房地产开发建设管理制度范本(DOC 61页)

房地产开发建设管理制度范本(DOC 61页)
房地产开发建设管理制度
目录
第一章工程建设管理与考核................................... 错误!未定义书签。

第一节总则.............................................................. 错误!未定义书签。

第二节工程建设过程管理 (1)
第二章工程建设质量管理与考核 (12)
第一节设计质量管理 (12)
第二节工程材料验收管理 (19)
第三节工程质量管理 (22)
第四节工程验收 (38)
第三章工程签证管理 (41)
第四章商品房交付使用管理与考核 (47)
第一节总则 (47)
第二节交楼工作的组织管理 (47)
第三节交楼期间的维修服务 (48)
第四节物业接管验收 (50)
第五节营销部与买受人的楼宇交接 (50)
第六节物业公司与买受人的楼宇交接 (51)
第五章房地产权属办理与考核 (52)
第一节测定商品房面积考核办法 (52)
第二节确权考核办法 (53)
第三节开具购房发票（办证联）考核办法 (54)
第四节办理房地产权证考核办法 (54)
第六章未售物业管理及考核 (56)
第一节未售物业的交接及管理 (56)
第二节未售物业的销售管理 (57)
第三节未售物业的租赁管理 (57)
第四节公建配套物业的管理 (59)
第七章其它 (59)
第二节工程建设过程管理
第四条新开发项目在总规非正式批复一周内、开工前，由综合计划部牵头，地区公司董事长（或主持工作一把手）主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为主管工程领导、项目总经理、总工室、当地建筑设计院、工程部、工程技术部、招投标部、开发部、合同管理部、营销部、管理及监察部、物业公司等部门（单位）负责人。

审查通过后,由综合计划部负责将方案三天内报管理及监察中心备案。

未按时召开会议的，扣罚综合计划部经理500元；综合策划方案出现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人200元。

工程技术部考核。

项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划方案会签审批表）：
1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

7、制定项目各期开发建设计划及分批销售计划。

8、制定招标计划。

9、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。

10、制定开盘前甲供材料采购供应计划。

11、制定项目出图计划。

12、地区总工室制定小区设备用房规划（包括供水、供电、供煤气、备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等），确保满足首期交楼需要。

13、制定项目各期分批移交物业管理计划。

工程开工后一个月内由综合计划部联合工程技术部对综合策划方案的实施情况进行专项检查。

未落实的，扣罚责任部门负责人1000元，并制定整改计划。

管理及监察部考核。

第五条在工程开工前须召开一次由工程部经理组织管理及监察部、工程技术部、全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会；工程开工后，每季度再召开一次。

未召开的，每次扣罚工程部经理500元。

工程技术部考核。

工程建设交流会内容：
1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式；
2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序、甲供材申报、供应流程及进度、签证、结算申报流程等；
3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施；
4、工程部对质量控制措施进行交底；
5、工程部提出需施工单位整改的较为重大的质量、进度、安全文明施工、材料等方面问题，施工单位表明态度；
6、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度；
7、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见；
8、工程部就施工单位的问题进行解答；
会议纪要经与会各方代表会签后，3天内报工程技术部、管理及监察部备案。

第六条工程部应严格按政府要求，确保工地安全文明施工达标。

工地因安全文明施工原因被政府每通报一次，给予工程部经理降一级工资处罚。

工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程部经理降两级以上工资处罚。

工程技术部考核。

地区公司工程技术部每月组织对各项目的安全文明施工进行检查并形成检查记录，对存在重大安全隐患的，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后给予相关责任人及责任领导问责、降薪、降职的处分。

管理及监察中心每月专项检查现场重大安全隐患，对工程部整改不及时的，经集团直管副总裁审批后，给予相关责任人及责任领导问责、降薪、降职的处分。

对重大质量安全事故，地区公司董事长须1小时内报集团分管领导，同时主管工程领导或项目总经理报集团品牌中心、管理及监察中心，否则给予降三级工资处分。

如发生工程质量事故，工程部应在第一时间组织处理。

预估损失金额20万元以上的工程质量事故由工程主管领导组织工程技术部、工程
部、总工室、合同管理部、管理及监察部等部门及相关单位对事故原因和责任进行界定，形成书面资料，并按合同约定追究相关单位违约责任；20万以下的由工程部负责人按以上程序处理。

