李金荣、权玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

李金荣、权玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】云南省高级人民法院
【审理法院】云南省高级人民法院
【审结日期】2020.04.30
【案件字号】(2020)云民终327号
【审理程序】二审
【审理法官】王颖周惠琼刘亚东
【审理法官】王颖周惠琼刘亚东
【文书类型】判决书
【当事人】李金荣;权玲;李小琴
【当事人】李金荣权玲李小琴
【当事人-个人】李金荣权玲李小琴
【代理律师/律所】张金方云南众衡诚律师事务所;何赛劼云南康辰律师事务所;郭锋云南康辰律师事务所;周明华云南众志律师事务所
【代理律师/律所】张金方云南众衡诚律师事务所何赛劼云南康辰律师事务所郭锋云南康辰律师事务所周明华云南众志律师事务所
【代理律师】张金方何赛劼郭锋周明华
【代理律所】云南众衡诚律师事务所云南康辰律师事务所云南众志律师事务所
【法院级别】高级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】李金荣;权玲
【被告】李小琴
【本院观点】权玲、李小琴与李金荣签订的两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的合同义务。

如前所述，涉案《房屋买卖合同》之所以解除系因李金荣的根本违约所致。

当事人对其民事权利予以放弃应通过明示的意思表示，在权玲、李小琴不认可上述主张，且李金荣不能提交证据证明双方就“定金"协商变更为“订金"意思表示一致的情况下，一审关于李金荣应将4050000元予以返还的认定正确。

根据2013年5月20日李小琴出具的《收据》内容可知，双方约定该10万元系“购房定金及购房款逾期利息"，即逾期支付定金及购房款应承担的违约责任。

李金荣对权玲就涉案房屋抵押贷款事宜不仅知晓且。

【权责关键词】无效催告撤销民事权利违约金过错合同约定特别授权鉴定意见证据不足重新鉴定关联性质证财产保全诉讼请求开庭审理维持原判强制执行拍卖变卖
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【本院认为】本院认为，权玲、李小琴与李金荣签订的两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的合同义务。

本案已查明，涉案合同在履行过程中，权玲、李小琴已将涉案房屋交付于李金荣装修，但李金荣却迟迟未足额如期向权玲、李小琴支付购房款。

李金荣逾期履行乃至不履行的行为已构成根本违约，据此，权玲、李小琴作为守约一方有权行使合同解除权。

2015年12月25日，权玲通过云南众志律师事务所向李金荣送达《律师函》，旨在要求李金荣接到《律师函》7日内全面履行合同，否则解除合同，上述送达行为已经澜沧县公证处公证，在李金荣不能证明送达及公证存在违法情形的情况下，该送达及公证行为具有法律效力，李金荣提出的相关异议不成立，一审关于涉案《房屋买卖合同》已于2016年1月2日解除的认定具有事实、法律依据，本院予以维
持。

关于权玲、李小琴应否向李金荣返还相关款项的问题。

对于权玲、李小琴向李金荣收取的4050000元应否予以返还的问题。

本院认为，如前所述，涉案《房屋买卖合同》之所以解除系因李金荣的根本违约所致。

本案已查明，合同签订后，李金荣已向权玲、李小琴支付4050000元，虽然权权玲、李小琴出具的《收据》上载明该款项为“购房订金"，但结合第一份《房屋买卖合同》第三条“乙方于2012年12月25日前付给甲方4000000元整（大写：肆佰万元整）为购房定金"，第二份《房屋买卖合同》第三条“37928120元整（大写：叁佰柒拾玖万贰仟捌佰壹拾元整）为购房定金"及第七条“若乙方违约，甲方不但不退还3612200元整（大写：叁佰陆拾壹万贰仟贰佰元整）购房定金"的文字表述可知，双方约定适用定金罚则，即按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金"的规定承担违约责任。

本案二审审理过程中，李金荣主张双方在收条中已将合同约定的“定金"协商变更为“订金"，本院认为，当事人对其民事权利予以放弃应通过明示的意思表示，在权玲、李小琴不认可上述主张，且李金荣不能提交证据证明双方就“定金"协商变更为“订金"意思表示一致的情况下，一审关于李金荣应将4050000元予以返还的认定正确。

