家居广场市场调研报告

中天家居广场【2005年湘潭市】
市场调研报告
大周企划有限公司出品
目录
第一部分工程宏观环境分析4
第一节湘潭市国民经济现状4
一、湘潭近3年人口及增长情况4
二、湘潭近3年GDP及增长情况5
三、湘潭近3年产业结构及变化情况6
四、湘潭市区近3年职工工资及人均收入情况6
五、湘潭市近3年社会商品零售额情况7
六、湘潭近3年居民储蓄存款余额情况8
七、恩格尔系数8
八、归纳总结9
第二节宏观政策环境10
一、招商政策10
二、金融政策11
三、土地政策11
四、城市规划分析11
五、归纳总结12
第二部分湘潭市商业业态调研分析13
第一节湘潭市区商圈的划分13
一、河西商圈13
二、河东商圈14
三、小结15
第二节湘潭现有商业业态调研分析16
一、湘潭现有大型商场的调研分析16
二、湘潭现有大型超市的调研分析18
三、湘潭现有大型专业市场的调研分析20
四、湘潭现有地下商场的调研分析24
五、湘潭现有临街铺面的调研分析25
六、归纳总结32
第三部分湘潭商业物业市场及竞争对手34
第一节湘潭商业物业市场调研分析34
一、湘潭市商业物业的供给结构及供给总量34
二、湘潭市商业物业的价格水平及销售关系的分析35
三、湘潭市商业物业的需求情况36
四、湘潭市商业物业的需求结构37
五、湘潭市商业物业的营销水平及传播定位38
第四部分湘潭市零售消费特征39
第一节湘潭整体消费情况调查39
一、湘潭消费者个性研究39
二、湘潭消费者消费习惯及消费力调研40
第二节工程的定性分析42
一、经营环境42
第一部分工程宏观环境分析
第一节湘潭市国民经济现状
一、湘潭近3年人口及增长情况
近3年湘潭人口总数基本稳定，呈缓慢上升趋势。

2003年末全市总人口达282.03万人，市区人口超过70万，达到713163人，已达到中等城市规模。

二、湘潭近3年GDP及增长情况
近3年湘潭国民生产总值持续增长，2003年全市国民生产总值达到259亿元，市区国民生产总值达到31.3846亿元，人均国民生产总值也突破万元大关。

三、湘潭近3年产业结构及变化情况
目前湘潭的产业结构第一产业产值只占到了15%，第二产业居中，占到了39%，第三产业所占比例最高，占到了46%。

这些数据表明湘潭经济实现了“三、二、一”的结构，是湘潭经济相对发达的重要表现。

四、湘潭市区近3年职工工资及人均收入情况
2003年，湘潭城区人均年工资收入水平达到13040元/人，比2002年的10466元/人增长了24.7%，居民收入水平增长速度非常迅速。

同时，湘潭城市的人均年可支配收入也正在以7.8%的速度上升，湘潭居民的消费能力在迅速提高。

五、湘潭市近3年社会商品零售额情况
统计数据表明，湘潭市2003年社会商品零售总额为90.2986亿元，同比上年85.6447亿元上涨了5%；其中，城区社会商品零售总额为32.0499亿元，同比上年29.9886亿元上涨了7%。

六、湘潭近3年居民储蓄存款余额情况
数据显示，2003年湘潭居民年末存款余额为245.82亿元，显示湘潭人目前具有较强的投资和消费能力。

七、恩格尔系数
恩格尔系数，是指居民食品消费支出与消费支出的关系。

一般认为，该系数指数≤35%，表示居民生活水平达到富裕阶段；该系数指数＞35%、≤40%，表明居民生活水平达到小康阶段；该系数指数＞40%，表明居民生活处于温饱阶段。

