香山名都营销策划报告

4、销售控制策略
针对以平均挑选的方式（如整栋挑选） 选出的20%单位进行销控，其余80%的单 位原则上采取价格销控策略，拉大优劣单 位的价格差距。
销控原则
销控方案要根据进场客户对于购房意向 的分析来制定，主要目的是： ◆利于全盘销售 ◆快速回笼资金
采取的销控方式是根据市场上客户需求和 销售需要来制定的。
工作计划
策划拟分三个阶段做提报工作
3月8日提报整个销售阶段工作
5月讨论前一阶段工作并修正 提报5月—10月阶段工作及执行方案
11月讨论前一阶段工作并修正 提报11月—12月阶段工作报告及执行方案
工作目标
提高本案及开发商知名度 提升本案及开发商形象
至12月完成销售目标
信息传达思路
概念
本案形象积累
由于金寨是一个物质生活较贫困的县城， 平均收入低，视野也比较局限。根据生活常理， 这样的县城里令人羡慕的生活是：物质生活无 忧，基本的精神需求能够得到满足，有一定的 权力。越接近大都市的生活，越值得羡慕，越
有优越感。
综上所述，我们的策划及定位应该是高雅的、文 化的、高尚的，不应该是粗俗的、物质的、产品本身的， 更应该重点突出少部分人的特殊的优越感。推广语及定 位应该是他们所熟知并认同和向往的。同时体现本项目 的唯一性。城市生活，意指真正意义上的现代化都市生 活。这也是金寨客户所向往和追求的，他们希望在自己 的家乡能过上现代的城市的生活。而这种生活方式最直 接的体现便是住宅的现代化、城市化。特区，源自著名 的经济特区一词，表示不一样、特别之意。经济特区经 过二十几年的宣传，已经在全国各地深入人心。在贫穷 落后的地区，经济特区往往成为所有人向往的对象。同 时特区也暗示本项目仅满足少数金寨人的需求，可以满 足客户的虚荣心理。
腻的园林设计，山、水、林、廊等景观主题共同演创 造优美生活，同构多维立体景观空间。 3、规划居上 金寨第一高尚社区，人车合理分流，安 全、便捷兼备。 4、安全居上 采取多个防护措施，用科技保障生活。
5、空间居上 精彩原创户型，从90㎡到200㎡左 右，满足不同人群的空间要求。跃式、复式、 平层式……式式见出精彩。超大阳台，时时享 受生活。
尚城•香山名都营销策划报告 提案
同志地产顾问机构
提案目录
1、前言 2、工作计划 3、工作目标 4、信息传达思路 5、产品形象策划 6、产品销售策划 7、产品推广策划
前言
策划是概念主义，脚步是现实主义， 两者的融合是一种完美主义……
好的脑袋，可以蹦出好的点子 很多人认为，策划是出卖脑袋 其实我们不以为然 我们有自己的一条策划路----好的策划是用脚走出来的 我们走访了市场，以亲自了解消费者 我们走访了区域个案，以了解竞争者 我们走访了开发商，和谐的沟通，以深刻了解我们所操作的项目 我们走访了媒体，以便更好为我们这个项目服务 我们走访了各个行业的朋友， 从走访中学习，从走访中醒悟，在走访中不断提升…… 唯一的目的是向客户提供最好的服务 所以向前的步履从未停止 我们用智慧挑着专业与勤奋，踏着汗水 用脚走出实效策划行销之路
二）尚城·香山名都的九大卖点提炼
1、景观
香山名都，园林“六好”表现。 1、色彩表现好：尚城香山名都主要通过各种树木和花卉的自然式的配
置来强调色彩的变化表现。如，四季花卉、草本植物与木本植物的 合理搭配。 2、光影表现好：尚城香山名都，在流光绿影中表现“天人合一”的人居 理想。主要体现在山、水、景的和谐统一。 3、空间表现好：尚城香山名都通过广场和道路把小区不同空间有秩地 联结起来。力求做到步步有景，处处见绿。 4、布局表现好：尚城香山名都，为“人”造景观，把景观融合到每一个 庭院中，做到了景观的“均好性”。主要是将自然的山景、水景和各 种人造小品如亭、廊、雕塑等有机结合。 5、邻里表现好：尚城香山名都，通过各种广场和小面积的集中绿地， 营造邻里活动空间，形成“新街坊”。 6、品质表现好：尚城香山名都，努力营造与自然和谐共存的景观，用 心打造园林住宅文化标签。为金寨建筑史上留下永恒寨新都市轴心地段，眺望城市 2、金寨科技文化教育中心地段，往来无白丁 3、金寨未来东区生活中心，他人因我而动
