房地产企业投资性房地产会计核算的方法研究

2019.12下
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工作交流
房地产企业投资性房地产会计核算的方法研究
◎文/杜淑平
摘 要：在社会经济迅速发展的情况下，投资性房地产市场迅速发展，但是房地产本身具有较大的特殊性以及专业性，在会计核算业务操作方面存在着一些问题，因此，投资性房地产企业必须要重视会计核算当中的问题，了解其运转机制存在的问题及原因并寻找具体解决办法，从而促使房地产企业自身的稳定发展，促进我国房地产市场的和谐发展。

关键词：投资性；房地产；会计核算0 引言
近年来在中国发展迅速，无论是经济还是民生都获得了长足进步，房地产市场积累了较大优势，取得了较好的进步。

投资性房地产指的是以出租土地使用权和建筑物为主的经营行为，实际企业在开展这些经济活动时，必须要重视会计核算。

不过，国内目前的各类投资性房地产企业会计核算时存在很多制约项目，这对于其自身的经营发展非常不利。

1 投资性房地产会计核算内涵
投资性房地产在学术界领域，指的是出租土地使用权和建筑物的行为，转让实际使用权来获得经济利益。

该项业务的最终目的是实现资本的增值以及赚取租金，而
其中涉及会计核算指的是在企业会计工作当中所进行的记账、算账以及报账。

投资性房地产进行会计核算，主要是根据房地产准则要求来进行初始计量和后续计量，分析取得房产时的资本，了解房产投入的计量，并且根据相关规定来更好地反映其经济业务的活动情况。

2 投资性房地产企业会计核算存在的问题2.1 部分房地产企业财务核算存在不足
房地产企业在做出投资评估之前，必须要采用各类公允价值算法，对其做出盘点和核算处理。

在其资产负债表当中，必须要体现投资的损益以及企业通过投资来获得的
利润，通过其所展现的一系列变化了解企业的经济损益［1］。

公允价值的应用使得房地产企业具有较大的操作自由，可以获得更多利益，这样就会影响其财务报表的准确性以及真实性，并且对于相关工作人员的判断带来一定的影响。

在此情况下，企业会计核算投资损益过程当中则需要考虑到投资房地产的损益，并且与其他经营项目之间进行统一核算。

但是，在我国会计准则当中提出，任何项目的业务收入都不能与固定资产的损益进行核算，就出现了现实情况与规定之间矛盾的问题。

那么会计核算人员在进行企业资产会计核算时，则会出现明显的差异，并
状、资金流转情况、企业信誉及企业的还款能力进行考察和研究。

根据实际的情况对客户进行分类,根据不同的信用程度确立赊账的规模。

例如，对于规模较大、信用较好，而且有着抵押资产的客户，赊账的额度可以稍微放大；对于一些联系较少，但是能够及时还账的客户，可以根据实际情况给予一定的赊账；对于财务混乱且没有还款能力的，则要求银行等机构或单位为其担保。

3.2.2 控制应收账款比例
作为建筑施工企业，应该适时地根据自身的发展需求和市场定位，根据自身产品的销量和客户群体的分布，确立适合自身发展的模式。

只有这样，企业在发展中，才能充分发挥自身的优势，把赊账销售保持在一个合理的水平线。

在保证资金流转的情况下，实现销售和运营的同步发展，并对应收账款的额度进行合理的限制，促进企业稳健发展。

3.3 完善存货管理的措施
在企业存货管理当中，企业应该对存货管理理论进行深入学习，并对一些新型理论进行更新。

存货管理理论研究，不断呈现出较新的科学理论，企业应该及时学习，对存货中的物品进行科学的分类管理。

针对企业存货中
的各种商品，分别按照其在总商品中的所占百分数为标准，按照A 、B 、C 管理法进行分级管理。

4 结束语
营运资金对建筑施工企业降低成本有重要作用，能促使建筑施工企业良好运行。

在管理中，企业应当完善营运资金制度，并重视组织结构设计，重新认识和分析人工成本，以实现营运资金信息化，优化建筑施工企业的管理及制度，从而提高建筑施工企业成本的实际管理水平。

参考文献：
［1］韩沚清,李元玲.我国营运资金管理策略研究综述与展望［J ］.商业会计,2013(22):62-64.
［2］王竹泉,孙莹,王秀华,等.中国上市公司营运资金管理调查:2012［J ］.会计研究,2013(12):53-59,97.
［3］张月玲,洪慧林,邢小培,等.我国企业营运资金管理研究现状及展望［J ］.会计之友,2012(11):17-21.
［4］王竹泉,张先敏.基于渠道管理的营运资金管理绩效评价体系设计［J ］.财会月刊,2012(13):11-13.
［5］闪辉,王岚.新形势下企业强化营运资金管理的探索［J ］.改革与战略,2012,28(12):121-124.
作者单位：华商国际工程有限公司
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且难以控制，导致会计无法找到问题的所在，无法进行更正以及修改。

