任玉岭

任玉岭：端正房地产发展方向乃当务之急
今年的一月和四月，中央连续下发了两个房地产调控文件，特别是四月份的国务院文件，被称之为“史上最严厉的调控”，从而也引发了社会各界对房地产市场是否会出现重大变局的种种猜测。

经过了近半年的调控，房价却依旧抬着高昂的头与国家政策展开了持久的拉锯战。

中国房地产发展症结何在？解决之道何在？10月2日国庆节期间本报记者采访了著名经济学家、民生问题专家、国务院参事任玉岭。

中国房地产报：您自2002年出任国务院参事以来，为国家、社会、百姓所提出的建言之多、影响之大，被媒体誉为“任玉岭现象”，“国务院高参”。

作为国务院参事的您在时下高度市场化的房地产市场已经不受国家调控所左右的情况下，该如何看待党和国家对于房地产调控及住有所居问题的态度？
任玉岭：住有所居的民生问题一直是党和国家最关心的问题。

自1949年建国起，党和国家就把解决居民住房问题放在重要位置。

在农村，平分土地之时亦平分了住房。

在城市，大中专毕业生无论分配到哪个单位，住房问题都会得到相应
解决。

即使在文革时期，胡耀邦同志进中国科学院工作后，共抓了五个问题，住房便是其中之一。

在1979年全国科学大会上，邓小平同志十分关注科研工作者住房问题的解决，并很快在中关村建起8万平方米的住房解决科学院工作人员的居住。

80年代中，国家推行住房改革，将公有住房卖给百姓，既使人民的住房得到了改善，又使国家积累了资金以解决更多人的住房问题。

当房地产逐渐市场化之后，国家发现很多低收入者买不起商品房，便及时推出经济适用房、廉租房等。

据建设部原领导讲：北京天通苑的出现，就是为了满足70-80%低收入者的保障性住房之需而建的。

2007年国家又提出了70%的土地用于保障房建设，房地产项目中的70%的住宅为小户型。

这两个70%的提出也是出于人民住有所居、安居乐业的出发点。

但是，随着商品房价格的节节攀升，大多数地方政府及开发商失去了建设保障性住房的积极性。

尤其当房地产税收超越工业、商业等传统税收来源，成为地方政府的主要收入来源之时，很多城市出现了经营城市大力发展商品房市场的热潮。

在房地产投资利润超过股票，成为稳赚不赔的最佳投资品时，数以亿计的富翁购房者纷然而至，国内富豪、华裔华侨，甚至中东阿拉伯地区的投机商都将手伸进了中国房地产市场，不断助推房价的飙升。

