自持型物业在投资决策中的估值方法

商管公司涉税
1. 增值税：11%（一般j计税） 5%（简易计税，老项目可选择）
2. 城建税： 7%（城市） ， 5%（县、镇） 3. 教育费附加： 3% 4. 地方教育附加：2% 5. 土地使用税：实际占用应税土地面积 * 适用单位税额 6. 印花税：合同价款的千分之一缴纳 7. 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税
模式一：自用自营
房产公司涉税： 1. 增值税：不涉及 2. 增值税附加：不涉及 3. 房产税：5000×（1-30%）×1.2%=42（万元） 4. 土地使用税：2000 ×15=30,000（元）
税费合计：45（万元）
模式二：自行出租
假设条件：房产公司将自持物业以300万元/年自行出租。 房产公司涉税：
将自持物业单独作为SPV，采用资管计 划等金融工具，将自持物业未来的收益 权以债权众筹的形式“销售”，提前回 笼资金。按固定的年化收益率将未来租 金收入折现计入项目整体测算。
1. 是利用金融机构的通道实现收益权拆 分，以债权众筹形式募集资金，给予债 权人固定收益+浮动收益的回报。 2. 优点：在集团担保下，融资资金可提 前进入。 3. 缺点：期限较短，资金成本较高。 4. 资金来源：特定债权投资主体（个人 为主）。
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3.3 案例解析
模式三：交由商业管理公司经营
(一）假设：委托商管公司以300万元/年对 外出租。商管公司收取10%的佣金。
(二）假设：房产公司将自持物业先以260万 元/年整体租给商管公司，商管公司再 以300万元/年对外出租。
(三）假设：房产公司将自持物业以5000万 元转让给商管公司，商管公司再以300 万元/年对外出租
1. 增值税：300/1.11×11%=29.7（万元） 2. 增值税附加：29.7×（7%+3%+2%）=3.6（万元） 3. 房产税：300/1.11×12%=32.4（万元） 4. 土地使用税：2000 ×15=30,000（元） 5. 印花税：300/1.11×0.1%=0.27（万元）
税费合计：68.9（万元）
缺乏资产经营 管理团队
尚未有主动承接 资产管理的意识。
资产估值尚未形成 业务经验
资产估值业务经 验亟待积累。
业务短板，亟待补齐
1.3 基本认识
其价值体现在经营实
力下所产生的现金流
难在判断和运营
自持型物业 有价值
自持型物业 投资研判重点在 分析运营价值
创造价值，重在运营
1.4 自持型物业常见类型
租赁型公寓
元）
房产公司纳税：
1. 增值税：5000 /1.11×11%=495.5
（万元）
2. 增值税附加：495.5×12%=59.5（万元）
3. 印花税：5000/1.11×0.05%=2.3（万元）
4. 土地增值税：0（元）
税费合计：557.3（万元）
商管公司纳税：
1. 增值税：300/1.11×11%=29.7（万元）
北京金茂府
北京金茂府在一平方公里范围内，将7块土地、 8种城市功能，整合为步行可达都市街区空间，将墅 区、教育、养老、医疗、公园、商业、街坊空间、 轨道交通等理想生活必备要素，打造为千步多维都 市生态圈。
合理的自持和销售比例？
2.2 自持+销售型模式盈利解析
覆盖 销售部分利润
自持部分成本
净得一个有经常性收益的物业
模式三之（二）：整体出租给商业管理公司，由商业管理公司再出租经营
房产公司涉税
1. 增值税：11%（一般j计税） 5%（简易计税，老项目可选择）
2. 城建税： 7%（城市） ， 5%（县、镇） 3. 教育费附加： 3% 4. 地方教育附加：2% 5. 房产税：年租金收入×12％ 6. 土地使用税：实际占用应税土地面积 × 适用单位税额 7. 印花税：合同价款的千分之一缴纳 8. 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税
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3.2 不同模式下的涉税分析
模式三之（一）：委托商业管理公司代出租，支付给商业管理公司管佣金
房企涉税
1. 增值税：11%（一般j计税） 5%（简易计税，老项目可选择）