政府数据显示，2003年湘潭居民的恩格尔系数指数为35.04，
在35%-40%之间，表明湘潭人民已经进入小康水平。

八、归纳总结
（1）2003年末湘潭全市总人口达282.03万人，其中市区人口713163人，湘潭的城市人口规模已达到中等城市水平；
（2）近3年湘潭国民生产总值持续增长，2003年达到259亿元，其中市区达到31.3846亿元，人均国民生产总值也突破万元大关；
（3）湘潭经济实现了“三、二、一”的产业结构，是湘潭经济相对发达的重要表现；
（4）2003年，湘潭城区人均年工资收入水平达到13040元/人，居民收入水平增长速度非常迅速；同时，湘潭城市的人均年可支配收入也正在以7.8%的速度上升，湘潭居民的消费能力在迅速提高；
（5）湘潭市2003年社会商品零售总额为90.2986亿元，同比上年上涨5%；城区社会商品零售总额为32.0499亿元，同比上年上涨7%；表明湘潭居民消费意识增强；
（6）湘潭居民2003年年末存款余额达到245.82亿，表明湘潭居民现在具有较强的投资和消费能力；
（7）恩格尔系数的降低，显示湘潭的第三产业发展现在有良好契机。

第二节宏观政策环境
一、招商政策
为了在更大范围、更广领域和更高层次上参与国内外经济技术合作和竞争，加快全面建设小康社会步伐，促进湘潭市经济实现跨越式发展，湘潭市政府就进一步扩大招商引资和提高经济外向度提出如下实施意见：
1）围绕建设经济强市和生态园林式现代化工业城市，把嫁接提升主导产业、加快中心城市的发展作为招商引资的主攻方向。

2）外资企业投资改造国有企业。

3）实行土地出让优惠。

外资企业投资工程符合国家《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地。

凡投资商业、娱乐、旅游、房地产开发等经营性用地，可以参加土地市场的招标、拍卖和挂牌出让，通过公平竞争获得土地使用权，重点工程可通过市政府常务会议讨论决定后给予适当优惠。

4）行政性收费优惠。

对长沙、株洲等周边城市已停止收费的工程同样免收。

对各类服务型企业吸纳下岗失业人员的，按规定减免有关行政性收费，提供社会保险补贴。

5）全面改善政务服务，下决心整治行政"不作为"、"乱作为"问题。

6）进一步优化法制环境，下决心整治执法不公问题。

7）按照"重商、亲商、爱商、富商"的要求，对外资企业实行人性化服务。

8）引进的大型工程有长潭西线高速公路，是我省引进外资建设的高速公路，全长27.951公里，投资8.6亿元，湘潭境内7.391公里；洛湛铁路投资建设；德国工业园一区占地1182亩……
二、金融政策
“中国经济已处过热状态，目前的问题不是争论过热的问题，而是采取何种政策来调整经济的问题。

”近日，著名经济学家吴敬琏中欧国际工商经管学院主办的经济论坛上对中国当前的经济情况做出了精辟的分析。

他认为，目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应。

央行的意图是小步的采取措施，然后观察效果，如果效果不明显还会采取进一步的措施，不排除对利率进行调整。

三、土地政策
今年4月份以来，国家土地政策控制较紧，直接影响我市一批外资工程的投入。

目前湘潭只对工业园用地和园林用地有优惠政策，其他用地依法按出让方式取得。

四、城市规划分析
1997年，湖南省委、省政府正式提出了实施长株潭三市经济一体化的发展战略。

湘潭是融城金三角之一，规划自然朝着融城的方向发展。

湘潭市2001-2020年总体规划是按照100万以上城市人口发展规模勾画城市发展蓝图，将昭山地区17平方公里规划为旅游经贸区，定位为长株潭共享公共绿地。

湘潭城市规划区范围为现在湘潭市区及现湘潭县涟水——湘江以北的响塘乡、响水乡和姜畲镇辖区土地范围，总面积将扩大为670平方公里，20年内全市实现国内生产总值翻两番的目标。

