中国房地产企业融资效率评估体系--基于DEA-BCC模型的计量分析
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168.19 50 872.22 55 864.2 23 906.3
注院资料来源于中华数据库遥
咱收稿日期暂2018-12-21 咱基金项目暂安徽财经大学大学生科研创新基金项目野资产配置结构对我国家庭债务的影响探究冶(XSKY1959)曰国家大学生创新训练项
目野独角兽企业上市融资的机遇与挑战要要要基于对独角兽企业 IPO 条件放缓政策的分析冶(201810378457) 咱作者简介暂王唤明渊1980-冤袁男袁安徽安庆人袁安徽财经大学工商管理学院讲师曰研究方向院企业成长战略遥
关键词院DEA 模型曰BCC 模型曰融资效率曰技术效率
中图分类号院F293.3
文献标识码院A
文章编号院1007-5348渊2019冤04-0056-05
房地产行业作为中国经济发展的主要力量袁一 为稳定的增势袁仅有 2014 年袁出现小幅度的减少遥从
直是国内外经济市场的关注对象遥作为一个资金密集 2014 年以后袁房地产企业利用外资的金额减少了近
56
房地产企业普遍使用的资金杠杆袁如银行贷款尧 公司贷尧企业贷袁以及资产证券化这个新杠杆都受 到国家的政策限制遥从 2017 年开始袁企业逐渐将目 光转向海外融资袁对海外融资的依赖也大大增加遥除 此以外袁房地产企业融资成本呈上升趋势遥据叶21 世 纪经济先驱报曳报道袁2016 年袁国内新发可转换债券 平均成本在 4豫~5豫的水平袁部分企业可低至 4豫以 下遥到 2017 年袁成本普遍提升至 5豫以上袁部分超过 6豫遥依靠海外融资的企业袁资金成本也因美国加息 而上升袁一般不低于国内融资遥因此袁稳定房地产企 业的资本链袁突破房地产企业融资瓶颈已成为中国 房地产企业发展的当务之急遥
数据袁见表 1遥并据此分析这 5 年内我国房地产行业 的整体融资水平袁见图 1遥从表 1 可以看出袁2013 年
至2017 年我国房地产企业实际到账资金数额呈现较
图 1 我国房地产企业当前的融资情况
表 1 2013 年-2017 年我国房地产企业主要资金来源
年度实际到位资金(亿元) 年度国内贷款(亿元) 利用外资(亿元) 自筹资金(亿元)
型行业袁其业务发展模式主要依赖于资金遥房地产开发 企业可以通过资本来杠杆化整个项目的开发过程遥然
75%遥取而代之的是企业个人按揭贷款和年度国内贷款 的比重不断增加遥从贷款规模上看袁银行贷款始终是绝
而袁一旦资金困难袁房地产企业赖以生存的资金链就 大多数企业的主要资金来源袁这也暴露了我国房地产行
会出现问题袁这将导致房地产企业自身的巨大危机咱1暂遥 此前袁由于良好的房地产市场和宽松的资本市场融资
2019 年 4 月 第 40 卷 第 4 期
韶关学院学报 Leabharlann 社会科学 Journal of Shaoguan University窑Social Science
Apr.2019 Vol.40 No.4
中国房地产企业融资效率评估体系
要要要基于 DEA-BCC 模型的计量分析
王唤明 1袁胡 卉 2
渊1.安徽财经大学 工商管理学院曰2. 安徽财经大学 金融学院袁 安徽 蚌埠 233030冤
本文以对当前中国房地产业融资难的现状为研 究背景袁运用数据包络分析模型渊DEA 模型冤对房地 产企业融资效率进行测度遥并针对测度结果袁结合中 国特色经济袁提出我国房地产企业融资的优化方案遥
一尧模型的建立
