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东方经典购物中心
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目录摘要
第一章项目定位分析
第一节、项目地块属性分析
1、项目地理位置
2、项目地质、水文、气候情况
3、项目地形、地貌
4、项目的市政配套情况
5、项目周边城市配套情况
第二节、项目地块SWOT分析
1、优势
2、劣势
3、机会
4、威胁
第三节、项目定位
1、总体定位
2、项目的形象定位
3、产品定位
4、建筑风格定位
5、目标客户定位
6、物业管理定位
第二章项目规划设计
第一节、项目规划设计条件
第二节、项目技术指标
第三节、项目规划设计
1、规划设计理念
2、规划设计指导思想
3、总平规划设计布局要点
4、建筑风格设计
5、竖向空间设计
6、户型设计
7、景观设计
8、总平交通设计
10、消防设计
11、防排烟
12、结构设计
13、给排水设计
14、通风设计
15、报警与联动
16、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统
17、项目配套设施
第三章项目价格分析
第一节、购物中心定价分析
1、可类比住宅项目及参数确定
2、本地块比较价格计算值
第四章项目开发思路
商业建筑的开发思路
第一节、项目策划
1、市场调查
2、项目定位策划
第三节、项目设计
第四节、项目建设
第五节、项目推广
第六节、项目销售
第七节、项目招商管理
第八节、项目物业管理
第五章
结论
参考文献
摘要
随着国民经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，并且休闲消费已成为人们在满足基本生活消费以后追求的更高层次上的消费。

另一方面仅仅为人们提供购物便利性的大型超市由于商品的选择性较差以及传统百货由于经营保守等弱点，已远远不能满足消费者多样化、个性化的需求变化。

购物中心的出现正是迎合了消费需求的这种变化。

但是，目前国内购物中心的开发和运营模式还存在种种不规范的做法，由此产生了许多的问题，如缺少前期市场调查和策划，导致建成后让商家削足适履或重新返工，由于后续资金和专业商业管理缺乏，造成物业空置、购物中心开发速度过快、同质化现象严重等等。

因此，购物中心的开发理论与运营模式已成为政府有关部门、地产专家、零售业专家普遍关注的一个热点。

第一章项目定位分析
第一节、项目地块属性分析
1、项目地理位置
项目位于郑州市二七区大学路上，北临航海路是直角双面沿街的风水宝地。

周边有较齐全的配套设施。

分析：
A、东方经典项目地处郑州二七区偏南位置，以郑州大学、字画玉器古玩城、黄冈市等名胜古迹为依托，北临航海路,西接大学路延长线,南近环城南路；紧临郑州第二中心医院、郑州航院学校，。

周边为写字楼、高档住宅区、以及以升龙广场、丹尼斯超市（大学路店），世纪华联万达广场（在建）、为核心的大型商业区。

这一带历来是郑州城市文脉所在，郑州卫校、新东方英语培训学校、郑州测绘学院、黄河科技学院（北校区）、郑州大学、郑州航院及其附属中学等体现郑州文化名城风貌的学校建筑，昭示这里一直延续着的文化文明。

而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着郑州二院医院、儿童医院这些郑州的重点医院。

坐车可直达家乐福、百盛、丹尼斯、世纪华联、大商等大型购物商场。

还有人民公园，碧沙岗公园。

B、大学路沿线有成熟的商业区，聚集了金汉斯，老车记，洗刷刷自助火锅等风味小吃。

还有57电影，金色KTV等娱乐设施。

与东方经典购物中心形成了相互呼应的密集商业圈
C、东方经典购物中心项目临近南环路。

南环路上基本没有大型的购物中心，这使得东方经典和万达广场（在建）成为在南环路西段居住人群的聚集区，为其提供了便利。

2、项目地质、水文、气候情况
项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。

原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。

分析：
项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。

项目地处温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期基本不会带来不利影响。

项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。

3、项目地形、地貌
项目地形相对比较规整，双面临街，项目临建设路两侧长约100米，几乎是规整的10000㎡正方形。

项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。

分析：
项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。

项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适合商业建筑，以提高项目的开发价值。

4、项目的市政配套情况
项目地处郑州市二七区中心偏南城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。