目前短期的规划目标是在河东沿江开辟新城区，向北发展，连接
株洲和长沙。

湘潭近5年的城市发展整体规划就是让政府及其职能部门迁往河东，使湘潭城区从河西向河东转移，并在河东新城区规划了几个较大的商业及住宅工程，加快城区的东移。

五、归纳总结
1. 湘潭对外来投资抱着积极态度，并出台了一系列优惠政策；
2. 湘潭招商引资取得良好成果，重点工程有长潭西线高速公路，洛湛铁路，潭邵高速湘潭段；
3. 城市规划方向很明显，即整体上向长株潭融城方向发展，扩大城区规模；
4. 近期则主要是使湘潭城市中心东移，即政府及其职能部门的迁移。

第二部分湘潭市商业业态调研分析
第一节湘潭市区商圈的划分
湘潭早在625年前就有发达的水运，有十八总的称号；两个世纪以来一直被称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。

从全局来看，湘潭市各种商业业态的形成和自然组合，形成了目前的两个商圈，即：
以民主路—韶山路—建设北路围合成的河西商圈；
以建设路口为中心的河东商圈。

一、河西商圈
1）简况
该商圈以原人寿天桥为中心，该商圈范围包括：往东至基建营；往南到雨湖路；往西与白石广场搭界；往北则把霖园天桥包含在内。

该商圈汇聚了韶山路、建设路等主干道，数十条公交线路在此停靠。

2）主要商业物业及配套
3）缺点
该区域由于缺乏整体商业规划，目前形成了商业带过于狭长和分散的现状，不利于人气聚集，该商圈目前人流主要集中在民主路和基建营附近。

二、河东商圈
1）简况
建设路与河东大道交汇处是目前河东新城区最繁华的地段，该商圈以建设路口步步高华隆店为中心向四周辐射，辐射范围为河东地区。

2）主要商业物业及配套
3）缺点
由于处于湘潭新城区，商业氛围不浓，缺乏成熟的配套设施及环境。

步步高华隆店孤立于此，尚未形成一个集中的商圈。

三、小结
1、湘潭商业中心仍然是河西商圈；
2、河西商圈集中了湘潭主要的休闲、购物场所，形成了规模，商业氛围浓郁；
3、河东建设路口商圈是近几年发展成长起来的，步步高百货的入驻提高了河东商圈的商业氛围，使河东商业渐渐繁荣起来，开始形成河东商圈。

第二节湘潭现有商业业态调研分析
一、湘潭现有大型商场的调研分析
1、各大商场经营模式、功能分区的对比
（1）两大商场分别位于河东与河西两个商圈；
（2）步步高华隆店采用了百货+超市的经营形态，康星百货主要经营服饰、鞋帽等业种，其他业种规模很小。

2、各大商场经营成本分析
商家经营成本的最大部分主要体现在货款和场地费用上，常规来说，货款的可控性较强、场地费用的弹性空间较大。

场地费用又主要体现为保底扣点和租金两种方式，对于供货商而言, 保底扣点的实际经营成本一般要远远高于租赁经营。

两个百货商场远远不能满足湘潭市城区70万人口的消费需求，商场出租率都在100%，百货业态是湘潭商业迫切需要的。

根据上述分析，给本工程的启示是：
（1）价格体系的制订，一定要考虑商家的经营成本，要用租金（或扣点）反推法作为价格体系制定的重要参照。

（2）可以考虑租赁、扣点的品牌组织和商业经营模式的设计。

（3）湘潭百货业态平均租金成本为250
元/平方M ·月。

3、各商场铺位分割对比分析
（1）各大商场铺位分割方式较为灵活，客户选择空间较大。

（2）主力面积集中在40平方M 左右。

由此可见，湘潭商场铺
位分割以中型面积为主，也体现湘潭商场铺位经营产品的规模与档次。

（3）分割的形式主要为店中店,柜台。

二、湘潭现有大型超市的调研分析
1、湖南步步高连锁超市
湖南步步高连锁超市有限责任公司成立于1995年3月，是湘潭第一家民营连锁商业企业，发展至今已拥有2座现代购物中心，7家大型综合超市，22家社区超市，总营业面积12万平方M，网点遍布湖南9个地州市,就湘潭有基建营店、广云店、易俗河店、解放路店、金海店、猛矿店、江南店、棋子桥店、双星店、华隆店、岳塘店、板塘店。