违反上述规定的，扣罚主管工程领导或工程部经理1000元。

管理及监察部考核。

第七条项目主体开工前，工程部负责组织总工室、工程技术部、营销部、预决算部及主体施工单位参加施工组织设计审查会。

否则，扣罚工程部经理500元。

工程技术部考核。

审查通过后报主管工程领导48小时内完成审批。

各专业重大施工组织方案（桩基础、基坑支护、园建工程、豪华装修、钢结构安装、泛光照明、空调通风工程、大体积混凝土的浇筑、高支模、悬挑脚手架、大型土方开挖、基坑降水等）必须报工程技术部审核后报主管工程领导审批，如对工程造价有影响的，工程技术部在审核时，须给出明确意见；凡是作为结算依据并影响造价的方案，施工单位必须明确提出并报价，并经工程部审核后报工程技术部、总工室、招投标部、预决算部组成的评审小组审核，再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，否则不予认可（须列入合同条款）。

未审核就施工的，扣罚工程部经理500元，如造成增加较大成本，给予工程部经理、项目经理降三级工资以上处分。

工程技术部考核。

主体及各专业重大施工组织方案审批完成后，由工程技术部48小时内提交一份给预决算部。

工程技术部每季度对上述各项施工组织方案的实施情况进行检查，对未按审批方案实施的：属于合理的部分，须督促工程部修订施工组织方案，并报预决算部备案；属于不合理的部分，每次扣罚工程部经理500元，并督促制定整改计划。

第八条开盘前施工阶段，由工程部组织各施工单位（尤其是土方、主体、园林、园建、钢结构、装修等单位）分区域制定工作面移交方案，内容包含：管网施工时间、土方施工完成时间、施工道路施工时间、苗木施工时间、园建结构施工时间、钢结构施工时间、装修进场时间及雨季、夜间施工措施。

同时工程部须派专人督促、跟踪乙供材生产、加工、运输计划。

未按上述规定执行的，每次扣罚工程部经理1000元。

管理及监察部考核。

第九条项目发售前30天，营销部负责组织汇总工程部、综合计划部、开发部意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司董事长
（或主持工作一把手）批准，再报集团营销中心、管理及监察中心确定。

否则，扣罚营销部经理500元。

综合计划部考核。

第十条项目主体、土石方、地基及基础、支护、园建、装修在招标立项前，由招投标部组织工程部、合同管理部和工程技术部到现场开会，主管招投标领导主持,工程部负责人参加,落实针对上述各合同的立项及合同前期信息的反馈。

上述各合同及其它各专业合同签订后7天内、开工前，由招投标部组织合同管理部共同对工程部进行合同交底。

否则，扣罚招投标部、合同管理部经理500元。

工程技术部考核。

招标策划及技术准备工作必须完善、准确，如定标后技术方案等发生重大变化，导致成本较多增加或工期较大延误的，给予责任部门负责人降三级工资处罚；如不同合同出现施工范围重复或漏项的，每次扣罚招投标部经理1000元。

合同管理部考核。

园建工程招标立项、策划必须具有准确性、可行性；出现以下情况之一的，给予责任部门负责人每次扣罚1000元，管理及监察中心考核：1、将不具备连续施工条件的区域划分为同一合同范围，各区域施工间隔超过3个月，总工期超过1年并造成施工单位三次及以上进退场;2、一般情况下自定标之日起计超3个月未开工的。

第十一条地区公司董事长每月组织各相关部门召开月度工程建设会，总结上月工作、部署下月任务，并协调解决工程建设过程中遇到的问题，同时讨论索赔反索赔风险与措施。

会议决议由综合计划部负责纳入地区公司内部考核。

第十二条地区公司综合计划部每月制定内部工作计划，经管理及监察中心审定后，报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批后发文执行；综合计划部负责督促落实并考核，考核结果经地区公司董事长(或主持工作一把手)审批后，在计发本月的各项奖金中执行，考核结果报管理及监察中心备案。

对计划质量差、漏项严重或内部考核流于形式的，经集团直管副总裁审批后，给予综合计划部负责人问责、降薪、降职、免职直至开除处分。

管理及监察中心考核。

第十三条对地区公司各部门由于责任问题导致工作重大延误的，综合计划部可提出降薪、降职直至免职处分的意见，报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批后执行。

对综合计划部督促不力、毫无作为的，经集团直管副总裁审批后，给予综合计划部负责人问责、降薪、降职、
免职直至开除处分。

管理及监察中心考核。

第十四条对工程建设长期滞后但未能采取有力措施的，经集团直管副总裁审批后，给予综合计划部负责人、工程部负责人、主管工程领导、三线城市项目总经理问责、降薪、降职直至免职处分。