而真正需要住房的城市低收入
阶层、外来务工人员、近年毕业的大学生、新婚小夫妻甚至中等收入的城市普通居民却失去了购买住房的权利与能力。

这不仅使党和国家几十年来为广大居民安居乐业而奋斗的宗旨受到了侵害，也影响了党和国家在人民心目中的崇高地位与可亲可敬的崇高形象。

可以说，党和国家对于房地产调控及保障住有所居问题上的态度一直是坚定不移的。

胡锦涛总书记十七大报告中再次提出“住有所居”，2008年国家投入的4万亿资金中，用于保障房建设的也为数不少。

在最近房地产工作会议上国务院副总理李克强同志特别强调了房地产改革发展的基本思路是解决广大百姓的居住问题。

日前，国十条、严控第三套房贷等政策的相继出台以及下一步即将开征的房地产税，都充分表现出党和国家对于房地产调控、保障人民住有所居的态度和决心。

中国房地产报：由于房地产涉及国民经济部门甚多，很多人都因为惧怕房地产萎缩会影响经济发展，不少经济学家、社会人士都主张不要过度调控，要推动房地产更好发展。

也有人说国家并不想真正调控房地产，所以才出现了房地产依旧高昂着头，房价依旧居高不下，你是怎样看待这个问题的？
任玉岭：眼下，房地产与我国经济关系非常密切。

据我调查，房地产涉及60多个行业的发展，正因如此，很多社会舆论认为房地产萎缩将影响我国经济发展，在当前及今后很长一段时间内仍应将房地产作为重要的支撑产业对待。

对此，我也是这样认识的，我认为房地产的发展无论从城市化的推进考虑，还是从国家经济发展考虑都是应该给予保护和扶植的。

但是，要保护和支持的不是现在这种高价的、不受制约的房地产，而是要保护那些真正有“刚性需求”的房地产，要保护“为城市化服务”的房地产。

因此，我们必须要真正按党和国家的要求，端正房地产的发展方向。

需要坚决扭转房地产仅为少数人赚钱服务，仅为少数人投机服务的大方向，要下决心把房地产的发展方向转变到为广大人民百姓“住有所居”服务上来。

中国要推进城市化，一方面现在有2亿多城市劳动者飘在城市城没有自己的住处；另一方面，今后还会有4-5亿人要走进城市，另外，城市中也有一些低收入家庭需要改善居住条件，他们的儿女需要婚嫁，需要房屋。

所有这些，才是我们社会对房地产的“刚性需求”。

一旦能够满足这么多人的住房需求时，房地产就一定需要大跨跃、房地产的发展方向一旦移向为这些人服务时，房地产的发展就会方兴未艾。

因此，我们不必担心，房地产会萎缩，会影响经济发展。

只要我们肯于下决心执行中央的政策，肯于使房地产依照科学发展观，走“以人为本的道路”，我们的房地产就会健康发展。

为此，我们一定要把房地产的发展移向为城市化服务、为刚性需求服务的方向上来。

一是按照辽宁等地的做法，大力改造棚铺区；二是要按照广大居民能以回迁和不增加居民负担的原则下，对城市住房进行改造；三是要大力兴建廉租房，廉租房要向农民工开放；四是要大力兴建保障性住房，国外叫“可承受性住房”，也就是一般中低收入阶层能买得起的住房。

这些房才是“刚性需求”的住房，才是房地产大发展的方向。

中国房地产报：目前市场上对于刚性需求下百姓的购买能力问题展开了争论，您是怎样看待这一问题的？
任玉岭：时下很多媒体报道中称：面对不确定的房地产市场，百姓都在“观望”。

我认为“观望”一词用之不当，现在指的观望，是投机购房的观望，而真正刚性需求者，根本无条件观望，无能力观望。

当下百姓收入与房价之间的差距巨大，
若想真正了解百姓购买力就需客观认识到百姓实际收入水平，不能以平均数衡量百姓的购买力。

例如，100人中某一人是百万富翁，而其他99人生活贫困，一平均每人都是万元户。

目前北京亿万富翁不在少数，每位亿万富翁都将使1亿人“平均”成为万元户，这就使购买力与房屋比价出现误区。

实际上，我国工薪阶层的收入水平对于购买住房而言差距甚大。

数据显示，2005年，以1600元为个人所得税起征标准，只有21%的人具备纳税资格，79%的工薪阶层月收入不足1600元。

2008年，个人所得税纳税最低额度调整为2000元，报道指出只有20%的人具备资格，80%的人口年收入不足24000元。

这类人群的购买力根本承受不起时下的高房价。

以北京五环外的住宅为例，如今均价为15000元/平方米，购买100平方米面积的住宅需花费150万元，若按照24000元年收入计算，不吃不喝需要积攒60年才能购买。

国外购买住房与家庭收入比为3-5:1，我们总不能让这种60:1在我国存在吧！我们应该按照5-6:1来设计我们的一般房价。

中国房地产报：有人说，地价抬高了房价。

您怎样看待这一问题？您认为该如何解决土地供应及土地财政问题？
任玉岭：曾经土地供应以划拨为主，滋生腐败。

如今虽然招标拍卖，但由于缺乏监管，仍黑幕重重。

很多土地囤积后
高价倒卖，不可否认，这是住房价格飙升的原因之一。

土地本是国有，农民长期耕种使用却无法转卖，为何到了开发商手里却可以频频倒卖？因为土地倒卖而成为亿万富翁者有之，因土地倒卖而下马入囹圄的官员有之，这也暴露了我国土地管理方面所存在的黑洞及监管无力。