项目北面临航海路，有B1、B12、B11、B18等多路公交车，项目西面临大学路路，有19、40、49环、53、111、202、317、B10等十多路公交车，交通十分便捷。

分析：
A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从大
学路、航海路两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。

B、航海路是项目通往三市街商区和二七北中心商区的主要交通要道，建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在航海路上，同时，在大学路一侧设次入口。

在营业期时各个临街店铺也可出入。

5、项目周边城市配套情况
由于本项目位于郑州市传统的二七区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、居住小区等设施齐全。

同时，步行程20分钟，分别可到丹尼斯商区和世纪华联商区。

可以满足现有社区的各类消费需求。

第二节、项目地块SWOT分析
1、优势
1.1、地段优势：地块位于二环路内，是城区的优势地位口岸。

项目位于大学路与航海路所在十字路口双面临街口。

交通便利，客流量大。

有固定的客户来源，周围配套设施完善。

1.2、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套，周边有成熟的高档小区，如富华佳苑，一山花园，汇鑫小区，南涧华街，玫瑰花园等。

与在建的万达广场一路之隔相互呼应，形成大型成熟的商业圈。

在大学路北向沿线还有更多可以相呼应的店铺。

1.3、交通优势：城市主干道——航海路；邻近一环路、在南三环以内，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，例如：19、40、53、111、202、B1系城市环线，出行方便、快捷，可直达郑州东西南北各向。

见图1：
1.5、投资优势：项目可自主经营也可招商投资，主要以招商投资为主。

可吸引外来商户投资发展，此项目的发展空间很大，收益丰厚。

并且有万达广场做一期，可以更加完善东方经典项目的不足；
1.6、人文环境：紧靠郑州市最好的大学之一——郑州航空工业管理学院，浓郁的人文底蕴为项目形象借势奠定了一定的先天基础，项目四周还分布着其他著名
大学，可以说是坐拥高等学府，有这广泛固定的客户群；
1.7、地块优势：临街面长达100米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营,。

图1
2、劣势
2.1、项目位于郑州偏南，周边南北环境差距明显，南边边建筑物普遍比较陈旧、未开发完善，还有大片未得到利用的空地。

项目周围现状整体品质感不是很高，不利于投资者的选择。

2.2、项目地块较小，仅有10000㎡且开发条件苛刻，与一路之隔的万达广场差距过大。

不利于规划设计。

2.2、项目属于商业用地，银行贷款首付款比例高、时间短、利息高。

3、机会
3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”，有完善的配套和政策倾斜。

也是航海路以南规划的需要，在南环没有较大型的购
物中心，项目顺应了城市发展；
3.2、丹尼斯商圈为项目提供了，庞大的目标客户群体。

大学路上南北向交通便利，赢得了东西向的客户群体
3.3、周边的高档小区也为项目提供了庞大的目标客户群
3.4、高铁的兴建也为项目的周边配套加分
4、威胁
4.1、，项目同时面临着市中心及一环路边的大规模，高档次的商业旺铺竞争。

项目有一定的市场竞争压力
4.2、CPI连续创新高,银行可能连续加息.。

小项目的投资承受能力薄弱，难于抗逆加息的冲击
4.3、由于，某些特殊原因。

今年，郑州是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。

如果，明年供应量集中释放，市场竞争的压力将进一步升级。

这样就侧面加大了东方经典投资招商的危机
第三节、项目定位分析
1、总体定位
定位以商业旺铺为主。

总体定位说明：
迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的高档次生活商业中心。

历史上的郑州，古都商城，有9朝定都，商业发展完善，有很多古时遗址。

解放后，郑州市政府在大学路建立了很多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。

随着郑州市城市化进程，大学路南段的开发扩展更新换代是必然的。

而大学路的文化特性，已经深深印入郑州人的心里。

从历史属性和文化属性来看，项目应该主定位标志性的高品质商业区；项目临近，世纪华联、丹尼斯商圈、二七广场商圈。

项目无法与三个商圈相比，可考虑商业的互补。

三个商圈的经营时间有限，可从时间上来弥补位置上的差异。

结合，项目地块的历史属性，项目商业定位为16小时高品质商务街
2、项目的形象定位
大学路的高品质标志性商圈
项目形象定位说明
郑州市的房地产开发已经进入品牌时代和品质时代。