4、建筑 金寨首个“三品” 建筑
1、住宅商品：性价比超高的住宅商品，品牌开发 商开发的优良住宅小区。
2、物业产品：茂源地产精心打造的金寨第一高尚 社区，NO.1的物业产品。
3、建筑作品：尚城香山名都，必将成为一件优秀 的建筑作品，它将成为这个城市的经典，见证金 寨走向现代化都市的历程。
5、生态
从大环境来说，项目背山面水，有原生态园林， 真正是家在公园深处，天天森呼吸。
从小环境来说，小区内的绿色四季植物的布局 合理和建筑物有机结合，规划有序，符合现代 人的健康需求。
6、品牌
6、教育居上 紧靠金寨一中，浸泡式教育让孩 子赢在起跑线上。
7、建筑居上 用“四新”精心打造的现代居住空 间（新材料、新工艺、新技术、新流程）。
8、文化居上 尚城·香山名都，继承和发扬传 统的中国园林文化，融合时尚的特区文化，同 时吸纳本土红色革命文化，营造出独特的社区 文化。
9、人性居上 金寨第一个人本主义住宅。户型 设计、景观设计、道路规划、物业管理等处处 人性至上。
3、现代性：现代化的建筑，现代化的社区概念，塑造完 全现代城市亲情生活。
8、文化
三合一文化
1、传统中国园林文化 2、时尚特区文化 3、金寨革命文化
三种文化有机的结合起来，在尚城香山名都， 形成别具一格的社区文化。
9、服务
三全服务
1、全天候：无论白天黑夜，无论风霜雨雪，物管，都在 你身边
2、全方位：无论鸡毛蒜皮，还是柴米油盐，物管，全面 服务到位
2、安全
健康F4社区
F1：电子卫士 小区周边报警系统全面保卫尚城香 山名都的外层安全。
F2：植物卫士 各种本土花草树木，天然的空气 过滤网，过滤尘埃和噪音，保证居住的清新安 静的环境。
F3：钢铁卫士 用“四新”（新材料、新工艺、 新技术、新流程）打造的经典建筑，避免外界 所有风霜雨雪。
F4：生活卫士 一支威武的保安队伍和一支对您 的生活体贴入微的物管队伍，保证生活无忧。
把开发商与领导居住潮流革命以及创造精彩城 市生活联系起来，拔高开发商的形象。利于以 后在金寨的继续开发，塑造开发商的品牌形象 ，也有助项目的推广。
3、项目核心卖点提炼及广告语
尚城·香山名都核心卖点提炼和生活状态描述
一）特区生活，“九”居人上—尚城·香山名都生活描述
1、地段居上 处于金寨的交通要道，出入城都很方便。 2、环境居上 公园式住宅，大气规整的布局加上精巧细
一、整体销售节奏、周期和策略
一）销售推广周期和节奏
整个销售推广周期为11个月（05年2月—05年底）
销售节奏上充分利用的物业形态（别墅和多层、 商业）和传统的销售淡旺季，进行组合销售， 形成有序的销售节奏。
二）基本价格走势
采取低开（相对于本项目）高走的入市 方式，在楼盘开售之初以较低的价格， 然后再逐步渐进提高，以保证项目前期 形成足够的热销市场氛围，同时降低项 目推广风险，也利于项目的后期运做。
2、 项目定位
产品定位
金寨第一城市生活特区
定位说明：
在县城推广高尚物业，宜采用通俗易懂且符合当地消费习惯的 方式。关于产品定位，由于金寨县城尚未有正规的住宅小区，人 们对小区、对环境、对户型、对产品具体特性几乎没有什么概念。 如果我们要从产品、户型等方面去引导，无疑要费很多的力气且 推广周期会很长，推广费用会很高。对于金寨的消费者来说，唯 一关心的也许就是价格和面积。本项目作为金寨唯一高尚住宅， 价格无疑会创造金寨项目的新高。对于金寨百姓来说，本项目是 一个高价而又难懂的产品。在这种情况下，要想实现金寨人购买 本产品，唯有在产品外下工夫。挖掘本项目的内在品质，让本项 目作为象珍珠、项链、黄金、首饰、汽车等一样成为金寨人眼中 的奢侈品，成为身份的象征，成为高尚的代名词。让所有金寨人 都认识到：凡是能入住本小区的人，在金寨都是都是名流、都是 人上人、都是令所有人羡慕的。
该方式销控制定是我公司与贵公司结 合市场形势分析讨论后决定，但具体销控 明细只有案场经理有掌控权，由电脑加密 保管。
