第4章 选择适当的解决办法

第4章选择适当的解决办法
读者在阅览第3章后，对楼宇维修保养及管理日常遇到的问题，已有一定的认识。

而本章会就这些问题，提供一些选择适当解决办法的原则和指引，以供读者参考。

本章第4.1节至4.4节会讨论维修保养，而4.5节则会集中述明与管理有关的资料，例如业主立案法团的成立程序及运作模式。

4.1处理楼宇损毁及滋扰
本章提供了常见楼宇损毁及滋扰的背景须知，和相应的维修及解决方法，给读者参考。

所述的大部份都是较技术性的维修工程，一般情况下，都需要专业人士的意见及评估。

读者不应将本指南视为「工人手册」或「自助维修指南」。

就工程的技术、合约及法律事宜，读者应该聘用合资格的建筑专业人士，作为顾问或工程顾问/工程经理来提供意见、服务和监督工程。

本章所提供的资料是协助业主、业主立案法团或业主委员会与建筑专业人士或承建商的沟通。

编写本章的目的，并非要将现行处理楼宇损毁和滋扰的方法巨细无遗地一一列出，读者如要在某一方面得到更深入的知识，应自行参考其它资料或书籍。

在开展任何维修工程之前，安全措施必须安装妥当，以保障公众及工人的安全。

户外工程，如维修外墙饰面或瓷砖时，一般需要设置双重棚架、保护网及防坠斜棚。

就算财政紧绌，亦不能忽略安全措施。

4.1.1 楼宇损毁
第三章的3.2节简述了常见的楼宇损毁情况，以下是一些处理这些损毁的常用方法，惟不能一一尽录，因为现今建筑用料及科技日新月异，业主如要选取最合适的维修方法、知道所需成本，及了解所选用的物料是否耐用或与楼宇原用的物料能否配合等事宜，应征询建筑专业人士。

如要进行下列(a)及(b)节所载的工程，更应聘用合资格的建筑业专业人士作出监督。

(a) 结构
(i) 混凝土破损/剥落
局部修补
对于轻微的破损如混凝土表面剥落，局部修补是最常用的方法。

方法如
下：应首先凿下破损或松脱的混凝土，直到坚固底层露出，然后再用合适
的沙浆填补，保护钢筋免受氧化锈蚀。

以人手填补方法常用的物料有以下
两种：
水泥质的沙浆，如水泥沙浆或加添聚酯的水泥质沙浆
合成树脂配制的化学浆，如环氧合成树脂化学浆及聚酯树脂化学浆
在彻底凿除破损的混凝土后，应先除去钢筋上的锈污，如在侵蚀性特别强的环境，需在钢筋面涂上水泥性漆或其他特定底漆，然后才填补沙浆。

