安阳义乌国际商贸城项目可行性研究报告

（内部资料·注意保密）
安阳·义乌国际商贸城项目
概况介绍
安阳新时代置业有限公司
2010年4月
一、项目概况
1、项目地址：安东新区中华路与德隆街交叉口西南角地块
2、项目开发商：安阳新时代置业有限公司
3、公司简介：
安阳新时代置业有限公司成立于2009年，是一家以市场投资开发为主导的大型民营企业，公司注册资本金1.8亿元，是浙商全国市场联合会副会长单位。

公司高层具有丰富的商业地产经营管理和实践经验，熟悉义乌市场的商业运作模式并具备良好的合作关系。

公司团队是一支专业素质优良、诚信的浙江商业精英。

4、项目规模：
（1）地块位置
安阳新时代置业有限公司于2009年12月初，成功摘牌取得安阳市DN2-2-15-1、DN2-4-3-1等地块的开发权。

该项目位于安东新区，东接中华路，北倚德隆街，南临南万金渠，西至曙光路，规划总用地40.69公顷，项目开发净地为497.646亩。

（附地块图片）
（2）政府强制性内容：
A、DN2-2-15-1、DN2-4-3-1地块临用地东侧及曙光路、德隆街可设商业，商业建筑面积分别不应大于1.8万平方米和0.6万平方米；临明福街可设商业，商业建筑面积分别不应大于5.3万平方米和5.7万平方米。

中华路与明福街交叉口西南、西北角应设高层商务办公楼，层数不得低于25层；其中DN2-2-15-2地块商务办公建筑面积不少于3万平方米，DN2-4-3-2地块商务办公建筑面积应为3-6万平方米。

DN2-2-15-2、DN2-4-3-2地块商业建筑面积不少于19万平方米。

B、DN2-2-15-1、DN2-4-3-1地块住宅建筑面积总计不得超过70万平方米。

C、义乌国际商贸城市场经营摊位自土地摘牌之日起10年内不进行产权式销售。

D、商业面积不低于３０万平方米，其中商贸城不少于１９万平方米，北地块商贸城不少于９万平方米，并尽快开业。

与义乌国际商贸城配套的住宅在北地块市场结构封顶后方可销售。

E、本项目在北地块市场开业三年内完成北地块项目的建设。

为促使商业氛围尽快形成，政府同意商业部分房产及与之配套的住宅优先验收，确保市场如期开业。

(3)建设规划：
根据政府相关规定，规划总建筑面积110-130（地上地下）万m2，其中，商业面积超过30万（不含地下）m2，住宅70万m2。

本项目为豫北地区体量较大的都市综合体，由超级市场、商业广场、主题休闲
购物街区、甲级写字楼、星级宾馆和高档住宅等多种功能复合而成。

其中，商业项目由核心主力大型批发市场以及国际超市、百货和主题休闲街区、家居广场、数码广场、家电广场、美食广场、娱乐广场、电影院线等多种商业业态组成。

（附规划设计图片）
二、项目开发计划
项目分三期开工建设，首期开工建设面积不少于30万m2，在拆迁顺利的前提下，计划于今年下半年开工，2011年市场首期开业。

计划在2011年5月住宅进行预售。

三、项目可行性分析
１、政策优势
本项目属安阳市政府重点招商引资项目，是安阳城市建设三年计划建设项目，根据安政［２００９］３５号文件精神，本项目建设的所有费用（包括行政事业性收费、经营性收费等）享受安阳市人民政府城市建设三年计划项目优惠政策。

同时，该项目列为市重点项目，享受相应的优惠政策。

市政府承诺，力争申报为省重点建设项目。

2、区位优势
安阳地处晋、冀、鲁、豫四省交汇处，交通便利，地理位置优越，京广铁路纵贯市区，京港澳、安林、大广等高速公路和106、107国道穿市而过，石武高速铁路2012年建成后将设立安阳东站。