消费者消费心理和消费理念已经成熟，对有品牌和高品质的商圈认同度高。

3、项目产品定位
高档气派的标志性购物中心
奢华式的烂漫生活情调
产品定位说明
大型餐饮：金汉斯、巴西烤肉，百度小吃街，面积约3000㎡；
欧式风情街，建筑形式简单大方：面积4000㎡；
高品质娱乐设施：约1层，面积约6000㎡；
对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、文化优势、历史优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为中高档人文高品质购物中心。

4、建筑风格定位
项目建筑风格定位：
欧式现代建筑风格
建筑风格定位说明：
欧洲人以丰富的文化遗产而自豪，这是毋庸置疑的。

欧洲相当重视教育艺术和知识性讨论被认为是每天生活的一部分。

无论是哥特式建筑的催人向上的精神，还是现代的科比西埃式建筑。

（科比西埃代建筑学派的创始人物之一非常捍卫以功用为主的理性都市计划。

他的作品有摩天大楼、网状道路系统、开放式空间，以及环绕着大城市的卫星城镇等）。

其建筑风格吸收和传承了丰富的人文底蕴文，其建筑风格与本项目所在的区域——郑州大学路相吻合，同时，郑州现有房地产开发的项目，缺乏具有欧洲建筑风格的项目，项目的建筑风格定位具有市场空白性机会。

项目采用欧洲现代建筑风格，不仅可以做到项目产品的差异化，同时也
与项目所在的城市地段区域属性和总体定位、形象定位匹配。

5、目标客户定位
5.1、招商投资客户定位
都市精英、城市新贵（自用型客户占40％，投资型客户占60％。

）
招商投资客户来源：以喜欢城市生活、在城市中心工作、生活的私营业主、自由职业，有一定资金的人群为主。

企业中高层及外资单位的高级管理者、企事业单位的中高层管理人员等高收入人群；
招商投资客户背景特征：以大型知名企业为主要客户，35岁以上的高收入人员家庭月收入在15000元以上为零散客户
招商投资客户心理特征：喜欢城市生活、以城市中心地段来体现其价值与身份的企业或个人。

5.2、大型餐饮客户定位
知名品牌的大型餐饮企业。

5.3、休闲娱乐商业客户定位
经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者
休闲娱乐商业客户来源：郑州本地或长时间在郑州的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；
休闲生活商业客户心理特征：讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主；
休闲生活商业客户消费特征：以投资为主，自用或租赁用途为辅。

6、物业管理定位
根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理，其定位为：人性化、酒店式的物业管理。

第二章项目规划设计
第一节、项目规划设计条件
1、用地面积
规划建设净用地面积约：9000㎡；
代征道路面积：1000㎡
2、用地性质：商业用地
3、容积率：不大于3。

4、建筑密度：建筑密度不大于60%。

5、绿化率：不小于25%。

6、建筑限高:小于30米
6、建筑高度和楼间距：按郑州市规划局对该项目的规划要求，结合国家和郑州市规划和建筑设计规范进行。

7、建筑退让红线：按郑州市规划局对该项目的规划要求，结合郑州市规划设计规范和建筑设计规范进行。

8、其他规划要求:参考郑州市城市规划条件20XX(0165号)
第二节、项目技术指标
根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下：
总用地面积10000平方米
代征地面积1000平方米
净用地面积 9000平方米
容积率3.0
容积率建筑面积12000平方米
总建筑面积36000平方米
商业建筑面积9000.00 4层
地下建筑面积18000 2层
商业一层车位160 每100㎡0.7车位
商业地下车位240每100㎡0.7车位
合计车位400
车位需要面积5886 每车位18㎡
地下设备用房800.00
绿化率25%
绿化面积2621.68
第三节、项目规划设计
1、规划设计理念
根据项目的总体定位和形象等定位，提出项目的规划设计理念为：
1.1、尊重地域文脉，浓郁的人文环境和自然环境结合；将人居理念、现代时尚的商业理念与地域文脉结合，环保与科技概念结合。