底漆必须选用可与沙浆兼容的规格，不可胡乱使用，否则会影响混凝土及钢筋之间的黏合成效，令整个修补工作白费。

另外，在修补前亦须确定露出的混凝土及钢筋表面并无尘埃，这样钢筋才能与新填补的沙浆有效地接合。

更换钢筋
若发现除锈后钢筋的直径明显减少，在填补沙浆前便需添补或更换钢筋。

除了要确定原有钢筋的种类、选取合适的钢筋作添补/置换之外，还要预
程师，在有需要时进行结构计算。

局部/全部清拆及更换
若发现有问题的混凝土已深入结构内部，便需要局部、或全部清拆及重新建造受影响的结构部份。

在这种情况下，读者应聘请建筑专业人士例如结构工程师处理，包括设计、选料、厘定施工细节及监督工程等。

施工时还应确保有足够的临时支撑，以免在建造中的结构物倒塌。

(ii) 结构性裂缝
正如第3章提及，如发现结构性裂缝，必须马上进行详细的勘察，找出裂缝成因并作根治，然后才修补裂缝。

若只修补裂缝而忽略构成裂缝的原因，会引致问题不断恶化及有倒塌的危险。

如要找出裂缝形成的原因，应聘请结构工程师，他们会针对问题而提供补救的方法。

有关的补救工程，应交由根据《建筑物条例》注册的承建商执行。

确定和根治造成裂缝形的原因后，一般修补裂缝的方法如下：用高压将不收缩水泥浆或环氧树脂灌入；或凿开裂缝，然后加注或重浇混凝土。

(b) 外墙
(i) 外墙砖或饰面
不稳固的外墙砖或饰面层，可能在毫无先兆的情况下松脱堕下，可对行人构成严重的伤害。

所有松脱的部份应第一时间拆除和更换，以消除危险及保护外墙。

修补时要特别确保不同物料之间有稳固的接合，包括旧墙身和新英泥沙桨之间，以及新饰面如瓷砖或纸皮石与英泥沙浆之间的接合面，都是防止相同问题再发生的关键。

工程人员应确保外露的旧墙身得到妥善处理，能与新铺上的沙浆牢固地接合，有需要应在英泥沙浆加上粘合剂，或采用饰面砖的特别黏合料。

(ii) 裂缝
修补裂缝的方法有多种，可透过灌注特制化学剂，或如本章4.1.1(b)(i)节所述，先凿开裂缝，确定旧部位和新批料之间有牢固及直接的黏合，然后用英泥沙浆修补。

(iii) 松脱的混凝土
外墙砖或饰面剥落后，可能露出内里松脱、呈蜂巢状或剥落的混凝土。

工程人员应将这些松脱或有其他缺陷的部份全部清除，直至露出坚固的底层为止。

若损毁范围太广泛，需要更换或增添钢筋，或局部清拆或重建某些部份，读者应参考4.1.1(a)(i)节部份的内容。

(iv) 饰面盖板
各类外墙的饰面盖板如以铝料或石材所制的，都是利用金属挂
定在外墙上，统称为干式安装方法。

这些支撑组件的设计一般已考虑到室外使用的情况，但环境污染如酸雨或其他的化学侵蚀，均可缩短其有效使用期。

业主应安排定期检查整个支撑结构，特别要留意检验伸缩缝、冷缩热涨缝及密封胶是否有破损的现象，以确保全面稳固。

如发现饰面盖板出现裂缝或突起，应立刻移走问题部份，以免意外发生。

更换饰板前，应先找出问题的原因并作出修正，否则同样问题可能再会出现。

若发现整个饰板系统并不适合楼宇的状况，便应将其彻底更换。

虽然这是一个重大的决定，但为了有效解决和遏止重覆出现的毛病，这是必须的。

而实际上这种全面更换的例子在香港亦非罕见。

修葺外墙石质饰面盖板的时候，绝对不可以传统湿沙浆的安装方法取代原
(c) 窗户
(i) 维修
玻璃
如发现玻璃破烂或碎裂，应选用相同种类和厚度的玻璃更换。

钢窗
钢窗框容易生锈，应定期髹上底漆及面漆。

固定玻璃于窗框的油灰应妥善保养，以免干涸碎裂而失效，而窗铰亦应定期喷上润滑剂，如有需要，应更换窗铰，避免窗框脱落。

铝窗
铝窗用的窗铰如松脱失效可引致窗扇脱落，往往做成意外。

业主应定期检
查，确保窗铰没有松脱的部件、变形或积有尘垢；亦应定期为窗铰加添适
量润滑剂，以减少摩擦力，避免窗铰承受过重压力。

若发现用以固定玻璃
的铝边脱落，应立刻更换，以防玻璃片突然松脱堕下。

更换组件如螺丝及柳钉时，应尽量避免金属错配所做成的侵蚀，例如铝和
不锈钢一起使用时，便会造成铝柳钉快速被侵蚀耗掉。

窗锁
若发现窗扇的锁闩把手不能正常关闭时，应立刻更换，否则在台风吹袭时
便会带来破坏。

(ii) 更换主要的构件
台风过后，窗门或窗框可能会变形，摇摇欲坠，必须立即更换。

当窗框出现下述情况，必须整个更换：
-变形、不稳固、严重老化；以及
-框架的物料或框架与主结构之间的防水物料出现问题，经常漏水，无法修复。

在安装新窗框时，应注意以下事项：
- 必须使用固定耳铁将窗框稳固地嵌在墙上的窗洞；
- 窗框和窗洞之间应有合适的防水灌浆，而窗框周围亦应有另一层防水物料作外层；
- 如安装铝窗，应使用合适的物料密封窗框和窗格之间的接合位置。