2. 城建税： 7%（城市） ， 5%（县、镇） 3. 教育费附加： 3% 4. 地方教育附加：2% 5. 房产税：年租金收入×12％ 6. 土地使用税：实际占用应税土地面积 × 适用单位税额 7. 印花税：合同价款的千分之一缴纳 8. 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税
元）
内部资料 严禁外传 │ 21
估值 思路
4.1 估算方法
方法一：保守算法 方法二：经营性物业贷款 方法三：债权众筹
自持物业不计算收入，建造成本作为公 建配套分摊至计容可售业态。
1. 为了销售被迫持有，持有物业的估值为 0（不现实）。 2. 忽略持有物业的价值将导致可接受的 楼面价偏低，直接制约“举牌”能力，拿 不到地。 3. 例如：勾地形成大量三四线的酒店资产。
税金 研究
3.1 自持型物业的三种主要运营模式
01
自用自营
02
自行出租
交由商业管理公司经营
03
1）委托商业管理公司代出租，支付给商业管理公司佣金
2）整体出租给商业管理公司，由商业管理公司再出租经营
3）转让给商业管理公司，由商业管理公司出租经营
税筹因运营模式而易
内部资料 严禁外传 │ 15
3.2 不同模式下的涉税分析
影响土地的承担价格：自持性物业的价值不可能作为0来评估； 也不能作为公建配套从利润中减去成本
影响项目的经营思路：核心一线城市己出现要求完 全自持的住宅项目
紧迫性
箭在弦上，不得不发
1.2 自持性物业估值在目前投资阶段的必要性
未形成资产经营 价值判断体系
大盘配建商业和 酒店是迫不得已，大 宗资产存货多，大多 靠销售。
成立资产管理公司整租物业，形成租赁 合同后（无实际租金收入亦可），由出 租方申请经营性物业贷款，贷款金额作 为自持部分收益统一计入开发收益中。 未来用租金收入支付利息及资产管理公 司管理费用。
1. 未来资产经营性收入需要覆盖经营性 贷款利息支出和日常运营管理费用。
2. 优点：不需要集团担保，用自持资产抵 押，期限较长。 3. 缺点：资金成本低，资金进入时间晚。 4. 资金来源：单一金融机构。
模式一：自用自营
房企涉税
1. 房产税：应税房产原值 × [1 -（10%~~30%)] × 1.2% 2. 土地使用税：实际占用应税土. 增值税：11%（一般j计税） 5%（简易计税，老项目可选择）
2. 城建税： 7%（城市） ， 5%（县、镇） 3. 教育费附加： 3% 4. 地方教育附加：2% 5. 房产税：年租金收入×12％ 6. 土地使用税：实际占用应税土地面积 × 适用单位税额 7. 印花税：合同价款的千分之一缴纳 8. 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税
税费合计：60.2（万元）
商管公司纳税： 1. 增值税：300/1.11×11% - 25.8=3.9 （万元） 2. 增值税附加：3.9×12%=0.5（万元） 3. 印花税：260/1.11×0.1%+300/1.11× 0.1%=0.5（万元）
税费合计：4.9（万元） 房产公司和商管公司税费合计：65.1（万
房产公司纳税： 1. 增值税：300/1.11×11%=29.7（万元） 2. 增值税附加：29.7×12%=3.6（万元） 3. 房产税：300/1.11×12%=32.4（万元） 4. 土地使用税：2000 ×15=30,000（元） 5. 印花税：300/1.11×0.1%=0.27（万元）
税费合计：68.9（万元）
商管公司涉税
1. 增值税：11%（一般j计税）， 5%（简易计税，老项目可选择） 2. 城建税： 7%（城市） ， 5%（县、镇） 3. 教育费附加： 3% 4. 地方教育附加：2% 5. 契税：3% - 5% （接受投资环节） 6. 土地使用税：实际占用应税土地面积 * 适用单位税额 7. 房产税：年租金收入×12％ 8. 印花税：合同价款的万分之五缴纳（接受投资环节）
商管公司涉税
1. 商管公司向房地产开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅 助服务--经纪代理服务纳税。
2. 增值税：6%（一般纳税人） 3%（小规模纳税人）
3. 城建税： 7%（城市） ， 5%（县、镇） 4. 教育费附加： 3% 5. 地方教育附加：2%
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3.2 不同模式下的涉税分析
