物业服务企业的机构设置

11/6/2013
• 物业服务企业的设立程序和资质管理 ㈠物业服务企业的设立程序 ⒈可行性研究 ⒉创造完备的自身条件 ⒊注册登记，领取营业执照 ⒋申请资质，领取资质证书
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• ⑴申请资质 • 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起 30日内，持相关文件向工商注册所在地直辖市、设 区的市的人民政府房地产主管部门申请资质 。 • ⑵领取资质证书 • 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级 核定，并设一年的暂定期。
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物业服务企业的组织形式
（一）直线制
（二）直线职能制
（三）事业部制
（四）矩阵制
经理
服务部主任 组 长 组 长 组 长
维修部主任 组 长 组 长 组 长
（1）主要优点：领导能够集指挥和职能于 一身，命令统一，责权分明，指挥及时。
（2）主要缺点：要求领导者通晓各种专业 知识，具备多方面的知识和技能。
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• ㈡资质管理 • ⒈物业服务企业资质等级：分为一、二、三级。 • ⒉各资质等级物业服务企业的条件
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• ⒊各资质等级物业服务企业的业务范围 • 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目； 二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的 住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管 理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方 米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的 物业管理业务。
物业服务企业的业务范围与机构设置
1-2：物业服务企业的机构设置
模块1-2 物业服务企业的机构设置
1、物业服务企业的组织形式； 2、物业服务企业的机构设置情况； 3、物业服务企业各部门工作职能划分。
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知识准备
•
物业服务企业是指依法成立、具备专门资质并 具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物 业管理相关活动的经济实体。
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⑺擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； ⑻物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房 和有关资料的; ⑼与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串 通，以不正当手段谋取中标的； ⑽不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实 的； ⑾超越资质等级承接物业管理业务的； ⑿出租、出借、转让资质证书的； ⒀发生重大责任事故的。
公司经理职能Βιβλιοθήκη 构职能机构职能机构
职能机构
小区物管机构 职能人员
作业组
小区物管机构
小区物管机构 职能人员
作业组
职能人员
作业组
职能人员
作业组
各级主管人员直接指挥，职能机构是参谋，职能机构对 直线部门起监督指导作用。
（1）主要优点：加强了专业管理的职能， 适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、 管理综合性强的物业服务企业。
能调动各事业部门的积极性、责任心和主 动性；3、促进了内部的竞争，提高了公司
的效率和效益；4、有利于复合型人才的考 核培养。 （2）主要缺点：事业部之间的协调困难， 机构重叠，人员过多。
总经理
职能部 项目部 项目部 项目部 职能部 职能部
（1）主要优点：1、加强了各职能部门之 间的横向联系，充分利用了人力资源；2、 有利于调动各方面工作积极性，解决处理 各自责任范围的问题；3、具有较强的机动 性和适应性。 （2）主要缺点：1、组织结构的稳定性较 差，机构人员较多，容易形成多头领导；2、 部门之间关系复杂，协调工作量比较大， 处理不当容易产生矛盾。
（2）主要缺点：机构人员较多，成本较高； 横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作 效率。
公司经理
职能机构
职能机构
职能机构
职能机构
按产品、地区或市场将公司 分为几个相对独立的事业部。
住宅服务事业部
租赁经营事业部
职能机构 小区物 管机构
职能机构 小区物 管机构
职能机构 租赁部
职能机构 经营部
（1）主要优点：1、强化了决策机制，使 公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务；2、
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• 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内 有下列行为之一的，资质审批部门不予批准： ⑴聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管 理活动的; • ⑵将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托 给他人的; • ⑶挪用专项维修资金的； • ⑷擅自改变物业管理用房用途的； • ⑸擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和 共用设施用途的； • ⑹擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业 主共同利益的；
一般情况下，企业职能机构有： (一)总经理室 (二)人力资源部 (三)行政管理部 (四)财务部 (五)品质管理部 (六)市场拓展部 (七)经营管理部 (八)工程管理部 (九)安全管理部 (十)环境管理部
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