张英、株洲市广播电视台等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

张英、株洲市广播电视台等房屋买卖合同纠纷民事二审民事
判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审结日期】2021.12.29
【案件字号】(2021)湘02民终2574号
【审理程序】二审
【审理法官】段郴雯彭德华肖晶
【审理法官】段郴雯彭德华肖晶
【文书类型】判决书
【当事人】张英;株洲市广播电视台;株洲市友谊房地产开发有限公司
【当事人】张英株洲市广播电视台株洲市友谊房地产开发有限公司
【当事人-个人】张英
【当事人-公司】株洲市广播电视台株洲市友谊房地产开发有限公司
【代理律师/律所】李小艳湖南方正圆律师事务所;陈江南湖南方正圆律师事务所;张明明湖南一星(株洲)律师事务所;刘晶晶湖南一星(株洲)律师事务所
【代理律师/律所】李小艳湖南方正圆律师事务所陈江南湖南方正圆律师事务所张明明湖南一星(株洲)律师事务所刘晶晶湖南一星(株洲)律师事务所
【代理律师】李小艳陈江南张明明刘晶晶
【代理律所】湖南方正圆律师事务所湖南一星(株洲)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张英
【被告】株洲市广播电视台;株洲市友谊房地产开发有限公司
【本院观点】本案系合同纠纷。

【权责关键词】催告撤销隐名代理违约金过错支付违约金合同约定一般代理特别授权证明诉讼请求独任审判简易程序维持原判清算执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审期间，双方均未向本院提交新的证据。

本院对一审判决查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案系合同纠纷。

首先对于案涉当事人之间法律关系认定问题。

本案中张英与友谊房地产公司之间没有签订书面的房屋买卖合同，且房屋的剩余房款的支付时间没有明确，且案涉的15栋、18栋房屋没有办理商品房预售许可证，故该双方之间的行为并不构成事实的房屋买卖合同关系。

但双方对于将来签订正式的商品房买卖合同并支付购房款的意思是显而易见的，双方之间的系列行为符合预约合同的构成要件，故张英与友谊房地产公司成立商品房预约合同关系。

另对于张英与株洲广电、株洲广电工会之间的法律关系，虽然株洲市广播电视台广电小区建设领导小组参与了组织案涉单位福利房分房的系列活动，但株洲广电与株洲广电工会不具有房地产开发、建设、销售等资质，也没有提供出让地使用权、物资等作为共同投资，且案涉定向开发住宅协议约定“由友谊房地产公司负责本项目建设所需资金和融资并独立承担和享有本项目开发建设所产生的权利与义务”，株洲广电、株洲广电工会与友谊房地产公司之间并非共同开发单位福利房的关系，株洲广电与株洲广电工会均未与张英签订任何书面协议。

故张英与株洲广电、株洲广电工会之间不能成立事实上的房屋买卖合同关系抑或商品房预约合同关系。

其次对于责任承担主体及赔偿依据问题。

案
涉的15、18栋规划地块因“毛地出让”和重复出让已被政府收回，导致张英与友谊房地产公司之间已无法签订商品房买卖合同，双方之间事实上的商品房预约合同已经无法履行，合同目的无法实现，故依法支持解除张英与友谊房地产公司之间的商品房预约合同关系。

对于张英要求赔偿因无法交房导致损失的问题。

因其与株洲广电、株洲广电工会之间未成立事实上的房屋买卖合同关系抑或商品房预约合同关系，其要求株洲广电、株洲广电工会赔偿的上诉请求不应得到支持。

显然张英也遭受了一定的损失，但其要求赔偿的金额不应超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，案涉15、18栋规划的所在地块涉及“毛地出让”和重复出让导致无法进行房屋建设被政府收回的情况并不属于友谊房地产公司应当预见的范围之内，况且本案中双方之间仅成立商品房预约合同关系不应等同于本约合同的违约责任。

友谊房地产公司前期为购买三十三区地块已支出了大量的土地出让金、税费等，其从政府获得的赔偿也是不高于年利率8%的标准计算的资金占用利息综合以上因素考虑一审法院按照年利率8%的标准计算赔偿损失并无不当。