渊一冤DEA-BCC 模型的建立 DEA 模型又称为数据包络分析模型袁是一种基 于野多投入尧多产出冶的效率评价方法遥本文用此模 型来测度房地产企业融入资金的利用效率咱3暂遥传统 的 DEA 模型分为 BCC 模型和 CCR 模型遥由于CCR 模型要求模型中的每一个决策单位渊DMU冤都具有规 模不变的特征袁所以本文采用 BCC 模型袁默认规模报 酬可变袁通过计算技术效率渊TE冤和纯技术效率渊PTE冤袁 利用 TE=PTE*SE 的关系袁 推导出房地产企业融资 规模效率咱4暂遥 数据包络分析结果的经济意义是: 在现有技术 水平下袁技术效率用于测评企业的投入是否达到最 优产出状态遥纯技术效率用于测评在投入条件不变 情况下袁企业的投入方向是否合理袁产出结构是否 能够得到优化遥 如果 TE= 1袁则表明企业的投入和产出达到帕 累托最优遥如果 TE<1袁则表明企业的投入没有达到 最优产出状态袁存在无效投入或不足额产出遥此时应 继续分析 PTE 和 SE袁为企业管理的改进提供方向遥 假设我们为每一个决策单元选取 m 种投入要 素 Xij 渊j =1,2,3噎n冤和 s 中产出要素 Y ir 渊r=1,2,3噎 m冤,渊Xij叟0,Y ir叟0冤袁理论上袁决策单位效率可以用其
摘要院以中国房地产企业融资情况为研究背景袁选取 135 家上市房地产企业 2017 年年报的财务指标为研究样本袁通过
DEA-BCC 模型袁引入四个投入变量和三个产出变量袁从技术效率尧纯技术效率尧规模效率三个角度袁构建中国房地产企业融
资效率评估体系遥 并根据计量结果袁结合中国现有经济政策袁为房地产企业提高融资效率提出可行建议遥
房地产开发企业其他资金来源(亿元) 房地产开发企业个人按揭贷款(亿元)
2013 年 122 122.47 19 672.66
1 001.29 47 424.95 94 948.14 14 033.26
2014 年 121 991.48 21 242.61
1 238.17 50 419.80 85 714.17 13 665.45
业对于银行的强依赖性袁融资结构较为单一的不足咱2暂遥
环境袁房地产企业能够以低成本获得大量融资袁这也
是大多数中小房地产企业发展的关键遥现阶段袁随着资
金的全面紧缩袁房地产企业面临的问题也逐渐凸显遥
由于中华数据库中 2018 年数据暂未公开袁本文选 取 2013 年-2017 年我国房地产企业的主要资金来源
2015 年 125 203.06 20 214.38
582.61 49 037.56 94 647.55 16 661.65
2016 年 144 214.05 21 512.40
272.97 49 132.85 122 453.8 24 402.94
2017 年 156 052.62 25 241.76
注院资料来源于中华数据库遥
咱收稿日期暂2018-12-21 咱基金项目暂安徽财经大学大学生科研创新基金项目野资产配置结构对我国家庭债务的影响探究冶(XSKY1959)曰国家大学生创新训练项
目野独角兽企业上市融资的机遇与挑战要要要基于对独角兽企业 IPO 条件放缓政策的分析冶(201810378457) 咱作者简介暂王唤明渊1980-冤袁男袁安徽安庆人袁安徽财经大学工商管理学院讲师曰研究方向院企业成长战略遥
关键词院DEA 模型曰BCC 模型曰融资效率曰技术效率
中图分类号院F293.3
文献标识码院A
文章编号院1007-5348渊2019冤04-0056-05
房地产行业作为中国经济发展的主要力量袁一 为稳定的增势袁仅有 2014 年袁出现小幅度的减少遥从
直是国内外经济市场的关注对象遥作为一个资金密集 2014 年以后袁房地产企业利用外资的金额减少了近
56
房地产企业普遍使用的资金杠杆袁如银行贷款尧 公司贷尧企业贷袁以及资产证券化这个新杠杆都受 到国家的政策限制遥从 2017 年开始袁企业逐渐将目 光转向海外融资袁对海外融资的依赖也大大增加遥除 此以外袁房地产企业融资成本呈上升趋势遥据叶21 世 纪经济先驱报曳报道袁2016 年袁国内新发可转换债券 平均成本在 4豫~5豫的水平袁部分企业可低至 4豫以 下遥到 2017 年袁成本普遍提升至 5豫以上袁部分超过 6豫遥依靠海外融资的企业袁资金成本也因美国加息 而上升袁一般不低于国内融资遥因此袁稳定房地产企 业的资本链袁突破房地产企业融资瓶颈已成为中国 房地产企业发展的当务之急遥
数据袁见表 1遥并据此分析这 5 年内我国房地产行业 的整体融资水平袁见图 1遥从表 1 可以看出袁2013 年
至2017 年我国房地产企业实际到账资金数额呈现较
图 1 我国房地产企业当前的融资情况
表 1 2013 年-2017 年我国房地产企业主要资金来源
