财务管理

财务管理
[单项选择题]
1、（）是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

A.包干制和酬金制
B.物业管理费用包干制
C.物业服务费用包干制
D.物业管理费用酬金制
参考答案：C
[单项选择题]
2、下列不属于物业服务企业营业成本的是（）。

A.直接人工费
B.间接费用
C.直接材料费
D.无偿使用的办公房屋
参考答案：D
[单项选择题]
3、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备经营获得收益，其收益属于业主的部分应当纳入（）。

A.专项保养资金
B.专项服务资金
C.专项维修资金
D.专项改造资金
参考答案：C
[单项选择题]
4、在业主转让物业房屋所有权时，专项维修资金结余资金（）。

A.不退还业主个人
B.部分给予退还业主个人
C.不予退还，随房屋所有权同时过户
D.收归国有
参考答案：C
[单项选择题]
5、利用共用部位、共用设施设备进行经营获得的收益，应当主要用于（），也可以按照业主大会的决定使用。

A.弥补物业管理费用不足
B.给业主委员会委员发放津贴
C.发给社区老、弱、病、残生活补贴
D.补充专项维修资金
参考答案：D
[单项选择题]
6、以下不属于物业服务企业利润构成的是（）。

A.补贴收入
B.营业外收支净额
C.投资净收益
D.专项维修资金
参考答案：D
[单项选择题]
7、对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的（）可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。

A.固定性
B.不确定性
C.灵活性
D.可视性
参考答案：A
[单项选择题]
8、对物业服务费的测算编制应考虑的因素叙述不正确的是（）。

A.物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价
B.物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本
C.物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分均不应纳入到物业服务费的测算中
D.物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余
参考答案：C
[单项选择题]
9、物业服务企业可以于年终终了时，按照年末应收取账款余额的（）计提坏账
准备金，计入管理费用。

A.0.2%～0.3%
B.0.3%～0.5%
C.0.5%～1%
D.1%～2%
参考答案：B
[单项选择题]
10、有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是（）。

A.物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中
B.实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用
C.物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用
D.物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.2%～0.3%计提坏账准备金，计入管理费用
参考答案：D
[单项选择题]
11、按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房［1998]213号）的规定，在出售商品房时，购房者应当按购房款（）的比例向售房单位缴交维修资金。

A.1%～2%
B.2%～3%
C.3%～4%
D.4%～5%
参考答案：B
[单项选择题]
12、业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经（）。

A.业主大会审定后实施
B.业主委员会审定后实施
C.当地房地产行政主管部门审核后划拨
D.当地房地产行政主管部门和业主委员会审核后划拨
参考答案：A
[多项选择题]
13、下列针对专项维修资金，说法正确的是（）。

A.专项维修资金应该在银行专户存储，专款专用
B.代收的专项维修资金不计征营业税
C.专项维修资金可购买国债
D.供水、供电等管线和设施设备的维修养护费用不得从专项维修资金中列支
E.物业服务费用不足时，可用专项维修资金补足
参考答案：A,B,C,D
[多项选择题]
14、下列属于物业经营收入的是（）。

A.房屋出租收入
B.会所收入
C.废品回收收入
D.房屋中介代理收入
E.材料物质销售收入
参考答案：A,B
[多项选择题]
15、物业服务企业的下列收入中，属于主营业务收入的有（）。

A.商业用房经营收入
B.物业管理收入
C.物业经营收入
D.物业大修收入
E.房屋中介代销手续费收入
参考答案：B,C,D
[多项选择题]
16、]实行非独立核算的物业服务企业各项目管理单位负责（）。

A.会计核算
B.各项费用的收取
C.各项费用的支出
D.部分费用的收取
E.部分费用的支出
参考答案：B,E
[多项选择题]
17、物业服务企业营业收入包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。

对于其他业务收入来说，其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括（）。

A.中介代销手续费收入
B.材料物资销售收入
C.废品回收收入
D.物业管理收入
E.商业用房经营收入
参考答案：A,B,C,E
[多项选择题]
18、直接人工费包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的（）等。

A.邮电通信费
B.工资
C.劳动保护费
D.办公费
E.奖金及职工福利费
参考答案：B,E
[多项选择题]
19、下列属于物业服务企业的财务管理的有（）。

A.营业收入管理
B.营业支出管理
C.成本和费用管理
D.利润管理
E.专项维修资金的管理
参考答案：A,C,D,E
[多项选择题]
20、物业服务费的成本构成包括（）。

A.低值易耗品摊销
B.办公费用和差旅费用
C.物业管理区域秩序维护费用
D.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
E.物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用
参考答案：C,D,E
[填空题]
21请写出物业服务费成本（支出）构成。