土地作为房地产发展的基础也必须适应住有所居的需要。

房地产离不开土地供应，但土地供应要与我国的国情、与我国城市化的推进、与接纳人口的多少、与保障性住房的建设比例相适应。

针对我国的国情可以将供应的土地分为两类，商品房用地及保障房用地，两者用地比例应参照2007年国家24号文70%土地用于保障房建设，30%土地用于商品房。

同时，还应限制别墅建设用地。

另外，面对我国城市化进程的加快及18亿亩耕地的底线，土地供应应该更为严格。

改革开放以来，因城市化发展城市用地增加了3倍以上，这些土地在用于房地产项目建设时却并未接纳多少农民变市民，这也是我国出现伪城市化（只是统计方法城市化而未真正城市化）的根源。

若干年前，北京尚存菜地20万亩，如今菜地数量却不足3万亩，这不仅影响了北京蔬菜的供应，更未完成承接城市化进程农民转为市民的任务。

对于土地财政问题，国家也应加强政策调控。

现如今，很多地方政府的财政收入依赖土地收益，如上海的土地收益曾经占财政收入的1/3。

若干年后，当土地拍卖完毕，地方财政又将何去何从？因此应从当下采取措施，扼制财政对土地的依赖。

同时，调整地方干部的政绩考核措施，将卖出土地数量、吃了多少子孙饭作为一条重要衡量指标，以降低地方政府大规模经营出售土地的冲动。

中国房地产报：房地产行业的发展离不开金融业的支持，为了配合国家调控政策，金融业出台了提高首付款、限制第二套房贷等措施，但抑制房价的效果甚微。

这是否意味着在房地产调控中，金融对房地产的影响力并不大？
任玉岭：金融业是国家发展的经济命脉。

任何一个行业的发展离不开金融业的支持。

美国历史经济学家戴维斯兰德曾经说过：有钱才能赚钱。

房地产20多年的大发展与金融业的支持密不可分。

银行等金融机构对房地产行业的发展功不可没，可谓是房地产行业的牵引机、推进器。

但是，房地产今天所出现的诸多问题也都与银行金融贷款直接相关。

随着房地产行业的发展，国家放开了银行贷款政策，这使
银行与房地产发展利益紧密相连。

特别是建设银行系统与房地产形成利益共同体，“房地产荣银行兴、房地产衰银行倒”的局面已经形成。

由此，银行系统为了自身利益，并不重视房地产发展是否健康，也不重视住房建设与广大百姓利益，而是注重房地产商能否营利，银行贷款能否顺利收回。

银行最为担心房地产泡沫破裂所造成的自身利益损失，因此银行金融系统对房地产起着泡沫助推器作用。

更有甚者，部分金融经营者与地产商相互勾结，在慷国家之慨的同时，攫取个人利益。

例如，几年前北京某小区经济适用房对外销售之时，某银行人士因向该小区贷款，未凭任何手续依据，一次购得该小区住房6套，每套面积达270平方米。

媒体还报道，上海某房产公司一位高管，一次从银行拿贷款1000万元，购下本公司一批9000元/平方米的住房，然后又以16000元一套向外抛售，此中银行与这位高管什么关系，明眼人一看便知。