有些设计在窗框底部与窗台的接合位置会有一条内置作防水用金
属或铝条，防止雨水渗入。

窗框和可以开启的窗扇之间的接合围边
亦应有一条完整的防水胶边；以及
- 若要装设玻璃栏河以防止物件或人坠下，栏河的设计须由认可人士或注册结构工程师负责及在其监督下，由注册一般建筑承建商进行
安装工程。

4.1.2 屋宇装备
(a) 电力装置
(i)注册电业承办商/工程人员
电力供应系统的保养及维修，应交由注册的电业承办商/工程人员负责。

有关名单可从机电工程署客户服务部或到各区民政事务处索取，又或浏览机电工程署的网页。

(ii)加置或改动
在加置或改动电力装置时，应符合《电力条例》所订明的安全规格。

进行加置或改装前，应注意下列事项：
-视乎工程的大小，应聘请合资格的屋宇装备工程师或注册电业承办商进行可行性研究；
-应考虑日后的用电需求；以及
-获得电力公司及业主立案法团的同意。

在完成电力工程〔包括加置、改装及维修〕后，合资格的屋宇装备工程师及注册电业承办商必须检查及测试电力装置，并签发「完工证明书」〔表格WR1〕，证明装置符合《电力条例》所订明的安全规格。

(iii)定期检查
业主应确保电力负荷不超过电力公司批准的最高负荷量。

若有疑问，应征询屋宇装备工程师或注册电业承办商的意见。

如住宅单位、商铺、办公室或大厦公用地方电力装置的允许负载量超过100安培，则业主最少每5年便要安排一次合资格人士进行检查及测试，并领取有关的证书〔表格WR2〕，以确保电力装置安全。

(iv)其他指引
-电力装置应接驳有效的水线。

-新安装的入墙电线，必须有导管保护。

-配电箱应有识别标贴，显示每组电路的用途。

-应装设足够数量的插座，供耗电量大的电器使用。

-每个插座应有漏电断路装置〔俗称水气掣〕。

-插座不应安装于水龙头，气体开关掣或煮食炉具附近，以免出现短路或火警的危险。

-除电须刨插座外，浴室内不应安装其他插座。

-若浴室内装设电热水炉，开关掣应安装在浴室外。

-户外的插座及开关掣应有防水的性能。

-应使用配备三脚安全插头的电器。

如有疑问，应谘询电力公司、合资格的屋宇装备工程师或注册电业
承办商的意见。

(b) 消防装置
楼宇的基本消防装置包括消防喉、灭火筒、火灾警报系统或自动洒水系
统。

这些装置及设备可以防止火势蔓延、发出警报、或扑灭火势。

为确保这些装置在任何时候均操作正常，业主立案法团应委聘注册消防装置承办商，每年最少检查、保养及验证有关装置一次。

如发现消防装置出现故障或损毁，应立即安排修理。

(c) 电梯及扶手电梯装置
如电梯的性能良好，安全可靠，不单为住客增添方便，亦可保障住客的生命安全。

业主应委聘注册电梯〔及扶手电梯〕承建商进行以下工作：
- 每月最少检查、清洁及调较电梯或扶手电梯一次及加添润滑油；
- 每年测试及检查安全设备一次；以及
- 每5年测试电梯满载、超载警报装置及紧急制动器一次。

除确保电梯或扶手电梯符合所规定的安全标准外，楼宇业主亦应注意下列事项：
-每年续领使用及操作电梯或扶手电梯的许可证；
-保存及更新维修工程记录，供机电工程署人员检查；
-检查以确保扶手电梯沿途没有危险的罅隙；以及
-保持机房及机槽底坑内整洁。

