐庐县、淳安县。 主城区面积最大三区域：
城市化进程的加快以及大量外来人口的进入不但为杭州的经济发展注入 了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。
“一主三副、六组团”的布局结构及“南拓、北调、东扩、西优”的城 市发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件。
~16~
杭州城市概况 杭州经济运行 杭州房产市场发展演进
0 西湖区 2001 2002 2003 2004 49.23 51.84 53.03 54.27 江干区 32.86 35.54 38.03 41 滨江区 10.69 11.69 12.49 12.98
城市化带来的农民向城镇居民的转化; 城市化带来的农民向城镇居民的转化; 企业入驻,大量员工落户; 企业入驻,大量员工落户; 商品房交付带来的人口增长; 商品房交付带来的人口增长;
1
城 镇 规 模 与 布 局 结 构
城市概况
城市规划
组团职能
临平城 规划城市人口40万人，城市建设用地47.20平方千米。
下沙城
由下沙、九堡、乔司镇组成 规划城市人口50万人，城市建设用地53.47平方千米。
六大组团 塘栖组团 东部为居住生活区，西部为工业园区。 规划城市人口10万人。 规划城市人口10万人。 规划城市人口18万人。 规划城市人口14万人。 规划城市人口15万人。 规划城市人口8万人，远景控制在40万人左右 ~15~
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
库兹涅茨《各国的经济增长》 库兹涅茨《各国的经济增长》 平稳增长 高速增长 800800-4000US$ 40004000-8000US$
2005年城市建设用地为290.39平方千米，人均92.77平方米 其中：中心城区为256.53平方千米，人均90.33平方米； 2020年城市建设用地为453.00平方千米，人均101.80平方米 其中：中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。
城市发展方向
城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展， 城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展， 实施“南拓、北调、东扩、西优” 实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空 间发展战略，形成“东动、西静、南新、 间发展战略，形成“东动、西静、南新、北 中兴”的格局。 秀、中兴”的格局。
~12~
1
城 镇 规 模 与 布 局 结 构
城市概况
城市规划
~13~
1
城 镇 规 模 与 布 局 结 构
城市概况
城市规划
城市布局形态
从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、 沿江，网络化组团式布局。形成“一主三副、双心双轴、 一主三副、双心双轴、 六大组团、六条生态带” 六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。
~11~
1
城 镇 规 模 与 布 局 结 构
城市概况
城市规划
城市规模
市区总人口 430万 430 人口规模： 人口规模： 2005年430 市区城市人口 2005年313 313万 313 445万 2020年445 445 530万 2020年530 530
用地规模： 用地规模：
杭州城市概况 杭州经济运行
杭州房产市场发展演进
1
交通状况
行政区划
城市规划
人口概况
~4~
1
城市概况
交通状况
杭州位于中国东南沿海，浙江省北部，钱塘江下游北岸，京杭大运河南端。浙江省省会， 全省政治、经济、科教文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。 杭州交通网络发达 交通网络发达，是长江三角洲重要 交通网络发达 中心城市和中国东南部交通枢纽。
16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
GDP 增长率 GDP稳固增长，城市经济发展情况良好。 GDP增幅达10%以上，杭州房地产业进入高速发展期。 小于4% 4% 4-5% 5-8% ~18~ 大于8% 8%
房地产业 发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
组团职能
中心城区由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。 中心城区由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。 主城 由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成。 中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区 为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区； 湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。 规划城市人口175万人，城市建设用地167.01平方千米。 江南城 由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成 。 是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化 科技城和城市远景商务中心。 规划城市人口105万人，城市建设用地102.24平方千米。 ~14~
良渚组团 余杭组团 临浦组团 瓜沥组团 义蓬组团
1
城市概况
小结
便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展 和行业发展带来有力的经济支撑。城市的对外辐射功能也增加了杭州房产 市场的需求范围。
大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里 距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。
滨江区人口增长主 力
~10~
1
城市概况
城市规划
规划期限
近期： 近期：2001-2005年 年 中期： 中期：2006-2010年 年 远期： 远期：2011-2020年 年 远景：展望到2050年左右 远景：展望到 年左右
城市发展目标
经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到 或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上 海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐 射带动作用和在全省的政治、经济、文化中心 作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功 能，力争把杭州建成经济繁荣、科教发达、文 化昌盛、环境优美、社会文明、生活富裕的现 代化国际风景旅游城市。
滨江区
13.5% 3.2%
~8~
1
城市概况
人口概况
60.0% 58.0%
城市化进程加快。 城市化进程加快。
58.0% 56.0% 53.2% 54.0% 52.0% 50.9% 55.0%
杭州市区非农业人口比重以每年3%左右 的速度递增。04年增幅比较明显。
50.0% 48.0% 46.0% 2001 2002 2003 2004
1
城市概况
人口概况
2005年11月1日零时，杭州市常住人口为750.3万人，年均增长1.75％。 常住人口为750.3万 2005年底 750.7万 2005年底杭州市常住人口为 750.7万人。 全市共有家庭户248.03万户，户均人口2.83人。与五普数据相比，户 248.03万户 均人口减少0.16人。 ——来源：2005年杭州市1%人口抽样调查主要数据公报
西湖区，263平方公里 江干区，210平方公里 拱墅区，88平方公里
主城区人口密度最大三区域：
上城区，17509人/平方公里 下城区，11114人/平方公里 拱墅区，3417人/平方公里 ~6~
1
城市概况
行政区划
部分行政区介绍
西湖区 江干区 滨江区
1996年12月经国务院批准设立。 面积73平方公里，辖西兴、长河、 浦沿三镇 内外交通发达。钱江一桥、三 桥、四桥、七桥；浙赣、杭甬铁 路，杭金公路，浙东运河纵横贯 通；钱江二桥，沪杭甬、杭金衢 高速公路擦境而过； 滨江是杭州市跨江、沿江发展 的战略重地 ，目标是以高新技 术产业为重点，教育、科研、旅 游、商贸、居住协调发展的现代 化新城 在基本建设、招商引资、项目 审批、人才引进等方面享受杭州 市级权限和政策。
总面积263平方公里， 辖5镇、2乡、7街道，有 116个社区、55个行政村 拥有”旅游西进”规划 的六大景区中的五景区。 人才荟萃，拥有大专院 校及科研院所近百所。 高新技术企业云集，商 贸业发达，中介服务业发 展迅速。 转塘等3大城镇改造步 伐加快，西湖、转塘两大 科技经济区块建设初见成 效。
总面积210平方公里，辖4 个镇、4个街道 杭州市重要的交通枢纽。 拥有火车东站和汽车东站。 萧山国际机场峙江相邻；沪 杭甬高速公路和沪杭、浙赣、 杭甬、杭长铁路在此交汇。 “城市东扩” 使其成为未 来杭州大都市的中心区。钱 江新城正在建设中 区内拥有多个园区：杭州 高新技术产业开发区、江干 科技经济园、杭州私营经济 园区 ~7~