管理及监察中心考核。

由于工程建设原因导致交楼延期的，经集团分管领导审批后，给予工程部经理、主管工程领导、董事长(或主持工作一把手)降薪、降职直至免职处分。

由于资格审查流于形式且招标质量很差，导致开盘或交楼延期的，经集团分管领导审批后，给予招标部经理、主管招标公司领导降薪、降职直至免职处分。

由于开发报建原因导致开盘延期或交楼前配套未能开通或验收手续不齐的，经集团分管领导审批后，给予开发部相关责任人及各级领导降薪、降职、免职直至开除处分。

第十五条每期地下室、主体工程、装修及园林工程图纸下发后10天内、开工前，工程部必须组织召开由地区公司主管工程领导或项目总经理主持的，由总工室、预决算部、工程技术部、物业公司以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审；其它专业图纸下发一周内、开工前，工程部组织相关人员参加图纸会审，工程部于图纸会审后2天内将会审记录提交总工室确认，总工室接到会审记录一周内下发经总工室确认的会审记录给与会部门。

否则，扣罚工程部经理或总工室主任500元。

工程技术部考核。

涉及到按合同总价包干的项目，如道路、钢结构等，在招标前工程部必须组织总工室、预决算部、工程技术部以及设计单位参加的图纸会审。

否则，扣罚工程部经理500元。

招投标部考核。

会审质量低，明显应发现而未发现的较为重大问题在招标过程中和后续施工中暴露的，对参加会审的相关人员问责处理。

工程技术部、招投标部考核。

第十六条新项目必须在规划方案下发后三天内沿小区道路外3米围蔽独立的中心园林、销售中心及销售环境施工区域，避免交叉施工。

未按规定实施的，给予工程部经理降三级工资处分。

管理及监察中心考核。

第十七条营销部必须在项目开工前确定售楼部、样板房位置，确定销售平面及销售围蔽的平面布置图、样板房数量及装修标准，明确售
楼部和样板房的软装工程数量及有关要求，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后，再报集团营销中心审批。

否则，扣罚营销部经理500元，综合计划部考核。

审批通过后两天内由集团营销中心书面通知集团设计院、管理及监察中心、招投标中心及园林集团，每延迟一天扣罚营销中心总经理100元，管理及监察中心考核。

工程部于销售前15天完成销售环境的围蔽，每延迟一天扣罚工程部经理100元，营销部考核。

第十八条每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应组织完成第三层中各户型的砖砌体，在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管、门洞尺寸等）。

否则，扣罚工程部经理500元。

工程技术部考核。

每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术部、工程部、预决算部、开发部、营销部、物业公司等各部门及施工单位进行综合会验。

否则，扣罚总工室主任500元；工程技术部考核。

完成三层会验两天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给三层会验参加部门，七天内下发设计文件。

否则，扣罚总工室主任500元；工程技术部考核。

三层会验时，工程部必须建立材料样板间，由材料计划员负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。

否则，扣罚工程部经理500元。

现场样板每丢失一件，扣罚责任人500元；总工室考核。

第十九条工程建设中，实行样板先行制度。

样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报地区公司主管工程领导审批；涉及外观效果的，报总工室和地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

未经批准不能大面积施工，否则，给予工程部经理降一级工资处罚；各部门在接到工程部验收通知起24小时内验收完毕，否则，给予相关责任人降一级工资处罚。

工程技术部考核。

一、施工过程中需做样板的有：
1、外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金门窗、幕墙、栏杆等；
2、室内墙地面砖（含石材）、木地板、地暖、内外保温；
3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；
4、大堂、电梯前室的所有装饰；
5、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；
6、室内外砖砌体及批荡；
7、主体结构的钢筋及模板；
8、预制构件的安装等；
9、烟风道、给水管敷设、楼板管根吊洞、防水工程。

二、施工样板验收的程序（附：施工样板验收审批表）：
1、施工单位经三级自检合格后，报监理验收；
2、监理验收合格后，报工程部经理验收；
3、工程部经理验收合格后，报地区公司主管工程的领导验收。

三、对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金、洁具、灯具、橱柜、阳台推拉门、电梯须做成品保护样板，经工程部经理验收批准后方可大面积施工。

四、样板先行应设置样板区，在楼宇外集中施工展示。

五、管理及监察部对样板先行执行情况，抽查比例不少于20%。

第二十条每期楼宇发售15天前，销售方案中要求的销售中心、样板房、会所、商业街、销售电梯及销售区域周边园林等工程内容必须完成。

否则，扣罚工程部经理500元。

综合计划部考核。

第二十一条桩基础、地下室、主体、低压配电等工程在完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。

每延迟一天扣罚工程部经理100元。

工程技术部考核。

第二十二条工程部内部验收合格后、实际交楼前，工程部负责通知进行分户验收；分户验收由地区物业公司主持，管理及监察部、工程部、营销部及施工单位参加。

否则，扣罚工程部经理500元。

工程技术部考核。

第二十三条每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、供暖、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录，楼栋内外卫生环境达到星级标准。