另虽该案适用独任审判，但考虑到此类案涉及人数众多，一审法院经审判委员会讨论并依法做出裁判，程序上虽有部分瑕疵，但其不影响对本案的实体处理结果。

综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6891元，由上诉人张英负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 18:35:23
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年6月30日，为解决株洲广电员工的住房问题，株洲广电工会(甲方)委托株洲友谊房地产公司(乙方)开发建设单位团购福利房，双方签订了一份《定向开发住宅协议书》。

协议约定：“第一条：本协议所涉开发住宅地为：株洲市天元区三十三区住宅小区(以下简称本项目)。

本项目建设地址：天元区三十三区，昆仑山路与长江南路延伸段交界处的东北角，土地约81亩。

本项目征地前期工作由乙方具体承办并
由乙方支付全部前期工作费用。

本项目征地前期工作由乙方具体承办并由乙方支付全部前期工作费用；第二条：本项目由乙方开发建设，甲方定向购买住宅约1000户，126000平方米，由甲方依据本协议及附件规定的价格和条件组织单位(包括甲方认可的相关单位)职工认购；本项目甲方职工在本协议规定时间认购的不多于1000套住宅，其余部分由乙方自主向市场销售。

最后实际户数以甲方职工认购户数为准，先由甲方职工选购后，其余部分可销售。

第三条：本项目住宅房屋2012年12月31日前开工，并于2015年2月18日前竣工并交付使用。

本项目对职工定向开发销售的商品房住宅户型及价格经甲方职工确认后，由甲方同意组织职工缴纳认购款，本项目住宅认购款缴纳方式：甲乙双方签订本协议之日起(七个工作日内首付7万元/户)，该宗土地乙方成功摘牌后十日内交5万元/户(120㎡以内交4万元/户)；第十条：双方的权利与责任：甲方负责统一收取甲方职工缴纳的本项目住宅购房款……乙方必须专款专用，乙方须将所收甲方款项等支付凭证复印件提交甲方，确保收取的甲方款项用于本项目征地及本项目工程开发建设。

乙方负责本项目建设所需资金和融资并独立承担和享有本项目开发建设所产生的权利和义务。

第十二条：如因乙方原因终止合同致使协议无法履行，或以自身的行为明确表明不履行本协议，乙方除全额返还甲方所付款项外，并按甲方已付款项的50%支付违约金；本项目因政策性原因或乙方原因，土地未由乙方成功摘牌，则本协议于该宗土地挂牌出让之次日解除，乙方需于解除本协议后7个工作日内一次性返还甲方所付全部款项，并自付款之日起按年息15%补偿甲方，如乙方未在7个工作日内付清前述款项，需按前述款项的20%向甲方支付违约金，如该宗土地因拆迁影响开工日期，则自2013年1月1日起按年息15%计息补偿给甲方，但无论何种原因，均不影响双方关于竣工交付时间的约定……。

2013年7月19日，双方又签订一份《补充协议书》，约定：“双方确认：甲方已订购约1000套房屋并依约履行了合同义务；房屋均价变更为3373元；付款金额进行变更，120平方米(含本数)以内的购房户由交4万元变更为交7万元/户，120平方米以上的购房户由交5万元变更为交9万元/户；关于对18号地块的特别约定：住宅部分土地使用年限未变更70年，土地性质未变更为商住，则按如下方式处理：1、选择该地块的购房户可选择
退房，自提出退房之日起三日内由乙方全额退款，并自甲方职工付款之日按年息15%补偿退房户……”2013年7月29日，株洲市广播电视台广电小区建设领导小组办公室发布《通知》，载明：“广电小区用地的建设容积率由原3.5降到现2.5，根据协议，购房均价在原每平方米3070元的基础上，上涨303元，即现购房均价为每平方米3373元……鉴于容积率、价格、交款额等发生了变化，购房户可在自愿的条件下放弃购房。