(d) 供水系统
(i) 组件
供水系统通常包括输水管和闸掣、上水泵、位于不同位置的水缸、上下水喉、水表及各种不同的闸掣和配件。

(ii) 食水管
很多旧式楼宇仍用锌铁喉管供应食水。

锌铁喉管容易生锈，所以水务监督已禁止使用。

如仍采用这类喉管，在进行维修保养工程时应包括更换食水喉。

使用适当的物料，例如铜管或内套塑胶的锌铁喉管，以取代锌铁喉管。

(iii) 咸水冲厕装置
香港大部份地方都用咸〔海〕水冲厕，因此，水务监督规定所有冲厕系统，包括现时仍用淡水冲厕的系统，都必须使用能抵受咸水侵蚀的组件，而非塑化聚氯乙烯(uPVC)塑胶喉管是常用的适当物料。

(iv)持牌水喉匠
读者应留意，所有有关水务的工程最好交由持牌水喉匠负责。

4.1.3 漏水及排水系统造成的滋扰
(a) 天台
(i)解决天台漏水问题
解决屋顶渗水问题的最稳当做法，就是更换全部老化或破损的防水层。

如
只作局部修补，则效用通常不会持久或甚至未必能解决问题，原因将在下
文第(vii)点详细讨论。

(ii) 防水物料的种类
香港一般常用的防水物料可按其施工方法分为两种：涂料〔流质〕式及铺
毡〔膜状〕式。

某些防水物料可抵受风雨侵蚀及阳光暴晒，另一些则需要
水泥批荡或瓷砖饰面保护；有些物料则较具弹性，适用于有较大伸缩移动
的天台结构上。

这些防水物料的使用期由5年至20多年不等。

(iii) 工程质量
质量是防水工程效能的重要因素。

下列是须注意的事项：
-屋顶表面需要有足够的斜度(流向去水位)，以防止积水；
-防水物料厚度要适宜，太薄会容易损坏，太厚则缺乏伸缩性，容易被拉破；
-防水物料之间的接驳位要有足够的互相重叠及必须完全溶合；
-防水物料在碰到护墙及其他墙壁、突出喉管及尖角都是容易出现问题的地方，施工时要特别留意；
-防水物料在碰到排水孔时，应向下弯盖收口；以及
-避免防水料层上面装置重型或会震动的器材。

