山西省2015年房地产估价师《制度与政策》：纳税人考试试卷

山西省2015年房地产估价师《制度与政策》：纳税人考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3 500元／㎡和4 800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于．【2005年考题】A：4 800元／㎡
B：5 124元／㎡
C：5 800元／㎡
D：7 124元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
2、从事房地产经纪活动的基本条件是。

A：取得房地产经纪人协理从业资格
B：取得房地产经纪人执业资格
C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效
E：执行层的组织协调
3、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》
C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、城市基本地形图的复测周期一般为__年。

A．20～30
B．10～30
C．10～15
D．5～10
5、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。

该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。

A．994.37
B．1016.81
C．1255.16
D．1387.24
6、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A：100
B：200
C：300
D：500
E：执行层的组织协调
7、投资项目资本金是指__。

A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出
8、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。

A：拍卖实践
B：拍卖过程
C：拍卖实务
D：拍卖行为
E：执行层的组织协调
9、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

以下程序排列正确的是__。

①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议
A．②⑤④③①⑥③⑦
B．②⑤③④①⑧⑥⑦
C．②④⑤③①⑧⑥⑦
D．②③⑤④①⑧⑥⑦
10、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。

A：通过自己开发耕地取得
B：通过征收土地取得
C：通过城市房屋拆迁取得
D：通过市场购买取得
E：工业用地的监测点评估价格
11、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%
B．10%
C．11.320%
D．12%
12、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另
据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】
A：30％
B：45％
C：65％
D：75％
E：工业用地的监测点评估价格
13、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。

A：下降
B：上升
C：不变
D：不能确定
E：借款合同
14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。

A．-100
B．-50
C．50
D．100
15、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
16、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元／㎡、1 190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2 110元／㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。

A：2 390元／㎡
B：2 410元／㎡
C：2 430元／㎡
D：2 450元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
17、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】A：8．0
B：5．6
C：5．0
D：0．7
E：工业用地的监测点评估价格
18、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m
（2。

成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。

A．200
B．300
C．700
D．1000
19、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为万元。

A：96
B：192
C：240
D：480
E：工业用地的监测点评估价格
20、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
21、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。

A．15
B．30
C．60
D．90
22、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。

如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为__。

A．0.18
B．0.12
C．3.39
D．5.00
23、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记D．房屋的所有权人和使用人为两个人
24、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为。

A：130．0万元
B：119．2万元
C：117．5万元
D：120．0万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。

国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C 最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为__。

A．f1＜f2＜f3
B．f1＞f2＞f3
C．f1=f2=f3
D．无关
2、一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即__。

A．封面；目录
B．致委托人函；估价师声明
C．估价结果审核
D．估价技术报告及附件
E．估价结果报告
3、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括__。

A．用地性质
B．容积率
C．人口密度
D．绿地率
E．市政公用设施
4、商品房开发市场通常是典型的市场。

A：完全竞争
B：垄断竞争
C：寡头垄断
D：完全垄断
E：借款合同
5、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有__的特性。

A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。

A：农用地改为非农建设用地
B：在写字楼旁新建大型游乐场
C：住宅区道路禁止货车通行
D：在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E：常常遭受洪水威胁
7、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。

A．人民法院
B．公安机关
C．人民检察院
D．乡级人民政府
8、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。

A：假设开发法
B：成本法
C：路线价法
D：市场法
E：收益法
9、住房公积金管理的中心环节是。

A：住房公积金的决策
B：住房公积金的运作
C：银行专户存储
D：财政监督
E：执行层的组织协调
10、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。

A．4
B．3
C．2
D．1
11、下列关于征用土地批准权限规定正确的是。

A：征用土地实行两级审批制度
B：征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C：征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批
D：征用土地实行三级审批制度
E：其他用地和已批准农用地转用范围內的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案
12、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。

A．土地管理部门
B．规划管理部门
C．市场管理部门
D．设计管理部门
E．计划管理部门
13、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：人工式拍卖
B：电子式拍卖
C：无声拍卖
D：有声拍卖
E：现场拍卖
14、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门终结裁决情形的有。

A：申请人撤回裁决申请的
B：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
C：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
D：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
15、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。

A：用途
B：区位
C：建筑规模
D：建筑档次
E：房地产开发企业
16、对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察__是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。

A．房地产估价机构
B．房地产估价师
C．房地产估价机构和房地产估价师
D．估价人员
17、长期资金市场的特点有。

A：融资期限短
B：融资期限长
C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要
D：资金交易量小
E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险
18、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
19、房地产价格构成中的开发成本包括．【2003年考题】
A：取得土地使用权时的出让金或转让金
B：基础设施建设费
C：公共配套设施建设费
D：勘察设计和前期工程费
E：管理费
20、估价人员搜集交易实例的途径主要有。

A：房地产交易当事人
B：政府有关部门
C：道听途说
D：房地产交易展示会
E：报刊、网络
21、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有。

A：资金时间价值是资金的增值特性使然
B：利率是资金时间价值的一种标志
C：从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D：即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E：资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等
22、下列不属于市场结构类型的是。

A：完全竞争市场
B：完全垄断市场
C：垄断竞争市场
D：一般竞争市场
E：执行层的组织协调
23、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。

(2006年房地产经纪人相关知识试题)
A：二氧化硫
B：一氧化氮
C：一氧化碳
D：甲醛
E：碳氢化合物
24、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。

A：相关房地产类型的在建数量
B：吸纳率分析
C：相关房地产类型的存量
D：改变用途数量
E：借款合同
25、房产分户图表示的内容有。

(2004年房地产经纪人相关知识试题)
A：控制点
B：房屋权界线
C：房屋附属设施
D：房屋产权面积
E：门牌号。