并对其中的"物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用"的子项目进行详细说明（至少5项以上内容）。

参考答案：（1）物业服务费成本（支出）构成：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业服务企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含有：
①公共建筑及道路土建零修费用；
②给排水设备日常运行维护费用；
③电气系统设备维护保养费用；
④消防设备日常运行维护费用；
⑤电气系统设备运行能源费用等。

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[填空题]
22如果你是某物业管理公司的管理人员。

请说明物业管理包干制和酬金制的概念？
参考答案：包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。

[填空题]
23如果你是某物业管理公司的管理人员。

公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素？
参考答案：物业服务费的测算编制应考虑的因素如下：（1）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

（2）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

（3）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

（4）物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。

[填空题]
24如果你是某物业管理公司的物业管理人员，请说明物业服务费的内容构成。

参考答案：在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。

在业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。

[填空题]
25说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。

参考答案：在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。

在业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。

[多项选择题]
26、以下对专项维修资金的管理叙述中，正确的是（）。

A.专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用
B.为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置后，可以挪作他用
C.专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造
D.在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
E.住房专项维修资金的代收代管单位应当定期向业主公布收支结存情况，接受业主咨询，并依法接受审计部门的审计监督
参考答案：A,C,D,E
[多项选择题]
27、物业服务费的测算编制应考虑的因素有（）。

A.物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中
B.物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价
C.物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金
D.物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本
E.物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展
参考答案：A,B,D,E
[多项选择题]
28、从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为（）。

A.整体核算
B.独立核算
C.分项核算
D.非独立核算
E.单项核算
参考答案：B,D
[多项选择题]
29、物业服务费支出的构成包括（）。

A.物业管理区域清洁卫生费用
B.物业服务企业固定资产折旧及修理费
C.物业管理区域绿化养护费用
D.管理服务人员的工资、资金和按规定提取的福利费
E.物业管理区域秩序维护费用
参考答案：A,C,E
[多项选择题]
30、物业服务企业的主营业收入包括（）。

A.物业经营收入
B.材料物资销售收入
C.物业管理收入
D.物业大修收入
E.无形资产转让收入
参考答案：A,C,D
[多项选择题]
31、物业服务企业的营业成本中对于间接费用来说，间接费用包括（）。

A.燃料和动力费
B.水电费
C.办公费
D.低值易耗品费
E.保安费
参考答案：B,C,E
[多项选择题]
32、物业服务企业的营业成本包括（）。

A.直接人工费
B.间接费用
C.直接材料费
D.补贴收入
E.专项维修资金
参考答案：A,B,C
[多项选择题]
33、在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人（）。

A.自主经营
B.自负盈亏
C.风险自担
D.结余归己
E.盈余归己，亏损由业主承担
参考答案：A,B,C,D
[多项选择题]
34、实行包干制的物业服务企业的经济效益与其（）紧密相关。

A.管理服务
B.成本控制
C.经营运作能力
D.职工数量
E.值班时间
参考答案：A,B,C
[多项选择题]
35、物业管理项目单位要定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目（）。

A.总体财务状况
B.财务变动状况
C.经营成果信息
D.服务费用收支情况
E.员工消费情况
参考答案：A,B,C,D
[多项选择题]
36、以下关于物业管理项目财务管理的说法中。

正确的有（）。

A.物业管理项目财务管理，受物业服务企业的行政管理和业务指导
B.其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受企业严格管制
C.物业服务企业可以随意调集、挪用和将服务费据为己有
D.酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构（如业主委员会等）监督物业管理项目机构财务管理的权力，但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作
E.物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性参考答案：A,B,D,E
[多项选择题]
37、物业服务企业的下列收入中，属于其他业务收入的有（）。

A.商业用房经营收入
B.无形资产转让收入
C.材料物资销售收入
D.物业大修收入
E.房屋中介代销手续费收入
参考答案：A,B,C,E
[多项选择题]
38、企业发生坏账损失时，如何进行处理（）。

A.企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金
B.收回已核销的坏账，增加坏账准备金
C.不计提取坏账准备金的物业服务企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用
D.收回已核销的坏账，增加管理费用
E.收回已核销的坏账，减少坏账准备金企业及执（从）业人员信用档案系统的建立和监督管理
参考答案：A,B,C
[多项选择题]
39、主营业务收入包括（）。

A.物业经营收入
B.物业大修收入
C.废品回收收入
D.美容美发屋收入
E.物业管理收入
参考答案：A,B,E
[多项选择题]
40、不得列入物业服务费用成本费用的开支有（）。