对于李金荣于2013年5月20日向李小琴支付的10万元应否予以返还的问题。

本院认为，根据2013年5月20日李小琴出具的《收据》内容可知，双方约定该10万元系“购房定金及购房款逾期利息"，即逾期支付定金及购房款应承担的违约责任。

据此，在李金荣已通过定金罚则承担违约责任的情况下，权玲、李小琴应向其返还上述10万元。

对于李金荣在一审时主张的其他应返还款项，因李金荣在二审庭审时明确表示放弃主张，故本院不予审查。

关于一审判决权玲、李小琴向李金荣补偿5188000元装修费等添附损失有无事实、法律依据的问题。

李金荣主张因权玲未偿还巨额债务导致诉争房屋被法院强制执行，致其无法继续履行《房屋买卖合同》，故权玲的行为构成根本违约，权玲应承担违约责任。

经查，2013年10月31日权玲向李金荣发出《告知函》，载明：“本人权玲近期将用本人所购买物业《拉祜财富广声尚品金地》一、二、三栋做抵押贷款，由贷款所产生的所有利息及相关费用
一概由你方（李金荣）支付给本人"，李金荣在“接收人认可签字"处签名。

据此，本院认为，李金荣对权玲就涉案房屋抵押贷款事宜不仅知晓且明确表示愿意承担相关费用，故其主张权玲违约缺乏事实依据。

本案中，虽然涉案合同约定“若乙方违约，甲方……不承担乙方装修在此房屋的任何费用……"，但李金荣装修涉案房屋是在征得权玲、李小琴同意的情况下实施，客观上其完成的室内装饰、绿化苗木、亮化工程及其他室外工程的确提升了涉案房屋的价值，故本院认为应依照公平原则在可利用价值范围内对李金荣的投入予以适当补偿。

关于补偿标准问题，本院认为，一审法院综合合同约定内容、合同履行情况、违约情形、当事人过错程度等因素，参照另案中云南省正扬司法鉴定中心作出的资产评估司法鉴定评估价值，酌定补偿金额为5188000元的认定具有事实、法律依据，符合本案的客观实际，应予维持。

综上所述，权玲、李金荣的上诉请求均缺乏事实、法律依据，本院不予支持。

一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费158624元，由李金荣负担122724元；由权玲负担35900元。

【更新时间】2022-09-21 01:50:02
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年2月1日，权玲与澜沧浙商房地产开发有限公司签订三份《商品房购销合同》。

合同约定：权玲购买该公司开发的位于澜沧县1栋、2栋、3栋共6137.72平方米，该商品房合同价格为23148862元。

2012年12月11日，权玲、李小琴（甲方）与李金荣（乙方）签订两份《房屋买卖合同》，合同之一约定：“一、甲方愿将位于澜沧县和芦笙路旁‘澜沧新城’项目中尚品金地的1栋、2栋（部分）、3栋（部分）共5121.52平方米的房产（物业）一次性变卖给乙方。

二、甲乙双方商定该1栋、2栋（部分）、3栋（部分）房屋的总售价为19829035元。

……三、付款方式；甲乙双方协商后，乙方于2012年12月25日前先支付给甲方4000000元为购房定金，剩余的15829035元从2012年12月26日起按10‰的月利率计算到2013年3月31日前连本连息共计16488578
元一次性付清给甲方。

最后一笔款付清后，4000000元购房定金自动转为购房款。

……六、本合同经甲、乙双方签字后生效，签字后乙方可对该房屋进行装修。

若有一方违约，由违约方除了赔偿对方全部直接、间接经济损失外，还附加赔偿对方购房总价款的50%作为违约金。

"合同之二约定，“一、房产坐落位置：甲方愿将位于澜沧县（部分〉共1016.2平方米的房产（物业）一次性转卖给乙方。

二、房产面积及价格:2栋（部分）、3栋（部分〉房屋总售价为12194400元……三、付款方式：甲、乙双方签订合同后，乙方于2013年5月31日前先付给甲方本金3612200元及利息180610元（从2013年1月1日起至2013年5月31日止按10‰月利率计算）两项合计：3792810元为购房定金，于2013年6月30日前付给甲方本金3612200元及利息216732元（从2013年1月1日起至2013年6月30日止按10‰月利率计算）两项合计：3828932元，剩下的4970000元乙方于2013年6月30日前以银行按揭付款方式来付清给甲方。

