承接查验手册

某某物业有限公司
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目录
第一章承接查验条件
第二章承接查验工作依据
第三章承接查验工作流程
第四章承接查验职责
第五章承接查验规程
一、资料交接工作规程
二、各系统承接查验工作规程
（一）土建部分
1、地下室区域查验工作规程
2、外广场区域查验工作规程
4、房屋室内查验工作规程
5、楼层公共区域（步梯）查验工作规程（二）、装饰部分
6、大厦幕墙查验工作规程
7、楼层公共区域查验工作规程
8、样板间查验工作规程—新增
9、物业办公用房查验工作规程（三）、给排水系统
10、二次供水系统查验工作规程
11、室内雨污系统查验工作规程
12、室外雨污管网查验工作规程（四）、电气系统
13、高低压配电查验工作规程
14、强电井查验工作规程
15、公共区域照明查验工作规程
16、泛光照明系统查验工作规程
17、防雷系统查验工作规程
（五）、弱电系统
17、综合布线系统查验工作规程
18、楼宇自控系统查验工作规程
19、车场系统查验工作规程
20、安防系统查验工作规程
（六）、消防系统
22、消防水系统查验工作规程
23、智能报警系统查验工作规程
24、安全指示查验工作规程
25、防火卷帘门查验工作规程
26、消防联动测试查验工作规程（七）、空调系统
27、中央机组查验工作规程
28、空调末端查验工作规程
29、新风系统查验工作规程
30、空调水系统查验工作规程
31、防排烟系统查验工作规程（八）、电梯系统
32、电梯系统查验工作规程（九）、绿化景观
33、空中花园查验工作规程
34、外围广场绿化查验工作规程
35、屋顶花园绿化查验工作规程（十）、其他
36、大堂查验工作规程
37、人防系统查验工作规程
第六章交接作业指导
一、方案制定作业指导
二、计划制定作业指导
三、过程控制作业指导
四、交接确认作业指导
第七章不合格品的处理程序—新增
第八章备品配件的验收交接工作规程
第九章记录表格
第一章承接查验条件
一、房屋建筑及公用设备设施等单项工程已按照批准的规划设计方案和有关专业管理要求建成，通过竣工验收；
二、消防通过验收；
三、资料齐全；
四、物业共用设施设备、共用部位等运行正常，完好面具备交付使用条件；
五、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控、电气防雷、夜景照明系统等共用设施设备取得使用合格证书；
六、建设期间的临时建筑、临时架线等已全部拆除并按规定处理、清理完毕，现场环境整洁、场地平整；
五、房屋标号、标识铭牌等安装到位，已经有关部门确认；
六、有符合规定的物业服务用房；
七、法律、法规规定应具备的的其他条件。

第二章承接查验工作依据
一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准
二、所签订的房屋购房合同、交房标准；
三、前期各类合同（协议）制定的标准，材质、工艺等要求。