1.2、以人为本，将建筑形式与环境、特别是体现城市风貌的有机协调，实现人、建筑与自然的和谐共生，营造舒适、优雅的生活商业环境。

1.3、以科技为先导，提高项目产品的新技术含量，建设智能化购物环境，实现技术与人文的互融共生，引导购物者生活方式的改变和生活品质的提高。

1.4、以创新产品打造强势的市场竞争力，对项目的建筑风格、店面结构、建筑空间、环境特色以及项目的商业进行广泛学习借鉴、深入研究，提供具有个性的创新性商业建筑。

2、规划设计指导思想
2.1、项目的规划设计建议聘请熟悉欧洲的建筑担纲设计，将项目设计郑州市市区的标志性项目和标志性建筑。

2.2、注重项目的位置和区域特点，充分尊重和利用项目特有的地形特点的进行
规划设计。

2.3、充分考虑高品质、高端社区的景观环境、社区心理环境、公共卫生环境、文化环境，将“以人为本”的理念落实到平面和空间布局之中。

2.4、充分考虑项目临街面比较长的特点，全力打造休闲型“街铺”。

为未来商业的经营营造良好的商业环境。

3、总平规划设计布局要点
3.1、项目规划设计为半围合式布局。

（院落式）建筑沿红线规划，东南角为公共休闲区。

3.2、在主要开口设计在大学路上，（车行出入口）次要开口设计在大学路上。

（人行出入口）
3.3、航海路大学路交接处规划布置为大型餐饮。

3.2、两个开口，充分考虑人行视角，全力做到所有商铺，皆是“街铺”
4、建筑风格设计
项目建筑风格定为欧洲现代建筑风格，以其整体的大气风格、从细节处体现的现代文明、色彩和材质感表现项目的建筑美和品质，同时注重空间造型。

5、竖向空间设计
5.1、临街生活、休闲商业
二层，成院落式布局，注重营造商业氛围和经营空间。

6、景观设计
本项目的景观以商业景观为主：
商业街的环境与景观
商业街的环境与景观主要是城市节点景观、项目生活、休闲商业街景观。

城市节点景观注重营造城市和商业氛围，注重项目的城市形象和项目商业形象的塑造，注重项目品质感召力的塑造，以参与性为主，观赏性为辅，雕塑、硬质景观和绿化和谐统一。

7、总平交通设计
7.1、人车分流原则：在项目的主次出入口设计中，将人行出入与车行出入完全分开，以体现人性化关怀的设计思路。

7.2、地下停车原则：项目的车辆按地下停车考虑，以最大限度利用地面面积建设景观环境，提高项目的整体品质。

7.3、项目内地面交通以人行为主，且设计成景观道路化：避免地面交通占地面积大、道路生硬。

7.4、形成项目条形交通原则：由于项目土地面积较小，所相临的两条道路宽阔。

项目的车行和主要的人行主道，形成条形交通。

7.5、在项目大学路一侧设计项目的人行主出入口、车行主出入口，航海路一侧设计项目的车行主出次口、人行次出入口。

8、消防设计
8.1、建筑消防
本项目设条形消防车道，消防车可通至每栋建筑边（庭院内消防车可通过绿化地面），每栋建筑均有足够的扑救面，建筑单体内按与其相适应的高层建筑防火设计规范要求设计。

8.2、消防给排水
8.2.1、室外消防给水：室外消防给水采用低压制，室外消火栓间距为30—40m。

8.2.2、根据建筑物内各个场所的功能配置一定数量的化学灭火器材。

8.2.3、对项目建筑内所设的消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟风机等消防动力设备，均采用双路电源末端自投线路设计，由低压屏引双回路放射式供电，一路引自应急母线段，线路采用防火电缆，另一路引自正常线段,线路采用阻燃电缆。

9、防排烟
9.1、所有地下车库均设排烟系统，每个防烟分区的建筑面积不超过200㎡,且防烟分区不应跨越防火分区,防烟分区的划分采用从顶棚下突出不小于0.5m的梁划分,排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/小时计算确定。