最后一笔款付清之后3612200元购房定金自动转为购房款。

……七、本合同经甲、乙双方共同签字后生效，合同签订后甲、乙双方必须共同严格遵守合同中的条款。

若甲方违约，甲方必须支付给乙方合同总价款10%的违约金；若乙方违约，甲方不但不退还3612200元购房定金，不承担乙方装修在此房屋的任何费用的同时还有权收回该房另行处理，并要求乙方赔偿由此造成的一切直接、间接经济损失，如果乙方手头资金不足以支付甲方的损失费时，甲方可以采取处理乙方财产（包括皇朝娱乐会所等）的方式来弥补。

"综上，权玲、李小琴与李金荣签订两份《房屋买卖合同》的房屋出售价格为32023455元。

合同签订后，权玲、李小琴将房屋交由李金荣进行装修。

2013年3月5日权玲、李小琴向李金荣出具《收据》，载明：收到李金荣2011年12月28日至2013年3月5日向权玲、李小琴交付购房定金4050000元。

2013年5月20日李小琴向李金荣出具《收据》，载明：收到李金荣交付购房定金及购房款逾期利息100000元，其中80000元是4000000元逾期2个月的利息，20000元作为2013年3月31日应交8496506元逾期利息的一部分。

2013年7月7日，李金荣与权玲、李小琴签订《补充协议》，协议约定：鉴于权玲、李小琴、李金荣在履行2012年12月11日共同签订《房屋买卖合同》过程中，由于李金荣多次未按合同约定
的时间付给权玲、李小琴购房款，致使甲方在经济和声誉方面造成了较大的损失，为了尽可能的弥补一些甲方损失，根据合同第八条之规定，通过平等、共同协商后，达成如下协议，此协议与合同具有同等法律效力。

一、李金荣愿意按10‰的月利率追加支付给权玲、李小琴逾期付款利息534006元。

二、李金荣愿意补偿给权玲、李小琴声誉损失费200000元。

三、上述款项李金荣必须于2013年7月30日前打入权玲、李小琴指定的账户上，否则，视为违约，权玲、李小琴将按3‰的滞纳金向李金荣收取。

2013年10月31日权玲向李金荣送达《告知函》，告知李金荣、权玲近期将用本人所购买物业《拉祜财富广场尚品金地》1、2、3栋做抵押贷款，贷款所产生的所有利息及相关费用由李金荣支付给权玲，李金荣签字确认。

2013年11月18日，权玲获得“澜沧新城"项目中尚品金地的商品房1栋、2栋、3栋的土地使用权证和房屋使用权证。

2013年12月17日，权玲以澜沧富华商贸公司的名义，向澜沧县农村信用合作社、太平洋证券股份有限公司签订了《委托贷款借款合同》，由太平洋证券股份有限公司提供资金，澜沧县农村信用合作社贷款20000000元给澜沧富华商贸公司，年利率8.11%，按月结息，到期一次还本。

同时，权玲和澜沧县农村信用合作社签订了《最高额抵押合同》，权玲以“澜沧新城"项目中尚品金地的商品房的房屋所有权和土地使用权办理了最高额抵押担保和抵押登记手续。

2015年10月26日，权玲因澜沧富华商贸公司拖欠澜沧县农村信用合作社借款而被诉至普洱市中级人民法院。

2016年4月5日，普洱市中级人民法院（2015）普中民初字第138号民事调解书依法确认了澜沧县农村信用合作社有权依已办理抵押登记的《最高额抵押合同》行使抵押权，并对处置抵押物所得价款优先受偿。

2015年12月25日，权玲通过云南众志律师事务所向李金荣送达《律师函》，要求李金荣在接到《律师函》7日内，全面履行合同约定义务，如逾期不履行合同义务，视为同意解除合同。

中华人民共和国云南省澜沧县公证处对送达行为进行了公证。

一审法院在执行（2015）普中民初字第138号《民事调解书》时，委托云南省正扬司法鉴定中心对权玲购买该公司开发的位于澜沧县进行司法鉴定，2017年4月24日，云南省正扬司法鉴定中心作出的《澜沧县拉祜广场湄公河酒店资产评估司法鉴定意见书》云正鉴【2016】资鉴字第039号
（重新鉴定稿）。