年度实际到位资金(亿元) 年度国内贷款(亿元) 利用外资(亿元) 自筹资金(亿元)
型行业袁其业务发展模式主要依赖于资金遥房地产开发 企业可以通过资本来杠杆化整个项目的开发过程遥然
75%遥取而代之的是企业个人按揭贷款和年度国内贷款 的比重不断增加遥从贷款规模上看袁银行贷款始终是绝
而袁一旦资金困难袁房地产企业赖以生存的资金链就 大多数企业的主要资金来源袁这也暴露了我国房地产行
会出现问题袁这将导致房地产企业自身的巨大危机咱1暂遥 此前袁由于良好的房地产市场和宽松的资本市场融资
2019 年 4 月 第 40 卷 第 4 期
韶关学院学报 Leabharlann 社会科学 Journal of Shaoguan University窑Social Science
Apr.2019 Vol.40 No.4
中国房地产企业融资效率评估体系
要要要基于 DEA-BCC 模型的计量分析
王唤明 1袁胡 卉 2
渊1.安徽财经大学 工商管理学院曰2. 安徽财经大学 金融学院袁 安徽 蚌埠 233030冤
本文以对当前中国房地产业融资难的现状为研 究背景袁运用数据包络分析模型渊DEA 模型冤对房地 产企业融资效率进行测度遥并针对测度结果袁结合中 国特色经济袁提出我国房地产企业融资的优化方案遥
一尧模型的建立
渊一冤DEA-BCC 模型的建立 DEA 模型又称为数据包络分析模型袁是一种基 于野多投入尧多产出冶的效率评价方法遥本文用此模 型来测度房地产企业融入资金的利用效率咱3暂遥传统 的 DEA 模型分为 BCC 模型和 CCR 模型遥由于CCR 模型要求模型中的每一个决策单位渊DMU冤都具有规 模不变的特征袁所以本文采用 BCC 模型袁默认规模报 酬可变袁通过计算技术效率渊TE冤和纯技术效率渊PTE冤袁 利用 TE=PTE*SE 的关系袁 推导出房地产企业融资 规模效率咱4暂遥 数据包络分析结果的经济意义是: 在现有技术 水平下袁技术效率用于测评企业的投入是否达到最 优产出状态遥纯技术效率用于测评在投入条件不变 情况下袁企业的投入方向是否合理袁产出结构是否 能够得到优化遥 如果 TE= 1袁则表明企业的投入和产出达到帕 累托最优遥如果 TE<1袁则表明企业的投入没有达到 最优产出状态袁存在无效投入或不足额产出遥此时应 继续分析 PTE 和 SE袁为企业管理的改进提供方向遥 假设我们为每一个决策单元选取 m 种投入要 素 Xij 渊j =1,2,3噎n冤和 s 中产出要素 Y ir 渊r=1,2,3噎 m冤,渊Xij叟0,Y ir叟0冤袁理论上袁决策单位效率可以用其
摘要院以中国房地产企业融资情况为研究背景袁选取 135 家上市房地产企业 2017 年年报的财务指标为研究样本袁通过
DEA-BCC 模型袁引入四个投入变量和三个产出变量袁从技术效率尧纯技术效率尧规模效率三个角度袁构建中国房地产企业融
资效率评估体系遥 并根据计量结果袁结合中国现有经济政策袁为房地产企业提高融资效率提出可行建议遥
房地产开发企业其他资金来源(亿元) 房地产开发企业个人按揭贷款(亿元)
2013 年 122 122.47 19 672.66
1 001.29 47 424.95 94 948.14 14 033.26
2014 年 121 991.48 21 242.61
1 238.17 50 419.80 85 714.17 13 665.45
业对于银行的强依赖性袁融资结构较为单一的不足咱2暂遥
环境袁房地产企业能够以低成本获得大量融资袁这也
是大多数中小房地产企业发展的关键遥现阶段袁随着资
金的全面紧缩袁房地产企业面临的问题也逐渐凸显遥
由于中华数据库中 2018 年数据暂未公开袁本文选 取 2013 年-2017 年我国房地产企业的主要资金来源
2015 年 125 203.06 20 214.38
582.61 49 037.56 94 647.55 16 661.65
2016 年 144 214.05 21 512.40
272.97 49 132.85 122 453.8 24 402.94
2017 年 156 052.62 25 241.76