四、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

五、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。

六、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

七、工程质量事故处理记录。

八、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。

九、设备试压、试运行合格报告。

十、约定的其他标准等
十一、国家、行业、地方所现行的规范、标准：
建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）
建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB50202-2002）.
砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）.
混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）.
钢结构工程施工质量验收规范（GB50205-2001）.
木结构工程施工质量验收规范（GB50206-2002）.
屋面工程施工质量验收规范（GB50207-2002）.
地下防水工程施工质量验收规范（GB50208-2002）.
建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）.
建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2001）.
建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）.
通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）
供配电系统设计规范_GB50052_2009
建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）
建筑物防雷设计规范（GB 50057－94）
电梯工程施工质量验收规范（GB50310-2002）.
建设工程项目管理规范（GB／T50326-2001）
《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2000
智能建筑工程质量验收规范(GB50339—2003)
建筑桩基技术规范(JGJ94—2008)
建筑桩基技术规范(JCJ94—2008)条文说明
城镇道路工程施工与质量验收规范(CJJ1—2008)
建筑灭火器配置验收及检查规范(GB50444—2008)
塑料门窗工程技术规程(JGJ103—2008)
早期推定混凝土强度试验方法标准(JGJ／T15——2008) 地面辐射供暖木质地板铺设技术和验收规范(WB／T1037—2008)
消防通信指挥系统施工及验收规范(GB50401一2007)
自动喷水灭火系统设计规范GB 50084—2001
气体灭火系统施工及验收规范(GB50263—2007)
建筑安装工程质量检验评定标准GBJ303-88
电气装置安装工程施工及验收规范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，火灾自动报警设计规范Gb50116-98
建筑与建筑群综合布线工程系统设计规范GBT-T-50311-2000
商务楼通信建筑布线标准EIA/TIA568A
(电磁兼客)标准EN55022/Class B
商务楼通信通道和空间标准EIA/TIA569
住宅及小型商业区综合布线标准EIA/TIA570
无屏蔽双绞布线系统现场测试传输性能规定EIA/TIATSB67
信息技术互联国际标准ISO/IEC11801-95
客户建筑物电缆通用敷设要求ISO/IEC 11801;1995
客户建筑通用布线系统信息技术国际标准ISO/IECll801
民用建筑电气设计规范JGJ／T16-92
电子计算机房设计规范GB50174-93
工业与民用电力装置的接地设计规范GBJ 65-83
电气装置安装工程施工及验收规范GB50254-50259-96
电网电源供电的家用和类似一般用途的电子及有关设备的安全要求GB8898-97
电子设备雷击保护导则GB7450-87
信息技术设备包括电气设备的安全GB4943-95
建筑电气工程施工质量验收规范GB50303—2002
建设工程项目管理规范GB/T50326-2001
建设工程文件归档管理规范GB/T50328-2001
爆炸和火灾危险环境电力装置设计及验收规范GB50058-92 剧场建筑设计规范JGJ 57—2000
建筑与建筑群综合布线工程系统设计规范GBT-T-50311-2000 建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范GBT-T-50312-2000 信息技术互联国际标准ISO/IEC11801-95
客户建筑物电缆通用敷设要求ISO/IEC 11801；1995
客户建筑通用布线系统信息技术国际标准ISO／IECll801
通用布线系统信息技术欧洲标准EN50173
商务楼通信建筑布线标准EIA／TIA568A
商务楼通信通道和空间标准EIA／TIA569
无屏蔽双绞布线系统现场测试传输性能规定EIA／TIATSB67 北美综合布线标准TIA／EIA 568-B1
北美建筑通讯线路间距标准TIA／EIA 569
北美商用建筑通讯基础结构管理规范TIA／EIA606
非屏蔽双绞线布线测试标准TIA／EIATSB67
北美商用建筑通讯接地要求TIA／EIA607
国际综合布线六类信道标准ISO／IECll801
欧洲大楼综合布线系统标准EN50173
欧洲电磁兼容性标准EMC
安全防范工程技术规范GB50348-2004
保安电视监控工程技术规范GT／76-94
民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94
安全技术防范产品管理办法
入侵报警工程设计规范GA／77-94
入侵探测器通用技术条件GB 10408.1-89
超声波入侵探测器GB 10408.2-89
微波入侵探测器GB 10408.3-89
主动红外入侵探测器GB 10408.4-89
被动红外入侵探测器GB 10408.5-89
微波和被动红外复合入侵探测器GB 10408.6-89
安全防范系统验收规则GA 308-2001
应用电视摄像机云台通用技术条件GB/T 15412-1994
微光电视摄像机总技术条件GB/T 15465-1995
黑白监视器通用技术条件报警图像信号有线传输装置GB/T 14858-1993
有线电视和系统工程技术规范GB50200-94
30MHZ-1GHZ声音和电视信号的电缆分配系统GB 6510-86
有线电视广播系统技术规范GY/T106-92
工业企业共用无线电系统设计规范GBJ120-88
卫星电视地球接收站通用技术条件GB11442-89
彩色电视图像质量主观评价方法GB7401-87
彩色电视广播接收机通用规范GB/T 10239-2003
声音和电视广播接收机及有关设备抗扰度限GB/T 9383-1999
广播节目声音质量主观评价方法和技术指标要求GB/T 16463-1996
会议系统电及音频的性能要求GB/T 15381-1994
有线电视系统物理发泡聚乙稀绝缘同轴电缆入网技术条件和测量方法GY/T135-1998 电视和声音信号的电缆分配系统GB/T 6510-1996
厅堂扩声系统的声学特性指标要求JG GYJ125
厅堂扩声特性的测量方法GB/T 4959-95
剧场建筑设计规范JGJ/57-2000
厅堂扩声系统设备互联的优选电气配接值SJ2112-XX
会议系统的电及其音频性能要求GB/T15381-94
客观评价厅堂语言可懂度的RASTI法GB/T14476-93
厅堂混响时间测量规范GBJ76-84
声和振动分析用1/1和1/3倍频程滤波器GB3241
测试电容传声器技术条件GB3661
声级计电声性能及测量方法GB3785
厅堂扩声系统声学特性指标CYJ
歌舞厅扩声系统的声学特性的测量方法WH0301
调音台基本特性测量方法GB9003
厅堂扩声系统设备互联的优选电气配接法SS 2112-82
会议系统的电及音频性能要求GB/T15381-94（国标报批稿）
视听系统设备互连用连接器的应用GB/T15644-95
视听、视频和电视系统中设备互连的优选配接值GB/T15859-1995
同声传译室的一般特性和设备国际标准规范： ISO 2603
同声传译室-移动式译音室的一般特性和设备ISO 4043
建筑装饰工程施工及验收规范 JGJ 73-91
玻璃幕墙工程质量检验标准 JGJ/T 139—2001
建筑电气安装工程施工质量验收规范CB50303—2002
城镇燃气设计规范 GB50028-2006
城镇燃气室内工程施工与质量验收规范CJJ94-2009
建筑安装工程质量检验评定标准GBJ306-88
建筑安装工程质量检验评定统一标准GBJ301
制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范GB 50274
通风与空调工程施工质量验收规范G B50243-2002
城市绿化工程施工及验收规范(CJJ T82-99)
城市园林绿化工程施工及验收规范 DB11/T212-2003
住房城乡建设部通知印发《物业承接查验办法》
中华人民共和国物业管理条例（2007年10月1）
郑州市物业管理条例（2009.3）
郑州市物业服务收费管理实施办法
郑州市物业管理招标投标办法
第三章承接查验流程
4.1承接查验前的准备工作
4.1.1物业公司与建设单位签订《前期物业服务合同》。