年销售额15亿元，2000年至2002年连续三年位居全国连锁业100强，是湖南省十五规划流通领域重点扶持企业。

公司还拥有占地200亩的物流配送中心，年吞吐量达50亿元。

经过调查，步步高超市基建营店整体的租赁价格在2000年开业时为8元/平方M·月，之后为12元/平方M，现在已转为自有资产。

2、湖南心连心实业有限公司
湖南心连心实业有限公司1997年涉足零售连锁经营领域，是一个以连续超市为主体，食品生产和多种经营并存的大型民营商业企业，也是继步步高之后兴起的湘潭第二家民营连锁商业企业。

公司有员工4800多人，生产、仓储和营业面积5万余平方M，在湖南各地拥有24家大型超市，年销售额8.5亿元。

心连心粮贸店的整体租金是100万/年，面积5000平方M，折合单价16.5元/平方M·月。

（1）湘潭的超市从经营理念、经营方式上比传统的商业业态更科学，均采用了扣点的方式，并收取一定的进店费用来创收；
（2）几大量贩超市主营日用百货，从产品质量、价格优势以及诚信服务等方面赢取市场份额；
（3）目前湘潭本土超市的经管与卖场人流设计相对国际、国内其他大规模连锁超市来说还有较大差距，竞争力较弱；
（4）超市本身的租金普遍较低，一般均价为17元/平方M·月以下；
（5）步步高超市已成功收购基建营店、解放路店、华隆店的产权，确定了在湘潭百货和超市业的龙头地位。

三、湘潭现有大型专业市场的调研分析
1、金都大市场
金都大市场是由湘潭金都股份有限公司创建的大型综合市场。

湘潭金都股份有限公司成立于1993年5月，是经湖南省体改委批准的国有控股的股份有限公司，拥有总股本3425万元。

公司位于湘潭市的西大门，107国道和320国道交汇于此，湘潭汽车西站与之相邻，地理位置优越，交通便捷，已建成的十余个中型批发市场散落其周围，包括日用品批发市场、建材批发市场、家具批发市场、服装鞋帽批发市场、玩具批发市场等，市场交易额突破10个亿，利税突破600万元。

该商场建筑面积1.6万平方M，地下一层，地上三层。

该市场负一层经营家具和鞋，一层经营服装、床上用品、灯具，二、三层经营家具。

负一层和一层铺面规格为2.5*3.5=8.75平方M，租金为40-70元/平方M·月之间。

砂子岭建材市场总建筑面积1.5-1.6万平方M，单铺规格为4.5*11=49.5平方M，租金在400-500元之间，租金10元/平方M·月左右。

2、红旗商贸城
一楼租金为10-12元/平方M·月，二楼租金为8-10元/平方M·月。

铺面面积都在400-500平方M左右。

3、湘潭布市
湘潭布市是全国文明市场，1986年9月建成开业，建筑面积3万多平方M，总投资1亿多。

上下四层营业，分8个交易区，有铺面、摊位4000多个，年成交额10多亿元，被誉为“中南第一布市”。

一楼铺面从6平方M到20平方M不等，3.2*4.5=14.4的铺面为主，租金为400-500元/月，单位租金为30-40元/平方M左右，
摊位租金200元/月，二楼铺位面积为八、九平方M，租金在220-240元/月，单位租金为27元/平方M·月左右。

4、湘潭友谊华侨商厦
湘潭友谊华侨商厦为湘潭市国营中型商业企业，1993年开业，营业面积5300平方M，是湘潭市大型的综合批零商场。

现在已经转为专业家电市场，共两层，一层面积300平方M，二层面积150平方M，目前是河西地区购买家电的首选市场。

5、南北特通讯市场
南北特通讯市场是集整机展示、零件购配、手机维修于一体的手机专业市场，商业面积共500平方M，以柜台形式出租，租金达到533元/M·月。

6、各专业市场经营模式、功能分区的对比
（1）专业市场布局较为分散，除布匹、通讯、家电专业市场分布在河西核心商圈，如布市，南北特通讯市场，友谊华侨商厦等；其余都离核心商圈较远。