排烟风机均选用消防高温排烟风机。

9.2、设备用房除发电机房、水泵房外均设排烟系统,排烟机的排风量为：单只一个防烟分区时,按每㎡不小于10m3/h计算,但单只风机最小排烟量不小于7202/h;
按最大房烟分区面积每㎡不小于120m3/h计算。

10、结构设计
本项目商业建筑采用现浇钢筋混凝土框架结构；
基础为片筏基础,抗地震基本烈度为8度,人防拟按8级人防考虑。

场地内开挖后将形成的边坡根据实际情况分别采取适当的挡墙型式支护，确保边坡的稳定与安全。

11、给排水设计
11.1、给水
水源：由市政给水管网提供。

给水系统：主支管呈支状布置，管径DN100mm，分别从管径DN200mm主给水管接入；各栋分别设置独立的加压设施。

11.2、消防给水
用水量：室内消火栓40L/S；室外消火栓30L/S；
自动喷水：26L/S；
消防给水系统：消防用水由消防给水泵从消防贮水池吸水，内贮初期水量15m³，室内设消火栓给水系统，此外在商场等公共部位增设自动喷水灭火系统。

11.3、排水
在大学路已有规划的城市污水管和雨水管，根据项目地形情况，污水和雨水采取生活污水与雨水组织集中处理后，就近大学路上的市政污水管和雨水管。

排水采取生活污水与雨水分流制系统，污水采用暗管组织排水，主管管径为d300mm ，雨水采用暗管与暗沟相结合组织排水，主管管径d300～d600mm。

12、通风设计
通风及防排烟设计
地下停车库及设备用房严格按规范设置通风系统，送排结合，通风设计参数为：地下车库6L/H，配电间3L/H，变电间10L/H，水泵房4L/H，新风从地面引入，经竖井（车道）、风机、风道送入车库及设备用房，排风由排风机房经竖井排至屋面，风机选用低噪声高效混流风机。

厨房油烟气排放为各厨房内设排油烟机，通过变压式共用排风管将油烟集中高空排放。

13、报警与联动
本项目在项目各个消防分区各设一套火灾自动报警与消防联动控制系统，各系统相互独立运行，共用一间消防控制室，面积约20㎡。

14、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统本项目设计电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统。

在设计时按照设计规范进行设计。

15、项目配套设施
管理配套设施
公共厕所（16座），50㎡；
物业管理用房，200㎡。

16、智能系统
电话系统
数字电视系统
宽带网络系统与VPN数字传输系统
停车场管理系统
FAS火灾报警自动化系统
17保安、监视系统
包括：
楼宇防盗对讲与紧急呼叫系统
闭路监控系统
设备监控系统
电子巡更系统
门禁系统
第三章项目价格分析
商铺市场定价分析
市场经济最明显的特点就是市场竞争。

根据房地产特有的区域市场特征和竞争态势，通过“区域的同一性、消费群体的重叠性、项目的同类性、价格的可比性”等主要要素，以科学的方法选取本地块潜在竞争对手来进行各项指标比较，通过影响购买决策的不同权重来测算出本地块的一个初步市场价格。

根据市场竞争定价法对本地块测算出的价格进行一个科学的市场分析与修正。

1、可类比住宅项目及参数确定
分析本地块的消费辐射区域，得出在市场定价上可比较、参考的商圈主要有时代广场、万达广场、升龙国际、，其具体比较明细如下：
2、本地块比较价格计算值
项目顺城
时代广场万达广场升龙国际平均值
权重（分） 86 80 81 73 80
均价（元/㎡）11000 10500 7000 8500 9250
本地块均价 79×（9250/80）=9134.00
根据市场竞争定价法原则测算出本地块的住宅均价在9100.00元/㎡左右；根据郑州房地产价格近几年的涨幅与趋势，在8个月后本地块正式推出、其整个项目的整体均价在9100—9500元/㎡之间；但鉴于房地产价格受整个国民经济等多方面的影响较大，同时考虑项目要具有非常强的市场竞争力，因此本项目住宅均价暂定为9200元/㎡。