4.1.2物业公司接到建设单位承接查验的正式书面通知后，公司总经理负责成立项目的承接查验小组，由各专业技术专家共同组成。

4.1.3查验小组在15日内审核确定项目是否具备实施承接查验的条件，对项目具备条件的，与建设单位约定验收时间和有关事项，向建设单位签发承接查验的书面通知。

4.2.1承接查验小组根据建设单位工程进程和专业分类制定物业承接查验计划和实施方案，确认后发建设单位、施工方。

4.2.2工具和资料、表单的准备：承接查验前，准备查验的测量设备和工具，准备查验的各种记录表单、文件；
4.2.3人员培训：正式承接查验前，组织承接查验小组人员学习、熟悉承接查验标准和规范，了解熟悉接管项目设施设备情况；
4.2.4对移交设施设备的培训：要求建设单位协调施工单位在承接查验前二周或技术资料移交后一周内，对所移交的设施设备，组织工程、安保等操作人员进行培训，并保存相应的培训记录。

4.3承接查验的实施
4.3.1验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

4.3.2各专业系统的验收，具体执行各系统查验工作规程，并将结果记录在相应的查验表中。

要注意以下几点：
（1）楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查。

（2）设备的实物验收,要做到符合以下几点：
①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

（3）对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

4.3.3移交档案、资料验收：根据《移交资料清单》对提交的档案、资料进行对照检查，
并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

4.3.4项目大厦标识类的查验，应根据标识合同规范、设计要求等对数量、制作质量、安装位置进行清点和确认，结果记录在《标识验收表》中，三方签字盖章。

4.4查验问题的处理
4.4.1收集查验记录表，对查验出的未达到验收标准，以及与设计要求不相符的，按工程专业系统汇总后，提出书面整改通知于建设单位进行整改，由双方协商约定具体处理方法和整改完成时间，物业公司可以提出相应的整改意见，
4.4.2物业公司查验小组按照整改要求对问题进行跟踪验证和复查，并对复验结果进行记录。

4.4.3对于房屋分期交付但设施设备共用的系统，虽然没有办理移交但已经使用、部分移交或全部移交的设施设备定期应按正常程序运行使用，对发现的问题按上述及时处理，同时做好相应的保护措施。