A.为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产发生的支出
B.对外投资支出
C.被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业捐赠、赞助支出
D.物业管理的水、电费和设备设施的维修费
E.国家规定不得列入成本费用的其他支出
参考答案：A,B,C,E
[多项选择题]
41、确定物业服务成本构成的注意事项有（）。

A.详细
B.全面
C.测算依据准确
D.平时注意收集数据
E.多用估值
参考答案：A,B,C
[多项选择题]
42、物业管理收入主要包括（）。

A.物业管理费收入
B.停车场收入
C.超市的经营收入
D.有偿特约服务收入
E.物业租赁及经营收入
参考答案：A,B,D,E
[单项选择题]
43、在物业管理企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续；账户转移手续应当自双方签字盖章之日起（）日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

A.3
B.7
C.10
D.15
参考答案：C
[单项选择题]
44、根据物业维护保养的需要，在大修、中修和更新改造费用不足时，由（）决定向业主续筹资金。

A.业主大会
B.业主委员会
C.建设单位
D.物业产权人
参考答案：A
[单项选择题]
45、专项维修资金由（）交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

A.业主
B.物业使用人
C.建设单位
D.业主或物业使用人
参考答案：D
[单项选择题]
46、对物业服务费用包干制的叙述中，不正确的是（）。

A.在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、支付盈亏、风险自担、节余归己
B.以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业费是不固定的，会因市场波动、物业管理项目运作情况而发生变化
C.以包干制方式约定的物业服务费用，对物业服务企业而言，物业项目管理服务的利润不是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益，又促进企业发展
D.物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
参考答案：B
[单项选择题]
47、通过房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入，称为（）收入。

A.商业用房经营
B.物业管理
C.物业经营
D.无形资产转让
参考答案：C
[单项选择题]
48、物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

以下属于直接材料费的是（）。

A.办公费
B.工资
C.燃料和动力费
D.低值易耗品摊销费
参考答案：C
[单项选择题]
49、以下关于专项维修资金管理的表述，不正确的是（）。

A.专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用
B.保证专项维修资金安全的前提下，当维修资金闲置时，可以挪作他用
C.在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨
D.专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造
参考答案：B
[单项选择题]
50、对确定服务费成本构成的注意事项叙述不正确的是（）。

A.要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实
B.全面，不要漏项
C.测量依据准确，不用或少用估值
D.测量尽量多用估值，以防过于准确难于修改
参考答案：D
[单项选择题]
51、对物业服务费用酬金制和包干制的财务特征中的成本费用叙述不正确的是（）。

A.物业服务企业固定成本比例较高
B.人工成本占总成本的比例较低
C.物业服务企业成本费用的可预测性较强
D.人工成本占总成本的比例较高
参考答案：B
[单项选择题]
52、酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公共物业服务资金年度预决算，并（）不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

A.每周
B.每月
C.每季
D.每年
参考答案：D
[单项选择题]
53、物业服务费用酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由（）享有或者承担。

A.物业服务企业
B.业主
C.物业建设单位
D.物业施工单位
参考答案：B
[单项选择题]
54、物业服务企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本
和费用支出。

其中物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计入（）。

A.营业成本
B.其他业务支出
C.递延资产
D.固定资产
参考答案：B
[单项选择题]
55、物业服务企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，称为（）。

A.商业用房经营收入
B.物业管理收入
C.物业经营收入
D.无形资产转让收入
参考答案：C
[单项选择题]
56、采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入为（）。

A.该企业的物业服务费
B.该企业的全部物业管理酬金
C.该项目的物业服务费
D.仅限于该项目的物业管理酬金
参考答案：D
[单项选择题]
57、在物业服务企业发生更迭时，物业服务企业代管的专项维修资金账目经（）审核无误后，应当办理账户转移手续。

账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

A.政府主管部门
B.业主大会
C.审计部门
D.建设单位
参考答案：B
[单项选择题]
58、商品房销售，（）应按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交专项维修资金。

A.建设单位
B.购房者
C.物业使用人
D.售房人
参考答案：B
[单项选择题]
59、专项维修资金由业主交纳，属于物业服务企业的代管资金。

专项维修资金的所有权归属于（）。

A.建设单位
B.物业使用人
C.全体业主
D.当地政府
参考答案：C
[单项选择题]
60、物业服务成本或者物业服务支出构成一般由物业管理区域秩序维护费用、物业服务企业固定资产折旧和（）组成。

A.物业服务企业餐饮费用
B.物业服务企业后勤管理费用
C.物业服务企业交通费用
D.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
参考答案：D。