对我国房地产资产证券化的思考

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对我国房地产资产证券化的思考
王茂1，5 苏智芯1，2 钟震1，4 王南川1，3
（1.西华大学经济学院，四川成都 610039；2.西华大学管理学院，四川成都 610039；3.西华大学航空航天学院，四川成都610039；4.西华大学材料科学与工程学院，四川成都 610039；5.西华大学音乐与舞蹈学院学院，四川成都 610039）摘要：当下房地产企业通过发行资产证券化产品，以实现降低融资成本和轻资产运营等目的，为房地产资产证券化来了
新的可能，也给人们带来如何才能健康持续发展的思考。

我国应根据房地产资产的特性，立足于我国的基本国情，积极发展
房地产资产证券化试点和改革。

因此本文介绍了房地产资产证券化的相关定义，分析了房地产资产证券化的优势，给出了房地产资产证券化的发展建议。

这样能够实现我国社会的不断发展和共同进步，这对促进国民经济的健康持续高速发展也具有十分重要意义。

关键词：房地产；资产证券化；思考
在党的十九大报告中提出“房住不炒”的相关指南后，各项房地产的调控政策不断加严，金融去杠杆的力度也持续加大，现在的房地产行业无论是其经营模式还是其融资方式都发生了较大的变化。

目前以房地产资产为信用支持的房地产资产证券化业务得到了发展的巨大机遇，它给房地产企业融资带来了一种创新的选择方式。

当下房地产企业通过发行资产证券化产品，以实现降低融资成本和轻资产运营等目的，为房地产资产证券化来了新的可能，也给人们带来如何才能健康持续发展的思考。

如果房地产证券化进程得到健康快速发展，将促进房地产行业的稳定、持续发展，也会成为完善房地产市场的重要举措。

一、房地产资产证券化的相关定义
（一）资产证券化
资产证券化是指以缺乏流动性的特定资产或资产组合为信用基础，通过对其进行证券化的转换，将其变成可公开进行交易流通证券的一种创新融资活动。

[1]
（二）房地产资产证券化
房地产资产证券化，即指以房地产资产所产生的现在或预期现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级后发行资产支持证券的业务活动。

[1]房地产资产证券化将房地产进行资产优化、重组和隔离后设立相应的资产支持证券，依赖房地产资产现在或预期产生的现金流对资产支持证券进行偿付，它把投资者对房地产的直接物权投资转变为持有证券性质的权益凭证投资，即将直接的房地产投资转化为市场认可、流通性好的证券投资。

[2]
二、房地产资产证券化的优势
通过拉长房地产资产证券产品的融资期限、提高房地产资产证券化不同产品的信用评级等方式，房地产企业能够减少传统融资方式中多余的融资成本，这样使房地产企业在实体投资中能实现更大的利润空间，从而给房地产资产证券化产品带来更多的回报。

银行或房企出售房地产资产证券化产品，可使金融系统就会形成新的资金流动机制，有利于快速回收资金，从而有效减弱银行或房企银行资金流动性风险，也能够通过这种科学、合理的融资渠道提升自身抗风险能力。

房地产资产证券化的发展能够改善房地产企业的资本结构，调整房地产企业资产负债比，这样有利于盘活企业的资产和激活巨额的居民储蓄存量，也能够提高资产的使用效率和周转率。

房地产资产证券化以资金回报为出发点，能够重新定义房地产企业资产管理，实现房地产企业轻资产运营，进而带动房地产行业的转型。

房地产资产是公认的最好抵押物，银行或房企可以依托其最好抵押物的特性，实现房地产资产证券化进行信托投资、发行股票或债券，这样能够让房地产资产的利用效率提高。

三、房地产资产证券化的发展建议
房地产资产证券化进程还需要突破一系列的制约因素，如税收政策、法律法规和配套措施等, 在这个过程中应积极稳步推进进行条件建设，在现行《证券投资基金法》等法律法规中应增订有关房地产信托投资基金等房地产资产证券化产品对应的重要内容，要规范房地产资产证券化产品的项目信息披露制度、投资范围等明细，同时根据市场特色与现况因地制宜地调整不同阶段的应缴税费。

我国房地产资产证券化进程需对金融市场进行相应改革，在金融市场的发展中应充分发挥市场机制的调节作用，同时因以当前的市场利率为主进行改革，积极发展债券市场，使其形成一定的规模，为房地产资产证券化奠定良好的基础。

房地产资产证券化工作涉及担保、开发商、保险、银行等多个部门，因此应结合我国的实际情况，建立起独立、客观和公正的信用评价体系，不断加强评价机构之间的合作，学习更加先进的评价方法，培养出更多的专业人才，不断提升我国信用评价能力，并逐渐实现资产证券化中介服务机构的规范化发展。

四、结语
我国应根据房地产资产的特性，立足于我国的基本国情，积极发展房地产资产证券化试点和改革。

在促进房地产资产向证券化方向发展过程中，鼓励房地产企业积极整合各类资源、融资上市，并在全面考虑我国的房地产发展情况下向证券化方向发展。

在实现房地产资产的证券化发展后，房地产市场能够得到盘活，巨额的居民储蓄存量能够被焕发生机，能够为我国的实体经济行业的运行提供较好的发展环境，也能为实体经济投资提供很充足的发展资金，在达到发展国民经济的作用同时，也能够实现我国社会的不断发展和共同进步，这对促进国民经济的健康持续高速发展也具有十分重要意义。

参考文献
[1]吴玲.我国房地产资产证券化相关问题研究[J].中国市场,2019(22):48-49.
[2]赵维.中国房地产资产证券化的发展探究[J].住宅与房地产,2016(27):3-4+6.
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