自持型物业在投资决策中的估值方法
目 录
CONTENTS
01
背景介绍
02
业务模式
03
税金研究
04
估值思路
背景 介绍
1.1 自持性物业估值在目前投资阶段的必要性
影响招拍挂出价能力：自持性物业已成为一线和强二线新增 建设用地挂牌条件中的强制要求
影响二手项目的研判：自持性物业的估值已成为二手项目收 购中必要的研判内容
最终可扣除购买资产的增值税495.5万元
2. 增值税附加：29.7×12%=3.6（万元）
3. 房产税：300/1.11×12%=32.4（万元）
4. 土地使用税：2000 ×15=30,000（元）
5. 印花税：0.27+2.3=2.57（万元）
税费合计：71.3（万元）
房产公司和商管公司税费合计：133.1（万
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3.2 不同模式下的涉税分析
模式三之（三）：投资给商业管理公司，由商业管理公司出租经营
房产公司涉税
1. 增值税：11%（一般j计税） 5%（简易计税，老项目可选择）
2. 城建税： 7%（城市） ， 5%（县、镇） 3. 教育费附加： 3% 4. 地方教育附加：2% 5. 土地增值税：以增值额按对于增值率计算纳税 6. 印花税：合同价款的万分之五缴纳 7. 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税
物业资产证券化/高溢价卖出 盈利模式
2.3 自持+销售型模式经营思路
关键：提升NOI
在合适的贴现率时卖出 ，获得市场增值
VALUE=NOI/CAP RATE
NOI反映的是资产本身产生的收益 资产本身的收益=租金-管理运营成本-与运营相关的税金
自持型物业比住宅所需考虑的周期会更长，土地成本低，建成后出租行情好(经济，就业)，满租期后资产荒，以较高评估价格出售
例如，雅诗阁
酒店
例如，万豪
办公
例如，SOHO
商业
仓储
例如，凯德置业
例如，上海宇培
（新加坡淡马锡投资）
业态多元，不拘一格
厂房
例如，澳大利亚嘉民集团
1.5 经典案例1：九龙仓
长期经营，收入稳定
资料来源：九龙仓2015年报
1.5 经典案例2：金茂
2016年11月，金茂25.55亿获虹口北外滩优质 商办综合地块，楼面地价45153元/平米，溢价率 18.82%。
合同价款的千分之一缴纳（出租环节） 9. 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税
│ 19
3.3 案例解析
假设条件：房地产项目位于城市，适用于增值税一般计税方法，项目自持物业占地面积2,000 m²，账面原值5,000万元， 房产减除比例为30%，土地使用税单位税额为15元/m²/年。价格都是含税价，增值税附加包含城建税、教育 费附加和地方教育附加。暂不计算企业所得税。
该地块建筑面积5.66万方，其中办公属性占 70%-75%，商业属性占15%-20%，文化设施建筑 面积10%。根据出让文件的规定，该地块商业及办 公部分将100%全部由开发商自持，不得分割销售。
大势所趋，被迫转型
业务 模式
2.1 自持+销售型模式如何实现盈利？
万达城市综合体
集国际酒店、高档写字楼、酒店式公寓、 高档住宅、休闲百货、国际影院为一体
│ 23
4.2 估算逻辑
1. 估算条件
1）自持性物业的未来租金收入应能覆盖金融机构/债权人固定收益和日常运营管理费用支出。 2）贷款/众筹融资规模的确定需要考虑利息覆盖倍数（金融机构审核贷款的重要指标）。
利息覆盖倍数 = （物业租金收入—物业日常运营管理费用）÷利息支出（通常，利息覆盖倍数的取值范围是1-1.25)。 3）租金收入需考虑物业空置和租金每年增长的影响。通常，空置率为5%-20%，租金年增值率为2%-5%。
商管公司纳税： 1. 增值税：300×10%/1.06×6%=1.7 （万元） 2. 增值税附加：1.7×12%=0.2（万元）
税费合计：1.9（万元） 房产公司和商管公司税费合计：70.8（万元）
房产公司纳税： 1. 增值税：260/1.11×11%=25.8（万元） 2. 增值税附加：25.8×12%=3.1（万元） 3. 房产税：260/1.11×12%=28.1（万元） 4. 土地使用税：2000 ×15=30,000（元） 5. 印花税：260/1.11×0.1%=0.23（万元）