防水工程是否有效，很大程度上视乎物料的完整性有没有被泵/空调系统
的冷凝器、僭建物、支撑管等物件破坏。

(iv) 测试
在铺设防水物料后，可进行浸水及红外线测试，以明证其防漏功能。

(v) 保用期
工程完成后，承建商应提供书面保证，承诺在双方协议的期限内为物料及
工程质量提供保用证明。

证明应清楚列明承建商对不同的漏水情况所须负
上的责任，以及如在保用期内漏水，亦须负责修补因而对饰面/装置造成
的损毁。

(vi) 选择承建商
业主在选择防水工程的承建商时需特别小心，及应考虑该承建商在行内的声誉及经验。

(vii) 局部维修
如欲采用局部铺设防水物料的方法，则必须能准确地找到漏水的源头〔如小孔〕；而维修物料亦必须与正在使用的物料兼容。

最重要的是，新旧防水物料之间必须重叠和黏合妥当。

另外，补修后的楼面亦应有足够的倾斜度，以尽量防止积水。

一般来说，局部修补一般都比全部更换防水层的做法效果较差。

(viii) 其他维修方法
目前，市面上也有其他不同的补修方法，例如在混凝土表面加上化学添加剂、注射化学灌浆以填补裂缝及孔隙等。

这些方法只属暂时修补措施，通常是在楼上住客或天台业主不合作的情况下使用，因工程可以直接从受影响住户的单位内进行。

但由于没有根治漏水的源头，这些方法的成效通常不能持久，因水仍会循其他弱点渗下。

(b) 埋置的水管
(i)维修
为了找出漏水源头，有时可能要挖掘至使管道露出，以便进行目视检验。

除此之外，亦可以用先进仪器探测及确定漏水源头。

出现漏水的水管应整节更换。

理论上维修工程不应产生更多可导致漏水的弱点。

已修补的水管应先进行压力测试，确保所有接驳位完全防水，方可回泥。

(ii)供水管
供水管因经常受到高压和震动的影响，日子久了，出现问题的机会会较大。

热水管特别由于要承受较大及频密的温差，更比较容易出问题。

业主决定进行大维修时，应考虑将这些水管重新铺设于地面上；或将水管安装在设有活门的沟槽或管道内，方便检查及修理。

读者可参考由土木工程署及工务局提供关于勘测及维修地下带水管道的指引，见附录7。

(iii)管套
穿过墙壁和楼板的水管应用管套妥善保护。

若管套和水管之间的整段隙缝没有完全用合适的防水物料妥善封好，则很容易成为漏水的弱点。

封边物料应有弹性，或按需要同时具防火功能。

(c) 外墙
(i) 常见漏水的源头
除了管套外，外墙漏水的原因，常见的有以下几类：
-深入饰面和墙身的裂缝。

-墙身混凝土破损。

-外墙饰面损毁或脱落，令墙身失去保护，不能抵御雨水直接落在墙身上而加速渗透。

(ii) 常见的维修方法
-在外墙的裂缝注射化学灌浆，或先凿开裂缝，然后用防水沙浆填补。

-首先清除墙壁的漏水地方，如穴孔、蜂巢状混凝土、尘埃及杂质，然后才用合适的防水物料填补。

修补工程可在室内或室外进行，视乎漏水源头的位置。

敷上修补沙浆或注入化学灌浆后，表面应再作打磨或加上批荡，然后铺上相配的饰面。

如有需要，可在沙浆或批荡加上添加剂，以加强其防水功能。

(d) 窗户
如果变了形的窗扇或窗框是引致漏水的原因，应立刻更换。

所有窗扇应可关紧和锁上。

如窗扇和窗框之间出现漏水，应检查窗扇四周的防水胶条，如有需要便应更换。

如漏水是在框架各组件之间的柳钉接驳位出现，应检查接驳位的填缝料，如有需要应重新填补。

如漏水是在窗框和墙壁之间出现，以下的补救措施可改善问题：
- 更换有问题的填缝料，改用防水沙浆。

-窗框和填缝料的接口，应用合适的胶黏灰泥，或用防水接合胶封好窗框四周。

-设于外墙的窗台应微微向外倾斜，以防雨水积聚。

在窗洞顶部上的外墙饰面应有一条滴水线，使沿着外墙流下的雨水流走。

-在室内，可以用合适的物料注射填补窗框四周填料的裂缝。

(e) 浴室、厨房或露台地面
(i)漏水源头
如浴室或厨房出现漏水，应先找出原因，然后才进行修补工程。

若漏水纯粹因为排水系统的组件，如洗涤盆、洗手盆或浴缸底的樽型隔气出现松脱而造成，则只需进行简单的维修工程。

但若发现漏水源头是水管破损，那
便需要聘请注册水喉匠更换破损部份，或更换整个供水系统。

较常见的漏水成因是浴缸、洗手盆、洗涤盆周边的防漏胶破损，或地台的防水系统出现问题。

