以土地置换破解新民居建设融资难题.

以土地置换破解新民居建设融资难题
——滦县中赵村就近迁建新民居的调查报告
2010-9-8 9:18:14
刘树明岳天祥
近日, 我们就如何深入推进新民居示范村建设问题, 到滦县中赵村进行了专题调研。

滦县杨柳庄镇中赵村位于县城西北部山区 60公里处、距镇政府 3公里。

去年 11月, 全村 147户、 457口人告别了世代居住的危旧破屋,搬进宜居、节能、实用、美观的新民居。

一排排体现冀东特色的二层小楼依山就势而建,村在山中、楼在林中,自然和谐,风景如画。

村民们感慨“ 做梦都没想到能住上这样的好房子! ” 而这个整村迁建新民居的村, 2008年人均纯收入只有 2000元。

一个大山里的穷村,是如何实现整村迁建新民居的呢?
有益探索
2009年 4月,省委常委、唐山市委书记赵勇同志到中赵村蹲点调研, 和县乡村三级干部和村民代表座谈研究, 提出依靠自身优势、实现科学发展的目标要求。

在县乡党委政府的支持下, 村两委班子带领群众艰苦奋斗,从规划论证、拆迁补偿、施工建设到全村搬家,只用了 7个月时间,可谓立竿见影,起到了很好的示范作用。

一、科学论证,就近迁建,建成百年民居
按照城乡统筹、科学发展、自我积累、艰苦创业的发展思路, 中赵村要建新拆旧,整村就近迁建。

这是家家户户期盼已久的大好事。

为把好事办好,他们在前期进行了充分调研论证,认为建设新民居条件具备、
时机成熟。

概括起来是“ 三有一自愿” , 即:有周转用地、有节地空间、有过硬班子、群众自愿。

(一有周转用地。

按照乡村规划可以就近选址迁建,他们聘请北京交大设计院
对新村进行了总体规划设计。

综合考虑地质、宜居、山村风貌等各方面因素, 将新村址选在旧村址北边平缓荒山坡上。

新村址因山就势自然落差成梯形,施工单位削峰填谷,削平 3个山包,填挖土方达 40万立方米,平整出 6级基础平台,每级落差 3米,每一级平台也因地势由若干小平台组成,在小平台上建设连栋独院二层新民居。

既体现山村特色,保留山村风貌,又方便群众生产生活。

(二有节地空间。

山区农村耕地资源非常宝贵,改革开放以来村民陆续在村边
建了一些住房, 使本已稀缺的耕地逐年减少, 现人均耕地只有 0.65亩, 照此速度递减, 再过十几年, 村民将无地可种。

旧村址地势相对平缓、土质肥沃,复耕后可整理出100多亩平整土地,用于发展林果及其他富民产业。

新民居建成后可以利用山区农
村的自然风光,开发农家乐旅游,实现农民增收。

(三有过硬班子。

2007年,中赵村受益于“1+2” 模式(一名老干部带领两名大学生的重点帮扶,村党员队伍、两委班子建设取得明显成效,党员干部带领群众修路、建桥、清街道、治荒山,得到群众的普遍好评,村干部威信高,能够带领群众完成整村迁新民居的艰巨任务。