该鉴定意见为：室内装饰、绿化苗木工程、亮化工程及其他室外工程评估价值5188000元。

后一审法院于2018年10月31日作出（2016）云08执44号执行裁定，将湄公河酒店以30000000元的价格变卖给他人。

【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点为：1、关于双方签订的两份《房屋买卖合同》是否应当解除、何时解除；2、关于合同解除违约责任的认定；3、权玲、李小琴应否返还李金荣4269000元的购房款；4、权玲、李小琴应否赔偿李金荣装修费等添附物损失19095957.2元。

关于双方签订的两份《房屋买卖合同》是否应当解除、何时解除的问题。

本案双方在房屋买卖合同签订时，虽权玲未取得权属证书，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

"《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

"的规定，案涉两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

"第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……"第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

"本案权玲主张解除合同，已在2015年12月25日通过法定形式通知李金荣接到“律师函之日7天内，全面履行合同约定义务。

如逾期不履行合同约定义务，视为同意解除合同。

"结合案件事实，李金荣未按照合同约定支付足额的购房定金、支付购房款，经权玲多次催告李金荣仍未履行合同义务，致使不能实现合同目的，故权玲、
李小琴与李金荣2012年12月11日签订的两份《房屋买卖合同》应于2016年1月2日予以解除。

关于合同解除违约责任的认定问题。

案涉《房屋买卖合同》之一约定，李金荣在2013年3月31日前连本连息共计16488578元一次性付清给权玲、李小琴。

《房屋买卖合同》之二约定，李金荣于2013年5月31日前先付给权玲、李小琴本金3612200元及利息180610元……剩下的4970000元李金荣于2013年6月30日前以银行按揭付款方式来付清给权玲、李小琴。

《补充协议》约定：李金荣追加支付给权玲、李小琴逾期付款利息534006元，补偿给权玲、李小琴声誉损失费200000元，必须于2013年7月30日前打入权玲、李小琴指定的账户上。

本案李金荣未按照两份《房屋买卖合同》、《补充协议》约定的内容履行交付房款的义务，构成根本违约，应该承担相应的违约责任。

权玲、李小琴按照合同约定履行了相应的合同义务，对合同解除不承担违约责任。

三、权玲、李小琴是否应当返还李金荣4269000元的购房款问题。

首先，应对李金荣支付的4050000元款的性质进行分析。

在权玲、李小琴2013年3月5日出具给李金荣的《收据》中，载明“收到订金4050000元"，对“订金"问题，李金荣认为合同未约定“订金"，其交付的4050000元款属于购房款，合同解除后应当返还李金荣。

根据《房屋买卖合同》之一约定，李金荣于2012年12月25日前先支付给权玲、李小琴4000000元为购房定金。

《房屋买卖合同》之二约定，李金荣于2013年5月31日前先付给权玲、李小琴本金3612200元及利息180610元，3792810元为购房定金。

从两份《房屋买卖合同》对定金的约定，《收据》中书写的“订金"应属于笔误，该4050000元款项应推定为权玲、李小琴收到的定金。

两份《房屋买卖合同》的房屋出售价为32023435元，一审法院支持定金在房屋出售价32023435元的20%范围内支付，即：6404687元，涉案的4050000元定金在此范围内，一审法院予以确认。

其次，对2013年5月20日李金荣支付李小琴100000元款的性质进行分析，李金荣交付购房定金及购房款逾期利息100000元中80000元是4000000元逾期2个月的利息，20000元系应交购房款8496506元逾期利息的一部分，80000元定金的利息不予认定为定金，且权玲、李小琴质证中认为，该笔款不属于定金。

20000元系应交购房款逾期利息不属于定金，权玲、李小琴应该将上述
100000元退回李金荣。

另，权玲向李金荣的借款14000元与本案无关联性，李金荣可另行主张权利；李金荣提供垫付的土地评估费发票金额5000元，该证据不足以认定是李金荣所支付，一审法院不予支持；李金荣提交的2014年3月18日《业务确认单》上有李金荣手写的“转账给权玲壹拾万元整"字样，但该证据不能证明是本案李金荣支付给权玲的购房款或购房款的利息，故一审法院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