（2）整体经营档次悬殊较大，中低档批发市场占据了很大的比例，如金都市场，主要是中低档服饰批发、家具批发、五金批发，营
业面积达1.6万平方M。

（3）湘潭中低档专业市场已具备一定的规模效应，并且人气很旺，但消费力一般。

由于缺乏对专业市场的经营与经管，整体形象较差。

7、各专业市场经营状况的对比
（1）各专业市场绝大部分采取了租赁的经营形式，其经营者主要由厂商、代理商、私营业主构成。

（2）专业市场针对性较强，涉及装饰建材、通讯器材、五金、布匹等行业，但主要经营途径还是批发。

（3）家庭也作为零售消费市场的次主力进入专业市场。

8、各大专业市场经营成本分析
（1）各大专业市场租金支付方式从时间上来讲较为灵活，月交、季交、年交多种方式并存，并且很大部分专业市场对押金要求不高，其它经营费用较低。

（2）湘潭专业市场均为租赁的经营模式。

（3）建材、家具市场租金价格平均在12元/月·平方M，服饰批发市场租金价格平均在60元/月·平方M。

9、各大专业市场铺位分割对比分析
（1）大部分专业市场采用店中店的展示形式。

（2）铺位面积根据经营产品的特性进行规划，分割方式较为灵活，如建材、家电、家具等大件商品的铺位分割可以自由组合，面积较大；如通讯器材等小件商品则通过柜台、店中店等形式。

（3）专业市场普遍缺乏核心竞争力。

四、湘潭现有地下商场的调研分析
1、安得购物商城
该地下商城位于民主路与车站路接口处，处于湘潭最繁华的地段之一，经营状况比较理想，其商场建筑面积2000多平方M，主要经营中低档服饰及小商品，铺面面积在6-13平方M，单位租金120-150元/平方M·月。

2、仁芳地下商城
该地下商城建筑面积3000平方M，主要经营中低档服饰及小商品，铺面面积在8-9平方M左右，单位租金为50-70元/平方M·月，该商场经营经管不是很理想，购物环境比较差，据有关负责人介绍：今年年底会对其进行全面整改。

3）罗源地下服装广场
该服装市场总建筑面积2500-2600平方M，主要经营中低档服饰，铺面规格为2.5*6.5=16.25平方M，租价为1400元/月，折合
（1）地下服装市场的铺面面积普遍较小，在10个平方M以内
即可营业，总体租金在600-800元不等，单位租金变动较大；
（2）经营品种比较单一，即中低档服装与小商品；铺面物业经管费含在租金之内。

（3）地下商场经营状况普遍较好，湘潭消费者也认同地下商业业态。

五、湘潭现有临街铺面的调研分析
1、湘潭现有临街铺面面积的调研分析
（1）建设北路临街商铺面积分析
建设北路临街商铺面积分析表（商铺排序由南往北）
建设北路的黄金旺铺集中在一桥至韶山路段，铺面面积从9-60平方M不等，主力面积集中在20-30平方M范围。

(2)韶山路临街铺面面积分析
韶山路临街铺面面积分析表（商铺排序由西往东）
韶山西路的临街铺面面积集中在30平方M左右；韶山中路的临街铺面面积集中在20平方M左右；韶山东路的临街铺面面积集中在40平方M左右。

(3)民主路临街铺面面积分析
民主路临街铺面面积分析表（商铺排序由西往东）
民主路的临街铺面面积集中在45平方M左右；民主西路的临街铺面面积集中在28平方M左右。

(4)解放路临街铺面面积分析
解放路临街铺面面积分析表（商铺排序由南往北）
解放中路的临街铺面面积集中在30平方M左右；解放南路的临街铺面面积集中在12平方M左右。

(5)车站路临街铺面面积分析
车站路临街铺面面积分析表（商铺排序西往东）
车站路西的临街铺面面积集中在40平方M左右；车站路东的临街铺面面积集中在27平方M左右。