中赵村虽是穷山村,但老区群众精神状态好,人心齐、能成事。

(四群众自愿。

全村 147户,新房仅 10户,多数是上世纪五六十年代的老房,破旧不堪,有的已成危房。

“ 进村一片黑,户户门前柴草
堆,脚底下踩的是牛狗屎,墙上挂的是泥土灰” 是村容村貌的真实写照。

四邻八乡流传着“ 好女不嫁中赵郎” 的口头语。

因为贫穷, 457口人的小山村, 23岁至 45
岁的光棍竟有 31个。

穷则思变。

村党支部就“ 建不建新村、建成什么样的新村” ,挨家挨户征求意见,村民大都希望整村迁新民居。

由于民主决策,科学论证,保证了新民居建的顺利推进。

二、土地置换,以地生财,突破资金瓶颈
整村迁建新民居,需要资金 3000多万元,而全村家庭存款加起来仅有 170万元, 村集体除了荒山没有一分钱家底。

钱从哪里来?他们的做法是政府搭台,土地置换,
抵押贷款,以地生财。

具体步骤有三个: (一把农村土地置换成城区建设用地。

按现
行政策规定,对建新拆旧的新民居建设示范性工程,需要新占农用地的,可采取先占后补的方法周转使用。

待旧村址复耕、归还周转用地后新增的耕地,可作为土地置换指标,置换成城镇用地,其土地收益主要用于新民居建设。

这样既解决了新民居建设资金短缺问题,又缓解了城镇建设用地紧张的状况,实现了城乡资源的合理流动、互利双赢。

近几年,滦县受城市建设用地瓶颈制约,一批重点项目无法开工建设。

按规划,滦县城中村葛坎村的一块地是个房地产项目, 但由于没有用地指标迟迟不能征用。

而中赵村旧址占地 102亩,新村址占地 43亩,按 1︰ 1.2的土地置换政策, 置换出的 50亩用地指标,正好用于这一项目开发建设。

按城区土地出让价格每亩 180万元测算, 扣除土地征用补偿费等成本 210万元, 这 50亩置换出的土地可收入土地出让金 8790万元。

土地置换成了农民的“ 金娃娃” 。

(二以土地置换指标作抵押向银行贷款。

土地置换要在旧村址复耕、有关部
门验收之后才能实施。

建设新民居, 必须先行筹措建设资金。

中赵村农工商公司刚成立, 信誉度低、资产质量差, 不能得到银行贷款, 而县政府所属建设投资公司资质好能贷款。

对此,滦县探索创新,搭建了新民居建设的融资平台:以土地置换指标作
为抵押, 唐山市中小企业担保公司担保,县政府所属的县建设投资公司作为贷款主体,向唐山市信用联社贷款 3000万元。

贷款资金由县建设投资公司以借款形式向中赵村农工商公司注资, 用于新村建设和产业发展。

这样既使银行规避了风险, 又使中赵村得到了建设资金。

(三新民居建设成本由中赵村农工商公司和村民共同承担。

中赵村农工商公司承担新民居公共设施和产业发展, 村民只负担单体新民居基础以上建设成本。

村民自筹款不足者, 可以向中赵村农工商公司借款, 签订借款协议, 还款要求是“ 五年积累、五年还款” , 从第六年开始每年以不低于 20%的标准还款,到 2019年全部还清,期间免息。