在此情况下，投资性房地产的财务核算就会存在着较大问题。

2.2 初始计量核算项目不明确
对于涉及该业务范围内很多的会计核算项目而言，存在着不少的技术性问题。

结合相关规范和政策法规来看，只有已出租的土地使用权才可以算作是投资性的房产，且其必须满足增值后转让、已出租建筑物的各类具体要求。

此外，如果在短期内的整体用途不变，也可以看作属于该范围内［2］。

不过，这类规范的漏洞不少，在实际业务推进中有很多问题，特别是证据比较易于伪造。

如今，企业可以对建筑进行选择性的规定，或者是转为投资性建筑物或者是转为固定资产，这就导致其初始计量核算的科目非常不明确。

此外，在税会处理方面也会存在着一些问题，整体的管理方面存在漏洞，需要结合新政策和时代新要求做出处理。

2.3 后续计量模式依据不明确
在企业投资之前需要进行比较分析，从而选择对于企业最有利的项目。

企业在经过事前投资分析评估之前可以实现利益最大化。

但是在实际评估过程当中，如果采用公允价值计量模式，那么就必须要将公允价值变动的收益归入利益总额，如果真正计量起来，公允价值核算与其企业之间的预期是存在着较大差距的。

如果在市场波动较小阶段，企业采取这种计量方式并没有太大的问题，但是如果市场房价启动变大，那么就会对投资性房地产有较大的影响，甚至部分人士采取公允价值模式对于企业产生了不利的影响，创造了一些可操作的利润空间，造成企业财务报表信息失真，严重影响了企业财务信息的真实性，并且导致其财务决策的失误，这对于其长久发展是非常不利的，甚至对于其自身的经营情况产生误判。

3 投资性房地产企业会计核算完善的策略
3.1 注意差额决定科目
公允计量的困境是每个从业者都会面临的挑战，该挑战对于投资性房地产企业而言，必须要想出能够与之对应的解决策略。

在与其相对应的科目中，如果发现公允计量发生了变化，账目上的价值数据会与其存在差额，那么就需要引入资本公积-公允价值变动科目以及投资性房地产-公允价值变动科目，这样就可以保障其数据评估的可靠，进而实现零误差，助力于从业者而更加精确地掌握数据，辅助投资房地产目的［3］。

在成本模式下，自用房产的转换，必须按照该项投资性房产的实际账面余额来处理，也需要考虑累计折旧、减值准备等，分别按照相应科目记录在案。

而对于存货的处理，则必须按照房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”
科目，按其账面余额贷记“投资性房地产”科目。

3.2 注意初始计量时的核算科目
会计准则当中针对投资性房地产的初始计量进行了
明确规定，尤其是针对出租使用权、投资性房地产固定资
产进行了明确的规定。

因此，作为投资性房地产企业必须
要明确其用途，在短时间内不能进行更改，这样才可以保
障其账实之间是符合的，不会出现其他的问题。

例如，对房地产税会问题就需要结合新的核算方式
来处理。

在投资性房地产的初始计量上，投资性房地产应
当按照成本进行初始计量，外购投资性房地产的成本，包
括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

对于那些自行建造的，则需要结合使用实际的情况来
测量。

以其他方式取得的，需按着准则规定处理。

所得税
规定与会计规定基本一致，都倾向于采用历史成本进行
初始计量。

对投资性房地产各项后续计量工作，则需做分类之
后再处理。

在成本法计量模式值下，整体上的和谐性相
对比较好，不过不允许计提资产减值扣除，所以会产生可
抵扣暂时性差异。

在公允价值模式下，税会存在明显的差异。

在这种后续计量模式下，不对投资性房地产计提，折
旧和摊销，也不计提减值。

3.3 后续计量时将公允价值变动差异计入账目中
对于实际的从业者而言，必须要注意其后续计量过
程中，只有这样才能够符合其长期性评估的要求，并且保
证会计核算的威信。

对于其房地产投资中公允价值发生
变动，必须迅速做出处理措施，努力提升计量的准确性。

在会计准则当中规定了业务模式后续计量的方式，对于
相关业务从事着，只能够采取个别模式，而在后续计量时
不能够采取多类计量模式。

因此企业为了提升利益率，就
必须要根据实际要求中规范来落实。

4 结语
我国的房地产市场仍然有待健全，少数企业在发展
中为了追求利益存在着急功近利的问题，并且不重视会
计核算问题。

因此在新时期投资性房地产企业必须要了
解会计核算中存在的不足，寻找合适的计量方法，提升会
计信息准确性真实性，提升其经营决策的可行性。

参考文献：
［1］张雯娇,任国平,崔莹.新会计准则下房地产企业会计核算研究［J］.
湖北农机化,2019(16):147-148.
［2］李荣广.现行会计准则对投资性房地产会计政策的影响初探［J］.
现代经济信息,2018(22):223.
［3］苏露娜.投资性房地产企业会计核算相关问题探讨［J］.中国乡
镇企业会计,2018(05):183-184.
作者单位：洛阳正大置业有限公司
Dec.2019
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