(6)雨湖路临街铺面面积分析
雨湖路临街铺面面积分析表（商铺排序由西往东）
雨湖路的临街铺面面积集中在12平方M左右。

2、湘潭现有临街铺面租金及经营成本的调研分析
（1）建设北路临街商铺租金分析
建设北路临街商铺租金分析表（商铺排序由南往北）
建设北路的黄金旺铺集中在一桥至韶山路段，铺面租金由南往北呈上升趋势，在民主路与韶山路之间一段达到高值，单位租金在120-130元/平方M·月左右，且靠东边临街铺面的租金要高于西边临街铺面的租金；再往北穿过韶山路以后，租金呈明显下降趋势，为
45-55元/平方M·月，且西边临街铺面的租金要高于东边临街铺面的租金。

通过计算：民主—韶山路段的平均单位租金为112元/平方M·月。

(2)韶山路临街铺面租金分析
韶山路临街铺面租金分析表（商铺排序由西往东）
韶山西路是通往郊区的道路，临街铺面租金一直处于很低水平，且越往西位置越偏，月租金在27元/平方M左右；韶山中路是目前韶山路上经营状况最好的位置，临汽车站的铺面租金比较高，单位租金在91元/平方M左右；韶山东路是2001年新修的道路，很少有人路过，单位租金都在16元/平方M左右。

(3)民主路临街铺面租金分析
民主路临街铺面租金分析表（商铺排序由西往东）
民主路是湘潭商业最繁华的地段，其单位租金在130元/平方M·月左右，靠近车站路的一段门面租金在150元/平方M·月左右，且北面临街铺面的租金略高于靠南面的租金；在民主西路价格就有了明显下降，租金为50元/平方M·月左右，在接近解放路的位置租金又有一定的攀升，服装店的单位租金上升到了80元/平方M·月左右，而拐角位置皇爷槟榔店的单位租金也达到了130元/平方M·月。

通过计算：民主路的平均单位租金为128元/平方M·月。

(4)解放路临街铺面租金分析
解放路临街铺面租金分析表（商铺排序由南往北）
解放中路铺面租金由北往南呈上升趋势，单位租金60元/平方M·月，这是因为解放中路往北是与民主路相连；解放南路靠东面临街是德安居商业广场，西面临街的单位租金在86元/平方M。

(5)车站路临街铺面租金分析
车站路临街铺面租金分析表（商铺排序西往东）
车站路西头紧邻民主路与建设北路，且有新景公寓新建的商业铺面支撑，商业价值较高，单位租金在137元/平方M·月左右，可以与民主路媲美；车站路往东过基建营后铺面租金较低，在45元/平方M·月左右。

通过计算：车站路西段的平均单位租金为137元/平方M·月。

（6）雨湖路临街铺面租金分析
雨湖路临街铺面租金分析表（商铺排序由西往东）
雨湖路临街主要铺面是做的小型便利店、日杂、茶座等，因为街道只是单面有铺面，且又是到老城区的街道，人气不足，门面单位租金在75元/平方M·月。

六、归纳总结
1. 湘潭商业目前缺乏整体规划，商圈渗透力、辐射力较弱，缺乏对资源的有效整合，湘潭商业发展缓慢。

2. 湘潭现有商业业态主要体现为传统百货商场、本土超市量贩、专业市场、临街铺面及地下商场五种形式，且各自相对独立，竞争能力不强，一旦有新型业态的介入，必将对其产生巨大的冲击。

3. 就商品经营的档次而言，中低档市场趋于饱和状态，竞争较为激烈。

缺少中高档购物场所，缺少时尚兼品位齐全的大型购物中心，缺少引导目的性购物、休闲性购物的商业亮点。

4. 由于湘潭地域消费特性限制，从成本的角度考虑，租赁的经营模式比较容易接受。

除了少数百货及超市采用扣点的方式外，其余均采用租赁的经营模式。

5. 湘潭市场整体经营成本较低，主要由货品、租金、税收、人。