可见，在房地产贷款方面，由于地产商利润高昂，施贿能力较强，不知使多少银行机构陷入互相利用、利益链接的泥潭。

正因如此，国家出台的扼制房地产价格上涨的金融措施并不容易落实于兑现。

房价一而再、再而三地飙升，金融起了非常重要的作用。

虽然，在限制第二套住房增加首付款比率方面，银行业给
予执行。

但是地产商金融贷款的监管仍然缺失，例如，有的地产商在自有资金较低的情况下，仍能用土地抵押、借用职工身份证等不同手段取得银行贷款。

这就使国家在限制房价的宏观调控下，地产商仍可以囤积惜售住房，等待价格上涨，助长了房地产商与国家政策的较量。

我认为，作为国家财政的金融系统（国家资本的金融系统）应与政府宏观政策、政令保持一致，加强金融管制、监督及缩小银行对地产的贷款比例。

银行应将更多的资金投入到保障性住房的建设中，这既有利于银行创造更多收入，又有利于政府对房地产的宏观调控。

中国房地产报：对于解决当下房地产问题的措施及办法，您有何建议？
任玉岭：虽然当前房地产问题弊端重重，但我相信在党和政府的领导下一定可以妥善解决，住有所居的目标一定能够实现。

在我看来，如要解决房地产问题需要以下措施：
第一，严控土地倒卖而造成的高额地价。

国家有关部门一定要严加监管土地交易环节，管好国家之土地，将更多的土地用于保障性住房建设。

凡保障性住房需用土地，应该按照
政府由农民手中取得的土地价加上基础设施费进行供给。

第二，控制房地产利润，对房屋造价进行公开评估，对房屋建设进行公开招标。

长期以来房地产利润几何问题一直争论不休。

前几年统计部门曾称房地产利润仅为7%，也有部分研究者、地产商放言房地产利润微薄见底。

实际上，房屋建安成本并不高，根据我对全国一些城市的实地调查，2000-2007年，房屋建安成本约在500-1000元/平方米，2007年后在1000-2000元/平方米左右，北京、上海等大城市也不超过3000元/平方米。

在参照如上建安成本基础上推算房地产利润，其高低显而易见。

高额的房地产利润催生了新一代的中国地产富豪，中国财富500强前50名中半数以上为地产商。

据我所知，北京某房地产商1997年进军地产界，以30万元起家，截至2006年时已拥有净资产24亿元，毛资产42亿元。

此类地产商暴富案例不胜枚举。

曾有某房地产商亲自向我透露其建房利润不低于150%。

因此，国家应该采取必要手段控制房地产利润，对房屋造价制定价格标准，并公开招标，使房地产的利润保持在15%左右。

同时，要增加房地产销售环节营利的透明度，遏制销售环节抬高成本和利润。

第三，实行全国范围内的一户二宅的限制，对于多套住宅
征收重税。

每个家庭在居住所在地城市可拥有一套住房，在所在地城市之外的城市可再购买一套住房。

除此之外，建议对多余住房征收300-500%的住宅税。

同时，全国实行住宅网上登记，以身份证为准，通过网络检索住宅数量、税收交纳情况。

第四，限制外籍人士投机住房。

对于外籍人士购买住房国家应出台相关限制措施，或另行定价，其收入纳入国库统一管理。

对投资中国房地产的国外机构、企业也应制定税收、基础设施服务费等限制手段，以防大规模的热钱哄抬中国房价。

第五，加大房地产反腐力度，将房地产纳入彻查商业贿赂重点。

近10年来，因房地产滋生的腐败现象十分严重，部分国家公务员为了自身利益而对地产商高抬贵手。

已经发现不少管土地、管房产的人，受贿很多住房，有的得到别墅墅几十套。

又如江苏某地容积率超出1倍，但有关部门却仅罚款了20万元还不了了之。

面对诸多因房地产而生的腐败现象，国家更应将此领域作为反腐重点。

总之，“世界上的事情最怕认真二字”，党和国家对于“执政为民”一向十分认真。

胡锦涛总书记反复强调：“情为民所
系、利为民所谋、权为民所用”，温家宝总理也多次强调“视个人利益淡如水，视人民利益重如山”，若所有的国家干部都如此想、如此做，房地产乱象就一定能得到整治，住房民生问题也一定能妥善解决。