我们将按照《知情通知书》的约定及时退款。

”张英认购上述单位福利房，并于2017年3月16日向友谊房地产公司支付购房款160000元，友谊房地产公司出具了收款收据。

2018年9月14日，友谊房地产公司联合株洲市广播电视台广电小区建设领导小组出具分房步骤及细则，载明：“户型:户型共分三种，四房二厅、三房二厅、二房二厅。

开发商向本次分房单位提供与购房户(摸底后已确认的名单)原预定户型相对应的房源，购房户根据所订户型在对应的房源中抽取房号；交房时间：17栋、19栋2019年8月31日前，15栋、18栋2020年8月31日前……此次申请放弃购房者，且不参加本次抽号、抽房的购房户，且按单位统一收款时间已交14万元的购房户除退还本金外，一次性补偿壹拾万伍仟元整，已交16万元的购房户除退还本金外，一次性补偿壹拾壹万伍仟元整，但须在17栋、19栋房屋分房之日后5个工作日内提出书面申请，申请后10个工作日内一次性支付本金及上述补偿款……抽中17栋、19栋购房户延期补偿标准：①按120元/㎡进行补偿。

②开发商代客户交8个月的物业管理费(从开发商通知客户收房之日起开始计算)作为补偿。

抽中15、18栋的购房户除按上述17栋、19栋的标准进行补偿外，另按已交首付款(14或16万元)的万分之一/日计算至交房日(从17、19栋交房日开始计算)。

如15、18栋在2020年8月底开发商仍未交房，除上述15、18栋补偿标准外，另按首付款(已交14万或16万)的年利率19%计算(从2020年9月1日起开始计算至通知交房日补偿给客户(计算补偿日期不能重复)……在本次摸号选房起7天内更名的购房户，开发商不收取任何费用，但不享受任何延期补偿政策。

过期开发商不再办理更名等相关事项，原已在公司办理好更名手续(仅限收据已更名确认)、广电系统职工内部转让、父母子女之间相互转让、配偶之间更名的情形(广电系统职工身份的确认以广电人事部门出具工资
条并盖章，且有广电小区建设领导小组组长签字认可并盖章)，仍享受延期补偿政策；其余情形更名的购房户(含已经承诺放弃延期补偿的购房户)，均不享受任何延期补偿政策……”，并以短信方式通知张英于2018年9月17日上午前往株洲市神农大剧院观众入口靠左厅进行抽序号、抽房号。

张英抽取的房号为18栋406号，房型为三房二厅，预测面积为126.76㎡。

17某、19某栋楼层价格表载明：“15某、18某栋房屋均价为3400元/平方米”。

选房后至今，案涉15、18栋房屋原规划所在地块因涉及“毛地出让”及重复出让而无法实施房屋建设。

2021年6月4日，株洲市土地管理工委会办公室召开了一次会议，形成株土管会办纪[2021]3号《株洲市土地管理工委会办公室会议纪要》，会议纪要中记载：“……七、审议《关于天元区33区土地出让遗留问题的处理方案》，1、基本情况：2011年1月，株洲市友谊房地产开发有限公司与城发集团签订《土地招商协议》，并于当年缴纳招商诚意金
1.206亿元用于土地一级开发。

2013年7月，友谊房地产公司以出让方式取得天元区33区地块五、六、八、九等四宗国有建设用地，分别签订了XC(1)4485、4486号《国有建设用地使用权出让合同》。

XC(1)4485号出让合同包含地块五、地块八……、地块八……XC(1)某某出让合同包含地块六2、存、地块九……2资源部在2010年9月下发相关文件规定不得‘毛地’出让，但当年为尽快推动项目实施，筹措城市建设资金，该四宗地有部分土地在未完全完成征地拆迁的情况下，实施了‘毛地’出让，属历史原因造成的遗留问题。

友谊房地产在竞得该四宗地时，出让范围内仍有多栋房屋未完成征拆。

经核实，目前该出让合同净用地范围内仍有8栋国有土地房屋、9栋集体土地房屋未完成拆迁，还有部分地块与原天富房地产出让红线重叠。

因征地拆迁没有完成，该部分土地一直无法实施建设……2012年7月，市广播电视台工会与友谊房地产公司签订132户房屋团购协议，约定于2016年底交房。

因拆迁未完成，房屋至今不能实施建设，市广播电视台职工多次上访。

2020年11月，市广播电视台向市政府报告，请求解决广电小区的建设问题，市政府领导批示：请市资规局商城发集团拿出解决问题的方案。

3、处理方案：2019年12月，友谊房地产公司向我局提交《关于解除部分土地出让合同的报告》，提出宗地内有部分房屋至今未拆除，不能交地实施建设，申请将
XC(1)4485、4486号出让合同范围内未完成拆迁无法实施开发的部分土地解除土地出让合同。