否则，扣罚工程部经理500元、开发部经理500元、招投标部经理500元。

工程技术部考核。

第二十四条主体及装修工程完工后，须在三个月之内完成竣工验收。

其它工程（包含勘察、基坑支护、大型土石方、地基基础、智能化、水电、消防、园建工程、园林工程等）完工后，须在两个月之内完成竣工验收。

未在规定时间内组织竣工验收的，给予工程部负责人降一级工资处分。

工程技术部考核，管理及监察中心每月抽查比例不少于30%。

第二十五条每季度初，地区公司主管工程领导组织工程部、综合计划部、工程技术部、合同管理部对参建主体、装修、园建、铝合金、智能化、电梯、园林集团各项目部、力拓公司各项目部等主要施工单位进行综合评价并排名，评价结果经地区公司主管工程副总审批后报管理及监察中心，由管理及监察中心组织合同管理中心进行总体评比并形成专项报告。

否则，扣罚主管工程领导500元。

综合计划部考核。

每项工程竣工验收后10天内，工程部组织总工室、工程技术部、预决算部、合同管理部召开参建施工单位履约质量和履约能力评价会（合同金额100万以下的由工程部独立评价），并将对参建施工单位评价意见经地区公司董事长审批后报送招投标中心、合同管理中心、管理及监察中心及地区公司招投标部，合同管理部同时将评定为不合格的参建单位报集团监察室备案。

未组织的，扣罚工程部经理500元。

合同管理部考核。

不合格单位经监察室审核后，确认属实的，每单扣罚招投标部经理或集团招投标中心相关负责人、主管招标领导、地区公司董事长各5000元。

合同管理中心负责考核。

如监察室检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招投标的，每发现一单，给予招投标部经理或集团招投标中心负责人降一级工资处罚。

合同管理中心考核。

不合格单位主要表现为：队伍的资金实力、技术力量、管理水平、各专业管理人员配备等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，中标后不进场的或进场后退场的，以及经招投标程序中标后所供的主要工程材料及设备，在同等价格下质量特别差的材料供应商。

第二十六条毛坯交楼的，开发部必须在毛坯竣工后30天内取得《规划验收合格证》；精装交楼的，开发部必须在精装竣工后30天内取得。

每延迟一天扣罚开发部经理50元。

综合计划部考核。

第二十七条毛坯交楼的，工程部、开发部必须在毛坯竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》；豪装交楼的，工程部、开发部必须在豪装竣工后75天内取得。

每延迟一天扣罚工程部经理或开发部经理50元。

综合计划部考核。

第二十八条毛坯交楼的，开发部、工程部必须在毛坯竣工后85天内取得《竣工验收备案表》；豪装交楼的，开发部、工程部必须在豪装竣工后85天内取得。

每延迟一天扣罚开发部经理或工程部经理50元。

综
合计划部考核。

第二十九条毛坯交楼的，开发部必须在毛坯竣工后90天内取得该期楼宇的《房地产权属证明书》及全部分户图；豪装交楼的，开发部必须在豪装竣工后90天内取得。

每延迟一天扣罚开发部经理50元。

综合计划部考核。

第三十条营销部每月5日前召开会议，针对销售过程中工程部、总工室、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈到相关部门及集团管理及监察中心，并报地区公司董事长（或主持工作一把手）。

未召开会议或未反馈的，扣罚营销部经理200元。

综合计划部考核。

每月5日前，各部门应将营销部上月提出的相应问题整改完毕，并将整改情况书面反馈营销部，并报地区公司董事长（或主持工作一把手）。

未将相应问题整改完毕或未将整改情况书面反馈营销部的，扣罚相关部门经理200元。

综合计划部考核。

第三十一条预结算管理：
1、工程进度款审批
（1）工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经监理工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并报主管工程的公司领导或项目总经理48小时内审批完成后提交预决算部。

（2）预决算部在收齐进度款申报资料后，48小时内（不含对数时间）必须审核完毕并填报《申请使用资金审批表》送至合同管理部，合同管理部3小时内审核完毕后交财务部。

施工单位对进度款金额不认可的，预决算部应在上述时间内将有关资料一次性反馈给施工单位；施工单位回复意见后，预决算部须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后2小时内送交合同管理部3小时内审核完毕，再交财务部。

（3）财务部经办会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕，并按审批权限报批。

（4）审批同意付款后，由财务部负责立即通知施工单位并在4小时内支付（发票等手续须齐全）。

未按上述时间签批的，每违反一次，给予责任人降三级工资的处分，一个月内累计超过三次的责任人，一律给予开除处分。

管理及监察中心考核。

工程部重复或提前申报工程进度的，每次扣罚经办人1000元、部。