4.4.4对于在承接查验过程中，发现的因设计、施工、材料导致的问题，以及隐蔽工程或当时未能查验的问题，应记录在物业遗留问题中，整理书面发送至建设单位，双方签字盖章确认，协商处理。

4.5查验结果的确认
4.5.1各专业系统查验合格的，向建设单位出具单项工程验收接管通知书，如有遗留问题，同时附上遗漏问题汇总表，遗留问题整改承诺书，作为通知书的一部分。

4.5.2经查验全部符合要求的项目，物业公司向建设单位发总的验收接管通知书。

4.6验收交接
4.6.1承接查验完成后，物业管理公司与建设单位应于规定的时间内办理正式的物业交接手续，签发《物业共用部位、共用设备设施交接表》
4.6.2资料的交接
4.6.2.1严格按照《移交资料目录》逐项查验，要求各项资料齐全、完整、签名盖章手续完善。

并将结果记录在《移交资料交接表》上。

查验发现移交资料不符合要求的，
向开发商提出进行整改建议进行整改。

4.6.2.2对未能移交的资料，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺不交的具体时限，按时提供给物业公司。

4.6.3交接表需物业公司和建设单位责任人签字，盖公章，进行确认。

4.6.4建设单位和物业公司签订物业管理交接验收协议，签发接管通知，报当地物业主管部门备案。

4.7承接查验档案归整
查验交接完成后，物业公司查验小组将所产生的记录、文件等资料交于项目部，项目部按照项目《档案管理办法》进行归类整理并存档。

5.0相关附件
5.1附件一：《移交资料目录》
5.2附件二：《承接查验方案和计划》（模板）
5.3附件三：《物业交接协议》（模板）
5.4附件四：《遗留问题处理办法》（模板）
5.5附件五：《工程接管确认书》（模板）
5.6附件六：《物业承接验收确认书》（模板）
6.0相关记录
6.2《××××查验表》（见查验规程文件）
6.3《查验问题汇总表》
6.4《遗留问题汇总表》
6.5《物业共用部位、共用设备设施交接表》
6.6《移交资料交接表》
一、承接查验流程:
第四章、承接查验职责
1、公司总经理负责对验收工作的监督落实。

2、工程管理部负责制定承接查验方案、计划、标准。

对验收小组成员进行培训、对过程给予技术支持和专业监管；
3、项目负责人负责筹建承接查验小组及具体工作的分配、协调，按工程管理部确定
的方案、计划执行，与建设单位进行协调，对承接查验全过程进行监督；
4、项目工程部负责人负责承接查验中的问题汇总、对存在的问题与建设单位沟通协
调，确定解决方案，对整改结果进行复验，对于重大问题及时上报项目负责人。

4、公司各部门负责人员、物料的配合工作。

5、验收小组负责接管验收的具体实施工作。

A:接管验收组总组长职责：
a) 负责接管验收小组的组织协调工作；
b) 总组长负责每日听取各小组汇报，并与开发建设单位协商施工单位落实整改期限,并要求开发建设单位与施工单位签字确认。

c）负责代表物业公司与地产公司办理接管验收正式手续；
B:接管验收各小组组长职责：
a) 接管验收各小组组长负责组织安排各自小组成员对其分管系统进行验收；
b) 接管验收各小组组长负责组织安排各自小组成员按要求填写验收记录，并负责在《接管验收问题登记表》上会签；
c）接管验收各小组组长负责每日统计汇总各自分管系统存在问题并上报总组长。

C：接管验收各小组组员职责：
a)负责一切工程资料、业主资料及费用收缴票据等相关资料的清点、交接工作；
b)负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。

c）负责对大厦按运行系统分系统进行验收,主要验收土建工程、装饰工程、供电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、弱电智能化系统及绿化景观系统。

d）接管验收各小组组员负责每日将本专业系统验收存在的问题进行整理并向本专业接管验收小组组长汇报。

第五章承接查验规程
一、资料验收工作规程
1.0目的：新项目资料承接查验规范化
2.0范围：适用与新项目的资料查验工作
3.0职责：
3.1项目客服部负责资料的交接工作，存档；
3.2公司行政部负责产权资料及重要原始资料的接收存档于公司档案室，项目拷贝复印件归档；
3.3、工程管理部协助项目对于资料的种类给予支持
4.0程序：
4.1制定项目交接资料的明细，按照分类法列表格（见表格样本）；将明细报公司审核后，先期递交开发公司按分类进行准备；
4.2资料交接小组在交接现场安排一人记录，一人按照清单进行分类清点；
4.3资料清点完成后，对清点的数量进行双方签字确认；
4.4对于缺失的资料列出清单双方签字确认，并约定再次交接的时间
4.5资料交接小组将接收的资料与项目档案管理员进行再次清点接收，并签字确认；
5.0记录
《资料交接清单》
二、各系统：
土
建
部
分
地下室区域查验工作规程
一、查验依据：《给排水工程施工质量验收规范》图纸、招标文件、合同等)中要求。