"李金荣属于给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还4050000元的定金。

本案，李小琴作为合同的相对人，且与权玲系合伙关系，对外应共同承担相应的民事责任。

李金荣请求权玲、李小琴支付的购房款4269000元，一审法院支持由权玲、李小琴退回100000元购房款利息，其他请求无事实和法律依据，一审法院不予以支持。

【二审上诉人诉称】一审判决后，李金荣不服，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或改判支持其一审诉讼请求；2、由权玲、李小琴承担一、二审诉讼费用。

其事实和理由为：1、一审法院不允许上诉人对本案核心争议问题即上诉人的实际损失进行造价司法鉴定，侵害了上诉人申请司法鉴定的权利，并且严重违反法定程序。

2、上诉人与被上诉人签订的两份《房屋买卖合同》并非被上诉人权玲所称已于2016年1月2日解除。

权玲提交《公证书》欲证实已将所谓的关于解除合同的律师函送达给了上诉人，但公证处在送达过程中违反程序。

被上诉人的律师应该亲自、当面将所谓的律师函送交给上诉人，而不应趁上诉人不在家、不在诉争房产地点时进行。

一审不应采信无效的非法证据。

3、因被上诉人权玲欠农村信用合作社的巨额贷款引发诉讼，涉案房屋被法院强制执行，导致被上诉人无法按照《房屋买卖合同》将房屋转让、过户给上诉人，被上诉人已构成根本违约，应承担违约责任。

4、被上诉人应依法将上诉人已付的4269000元购房款全部退还上诉人。

正是由于被上诉人无法将房屋转让给上诉人，导致《房屋买卖合同》应依法解除。

解除的后果即被
上诉人应将上诉人已付购房款退还上诉人。

虽然《房屋买卖合同》约定上诉人需向被上诉人支付购房定金，但在上诉人向被上诉人支付4050000元时，双方协商变更款项性质为购房订金。

一审关于《收据》中书写的“订金"系笔误的认定缺乏事实依据。

5、一审法院依据另案强制执行所委托鉴定意见认定上诉人实际损失显属错误。

“云正鉴（2016）资鉴字第039号"《资产评估司法鉴定意见书》是在与本案没有关联性的其它非诉讼案件中所作，与本案无任何因果、关联关系，无法相互替代。

上述鉴定意见书属于资产评估类的司法鉴定，用途仅限于执行阶段拍卖、变现，不能完整、全面反映房屋装修、绿化、亮化、施工工程的真实价值，且该意见书鉴定评估的是“三栋房屋的装修残值"，被上诉人对该鉴定意见书同样不予认可，该鉴定意见书的有效期亦已届满，现处于无效状态。

据此一审法院应依法确定上诉人的实际损失，确有必要进行司法造价鉴定。

权玲上诉请求：1、撤销一审判决第二项，明确李金荣系根本违约方，上诉人无需承担任何经济损失。

2、本案一、二审诉讼费由李金荣承担。

其事实和理由为：1、本案中，李金荣一方系根本违约，本案所涉《房屋买卖合同》之所以未能有效履行，系李金荣一方的责任。

一审法院明确了被上诉人根本违约的同时，却无故判令上诉人要补偿李金荣的装修等添附损失，并向李金荣返还因其违约而自愿承担的逾期付款利息。

在守约方毫无任何过错且因违约方的违约行为导致巨大损失的情况下，守约方不应承担责任。

2、标的物的鉴定、拍卖不影响违约方违约责任的承担，不能免除违约方因其违约行为而受到惩罚。

3、一审法院直接采用云正鉴（2016）资鉴字第039号鉴定意见违反法律规定，该鉴定意见已超过一年期限，属无效，且该鉴定意见与本案无关，不应作为定案依据。

4、一审法院认定的10万元的购房款利息，不应由上诉人返还。

李金荣认可其逾期未付款的事实，其自愿给付10万元逾期利息，且该利息的计算未超过法定最高标准，并不违法。

此外，该笔款项系李小琴收取，上诉人未经手，不存在返还。

5、本案审理过程中，李金荣未提出财产保全，上诉人也未被任何生效法律文书强制执行，一审法院无故扣留本属上诉人的800余万元的标的物拍卖款，该扣留毫无事实、法律依据。

因一审法院无故扣留行为，上诉人经济紧张，无力承担起诉或上诉费用，合法权益难以维护。

请求二审法院对上述情况给予。