广西2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适应性分析考试试题

广西2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适应性分
析考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润
B：毛收入
C：价值
D：净收益
E：工业用地的监测点评估价格
2、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1 000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。

A：10
B：9
C：0．9
D：0．1
E：工业用地的监测点评估价格
3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为__万元。

A．87
B．124
C．130
D．134
4、下列关于民法的内容，说法不正确的是__。

A．在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体
5、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。

按照税收优惠政策，张某应缴纳个人所得税元。

A：200
B：300
C：400
D：1000
E：执行层的组织协调
6、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。

A．0.5
B．1.0
C．1.1
D．1.2
7、土地__是我国土地所有权发生转移的唯一方式。

A．出让
B．划拨
C．转让
D．征用
8、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
9、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。

A：房地产价值评估
B：房屋登记
C：房屋面积测算
D：房地产居间
E：执行层的组织协调
10、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3 000元／㎡，旁街路线价为2 000元／㎡．其临正街深度为22．86 m(即75英尺)，临旁街深度为15．24 m(即50英尺)．根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10％，那么该宗地的总价为．
A：158．35万元
B：135．17万元
C：123．45万元
D：126．38万元
E：工业用地的监测点评估价格
11、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用的做法。

A：防潮
B：防潮与排水相结合
C：卷材防水
D：钢筋混凝土防水
E：执行层的组织协调
12、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
13、某初一(3)班有女生20人，男生40人，该班比例相对指标为。

A：10％
B：20％
C：30％
D：50％
E：执行层的组织协调
14、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。

若改为直接比较判定，将出现的情形。

A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％
C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071
D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933
E：工业用地的监测点评估价格
15、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
16、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万。

(2009年试题) A：500.0
B：537.5
C：612.5
D：650.0
E：借款合同
17、工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源，属于。

A：点源
B：线源
C：面源
D：瞬时源
E：执行层的组织协调
18、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

A：2427
B：2500
C：2575
D：2632
E：工业用地的监测点评估价格
19、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。

这里所指的满一年未动工开发的起止日是。

A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止
B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止
C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止
D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止
E：房地产估价机构必须加盖公章
20、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。

如果平滑指数α=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。

(2007年试题)
A：390.5
B：399.5
C：523.5
D：543.0
E：借款合同
21、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。

A：类似写字楼的客观收益
B：市场比较法
C：该写字楼的实际收益
D：无风险报酬法
E：工业用地的监测点评估价格
22、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。

A．130.0
B．119.2
C．117.5
D．120.0
23、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由__确认。

A．房地产行政主管部门
B．房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．房屋登记机构
24、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。

A：全租金方式
B：毛租金方式
C：净租金方式
D：基本租金方式
E：借款合同
25、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。

A：2500
B：3000
C：3500
D：4000
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、质量控制包括__的质量控制。

A．投资决断
B．决策阶段
C．设计阶段
D．施工阶段
E．检验阶段
2、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%
B．8.3%
C．12.5%
D．16.7%
3、利率提高，对房地产投资的影响有。

A：导致房地产实际价值的折损
B：导致房地产实际价值的提高
C：加大投资者的债务负担
D：减缓投资者的债务负担
E：投资会提高
4、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是__。

A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C．评估价格和成交价格都公平合理
D．评估价格和成交价格都不公平合理
5、是减轻纳税人负担的措施。

A：附加
B：加成
C：减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
6、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。

A：容积率
B：建筑红线后退距离
C：绿地率
D：建筑密度
E：车泊位
7、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。

A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现
C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为
D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为
E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为
8、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看__。

A．墙体承重材料
B．竹质的家具
C．装修装饰材料
D．家用电器
9、横道图法用于项目建设阶段的。

(2009年试题)
A：质量控制
B：进度控制
C：成本控制
D：合同管理
E：借款合同
10、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。

A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
11、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
12、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。

A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同
B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同
C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间
D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会
E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位
13、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的易接近性
B．物业的临街状况
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
14、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。

A：假设开发法
B：成本法
C：路线价法
D：市场法
E：收益法
15、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价__的佣金。

A．1%～3%
B．0.5%～0.9%
C．3.5%
D．4%
16、影响房地产市场转变的社会经济力量有几方面。

A：自然环境的变化
B：房地产价格政策
C：政治制度的变迁
D：信息、通信技术水平的提高
E：传统观念及消费心理
17、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括__。

A．潜在毛租金收入
B．空置和收租损失
C．准备金
D．经营费用
E．抵押贷款还本付息
18、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。

该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入
B．净租金收入
C．经营收入
D．税后现金流
19、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
20、投资基金的创立和运行涉及四方。

A：政府
B：投资人
C：发起人
D：管理人
E：托管人
21、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。

A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
22、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有__。

A．客观原则
B．合法原则
C．最高最佳使用原则
D．估价时点原则
E．替代原则
23、比准价格是一种__。

A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
24、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是__。

A．市场价值
B．保留价
C．清算价值
D．谨慎价值
25、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。

A：法院强制拍卖的国家强制性
B：目的的利他性
C：目的的非利他性
D：强制拍卖标的的非自有性
E：强制拍卖标的的自有性。