5、开盘阶段价格优惠策略 （一）针对开展活动时的价格促销
阶段
时间段
第一阶段（引导） 正式开盘前
优惠
第二阶段（强销） 开盘日及三日内 2000元（凭VIP卡）
第三阶段（冲刺） 开盘后三月内
金寨第一城市生活特区，该定位简
洁易懂，包容量大且不落俗套。读起来也 郎朗上口，容易记忆。
l 产品形象定位
金寨居住新革命/金寨第三次革命： 金寨第一城市生活特区
革命对于金寨人来说，是个再熟悉不过的字 眼。旧的革命推翻了三座大山，第一次解放的 是金寨的人民。改革是第二次革命，解放了金 寨人民的思想。而本项目的开发，则是金寨人 的第三次革命：引入真正城市生活模式，让金 寨从此与现代化大都市生活接轨。
基本信息传达
开发商形象积累 强化信心
接受
信息传达
综合信息传达
重要信息传达
同客户沟通
执行注意事项
l进入执行期后，所有活动具体化 l香山名都概念渗透全面化 l本案形象累积细节化 l同客户沟通经常化 l强化目标客户信心
一、形象策划篇
1、 项目分析
本项目位于金寨东入口处，汽车站对面，金寨 一中的旁边。项目用地中有部分山体，整个规 划拟建设成为金寨县城的唯一高档次社区。规 划中主要为多层住宅、别墅，辅以少部分商铺。 主力户型面积在120多平方米之内，主力总价 在15万左右。
三）价格制定策略
价格是本项目也是客户最为关心的关键问题， 价格的合理性直接关系到项目能否被市场接受， 直接影响到项目销售推广能否成功以及开发商 能否迅速回笼资金，根据本项目的特性，按照 以下方式（原则）定价：
1、销售底价
该价格是正式销售价格制定的主要参 考数据之一，底价的制定要根据当地对 于楼层、户型、朝向、位置、面积、总 量的需求状况来制定。
2、开盘价格
结合开盘销售的期望销量及市场合理反 应并结合项目特性，来合理制定公开价 格，原则上价位差距仍然拉开，做好最 初销控，通过阶段性销售信息反馈来及 时调整价格（或价格差距），根据反馈 信息也可以将销控变动甚至大幅度变动 直至放开。
3、上调价格
根据开盘销售进度及市场对于价格的反 馈，在合理空间内上调价格，依据剩余 房源的属性进行调整，主要目的就是促 销。
目标人群定位
金寨领秀——县中等收入者
领袖，对于金寨百姓来说更是个值得崇拜 的字眼。这里的“领秀”，一方面有领导、领袖 的意思；另一方面是指各领域的精英人士，引 领时代生活潮流。他们有能力在金寨率先实现 现代化城市生活。主要人群有公务员、生意人、 镇乡干部等 。
开发商形象定位
领导金寨居住新革命 创造精彩城市生活 打造金寨第一地产品牌
第四阶段（续销） 开盘后五月内
3、全过程：无论开始还是结束，无论发生什么，物管， 从一而终，伴随你一辈子
部分广告语
特区生活，无限精彩 让一部分人先住起来 率先实现现代都市生活 城上城，人上人 小康时代，精致生活 从容生活，轻松实现 公园深处有人家
二、销售策划篇
前言
房地产营销与其他产品的营销一样，都具 有营销的刚性，即营销效果的好坏很大程度上 是由产品的销售成绩去衡量。房地产在经过上 述一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶 段，这个阶段的成果也是检验上述工作的成功 与否。我司的全程营销方式的强大实力，在这 里也会得到体现，项目销售是一个严密的科学 的系统，与推广中的其他因素进行互动和配合， 以达到营销效果的最大化，具体化。本篇主要 阐述的是项目进入销售之前需要作的准备和计 划以及销售过程中对销售控制和管理。
五个一工程
1、一块领地：金寨第一地产品牌专属领地 2、一块丰碑：金寨住宅史上的建筑丰碑 3、一种生活：金寨首个都市生活 4、一种文化：金寨首个公园文化社区 5、一个品牌：茂源，金寨地产第一品牌
7、规划
三性规划
1、人性：人车合理分流，各个组团可分可合，符合人性 要求。
2、天性：建筑与自然融为一体，充分运用项目中有山体 这一特点，变劣势为优势，造就瀑布、观景厅等社区特 有景色；规划与自然和谐共生，巧妙利用地块象古钱币， 融入风水学，符合“天人合一”的思想。