⑴对已交地的90334.26㎡合(135.5亩)土地部分，按原招商协议履约到位，做好清算……友谊房地产公司实际建设的135.5亩系按已批准的总图建设，变更土地出让范围后的土地容积率为2.93……该项目按首次办理房屋预售许可的时点2015年11月9日为估价时点进行评估，则该部分土地超容应补缴的土地出让金金额为503.25万元，按年息8%的标准计算利息为225.2万元(计息期：2015年11月9日-2021年6月4日)，该项费用共计728.45万元，须提交市土地管理委员会审定；⑵对未交地51.59亩土地部分，解除原招商协议和变更出让范围，退付友谊房地产公司投入资金，并计算资金占用费。

根据市土地管理委员会2020年第一次会议关于《株洲市土地出让遗留问题处置工作方案》的相关规定，因非企业自身原因导致的不能履约，按每年不高于12%的标准给予综合资金成本费用补偿(计单利，不计算复利)，并参照市土地管理委员会2014年第三次会议关于解除裘日亮相关协议和市土地管理委员会2015年第二次会议关于解除九天置业相关协议所支付的资金使用费15%的做法，按年息12%的标准计算友谊房地产公司的资金占用费和土地税费的利息共计3586.41万元(计息期：实际付款日-2021年6月4日)，以上应退付友谊房地产公司本息合计11252.12万元(详细计算方式见附件1，附件只计算至2021年3月25日)。

4、会议审定：为解决天元区三十三区出让遗留问题，审定如下：⑴由城发集团与友谊房地产公司签订，解除双方为开发天元区33区土地所达成的《土地招商协议》、《土地合作开发补充协议》等一系列协议内无法继续履行的部分条款，之后由株洲市自然资源和规划局与友谊房地产公司按程序签订
XC(1)4485、4486号《国有建设用地使用权出让合同》的补充协议，将XC(1)4485号《国有建设用地使用权出让合同》红线范围内的14789.23㎡(合22.19亩)土地和XC(1)4486号《国有建设用地使用权出让合同》红线范围内19601.01㎡(合29.4亩)土地调出原出让红线范围，调出面积共计34390.24㎡(51.59亩)。

解决招商协议和变更出让范围应退付给友谊房地产公司的相关费用由城发集团负责……⑻因友谊房地产公司支付该宗土地出让价款和相关成本费用的日期早于实际交地日期，提前支付的资金按照8%的年利率(计单利，不计复利)测算
资金占用费，应退付金额为13735.34万元(详见附件5)。

与本方案进行比较(本方案应退付金额11252.12万元)，建议市土地管理委员会采用本方案执行。

”
【一审法院认为】一审法院认为，该案系合同纠纷。

案件的争议焦点为：张英与株洲广电、株洲广电工会、友谊房地产公司是否成立事实上的房屋买卖合同关系？张英要求解除与株洲广电、株洲广电工会、友谊房地产公司之间的房屋买卖合同关系并要求返还购房款及赔偿损失有无事实及法律依据？现综合分析如下：焦点一根据《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期……”本案中，案涉15栋、18栋房屋并没有办理商品房预售许可证，双方之间也没有签订书面的房屋买卖合同，且房屋的剩余房款的支付时间都没有明确，故双方之间的行为并不成立事实的房屋买卖合同关系。

根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条之规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

”本案张英在友谊房地产公司的组织下完成了房号的抽选，认购房屋的房号、价格、交房时间基本可以确定。

本案中，双方虽未约定签订正式的“商品房销售合同”的期限但双方于将来签订正式的商品房买卖合同并支付购房款的意思是明显的，张英与友谊房地产公司之间的系列行为符合预约合同的构成要件，故张英与友谊房地产公司成立商品房预约合同关系。

另案涉15栋、18栋房屋至今没有办理商品房预售许可证，双方之间也没有签订房屋买卖合同，且房屋的剩余房款的支付时间都没有明确，故双方之间的商品房预约合同关系尚未转化为房屋买卖合同即本约合同关系。