二、查验工具：（卷尺、乒乓球、水平仪、塞尺、照度仪、分贝仪、风速仪、兆欧表、万用表、钳形电流表
三、查验规程
四、相关记录
1、《地下室装修验收表》
外广场区域查验工作规程
一、查验依据：国家标准、图纸、招标文件、合同等
二、查验工具：小锤、水平尺、激光测距仪
三、查验规程
四、相关记录
1、《外广场装修验收表》
天台区域查验工作规程
一、查验依据：国家标准、图纸、招标文件、合同等
二、查验工具：水平尺、摇表、激光测距仪、小锤
三、查验规程
四、相关记录
1、《天台装修验收表》
房屋室内查验工作规程
一、查验依据：国家标准、图纸、招标文件、合同等
二、查验工具：塞尺、激光测距仪、水平尺、小锤、万用表
三、查验规程
四、相关记录
1、《房屋室内装修验收表》
装
饰
部
分
大厦幕墙查验工作规程
一、查验依据：幕墙验收规范、幕墙设计要求
二、查验工具：望远镜、水管、角尺、塞尺
三、查验规程
四、相关记录
1、《外墙装修验收表》
楼层公共区域查验工作规程
一、查验依据：国家标准图纸、招标文件、合同等
二、查验工具：塞尺、激光测距仪、万用表、电笔、照度计
三、查验规程
四、相关记录
1、《公共走道/客梯厅装修验收表》
3、《卫生间装修验收表》
4、《开水间/茶水间装修验收表》
5、《吸烟室装修验收表》
6、《卫生间综合验收表》
物业用房查验工作规程
一、查验依据：GB 50209《建筑地面工程施工质量验收规范》、GB50354《建筑内部装修设计防火规范》
二、查验工具：小锤、水平尺、靠尺、万用表、照度仪、验电器
三、查验规程
四、相关记录
1、《物业用房验收表》
样板间查验工作规程
一、查验依据：GB 50209《建筑地面工程施工质量验收规范》、GB50354《建筑内部装修设计防火规范》
二、查验工具：小锤、水平尺、靠尺、万用表、照度仪、验电器
三、查验规程
四、相关记录
1、《样板间验收表》
给
排
水
系
统
二次供水系统查验工作规程
一、查验依据：国家标准GB 50015《建筑给水排水设计规范》GB 50242《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》图纸、招标文件、合同等) 中要求。

二、查验工具：（卷尺、小锤、水平仪、靠尺、塞尺、照度仪、分贝仪、测温仪、风速
仪、兆欧表、万用表、钳形电流表三、查验规程
四、相关记录
1、《水池、水箱验收表》
2、《水泵设备验收表》
3、《设备机房综合验收表》
室内雨污系统查验工作规程
一、查验依据：《给排水工程施工质量验收规范》图纸、招标文件、合同等)
中要求。

二、查验工具：（卷尺、乒乓球、水平仪、塞尺、照度仪、分贝仪、风速仪、兆欧表、万用表、钳形电流表 三、查验规程
四、相关记录
1、《集水井/泵设备验收表》
室外雨污管网查验工作规程
一、查验依据：《给排水工程施工质量验收规范》\图纸、招标文件、合同等中要求。

二、查验工具：（照度仪、分贝仪、风速仪、微压计、兆欧表、万用表、钳形电流表
三、查验规程
四、相关记录
1、《室外雨污管网验收表》
电 气 系 统
配电室高压隔离开关柜查验规程
一、查验依据：电气装置安装工程施工及验收规范GBJ232－82
《建筑安装工程质量检验评定标》
GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规》GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB 50057－94 二、查验工具：扳手、塞尺、万用表 三、查验办法和标准：。