防漏胶的问题比较容易解决，只需重敷相同的物料便成。

但若使用厨房厕所时有经常弄湿地面的习惯，那防水系统的功能便会受到严峻的考验。

如果漏水是因为经常有水溅到地面上，而防水层又有破损的话，建议不要进行局部修葺，而应重新铺设整个防水层。

若露台常因大雨或因地台去水口被垃圾堵塞而出现积水，则地台的防水系统必须有效才能确保楼下住户免受滋扰。

(ii)修补工程
在漏水地面重铺防水层之前，应先拆除所有卫生设备，使整个地面都能铺上防水层。

防水层一般用防水沙浆批荡或其他相同功效的物料。

防水砂浆批荡应铺砌上墙脚部份，而地面应有足够斜度倾向排水口，以避免积水。

卫生设备应安装在防水层上面，不可穿过防水层。

浴缸或花洒盆下的地台表面应有足够的向外倾斜度，以避免漏水发生时水会积聚在难以察觉的地方。

重铺地面瓷砖后，瓷砖之间的夹缝应用防水英泥封好。

所有浴缸或花洒盆与墙上饰面之间应用合适的防漏胶封妥。

墙身瓷砖应用水泥沙浆全面铺上，而所有接口位亦须以防水英泥封好。

云石之间的缝隙应以有弹性的防漏胶封好，以防止日久出现的轻微移位引致裂缝的出现，让水渗入构成滋扰。

若发现漏水是因为埋设于墙身或地台内的水管造成，维修方法跟本章
4.1.3(b)节所描述的相类似。

读者应考虑将埋设的水管更换作明喉，以方
便日后维修保养。

(f) 公用渠管
应更换有问题的部份，并将其稳固在外墙或地上。

若楼宇比较残旧，应聘请建筑专业人士进行评估，考虑是否需要更换全部渠管，长远来说可能比频繁的维修较化算。

将一个现存的住宅单位分间成较小的独立单位，往往需要加设间隔墙、安装新厕所及将水管或排水渠埋置于加高的地台内。

基于环境限制，这类工程大多会触犯《建筑物条例》及其他相关规例。

此外，埋置的水管及渠道往往令维修保养更加困难。

若因漏水而对楼下住户造成滋扰，而楼上的业主/占用人又未能合作解决问题，则业主可向食物环境卫生署寻求协助。

(g) 地下渠管
(i) 沙井
沙井口的位置应无障碍物，以方便进行定期的保养。

它们不应被地台饰
面、花槽或家具阻塞。

如欲防止沙井漏出污浊气体，可以修葺沙井开口边缘的裂缝、将沙井盖更
换或改为使用双层密封式的沙井盖。

设置在车道上的沙井，如设计不恰当，车的重量可能令沙井盖或甚至整个
沙井出现下沉或损毁。

如发生这样的情况，应另外建造一个承重力较强的
沙井。

(ii) 渠管
直径100毫米或以上的地下渠管，可用闭路电视进行检查，透过扫描，可
以显示出整条渠管是否有裂缝、漏水或其他损毁，从而安排相应的修补工
程。

(iii) 淤塞
渠道如有轻微淤塞，通常可使用高压喷水器或用通渠器处理。

假若情况严
重，如因水泥或其他沙泥杂物凝固或积聚而令渠管严重堵塞，则可能需要
凿开及更换有问题的部份。

4.1.4 斜坡及挡土墙的维修保养
一般斜坡及挡土墙的例行维修工程如下:
注：须设计和保养安全和有效的通道，以便进行维修保养工程。

4.1.5 处理含石棉物料的建筑材料
(a) 法例管制
《空气污染管制条例》(第311章) 第69至79条订明有关管制楼宇石棉的
条文，包括建筑及拆卸含石棉物料的工序。

读者应该留意，只有合资格及
经环境保护署注册的石棉顾问、承建商、监督员及实验室方可进行与石棉
有关的工程或工作。

(b) 聘任专业人士
业主或住客应留意其楼宇有没有石棉存在。

如有此类物料，在楼宇进行加
建、改建，或清拆违例建筑物时，均会释放出有害的石棉纤维，危害健康。

如怀疑其物业有石棉存在，应聘任一位注册石棉顾问进行检查。

如发现确
实有石棉物料，有关顾问应提出清除石棉的计划及／或监察石棉纤维外漏
的方案并监督清除工作。

所有清除含石棉物料的工程，是必须由合资格的
承建商负责。

(c) 处理含石棉物料的方法
一般常用的补救方法有两种：完全拆除含有石棉的部份，或用不含石棉的
物料完全密封含石棉的物料，以防止石棉纤维散播。

(d) 处理含石棉物料时应注意的事项
为避免拆除含有石棉物料时纤维散播于空气中，工人必须穿着保护衣物及
使用特别的过滤面罩。

另外，应将处理石棉的工作范围与四周分隔及对空
气质素进行监察，以确保安全。