至于张英与株洲广电、株洲广电工会之间是否成立事实上的房屋买卖合同关系，对此，一审法院认为，虽然株洲市广播电视台广电小区建设领导小组参与了组织案涉单位福利房分房的系列活动，然株洲广电与株洲广电工会不具有房地产开发、建设、销售等资质，也没有提供出让地使用权、物资等作为共同投资，且案涉定向开发住宅协议约定“由友谊房地产公司负责本项目建设所需资金和融资
并独立承担和享有本项目开发建设所产生的权利与义务”，由此可知株洲广电、株洲广电工会与友谊房地产之间并非共同开发单位福利房的关系，另株洲广电与株洲广电工会均未与张英签订任何书面协议。

综上，张英未提供充分证据证明其与株洲广电与株洲广电工会之间存在事实上的房屋买卖合同关系，故要求解除其与株洲广电与株洲广电工会房屋买卖合同关系并要求株洲广电与株洲广电工会共同向其返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，不予支持。

焦点二本案中，15、18栋规划地块涉及“毛地”，至今仍有数栋房屋的拆迁未完成，现西郡佳园小区15、18栋原规划地块已无法实施房屋建设，无法与张英签订商品房买卖合同并向其交付案涉房屋。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，张英与友谊房地产公司之间事实上的商品房预约合同已经无法履行，双方当事人的合同目的无法实现，故一审法院依法解除张英与友谊房地产公司之间的商品房预约合同关系。

对于张英要求友谊房地产公司退还认购款，张英已于2021年9月15日收到友谊房地产公司退还的认购款16万元，该项诉讼请求已缺乏履行内容，一审法院不再作处理。

关于要求友谊房地产公司向其赔偿因延期交房导致商品房价格上涨后的差价损失430350元的主张是否成立。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百九十三条之规定，友谊房地产公司虽因案外人的原因造成违约，但仍应对张英承担相应的违约责任。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定，虽张英在本案中遭受了一定的损失，但是要求赔偿的金额不应超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，案涉15、18栋规划的所在地块涉及“毛地出让”和重复出让导致无法进行房屋建设的情况并不属于友谊房地产公司应当预见的范围之内，而本案张英与友谊房地产公司之间仅成立商品房预约合同关系尚未签订作为本约的商品房买卖合同而预约合同的违约责任与本约合同的违约责任不应等同，故张英以丧失签订正式商品房买卖合同后实际获得房屋的可得利益为由要求友谊房地产公司赔偿损失430350元，缺乏事实及法律依据。

关于应按何种标准进行赔偿，一审法院认为，首先，案涉15、18栋规划的所在地块无法进行房屋建设的原因并非友谊房地产公司本身的原因所导致；其次，友谊房地产公司前期为购买三十三区地块已支出了大量的土地出让金、税费等，
因此遭受了巨大的经济损失。

同时考虑到含案涉地块在内的总共51.59亩土地已被土地出让方收回，友谊房地产公司由此获得的赔偿系不高于年利率8%的标准计算的资金占用利息，综合以上因素，一审法院酌情支持由友谊房地产公司自张英交款之次日起，按照年利率8%的标准向其赔偿损失，直至全部购房款退还之日即2021年9月15日止，赔偿金额为57653元[160，000元×8%(年利率)÷365日×1644日(2017年3月17日至2021年9月15日)。

【二审上诉人诉称】上诉人张英的上诉请求：1、依法撤销(2021)湘0211民初3340号民事判决第一项，改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系；2、请求判决被上诉人赔偿上诉人经济损失430350元；3、一、二审的案件受理费均由被上诉人承担。

事实与理由：1、一审法院认定法律关系错误，双方之间为房屋买卖合同纠纷而非商品房预约合同纠纷。

2、一审法院关于损失问题认定和判决错误。

3、一审法院程序违法，本案经过一审法院审判委员会讨论，却适用简易程序，故显而易见程序违法。

4、一审法院徇私枉法，枉法裁判，先判后审，泄露裁判结果，并偏袒对方当事人。

张英、株洲市广播电视台等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
湖南省株洲市中级人民法院
民事判决书
(2021)湘02民终2574号当事人上诉人(原审原告)：张英。

委托诉讼代理人：李小艳，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限为一般代理。

委托诉讼代理人：陈江南，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被上诉人(原审被告)：株洲市广播电视台，住所地：湖南省株洲市天元区泰山路。