村民在未还清借款前,对新居只有使用权,不得转让、继承。

三、自主自愿,政策激励,破解“ 建搬拆” 难题
“ 建搬拆” 是新民居建设的关键环节,也是新民居建设的大事、难事。

要把这
些事办成办好, 关键是从提议、决策到实施都得听取村民的想法, 获得村民的支
持。

(一自主评估,群众监督。

新村址占地占树补偿、旧房评估作价, 关系每家每户
的实际利益,关系新民居建设能否顺利推进。

如果聘请社会评估公司进行评估,不仅耗时长、成本高,而且由于不熟悉情况,不
一定得到村民的认可。

他们坚持自主决策、自主实施、自主监督,经过村党支部会议提议、村委会议商议、党员会议审议、村民会议决议,这四道程序,最终决定自己的事情自己办。

村班子发扬民主,集中民智, 协商研究制定了旧房评估及新村址用地补偿办法。

经全体村民民主选举, 成立了由 9名德高望重的村民组成的民主评估小组。

评估小组涉及 103户新村址占地占树、 161套旧房的评估,评估款 650万元。

评估结果全部公开,接受群众监督,确保了公平公正。

在新村建设中,经村民推
选 4名村民代表, 2名老党员和 3名群众代表组成质量监督小组,协助施工监理单位监督质量。

由于每一个环节都保证了村民的知情权、参与权、决策权和监督权,评估结果得到了全体村民的普遍认可,受到了全村群众的欢迎,也为村干部工作减轻了阻力。

(二政策激励,自愿搬家。

为使村民顺利搬家,他们一方面逐户走访,宣讲新民居的好处,把思想工作做到每家每户的坑头上,打消部分村民的顾虑。

一方面制定优惠政策,将土置换收益返还给村民,确实让群众得到实惠。

规定,五保户入住老年公寓,
村里供养。

每家旧房作价换新居。

为鼓励搬家,给每家每户配置一台 26英寸的壁挂液晶电视机、洗衣机、燃气灶、太阳能热水器,三套双人床、衣柜和春秋椅。

设置促迁奖,对按时搬家的村民奖励 1000元。

受优惠政策的激励,全村在一周之内就完
成了搬家任务。

四、同步规划,增收致富,做强新民居支撑
村民住进新民居, 还要有挣钱的门路。

他们因地制宜, 同步规划, 发展富民产业, 努力把中赵村建成新民居建设的样板村、科学发展的示范村。

(一同步发展富民产业。

中赵村山场资源丰富,有发展林果业和养殖业的显著
优势。

在新民居规划的同时,他们聘请省战略发展规划设计院制定了强村富民产业规划,在和新村相对而望的南山, 建成了标准化的养猪场、养羊场、养鸡场。

组织群众生态造林、绿化荒山,对果树品种更新换代,建设农家乐采摘园,发展山村旅游和餐饮。

过去的穷山川,在鸡鸣羊欢中变成了村民们的“ 金山银山” 。

村里统一品种、统一标准、统一收购、统一品牌、统一销售,分户生产,提高了组织化程度。

去年秋天,为解决群众水果销售问题,村里统一打出“ 中赵” 品牌,积极联系客商, 3天时间
收购村民水果 51万斤,比群众自行销售增收近 20万元。

(二同步成立建筑公司。

长期以来中赵村有不少村民利用农闲到外地从事建筑业,掌握了一技之长。

党支部从村情实际出发,注册资本 200万元,成立了中赵建筑公司。

公司成立不久,村民就尝到了甜头。

公司与新民居建设中标单位唐山胜富集团精诚合作, 作为胜富集团的中赵项目部,承揽建筑工程。

仅此一项,村民就获得几百万元收入。

依托胜富集团的技术、资质,中赵建筑子公司具备了承揽工程、外出作业的能力,村民增收之路豁然开朗。

2009年全村人均收入 7000元、比 2008年增长250%。

穷村嬗变
7个月时间,一个贫穷落后的山村发生了美丽嬗变, 山脚下的旧村址正在复耕,在村北的和缓山坡上,一座新村跃然而出。

(一山村如画。

新民居共 157套,建筑面积 1.8万平方米,为二层独院连栋式住宅楼, 2至 5户为一栋,共 37栋; 6至 7栋楼房为一排, 共六排。

新村规划科学,座北朝南,依山就势而建,一排排住宅楼错落有致地耸立在北山和缓的山坡上。

站在对面山顶远望,只见村在山中、屋在林中,自然和谐,风景如画。

(二功能配套。

新民居宜居、节能、实用、美观,建筑风格体现了冀东传统民
居特色。

每户民居有前后两院, 既能晾晒衣物、种树养花, 又能储粮放物、停放大型农机具。

每户新居建筑面积 100多平方米,有 4个卧室, 1个客厅, 1个起居室, 1个
厨房, 2个卫生间和 1个锅炉间。

达到了“ 七个一” 标准 (彩钢顶、保温墙、太阳能热水器、生物质气化灶、生物质暖气炉、卫生间、有线电视。

(三设施齐全。

新村硬化、绿化、亮化、美化,基础设施应有尽有。

建成村民中心大楼, 满足了全村群众的文化娱乐、科技培训的需求。

建成功能配套的老年公寓楼, 目前已有 9名五保户老人入住, 享受着宾馆式服务。

建成新村主体牌楼、文化广场、生态公园,村民有了休闲的好去处。

良好的基础设施,使农民的生产生活方式发生了翻天覆地的变化。

以前全村有电视机的不到 50户,有冰箱的不足 10户,没有 1户安装空调。

搬家以来,已有 20多户买了冰箱、 13户安装了空调,家家都有液晶电视机,看上了有线电视。

宽敞的文化广场成了农民休闲娱乐的
大本营,每到傍晚村民们就在广场上打起羽毛球,扭起大秧歌,山村生活越过越滋润。

(四乡风文明。

新民居催生文明新风。

为管理好新民居,去年 12月他们组织村干部和党员代表到华西村、小岗村及唐山市科学发展示范村学习考察取,开阔了眼界、明确了目标。

修订完善《村规民约》,建立健全社区化的管理制度。

成立专业保洁队伍,垃圾定点投放、定时清运。

开展星级文明户评选活动, 让文明风尚成为风向标, 指引群众树立新观念、改掉旧陋习。

高标准的村民中心成了农民接受新事物、学习新知识的大课堂,建起了科技图书室,办起了农民夜校,利用冬闲时节,每月举办一期科技技能培训班, 邀请种植、养殖、建筑等方面的专家传授科技文化知识,受到村民的广泛好评。