客运专线北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州，距相邻的河北邯郸约50余公里（北），鹤壁50公里（南），山西60公里（西），濮阳65公里（东）；继续向东入310国道500公里可达连云港。

经106、104国道货车9个小时到达天津港。

11条省级公路干线从市区
辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。

安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，安阳至北京西的动车组D137/8次列车运行时间缩短至４小时以内。

市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。

石武高速铁路于2011年5月1日通车，将设立安阳东站。

3、良好的商业氛围
按照安阳市城市总体规划（2007至2020）的要求，未来城市发展方向在市区东部，安东新区被定位为行政、商务、商业、金融、居住、文化、体育、物流为一体的现代化城区。

（附城市发展规划图）
本项目位于安阳市新兴商圈安东新区，与市政府相邻，项目周围已有或正在建或将要建设的有：中国文字博物馆、易园、图书馆博物馆；正在开工的有，建安街、朝霞路、朝阳路等路网；正在实施的有，体育发展中心五星级酒店及住宅开发、华城五星级大酒店及住宅开发等14个重点开发项目。

本项目区位交通发达，紧靠汽车东站，火车东站和高速路口；配套设施完善，环境优美宜人，消费群体以公务员、事业单位和实力企业为主，消费财力雄厚，消费需求旺盛，周边聚集了大量的人气，商业氛围浓厚。

４、自身资源优势
A品牌优势：本项目的市场建设将与义乌的中国小商品城嫁接。

一是引进中国小商品城先进的设计理念，吸收安阳当地的地域文化和
特色，融合科技、信息、人性化及专业市场的商业特点，把安阳义乌国际商贸城项目规划、设计成国内一流的商业地产项目；二是借鉴和吸收义乌国际商贸城的人流、物流的先进经验，吸收国内外大型商业中心的时尚元素和现代商业文化理念，在市场的功能设置上，形成立体式交通传输体系、人性化的配套服务体系以及和谐高效的公共管理体系，并力争保持10年以上不落后；三是引进义乌国际商贸城先进的市场管理理念，服务并管理好市场，以规范的管理、优质的服务和良好的信誉，不断提升市场的经营档次，为安阳及豫北广大群众提供高品位的购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游服务，提升安阳城市市场经营的档次。

四是引进义乌市场先进的市场经营管理理念和运营模式，形成经营集约化、管理规范化、商品品牌化、营销网络化、功能服务星级化的商业贸易经营模式，将市场板块的商业辐射涵盖到百公里外经济圈。

B行业经营优势：公司是浙商全国联合会的副会长单位，对全国来说，全国办市场看浙商，浙江市场协会制订的市场星级管理体系是全国市场的标准。

C项目业态优势：本项目是豫北地区体量较大、品位较高的都市综合体，符合商业时代发展潮流，代表着安阳市商业的新形象，领引着安阳商业未来发展的新趋势，具有无限广阔的市场前景。

D营销优势：本项目具有良好的稳定营销政策和完善的经营环境。

商业项目十年内不进行产权销售，商户可以放心经营；一流的功能设置和人性化的市场管理，将营造“千店入驻，万商云集”的
财富新地标，商业新典范。

四、项目投资
总投资：超30亿元，分三期实施。

总建筑面积在110-130万平方米之间，其中，住宅面积计划建70万平方米[不含地下车位（库）]，每户安排1个车位。

在5-8年左右时间内形成一个高品位的城市综合体。

按目前房价等测算，效益明显。

五、社会效益
其一，安阳义乌国际商贸城市场建成运营后，将引进经营户5000余户，其从业人员超过2万人，加上延伸产业，可以提供大量的就业机会，安置一大批社会人员上岗；其二，增加当地政府财政收入，促进安阳经济发展；其三，该项目既是一项商业工程，也是一项惠民工程，它对于安阳市第三产业、旅游业、生产制造业以及文化产业的蓬勃发展，都将起着巨大的助推作用。