新民居孕育新农民、养成文明新生活,过去远近闻名的光棍村,如今已有 18名大龄超龄村民说上了媳妇,仅春节前,就有三户人家要操办婚礼。

几点建议
中央农村工作会议强调, 要有序推进农村土地管理制度改革。

滦县在新民居示范村建设中,把农村土地置换成城区建设用地;用土地置换指标作抵押向银行贷款;以土地置换收益偿还贷款和利息。

土地置换,以地生财,破解了新民居建设融资难题,
政府没有投入一分钱,就完成了整村迁建新民居, 为全省新民居示范村建设提供了一个范例。

他们的做法值得各地学习借鉴。

为深入推进全省新民居建设,我们建议:
(一要把土地置换作为筹措新民居建设资金的有效途径。

在推进新民居建设的过程中, 资金始终是困扰政府部门和农民群众最现实的问
题。

滦县“ 土地置换,以地生财” 的做法具有很强的指导意义。

要充分发挥市场机制的作用, 积极搭建新的投融资平台,探索农村集体建设用地管理制度改革, 培育和发展城乡统一的土地市场, 实现权益的最佳形式, 使广大农民群众真正受益。

要把国家“ 城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩” 的政策用足用活, 对农村土地整理项目特别是农村宅基地复垦,予以配给周转指标、资金补助、减免费用等支持;对置换出的建设用地指标,符合城镇规划的,可征收为国有建设用地,其土地收益主要用于新民居建设。

可根据土地利用总体规划和产业规划, 实行以地入股就地招商引资,发展新的产业项目,壮大集体经济。

要鼓励社会力量参与新民居示范工程土地开发利用, 可采取城乡建设项目捆绑运作方式,将农村新民居建设项目与城镇国有建设用地出让地块进行项目捆绑,企业通过招、拍、挂方式取得新民居建设开发权和城镇国有建设用地使用权。

在靠近城区和中心镇的村,可试行宅基地换产权房模式。

(二要把尊重农民意愿作为推进新民居建设的“ 铁律” 。

让农民住上新民居,是农民世世代代生存和发展的头等大事。

我省顺应农民居住需求由生存型向改善型转变,新民居建设正在由点及面逐步推向纵深。

各地各部门在推进新民居建设过程中该如何作为?滦县坚持农民在新民居建设中的主体地位, 对整村迁建的每个环节都坚持自主决策、自主实施、自主监督,每遇重大问题都要经过“ 村党支部会议提议、村委会议商议、党员会议审议、村民会议决议” 四道程序。

由于事事处处都是在农民自愿的前提下去开展工作, 使新民居建设得到了农民群众的大力支持,有效避免了社会矛盾,保证了迁建顺利推进。

他们的做法很值得
各地学习借鉴。

农村新民居建设工作量大面广,情况千差万别。

在推进新民居建设过程中,各级政府要始终按照“ 宜修则修、宜建则建、宜迁则迁” 的思路,发扬民主,集中民智,科学论证,慎重决策,因地制宜多形式开展。

具体到每家每户、每村
每庄拆不拆、建不建、迁不迁的问题,要充分尊重农民自身意愿,以农户是否受益为准绳。

(三要把发展富民产业作为新民居建设的重要支撑。

要把同步发展强村富民产业作为新民居示范村建设的重要内容。

加强规划,制定促进示范村集体经济发展的政策措施, 在财政资金、土地使用、银行贷款、税收优惠、结对帮扶、干部考核、激励约束等方面,对村集体经济发展予以支持。

要建立现代农业生产方式,发展集约高效型农业,实施养殖业“ 出村进区、出户入场” 集中养殖工程,种植业“ 破界组团、延伸扩张” 工程,建设一批家庭农场、产业庄园和现代农业园区。

要支持鼓励村集体自主创办企业,积极开发利用集体非农用地、山林、果园、鱼塘等资源,通过拍卖、承包、租赁、股份合作等方式 , 创建经济实体,实现农民增收。

(四要把富村穷村一并纳入新民居示范工程视野。

滦县新民居示范村建设,没有选择城郊村、富裕村,而是选在了一个远离县城和乡镇的穷山村。

他们的成功实践证明,穷村也能建设新民居。

省委七届四次全会明确, 到 2012年全省 15%的行政村完成新民居建设改造任务。

2010年要以新民居示范工程为抓手,重点推进 2000个新民居示范村建设。

必须强调,对新民居示范工程,穷村更具有典型引路作用。

穷村能建成新民居,城郊村、富裕村更能建成新民居。

各市县要分类指导、统筹谋
划、梯次推进、分期实现。

要结合市情、县情，对今后三年特别是今年的新民居建设与改造任务提出目标要求。

在示范村选择上，要统筹推进，既要有富村示范，也要有穷村示范。

让新民居也能点亮穷村新生活。

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